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招商 市场调研报告 一九一二集团商务资源部2012年8月 目录 第一部分 城市商业分析第二部分 商业项目分析第三部分 项目辐射范围消费者分析第四部分 商业经营客户分析 前言 市场调研分析目的 通过对项目所在城市的商圈 商业项目 项目辐射范围消费者分析 商业经营客户分析 为项目定位 业态定位 客群定位 辐射区域 功能分区 业态规划 以及销售提供参考依据 第一部分城市商圈分析 通过对城市商圈调研分析 了解商圈目前落位的企业和经营现况 判断未来商圈的发展方向 发展中心 发展趋势 同时通过政府对商业企业落位布局获悉政府商业规划 政府规划的导向性非常重要 结合1912项目所处商圈分析利弊 便于我们在项目运作的过程怎样扬长避短 以及如何实现项目经济效益 品牌效益 社会效益 城市功能规划 承接产业转移的重要阵地 2008年以前的滁州主要市域 国家级AAAA级风景旅游区 2008年以后大力发展的区域 依托京沪高铁发展 尚未成型 滁州1912 城市商圈规划 老城核心商圈的范围界定 天长路与南谯北路交叉口为老城市中心 商业分布于四周 以水石广场为龙头形成了老城核心商圈 1912在老城商圈最北侧属于老城核心商圈辐射范围 滁州1912 老城核心商圈内商业构成 已经开业运营的 正在经营中的中大型商业项目基本是以超市为主力店而延生的百货业态为主 经营面积约为30万平米 老城核心商圈已开业主要商业明细 在建项目多为购物中心 商业综合体等新型商业 面积约为30万平方米 规模较大 引进的品牌及业态组合更加丰富合理 同时餐饮与休闲娱乐比重明显加大 开业后将改变老城商圈内传统的商业形态 老城核心商圈内商业构成 正在建设的 老城核心商圈在建商业明细 老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结 目前老城核心商圈主要在建商业有四家 中环国际广场 泰鑫 现代城 泰鑫 城市星座 第五大道 这四个在建项目相互之间直线距离在一公里之内 门面商铺售价区间2 5万 平 5万 平 内铺因楼层的高低差异 售价区间1万 平 3万 平 城南新区商圈的范围界定 以新市政府为中心 龙蟠大道为轴 在建和规划了多个大型商业综合体 以及众多住宅商业配套 未来将成为城南新区的商业 行政 商务核心区 辐射整个新区及全椒县 城南新区 城南新区商圈内商业构成 正在建设的 滁州城南新区商业主要以城市综合体 综合商业街 社区配套商业的模式 形成区域性商圈 辐射整个城南新区 城南核心商圈在建商业明细 城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结 目前城南核心商圈主要在建商业有一家 金鹏99城市广场 规划中未动工商业有四家 世贸广场 中普城市广场 世贸中心 港汇中心 其中进度最快的金鹏99城市广场目前售价还未完全确定 预计售价均价3万 平 工业园区商圈的范围界定 琅琊区工业园区分南北两个区域 南区为扬子路 南京南路和上海南路所包围的中间区域 北区为扬子路 上海北路和世纪大道所包围的中间区域 工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧 主要以家居 建材专业批发零售市场为主 目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场 其他商业在规划中 工业园区北区 工业园区南区 工业园区商圈商业构成 滁州国际商城 琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧 主要以家居 建材专业批发零售市场为主 目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场 其他商业在规划中 如红星美凯龙 项目位置 滁州市上海北路611号开发商 滁州中州置业有限公司总建筑面积 约68万 项目简介 位于城东工业园区 位置较偏远 交通不便利 打造超大一站式建材 家居 五金 装饰专业市场 项目由ABC三区构成 A区已开业 B区招商中 预计2014年开业 C区规划中 在售B区28 38栋两层 26 间商铺 1F层高5 6米 2F层高5 4米 1F临街约7000 9000元 2F3000 6000元 滁州1912 5 2公里 滁州国际商城 工业园区商圈商业构成 仪邦广场 琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧 主要以家居 建材专业批发零售市场为主 目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场 其他商业在规划中 如红星美凯龙 滁州1912 4 9公里 项目位置 上海北路585号开发商 滁州仪邦置业有限公司占地面积 186亩总建筑面积 182000 商业建筑面积 74000 项目信息 项目包含住宅7万平米 均价3000 4000元 酒店式公寓3 6万平米 公建配套0 2万平米 商业7 4万平米 打造集休闲 娱乐 办公 购物 于一体的品牌广场 商业为2层底商 打造大滁城奥莱城 销售和商业招商状况不理想 目前已是二次招商 预计开业时间2014年左右 仪邦广场 城东工业园区商业明细 城东工业园区主要商业在售商铺价格小结 目前城东工业园区主要在建商业只有两家 滁州国际商城 仪邦广场 规划中未动工一家 红星美凯龙 目前只有滁州国际广场一期在售 售价为一楼 7000元 平 9000元 平 二楼3000元 平 6000元 平 高铁站前商圈的范围界定 高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内 用地范围是以滁州高铁站为核心 北至恒丰路和昌辉路延伸段 西至丰乐大道 南到高速铁路 东临规划中的永乐路和儒林路 用地规模为821 5公顷 规划人口容量约为14万人 商业金融业用地位于铁路客运站北侧 沿中都大道和南谯路两侧 洪武路北侧布置 总用地面积29 02公顷 高铁站前商圈内商业构成 正在规划中的 滁州市高铁站前区总规划 集交通 商贸 文化娱乐 居住功能为一体的城市新区 其中核心区为依托高铁站形成以交通 商业 商务 宾馆酒店等为主的交通枢纽中心 规划中的商业金融业用地位于铁路客运站北侧 沿中都大道和南谯路两侧 洪武路北侧布置 总用地面积29 02公顷 预计2016年左右完成商业落定开业时间可能要到2018年 城市商圈分析小结 随着建设大滁城的步伐进一步加快未来滁州将实现南接全椒 北连来安和天长 整个滁州市的商业格局也将发生变化 城南商圈对老城商圈的影响不可小视 一 老城核心商圈以天长路和南桥北路交汇处的成熟商圈为中心 周边三公里范围为半径的辐射范围 构成了目前滁州最为繁华的核心商业中心 经营中成熟商业体量预计达30万方 在建新型商业体量达23 万方 二 城南新区商圈随着新市政府的南迁 城南新区吸引了一批较为有实力的商业地产投资开发者 集中在以新市政府为中心 龙蟠大道为主轴的周围区域 如世贸中心 喜来登中心城 中普城市广场 金鹏99城市广场等 未来将成为城南新区的商业 行政 商务中心 逐步形成城南核心商圈 辐射整个城南新区及全椒 三 工业园商圈城东工业园区的打造也是大滁城建设的一个重要组成部分 其中配套的工业园商业中心 主要是以专业批发零售市场为主 如五金建材批发市场 红星美凯龙家居等 四 高铁站前商圈 目前处于规划阶段 城市商圈分析小结 第二部分滁州市商业项目分析 通过对城市商业项目的调研分析 了解目前商业项目的经营面积 经营定位 业态定位 客群定位 招商情况 销售情况 连锁品牌入驻情况 经营情况 根据商业项目调研分析的结论 结合项目所处区位 目前及未来的消费客群数量和结构 有针对性规划具有市场竞争的商业业态 以准确的商业定位实现项目成功招商 以成功的招商和良性的项目运营带动项目的销售 最终实现开发商 运营商 投资客户 经营客户共赢的目的 传统百货零售商业分析 商之都商厦 安徽商之都滁州商厦 位于天长东路 主要经营范围 服装鞋帽 日用百货 针纺织品 皮革制品 烟酒 副食 钟表 照相器材 文体用品 玩具等 商之都立足当地市场 提供高 中 低各档商品 经营模式为合作抽成 无保底或反保底 扣点数17 25 滁州1912 传统百货零售商业分析 金光大道购物广场 金光大道购物广场 位于天长东路 主力店为嘉美时尚街区 苏果超市经营档次较低 为分割式商铺 售后返租 主营服饰 租金内铺5 8元 天 小面积铺位 临街商铺12元 天 小面积铺位 生意一般 商家更换率较高 金光大道购物广场的嘉美时尚街区面向的顾客是滁州16 24岁的年轻人 滁州1912 传统百货零售商业分析 滁州白云商厦 白云商厦是目前滁州装修最新 档次最高的百货商场 位于滁州市南谯北路 是中环国际广场主力店为自持物业 经营范围 服装 鞋帽 化妆品 珠宝首饰 儿童百货等传统百货零售 经营模式 自营加合作联营 扣点数17 25 主要的消费群体 面向的主要是具有一定购买力 追求品位和个性的消费群体 滁州1912 传统百货零售商业分析 北大荒商都 北大荒商都目前是滁州核心商圈中档次比较低的一家百货商店 经营面积1200平左右 主要面对28 45岁之间的成年男女消费者 经营范围 男女正装 男女商务休闲服饰 经营模式 自营加合作联营 扣点数17 22 北大荒商都现有四家分店 北大荒商都 位于南谯北路 小型服装商场 女人世界 位于滁州市南谯北路 专业女装商场 北大荒新天地 位于滁州市琅琊东路 中高档专业服饰商场 来安北大荒服饰广场 专业服饰商场 滁州1912 1912同类型商业分析 宋城美食街 1912同类型商业分析 第五大道 商业街名称 第五大道项目位置 丰乐大道与天长西路交汇处开发商 滁州市嘉宇房地产开发有限公司总占地面积 118 83亩总建筑面积 270000 商业建筑面积 40000 项目简介 4万平米商业 名人酒吧街 名人餐饮街 名店精品街 机动车位1208辆 外商业街长约600M 为10栋独立2或3层 平均2000 栋建筑 目前尚未开盘 2013年10月交付 第五大道 滁州1912 1912同类商业分析 同乐坊 区位 琅琊山风景区入口 琅琊古道旁体量 共三期 一期1万 二期 三期将近7万 建筑风格 徽派复古项目简介 以欧阳修 醉翁亭记 与民同乐 理念 打造一个古典与现代相结合的高档餐饮休闲街区项目定位 类1912餐饮休闲娱乐街区 一期以高档餐饮 休闲为主 二期以时尚娱乐为主招商情况 目前一期已开业商家有粤鸿禾 喜福会 玄水SPA 鼎阁夜总会 港汇豆捞 目前仍属于培育期租金为0 8 1 3元 天开街日期 2011年10月开街 同乐坊 滁州1912 1912同类商业分析 同乐坊 优势地处琅琊古道 紧邻琅琊山 环境幽静 山清水秀 具有绝佳的风景和文化氛围远离城区 营造私密空间 对高档消费起到促进作用项目目前一期已开业4家 在滁州已造成一定的上午客群集聚效应劣势项目定位过于高端 还需要较长一段时期的培育期滁州当地缺乏足够的消费支撑 可能会导致商家 养不活 项目位置过于偏远 属于明显的目的性消费 但因体量较小 开业商家较少 聚客效应不明显项目所属铜矿企业在周边的商铺并不成功 租金在0 5 1元 天 且经营情况较差 项目获利空间比较有限 商业项目分析小结 从目前的商业项目来看 正在经营的零售项目还停留传统的百货商场和以超市为主力店而延生的传统购物商场为主 正在建设的商业项目正在向购物中心和商业综合体过度且有向南延伸的势头 未来对1912项目零售业态的销售 招商 运营的影响不可小视 同类项目勉强来说目前只有 同乐坊 宋城美食街 两个项目 同乐坊 因开业项目地理位置较偏 且商业体量较小业态单一聚客能力弱 目前整体经营情况不好对1912项目不构成威胁 商务餐饮生意较好但客单价不高基本在100 250元之间 宋城美食街 项目在1912项目西侧 因部分物业已经售后自营 无法实现统一的业态规划 宣传推广和运营管理造成项目经营品质较差未能吸引城市高端消费客群 经营客户经营利润有限 对1912项目也不会形成威胁 第三部分项目辐射范围消费者分析 通过对目标消费客群的调研 了解项目所处区域的消费客户的结构和层次 便于寻找市场供需关系 便于项目经营定位 同于也利于项目进入运营阶段的吸引消费者的推广途径 项目辐射范围消费者分析 政府机关客群 A 滁州市公证处B 滁州市农业委员会C 滁州市产权交易所D 滁州市审计局E 滁州市水利局F 江淮船舶检验局滁州办事处G 滁州市农学会H 滁州市民委I 滁州市残联 滁州1912 项目辐射范围消费者分析 政府机关客群 A 滁州市劳动和社会保障局B 滁州市南谯区劳动和社会保障局C 滁州市司法局D 滁州市畜牧兽医局E 滁州市审计局F 滁州老市政府G 滁州市总工会H 滁州市农机局I 滁州市琅琊区文化教育局J 滁州市公路运输管理处 滁州1912 项目辐射范围消费者分析 企事业单位客群 A 滁州市琅琊区中小企业服务中心B 滁州市防汛抗旱指挥部C 滁州市琅琊区城管四大队D 中共恒泰公司E 滁州市南谯区防汛抗旱指挥部F 建设工程管理处 滁州1912 项目辐射范围消费者分析 周边住宅客群 A 丰乐花园B 新兴花园C 龙兴花园D 荷花居E 南湖花园F 南湖山庄G 北湖小区H 绿源新村I 家园小区J 汽运小区 滁州1912 项目辐射范围消费者分析 周边住宅客群 A 南湖新村B 兴隆小区C 兴隆花园D 清水湾E 城中花园F 怡景源小区G 肉厂小区H 维也纳春天I 天龙花园小区J 水泥厂小区 滁州1912 项目辐射范围消费者分析 周边住宅客群 A 古胜小区B 机关南苑小区C 亚龙名城D 水石嘉园E 鼓楼花园F 水石嘉园东区G 金光大道小区H 交通花苑I 市直机关花苑小区J 机关北苑小区 滁州1912 项目辐射范围消费者分析 周边住宅客群 A 安邦花园小区B 静心花园C 丰乐园小区D 家园公寓E 滁州市公安住宅区F 东苑小区G 瑞景熙园H 宝塔花园I 振兴小区J 顺风小区 滁州1912 城市目标消费客群调研 琅琊区 表一 政府 机关 城市目标消费客群调研 琅琊区 表一 政府 机关 城市目标消费客群调研 琅琊区 表一 政府 机关 城市目标消费客群调研 工业园区 项目周边消费者小结 政府机关客群 项目三公里内有政府 机关单位23个 工业企业客群 城东工业园区知名企业单位18个 居民客群 项目周边三公里内有40个小区 总人口15万左右 通过调研可以看出 目前项目周边消费客群已政府机关单位和居民为主 开业后的1 2年内项目主要的消费客群为 项目周边的居民的家庭消费和政府政务消费为主企业的商务宴请为辅 第四部分商业经营客户分析 通过对城市商业经营客户调研分析 了目前经营经营模式 经营业态 经营面积 经营菜系 消费客群的结构 消费客群的来源 经营状况以及拓展需求 根据商业经营企业调研分析的结论 为项目业态规划 业态组合 物业面积切割 招商周期 外地品牌和本地品牌的引入比例提供依据 商业经营企业调研 表一 餐饮 商业经营企业调研 表二 酒吧 商业经营企业调研 表三 夜总会 商业经营企业调研 表四 影院 表五 超市 商业经营企业调研 表六 商务酒店 表七 快捷酒店 商业经营企业调研 表八 零售 白云商厦 商业经营企业调研 表九 零售 商之都 商业经营企业调研 表十 零售 中都百货 表十一 零售 北大荒 商业经营客户调研小结 目前滁州百货零售类业态多为扣点 物业多为自持物业 经营客户主要集中在琅琊区及经济开发区 餐饮 休闲 娱乐业态多基本为租金 物业为租赁和购买 经营客户也主要集中在琅琊区及经济开发区 目前经营业态比例约为零售50 餐饮30 娱乐8 洗浴5 其他2 目前的消费客群为 政府30 居民50 工业企业20 滁州项目 招商 调研总结 本次调研共用5天 主要针对滁州城市商圈 滁州市商业项目 项目辐射客群以及商业经营客户进行市场调研 一 政府的商业格局 1 市级核心商业以琅琊区天长路与南桥北路交汇处为中心向周边三公里延伸 目前以形成规模 可以等同于南京的新街口 2 市级副商圈以新市政府核心 向东侧市级经济开发区延伸 目前周边高端住宅 星级酒店正在积极开发中 新市级政务中心正在建设中 可以等同于南京的河西 3 市级专业批发零售市场 依附城东工业园区政府正在积极打造中 可以等同于南京卡子门家居建材商圈 二 滁州的人口至2010年末