保障性住房开发贷款的风险防控分析.doc

保障性住房开发贷款的风险防控分析摘要：作为金融机构特别是商业银行重要的贷款种类，开发贷款不可能在“十二五”时期保障性住房建设的大潮中缺位。鉴于保障性住房的特点及所处外部环境的复杂性，对保障性住房开发贷款的风险防控进行分析具有相当的必要性。关键词：保障性住房 开发贷款 风险防控一、保障性住房的定义及特点1保障性住房的定义保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。保障性住房包括各类安置房、经济适用住房、廉租住房以及一些具有保障性质的限价商品房和租赁房。其中，经济适用住房与廉租住房是当前我国城镇保障性住房中最主要、最普遍的形式。 陈燕如.保障性住房政策及政府行政管理问题研究.武汉理工大学硕士学位论文.2009:8.2保障性住房的特点与普通住房相比，保障性住房具有很大的不同，具体而言具有以下几个方面的特点： 陈燕如.保障性住房政策及政府行政管理问题研究.武汉理工大学硕士学位论文.2009:8-9.（1）保障性住房的供给主体是政府。由于保障性住房建设的目的是为了起到社会保障作用，且建设过程需耗费大量的物力和财力，只有政府才有能力去实施。（2）保障性住房具有保障性。同其他的社会保障制度一样，保障性住房制度就是为了缓解商品房价格过高与低收入家庭支付能力不足之间的矛盾，满足低收入家庭的基本住房需求。（3）保障性住房的所有权具有不完整性。基于保障性住房的保障作用，保障性住房在性质上是用于解决特定阶层和特定对象的公共资源，一般不得上市转让、出租，不得进行商业性抵押，从而突出了其使用功能，淡化了商品特性。当前保障性住房建设有突出公租房、廉租房建设之势。二、保障性住房开发贷款的风险构成保障性住房开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于各类安置房、经济适用住房、廉租住房以及一些具有保障性质的限价商品房和租赁房等保障性住房开发建设的贷款。 同任何贷款一样，发放保障性住房贷款的金融机构不可避免的面临着因各种原因而不能根据约定按时足额收回贷款本息，从而产生损失的风险。概括而言，引发保障性住房开发贷款的风险主要包括以下几个方面： 韩宏涛.经济周期波动中的房地产抵押贷款风险研究.西南财经大学硕士学位论文.2002:12- 16.（1）借款人风险，是指保障性住房开发贷款的借款人因主观或客观原因不能或不愿按期偿还贷款引起的风险。（2）抵（质）押风险，是指发放保障性住房贷款的金融机构在借款人违约后处分抵押（质）物时所面临的风险。（3）金融机构风险，是指金融机构在发放和管理保障性住房贷款的过程中由于操作不当、违规等原因引起的风险。（4）环境风险，主要是由于金融机构经营环境因素变化等引起的风险，包括政策风险、利率风险等。三、保障性住房开发贷款风险防控的原因2011年全国保障性住房建设任务有1000万套，总投资约1.3万亿元，除中央及地方政府要承担5000亿元，剩下的8000亿元要通过社会资本筹集。整个“十二五”时期，国家将建设3600万套城镇保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。可以说，未来几年保障性住房开发贷款的“蛋糕”非常巨大。但是在这场盛宴即将开席的同时，必须对各种可能出现的风险做出防控准备。虽然保障性住房供给主体是政府，但这并不意味着保障性住房开发贷款就是“包赚不赔”的买卖，由于以下原因的存在必须重视对其中的风险进行防控：（1）经济周期因素。由于经济发展中扩张与收缩交替进行的经济周期的存在，当国民经济步入收缩阶段时，包括房地产在内各种资产价格将下跌，从而将会给保障性住房的融资、建设及租售带来相当的困难，进而影响保障性住房开发贷款的安全性。（2）抵押物不足因素。普通房地产开发贷款一般将土地进行抵押，但是许多保障性住房项目的土地由政府直接划拨，由于没有土地证，按照传统房地产开发贷款要求，金融机构很难提供融资。（3）投资收益因素。首先，金融机构目前对保障性住房开发贷款实行基准利率下浮一定比例的利率优惠，这从总体上降低了保障性住房开发贷款的收益；其次，按照目前的租金收益水平，大部分公租房租金仅能支付贷款利息；最后，机会成本的存在使得金融机构整体收益受到影响。（4）回报周期因素。保障性住房的建设、开发相对普通房地产项目时间较长，用于出售的经济适用房和限价房等的销售时间也相对较长，用于出租的公租房和廉租房等收益主要依靠收取租金使得投资回报周期相对更长。四、保障性住房开发贷款风险防控的主要措施当期各地保障性住房建设的主要模式为 BT模式，即保障性住房项目经由房地产公司垫资建设之后交给地方政府。为了对保障性住房开发贷款风险进行防控，可以从以下几个方面着手：（1）政府应当给予保障性住房开发建设予以税收和政策方面的优惠，简化、提高相关流程的效率，从而利于提高企业、金融机构参与这项重大惠民工程的积极性，进而在一定程度上化解保障性住房开发贷款中存在的风险。（2）增加担保融资方式。由于保障性住房建设的特殊情况，因此应在遵守相关法规的基础上采取担保融资而非抵押的方式，这就需要选取具有相当实力的企业作为保障性住房的开发商，从而在降低建设销售风险的同时，降低金融机构的信贷风险。（3）保障性住房开发宜采取打包模式。在保障性住房项目建设过程中，可以考虑将其与普通房地产开发、配套商业设施开发等收益相对高的项目打包进行， 如重庆市长黄奇帆称，重庆建设保障房所需1000亿资金中拟从配建的商业用房销售中回收300亿。从而提高项目整体收益的同时，调动开发商和金融机构积极性，也降低了保障性住房开发贷款的风险。（4）根据实际情况调整保障性住房政策。特别是经济处于下行通道时，可以考虑调整保障性住房的建设规模或周期，以避免对现有房地产价格的冲击； 如香港1997年推出的保障性住房项目“八万五”建屋计划在亚洲金融危机背景下逐渐停止。在一定情况下，可以将公租房或廉租房出售给租用人，租售并举， 如重庆市长黄奇帆称，重庆建设保障房所需1000亿资金中拟从公租房出售中回收400亿。以回收资金归还开发贷款，从而降低保障性住房开发贷款的风险。（5）拉长保障性住房开发贷款期限。虽然当前监管层对于长期贷款极其审慎，但是鉴于保障性住房特别是公租房、廉租房项目的现金流覆盖面有限，为了降低风险，在财政资金支持不能实现的情况下，有必要拉长贷款期限。 如建行向北京市发放的