项目投资分析标准模板-房地产开发测算.xls

项 目 投 资 分 析 畅春园项目 方案N xxxxxxx 中 华 企 业 股 份 有 限 公 司 XXXX 年 XX 月 XX 日 目 录 畅春园项目 一 投资分析汇总表第1页 二 规划设计指标第2页 三 成本分析表第3页 四 收入预测表第6页 五 资金平衡计划表第8页 六 贷款还本付息计划表第12页 七 损益表第13页 八 现金流量表第14页 九 土地价格变化售价盈亏平衡分析 NPV 6 0第15页 汇总表第 3 页 一 投资分析汇总表 畅春园项目 1项 目 名 称畅春园项目 2用 地 面 积100000 平方米折 合150 亩 总 建 筑 面 积170000 平方米其 中 地 上150000 平方米 综 合 容 积 率1 50绿 地 率40 总 户 数1500 户收 益 面 积145000 平方米 销销 售售 面面 积积145000 平方米出 租 面 积0 平方米 销 售 车 位300 个出 租 车 位700 个 3项项 目目 总总 成成 本本124072 万元单 方 成 本8557 元 平方米 自 有 资 金5000 万元银行贷款利息11856 万元 土土 地地 出出 让让 金金60000 万元总 成 本 税 费132484 万元 4销 售 收 入151149 万元单 方 售 价10424 元 平方米 营业税后利润18665 万元所得税后利润13999 万元 出租收入折现0 万元其 它 收 入0 万元 项项 目目 总总 收收 入入151149 万元单 方 收 入10424 元 平方米 5静态投资回收期4 09 年 内部收益率11 80 财务净现值 6 万元 10570 69 万元 备 注 设计指标第 2 页 二 规划设计指标 畅春园项目 序 号 用 地 性 质 用地面积 平方米 亩 建筑面积 平方米 容积 率 1合计100000 0150 0170000 01 50 2收益面积 不包括车位 145000 0 3地上部分150000 0 A商业10000 0 B办公10000 0 C住宅125000 0 D学校5000 0 4地下部分20000 0 a地下车库 普通 10000 0 b地下车库 人防 10000 0 5绿地率 含公建绿地 40 0 6建筑密度25 0 7总户数1500 8总车位1000可售300出租700 地上车位100 地下车位 普通车库 500 地下车位 人防车库 400 备 注 成本分析第 3 页 三 成本分析表 畅春园项目 序 号 项 目 面积 平方米 单方价格 元 平方米 总价 万元 备 注 一一开开 发发 成成 本本 1 1土土地地费费用用1450004537 965800 0 A土地出让金及征地补偿1450004137 960000 0400万 亩 B契税145000124 11800 03 00 C大市政配套费125000320 04000 0 2 2前前期期开开发发费费145000106 21540 0 A场地平整1000005 050 0 B人防费0 0建人防设施 C勘察 设计费17000060 01020 0 D项目招投标费1700005 085 0 E临时用水申领费用30 0 F临时用电申领费用100 0 G配套部门征询费用17000010 0170 0 H城建主管部门征询费1700005 085 0 3 3基基础础设设施施费费145000422 16120 0 A供水配套 工程费17000025 0425 0 B供电配套 工程费170000150 02550 0 C供气配套 工程费14500025 0362 5 D通讯配套 工程费14500015 0217 5 E有线电视配套 工程费14500030 0435 0 F污水排放贴费0 0 G排水口 窨井 出入口60 0 H垃圾处理费14500010 0145 0 I绿化建设费40000150 0600 0 J道路 总体管线建设费15000400 0600 0 K智能化14500050 0725 0 4 4建建安安费费1450002206 932000 0 A商业100002000 02000 0初装修 B办公100002000 02000 0初装修 成本分析第 4 页 三 成本分析表 畅春园项目 序 号 项 目 面积 平方米 单方价格 元 平方米 总价 万元 备 注 C住宅1250001600 020000 0毛坯 D学校50002000 01000 0初装修 a地下车库 普通 100003000 03000 0 b地下车库 人防 100004000 04000 0 5 5管管理理费费14500095 71388 2 A项目管理费17000046 7793 2 2 4 2 00 B项目质量监理费17000020 0340 0 C项目投资监理及审计费17000010 0170 0 D前期物业费用1700005 085 0 6 6不不可可预预计计费费14500082 11189 8 A基本预备费1189 8 2 4 3 00 静态投资 1 5 6A 1450007450 9108038 0 B涨价预备费0 0暂不计 7 7建建设设期期贷贷款款利利息息145000817 711856 1 开开发发成成本本合合计计1450008268 6119894 1 二二销销 售售 期期 成成 本本 1 1销销售售费费用用145000288 14178 0 A销售代理费145000125 11813 8收入的 1 20 B广告推广费145000104 21511 5收入的 1 00 C房地产初始登记费1450002 130 2收入的 0 02 D房地产勘丈费1450000 68 7 E交易手续费1450003 043 5 F印花税1450003 145 3收入的 0 03 G维修基金14500050 0725 0 2 2财财务务费费用用1450000 00 0 A收益期贷款利息1450000 00 0 B其它财务费用1450000 00 0A 10 销销售售期期成成本本合合计计145000288 14178 0 成本分析第 5 页 三 成本分析表 畅春园项目 序 号 项 目 面积 平方米 单方价格 元 平方米 总价 万元 备 注 总总成成本本1450008556 7124072 2 三三各各 项项 税税 费费 1土地增值税1450000 00 0没计算 2销售税金及附加 含土地增值税 145000580 18411 45 565 税税费费合合计计145000580 18411 4 总总成成本本 税税费费1450009136 8132483 6 备 注 收入预测第 6 页 四 收入预测表 畅春园项目 序 号 项 目 面积 M2 均价 元 M2 合计 万元 2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 一一销销 售售 收收 入入 1 1销销售售收收入入14500010424151149各各年年收收入入005140058158415910000 A商业100001562215622 销售比例20 20 60 销售单价140001512016330 销售收入002800302497980000 B办公100001298312983 销售比例30 40 30 销售单价120001296013997 销售收入003600518441990000 C住宅1250009588119844 销售比例40 40 20 销售单价9000972010498 销售收入004500048600262440000 a车位300900002700 销售比例50 50 销售单价9000090000 销售收入000135013500000 2税金及附加14500058084115 565 002860323623150000 3 3净净销销售售收收入入1450009844142737004854054922392760000 二二其其 它它 收收 入入 收入预测第 7 页 四 收入预测表 畅春园项目 序 号 项 目 面积 M2 均价 元 M2 合计 万元 2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 1 1出出租租收收入入 2 2其其它它贴贴补补 三三总总 计计 收收 入入 1 1总总收收入入14500010424151149151149005140058158415910000 2 2总总计计净净收收入入1450009844142737142737004854054922392760000 备 注 40980 资金平衡第 8 页 五 资金平衡计划表 畅春园项目 序 号 项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 一一进进 度度 描描 述述 前期 土地手续 前期审批 前期审批竣工验收资料归档 项目总结 建安 开工 商场 封顶 结构封顶 装饰施工 项目竣工 配套 配套施工配套完工 道路 绿化 施工 销售 销售开始销售销售完成 二二开开 发发 成成 本本 1土土地地费费用用658006000058000000000 A土地出让金及征地补偿6000060000 B契税18001800 C大市政配套费40004000 2前前期期开开发发费费1540383877281000000 A场地平整5050 B人防费00 资金平衡第 9 页 五 资金平衡计划表 畅春园项目 序 号 项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 C勘察 设计费1020306510204 D项目招投标费8585 E临时用水申领费用3030 F临时用电申领费用100100 G配套部门征询费用170516851 H城建主管部门征询费85263426 3基基础础设设施施费费6120014520052805973193000 A供水配套 工程费42517023421 B供电配套 工程费255010201403128 C供气配套 工程费36314519918 D通讯配套 工程费2188712011 E有线电视配套 工程费43517423922 F污水排放贴费0 G排水口 窨井 出入口6024333 H垃圾处理费145145 I绿化建设费60012018024060 J道路 总体管线建设费60012018024060 资金平衡第 10 页 五 资金平衡计划表 畅春园项目 序 号 项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 K智能化72514521829073 4建建安安费费320000220016000960022002000000 A商业20004001000600 B办公20004001000600 C住宅2000010000600020002000 D学校1000500300200 a地下车库 普通 30006001500900 b地下车库 人防 400080020001200 5管管理理费费1388132234234263263263000 A项目管理费793132132132132132132 B项目质量监理费3406868686868 C项目投资监理及审计费1703434343434 D前期物业费用85282828 6不不可可预预计计费费119011975493729566000 A基本预备费119011975493729566000 B涨价预备费0 合合计计108038605269353190681304035302521000 资金平衡第 11 页 五 资金平衡计划表 畅春园项目 序 号 项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 三三销销 售售 成成 本本 A销售代理费1814006176984990000 B广告推广费1511005145824160000 C房地产初始登记费3000101280000 D房地产勘丈费99 E交易手续费44151515 F印花税45001517120000 G维修基金725145580 合合计计4178001180146815300000 四四资资 金金 平平 衡衡 1成本发生112216605269353202481450850612521000 1自有资金50005000 2净收入回笼 扣除营业税 142737004854054922392760000 4银银行行贷贷款款555269353 28292 68705 102921 100400 100400 100400 100400 贷款还款第 12 页 六 贷款还本付息计划表 畅春园项目 序 号 项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 1期初贷款余额57075698744548176050000 2本期贷款额5552693530000000 3本期应付利息1185615493446389925384240000 4本期还本付息00282924041480300000 5期末贷款余额570756987445481760500000 备 注 银银行行贷贷款款年年利利率率5 58 损益表第 13 页 七 损益表 畅春园项目 序 号 项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 1营业收入151149005140058158415910000 2营业成本 静态投资 108038004098041725253330000 3销售费用4178001180146815300000 4财务费用1185615493446389925384240000 5销售税金8411002860323623150000 6所得税前利润18665 1549 344624819191119890000 7弥补以前年度亏损4995002481251400000 8所得税4666000166929970000 9净净利利润润13999 1549 34462481752189910000 备 注 1 营业成本中车库成本分摊至当年销售面积中 2 财务费用未资本化 损益表第 14 页 七 损益表 畅春园项目 序 号 项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 37 93 38 62 23 45 现金流量第 14 页 八 现金流量表 畅春园项目 序 号 项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 1现现金金流流入入151149005140058158415910000 营业收入151149005140058158415910000 回收固定资产余值0 回收流动资金0 2现现金金流流出出1252946052693532310819413103722521000 固定资产投资108038605269353190681304035302521000 流动资金0 销售费用4178001180146815300000 销售税金8411002860323623150000 所得税4666000166929970000 3净净现现金金流流量量25855 60526 9353282923874531219 2521 4累累计计现现金金流流量量 60526 69879 41587 28432837625855 内内部部收收益益率率11 80 财财务务净净现现值值 6 6 万万元元 10570 69 投投资资回回收收期期 年年 4 09 九 土地价格变化售价盈亏平衡分析 NPV 6 0 畅春园 地价增幅土地总价土地单价 土地 楼面价 营业成本 静态 投资 单方 营业成本 倍 万元 万元 亩 元 M2 万元 元 M2 1 00400002672759874386030 1 01405002702793879536066 1 03410002732828884686101 1 04415002772862889836137 1 05420002802897894986172 1 06425002832931900136208 1 08430002872966905286243 1 09435002903000910436279 1 10440002933034915586314 1 11445002973069920736350 1 13450003003103925886385 1 14455003033138931036421 1 15460003073172936186456 1 16465003103207941336492 1 18470003133241946486527 1 19475003173276951636563 1 20480003203310956786598 1 21485003233345961936634 1 23490003273379967086670 1 24495003303414972236705 1 25500003333448977386741 1 26505003373483982536776 1 28510003403517987686812 1 29515003433552992836847 1 30520003473586997986883 1 315250035036211003136918 1 335300035336551008286954 1 345350035736901013436989 1 355400036037241018587025 1 365450036337591023737060 1 385500036737931028887096 1 395550037038281034037131 1 405600037338621039187167 1 415650037738971044337202 1 435700038039311049487238 1 445750038339661054637273 1 455800038740001059787309 1 465850039040341064937344 1 485900039340691070087380 1 495950039741031075237415 1 506000040041381080387451 1 516050040341721085537486 1 536100040742071090687522 1 546150041042411095837557 1 556200041342761100987593 1 566250041743101106137628 1 586300042043451111287664 1 596350042343791116437700 1 606400042744141121587735 1 616450043044481126737771 1 636500043344831131887806 1 646550043745171137037842 1 656600044045521142187877 1 666650044345861147337913 1 686700044746211152487948 1 696750045046551157637984 1 706800045346901162788019 1 716850045747241167938055 1 736900046047591173088090 1 746950046347931178238126 1 757000046748281183388161 1 767050047048621188538197 1 787100047348971193688232 1 797150047749311198838268 1 807200048049661203988303 1 817250048350001209138339 1 837300048750341214288374 1 847350049050691219438410 1 857400049351031224588445 1 867450049751381229738481 1 887500050051721234888516 1 897550050352071240038552 1 907600050752411245188587 1 917650051052761250338623 1 937700051353101255488658 1 947750051753451260638694 1 957800052053791265788730 1 967850052354141270938765 1 987900052754481276088801 1 997950053054831281238836 2 008000053355171286388872 项目 销售均价 盈亏平衡点 元 72891258 733236441266 737636441275 742536491288 746936441296 751236441304 756136491318 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万元 亩 元 M2 万元 元 M2 元 1 004000026727598743860307289 1 014050027027938795360667332 1 034100027328288846861017376 1 044150027728628898361377425 1 054200028028978949861727469 1 064250028329319001362087512 1 084300028729669052862437561 1 094350029030009104362797605 1 104400029330349155863147648 1 114450029730699207363507692 1 134500030031039258863857741 1 144550030331389310364217785 1 154600030731729361864567828 1 164650031032079413364927877 1 184700031332419464865277921 1 194750031732769516365637965 1 204800032033109567865988008 1 214850032333459619366348057 1 234900032733799670866708101 1 244950033034149722367058145 1 255000033334489773867418194 1 265050033734839825367768237 1 285100034035179876868128281 1 295150034335529928368478325 1 305200034735869979868838374 1 3152500350362110031369188417 1 3353000353365510082869548461 1 3453500357369010134369898510 土地售价平衡第 16 页 九 土地价格变化售价盈亏平衡分析 NPV 6 0 畅春园项目 地价增幅土地总价土地单价 土地 楼面价 营业成本 静态投资 单方 营业成本 销售均价 盈亏平衡点 倍 万元 万元 亩 元 M2 万元 元 M2 元 1 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