北京土地一级开发高层论坛.doc

北京土地一级开发高层论坛主办:北京土地学会、北京京投土地项目管理咨询股份有限公司主旨:为了贯彻科学发展观的总体要求，落实北京市城市总体规划、土地利用总体规划和市政府有关领导关于规范北京市土地一级开发行为的指示精神，加快北京城市化和城市现代化进程，倡导并推行“政府主导，统一规划，市场化运作”的土地一级开发模式，交流、探讨城市土地一级开发相关政策、发展趋势和实务等方面的热点和难点问题，在业内形成对土地一级开发的共同认识，促进北京市土地一级开发和城市建设的规范化、专业化和市场化，网络支持:中国土地挂牌网 搜房网时间:2006年5月28日8：0012：30地点:西苑饭店鸿运厅召开【主持人 张文华】尊敬的各位领导、尊敬的女士们、先生们、朋友们上午好！我宣布北京土地一级开发高层论坛现在开始！我们非常荣幸的邀请到建设部原副部长郑一军先生，还有建设部总工程师王铁宏先生，束可欣先生，北京市人民政府副秘书长阎仲秋先生，我们对他们的到来表示衷心的感谢。今天有幸请到了政府、学术界、企业界的朋友们，我们今天请到北京市政府以及通州区、顺义区、亦庄开发区的领导，还有清华大学等高等院校的专家学者，还有来自国家开发银行、首都开发集团等的金融家、企业家们，还有中央、北京、香港新闻媒体的朋友们，再此我代表论坛的主办单位北京土地协会，北京京投土地投资有限公司，对大家的到来表示热烈的感谢！北京的五月生机勃勃，我们进入第十一个五年发展的城市建设，就像五月的鲜花含苞未放，在北京大发展时期，城市土地作为成为建设和经济发展的载体，已经作为城市第一资源的地位十分重要，正是在这样的背景下，我们组织了这次北京土地一级开发的高层论坛。本次论坛的主题是城市土地开发模式，参会的各位嘉宾将就土地开发与管理中的一些重点、难点、热点问题进行探讨和交流，相信经过大家的努力，本次论坛一定会取得圆满的成功！现在让我欢迎北京市政府副秘书长阎仲秋先生讲话！【阎仲秋】尊敬的郑部长、尊敬的各位来宾、各位朋友大家上午好！今天由市土地协会和京地咨询公司组织的关于土地一级开发的高层论坛会在这里举行，我很高兴的看到不少有真知灼见的专家、学者，不少有丰富经验的企业家，以及我们政府有关部门的领导都能应邀前来，表明大家对此的重视，表明大家对首都城市建设和社会发展的关心和支持！我对此次的论坛的召开表示祝贺，对大家的到来表示衷心的感谢！大家知道土地是人类生产活动的基础，土地是财富之母，大家都十分重视土地的管理，一定时期的土地关系制度和所处的历史发展相联合。就北京而言，我们记得过去我们的土地管理，多为分散式，名为国家所有，但是是单位所有。在改革开放以后，在上个世纪的80年代初，我们为了更好的使城市建设实现城市的规划，遵循城市建设的客观发展规律，我们提出了城市建设必须走统一开发，统一建设的道路。当时我的印象对于什么是开发，我的理解很肤浅，就是说我们把生地就是不能建设的用地，变成了熟地，到了建设用地就是开发了。因此在1980年在北京市城市建设开发公司成立的时候，我印象是全国的第一家，我们现在叫首开集团，在当时来讲对于我们城市建设是一个很大的进步。 随着时间的推移，随着我们从计划经济向市场经济的转移，随着我们的对外开放，眼界的开阔，我们认识到我们原有的开发方式存在着弊端，社会化分工使我们注意到一级开发和相关的问题，在此基础上我们进行了探索。在2004年，“8.31”之后，国家实行了更严格的土地管理制度。政府要求经营型的土地全部实行招拍挂，一级土地开发与二级开发进行分开，这给我们提出了新的课题，特别是对北京而言，新的规划在去年得到了国务院的批复，两轴两带多中心要通过新的建设来实现，新城建设也即将启动，我们现在也面临新的周期。如何吸取过去的教训，我们不能在走过去摊大饼的老路，我们要严格的实行土地管理，还要坚持走一级开发的道路。尽管我们过去取得了一些经验，但是总体来讲我们对如何进行城市的土地一级开发还做摸索，究竟如何定位，究竟何种方式为最佳，怎么组织达到最优化，如何做我们一级开发城市化、规范化、市场化，我们还有很大的差距，认识也不统一。前几天我们在媒体上还看到报道，有外地的一些企业借一级土地开发之名，在北京的周边，在北京的郊区圈占土地，所以我们说何是真的，何是假的，这些通过我们的探讨和研究得到回答。因此我认为这次由我们市土地协会和经济咨询公司组织的这次论坛，邀请了我们政府的部门，理论界、学术企业界的各方人士来参加，目的就是引起大家对土地一级开发的重视，要进一步结合我们的实际，探讨、交流土地一级开发的热点和难点问题。为我们的建设，城市的发展出谋划策，从这个意义上讲，我认为这次论坛的举办是非常及时，非常有现实意义的，也正因为如此，我对这次论坛的组织者表示感谢！经济咨询公司是我们几位在政府企业工作的老同志牵头组建的机构，主要是为我市一级开发进行服务，公司成立本身也是一个新的思路，也是一个探索，几位老同志愿意用自己的经验，为首都城市建设发挥预热，其精神也是值得赞扬的！今日国务院专发建设部等九部委的意见“国六条”这里面也涉及到土地的管理，市政府积极的研究，贯彻国务院的意见，我们也愿意在此听听各位专家、学者、企业家们如何对贯彻意见的高见，帮我们出主意，总之北京市作为我们祖国的首都，国际城市，文明古都，这是我们谈的北京市的定位。面临要建设这样的一个城市，作为土地建设的开发和利用，任重而道远，北京的城市建设需要几代人不懈的努力，需要在科学发展观念的统领下扎实工作，我们既是在继承前人，也是为后人开创历史，我们今天所做的无愧于时代，我对所有为北京城市建设和发展作出辛勤劳动和贡献的人们表示衷心的感谢！最后预祝我们这次论坛能够取得圆满成功，谢谢大家！【主持人 张文华】下面请建设部总工程师王铁宏先生讲话！【王铁宏】尊敬的各位领导、各位来宾、各位专家、女士们、先生们，很高兴能够代表建设部来参加北京土地一级开发高层论坛。土地是一切经济的社会基础，合理的土地供应量和供应模式对保障经济的健康运行，社会和谐发展具有重要的意义。再次谨向论坛的成功举办表示衷心的祝贺！城市土地开发是房地产市场的重要组成部分，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。引导好、促进好房地产业持续、健康、稳定发展，有利于保持国民经济平稳、较快增长，有利于满足广大人民群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标，保持房地产市场的持续、健康、稳定发展，发挥好房地产业的综合作用，必须深化改革，不断加强和改善房地产市场宏观调控。 近年来针对我国房地产市场发展中存在的突出问题，党中央、国务院出台了一系列关于房地产市场调控的政策和措施，其中房地产开发用地、供应总量和供应结构是调控房地产市场的重要手段之一。在稳定商品住房价格、调整住房供应结构中起到了重要作用。 北京是我国的首都，北京的改革开放和现代化建设对全国具有重要影响，这次论坛聚集了各方面的专家、学者，反映了土地和房地产开发领域的最高学术水平，希望这次论坛对北京率先建立适合我国国情的城市土地开发模式起到应有的积极的推动作用。相信随着中国特色城市土地开发模式的逐步建立和完善，必将有利于进一步发挥土地供应，对房地产市场的调控作用，有利于合理利用土地资源，建立资源节约型、环境友好型社会，有利于我国现代化建设的顺利推进，预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！【主持人 张文华】谢谢王先生的发言！本次论坛分两个单元，第一单元是嘉宾的主题演讲，第二单元是圆桌对话交流。下面我们开始第一单元内容，下面我们请京地咨询常务副总经理谭继魁做主题演讲！【谭继魁】各位领导、各位嘉宾，我代表京地咨询公司讲一讲，我反映的题目是积极促进北京市土地开发科学、有序、健康发展。经国务院批准的北京行政规划，提出了北京作为国家首都、国际大都市特定了两轴两带多中心的发展的格局，这要求我们必须有效的开发利用城市土地资源。为此市政府要求京地咨询公司为北京市土地开发、房地产开发，学习国内外的先进经验，组织研究北京市土地一级开发相关人员的培训，我们培训的工作心里已经开始。我们要推行一个模式，三个原则，六大体系，也就是土地开发模式是政府主导、统一开发市场化运作，并逐步建立土地开发的理论意义，规划意义，多功能意义，操作体系，应用管理等多体系。我们是针对传统中出让土地的方式，贯彻新的土地国有制度，解决城市开发中存在的问题提出来的。在市政府的主导下中国科技园区重要项目率先开始探索，并实现了土地一级开发。我们认真学习、借鉴他人的经验，我们形成了土地一级开发的理论、方法，在一级开发当中，我们给土地一级开发的定义是，根据政府主导，国民经济规划，城市土地规划，土地利用规划和城市土地供应计划的要求，将列入城市土被供应计划的开发项目，在特定土地开发总的策划方案，也就是土地一级开发方案实施以后，以政府为主，围绕公开招标的方式，算定开发土地主体。我们运用现代化的系统方法，阻止实施土地开发投融资违法设计和配套建设、交通建设、环境交通并为二级开发商服务，提供土地开发项目实施速度、成本全过程的把握和控制，达到土地开发社会效益、管理效益、高度统一的动态过程。在这个过程中我们突出强调以突出开发以后坚持政府主导和市场化运作。必须符合城市经济和社会发展，城市总体规划，城市总体利用规划的要求；必须符合城市土地储备和供应计划要求；必须满足经过政府批准的综合策划方案的要求；必须经过政府的委托，围绕招标方式进行土地开发；必须提供项目建设过程中的经营管理方案；必须对项目进行全过程把握和控制；必须为二级开发商服务；必须大家社会经济效益高度统一。关于政府主导。政府既然是土地所有人代表，也是土地开发制订者，也是土地一级开发的协调者，是公共利益的代表者，显然应该在土地一级的开发过程中发挥强势政府的主导作用。为此城市根据城市土地一级开发，市场的需要，进行重大课题研究，为决策作出依据，我们规划设计和相关标准，以及项目调整在内的城市土地一级开发管理条例。逐渐形成和完善与土地市场相适应的产业链，包括政府投入、企业投入、基金证券、公共投资等融资渠道。应进一步加大城市开发的市场化程度，逐渐形成一批具有核心竞争能力的土地开发实力，使土地开发过程当中投资主体、风险主体、教育主体相一致，应结合旧城改造、新城建设和社会主义新农村建设，加快城市化进程，构建和谐社会。关于统一规划，在土地一级开发过程中，必须坚持土地规划，规划先行的原则，这就要是想好了再干，必须提高设计。开发项目必须符合城市总体规划和区域规划的要求，要着力提高开发项目的控制性，包括市政、能源、交通单元的规划，城市设计在内的专项设计规划水平。加强对不动产建设的规划研究，依据项目类别和项目的区位，提出规范和标准，在规划的管理过程当中，应下决心解决规划编制、审批、管理等过程当中的问题，扭转重拉地，轻规划的局面。市场化。在市场经济条件下，城市土地一级开发应当按市场规律办事，首先市场的主要功能是资源优化配置，因而必须坚持投资主体、风险主体，利益主体一致的原则，市场必须有规则，这个规则是公正、透明可以变化的，是大家共同追求的。另外市场必须是公开的，资源自由的，是有优胜劣汰的。再者市场必须是资金链等要畅通个，链条中的每一个角色按照规定的规则安全的运作，这样的市场才是健康的。显然北京市的城市主体一级开发，从思想认识、法规、政策等等还存在很多的问题，还有大量的细致工作要做，需要政府层面和各方面的专家、学者共同的探讨，吸取国内外的经验，集中大家的智慧，完善管理体系是我们的当务之急。我们相信只要大家积极的努力北京市的城市土地开发利用和城市建设一定会出现更新、更好的局面！谢谢大家！【主持人 张文华】下面请中国人民大学土地管理系主任叶剑平做主题演讲！【叶剑平】谢谢主持人，刚才说土地开发需要政府主导，还有市场化运作，我想跟大家一起讨论一下如何界定这些关系，我讲两方面的问题，第一，在一级开发中土地产权的问题。产权我想在一级开发设计的一些产权主体，给大家分析一下。第二，一级开发到底有什么权利，是一种权利还是一种委托。第三，我谈一下对一级开发中产权的一些认识。第二大块，就是规划中在一级开发中必须要完成的任务，一级开发的规划问题到底到落实到什么程度，是不是就是简单的基础设施建设，还有未来对整个城市发展的影响，甚至整个市场的供给、计划等等是不是都要放在一级开发里面去，最后就一级开发的市场问题，规划、计划、包括规划的落实、实现等等，这些问题跟一级开发有什么关系，我对这些问题谈一下自己的想法。第一，土地产权问题。大家知道我们国家，土地产权为国家所有或者集体所有。我这里说说一级开发有两方面，一个是生地变熟地的过程，这就是一级开发。涉及到的主要是两大块，一个就是旧城改造，国外说更新或者再造。还有叫存量土地的开发，对于这一部分来说，所有权很清楚了，产权是国有，这个所有权主体是政府的，这个我们不讨论，我们讨论更多的是使用权，我们知道就目前的使用权，两类一个划拨，一个出让，这主要是企事业单位和个人。我们原有的使用者有没有开发的权利，假设原有的使用者符合我们规划开发的问题，或者我们假设说任总跟所有使用者谈判，之后谈收购回来，按照政府的规划自己来进行开发，这样可以不可以，这存在原有使用者再开发的问题。第二，对于增量土地的开发问题，增量土地的所有权是集体的。这里面我详细说一下使用权，这是乡镇企业集体建设用地的，这里面也是一个开发者的问题，如何让集体土地也变成了建设用地的部分，它的权利是归国家、集体、还有农户。如果同样的权利也就是所有权他是平等的话，应该所有者拥有处置权，但是我们的法律规定集体土地是不能直接进入市场的，处置权在国家，那么这个产权就是不完善的，在未来在一级开发中如何设定？目前的做法把集体征购一下变成国有，然后去委托开发企业，然后再收购成国有之后出让。这就引出了开发权和所有权有没有一个界定，是属于我们最高政府，还是属于使用者，还是属于所有者？这是我要跟大家讨论一下这的问题。土地开发权到底是不是一个权利？我说一下自己的粗浅想法，土地的产权里头可以派生出很多权利，最大的就是所有权和抵押权，还有地下等等很多权利。这里面其中有一个发展权，这主要来自于美国，主要是农地变成了建设用地，都有了他的价值。我们来看土地一级开发，一级开发我想是不是要设定一个开发的权利，这是一个问题。如果要设定开发权利，开发权利的实现和权益到底是什么？到底是多少？如果有权利还可以变相这样就有价值，如果没有怎么办？啊第二个就是委托开发关系，对于一级开发权，实际上相当于一个建设承包商，我们委托他做完，他没有任何权利，开发权是不是这个问题？还有没有其他权利，就是开发权和投资者是不是相连接的，比如权利释放出去之后，我们吸引一些国外基金，这些基金进来之后他有回报，那么这种回报怎么保障，如果有保障这个权利是有价值的，如果没有保障这个权利就没有价值的，这是几个有问号的地方，我们接着往下说。一级土地的开发权的归属问题，对于存量土地的开发，也就是改造，一般情况下收回使用权，补偿使用者。我们现在的做法就是某一片区要改造，基本上属于强制性的，但是进一步的就是补偿的价格是需要谈判的，或者说要得到大多数人的认可。原来补偿的价格也没有谈判，因为价格是政府定的，政府委托一些机构进行评估，在这样的评估基础上就统一收购了。现在的保护权利等等这些的出台，使这种强制性慢慢的就弱化了，但是开发权目前来说实际上都是政府的，也就是从权利来说是强制力的，只是从价格来说可以协议，这是对于存量土地，增量土地目前来说没有处置权。使用权是不是存在发展权，目前来说讨论很多。有国土部还有市场他们都有想法，刚才说的这些权利，如果物权法出台，实际上很多权利就界定清楚了，相当于我们的一些开发措施权利分解到使用者身上，我们现在还是沿用原来在国家政府的所有者身上来行使这些权利。开发权或者发展权还是属于国家政府，我们说开发权有没有价值，也就是说开发企业在过去假设他做不下去了，他能不能变线、转化，如果不能继续要给所有者，这样是一种方式，如果走变线这又是一种权利。另外比如说开发权，现在前提条件很清楚，我们市场是属于供不应求，土地一出去肯定比成本价要高。假设有朝一日比成本价低，开发企业是不是要负卖不出去的风险，如果不要由政府全全买单，我觉得这就是国家的，如果企业要承担风险，但是风险一来又没有办法，我认为开发权的设定也跟风险的收益是相匹配的，这才符合市场经济的手段来运作，这样开发权要赋予真正的权利。在美国所有者要变化，都有一个发展权问题，如果土地不发展，可以把发展权转让给别人，我们国家是不是这样呢？我想一个是政府全权出资，委托一种一级开发，我认为是一种委托关系，就开发权也好，权利在政府手上仅仅是一个发包和承包的关系。因为所有风险是政府承担的，一级开发企业仅仅是完成了所规定的一些认识，也就是基础设施的配套。第二，如果是企业出资的一级开发，后面就有风险，大家自己去判断有风险还是没有风险，没有风险也就是他现在的情况下土地供不应求，在市场又很好的情况下，可以判断出没有风险。我们开发是有设定风险的，或者风险是公担的，在特定的时间内应该拥有处置权，以保障投资、收益的安全性或者实现市场的经济公平。开发的价值这里面简单说一下，价值他毫无疑问是最后形成的出让价格，也就是招拍挂的一个价格，他有开发权利就有价值，反过来小于他，最后出让价小于成本，实际上是亏本的。开发权的设定也介于这之间，当然任何一个不能说所有超额利润都给企业，毫无疑问来说任何国家都是从公平的角度来说是归政府的，但是适当的还是要考虑到企业。一级开发与规划管理，要统一规划，在控制性详细规定要提出政策性建议，在出让的时候出让到这里去，包括现在说中、小户型的住房要多开发。我说土地出让捆绑这些条件就可以了，我们规定他开发多大的房子，比如100-140平米，政府有这个权利。规划对于一级开发企业我提出一些概念性的规划和建议权。一级开发与土地市场，现在很多媒体说我们一级开发速度不行，效率不行。虽然招拍挂政策实行的公平，但是这个政策使得我们的效率降低了，去年我们完成的量很低等等。这样的情况下，就是开发建筑的控制。因为权利和义务要对等，你不能无限制延长，如果延长对市场带来影响，还有市场和入市的时间和量的问题都和一级开发有关系，这些都能够相对准确的控制，我们的市场从储备量到供应量来说，政府真正要调控土地市场才能实现，这些不能控制，将调控土地市场肯定是很难的，因为开发周期长，我认为要界定限制一级开发和权利和义务，还要设置政府和开发企业的关系。谢谢大家！【主持人 张文华】谢谢叶教授！下面请北京城市规划设计研究院院长施卫良先生做主题演讲。【施卫良】各位领导、各位专家、各位来宾上午好！刚才叶教授跟谭总就土地开发问题做了主题演讲。我是从事规划编制的，所以我今天从实质的角度谈一下土地规划和实际关系。建设和完备一级开发制度是贯彻节约用地方针，促进城乡协调持续发展的重要手段。城市规划利用土地规划，还是经济社会发展规划，政府实现对土地资源合理配制的依据，也是健全和完善土地储备，土地一级开发的基础。经国务院批准实施的城市规划，是指导建设的总纲，也是研究确定政府土地储备一级开发落实任何用地的开发实质，和建设用地的依据。总体规划实施以来，建立了各项规划，例如城乡、县区等地区规划，教育、医疗、体育、消防等公共设施等专项规划，为统筹落实各类建设用地和非建设用地的控制，以及建设用地的安排，引导城乡有序进行的重要基础。从总体规划修编到各项综合规划到专项规划的编制，在建设用地、规模、结构和供应安排方面，我们与北京市土地利用规划进行衔接，同时在近期经济社会发展城乡建设重点项目安排项目，和十一五规划进行衔接，这样对推进总体规划实施，对城乡发展宏观调控奠定了基础。同时为加强政府土地坚定了前提条件。从当前来看，城乡建设面临新形式，新任务，新要求，要求充分发挥政府土地使用和一级开发对城乡发展的重点建设推荐作用。围绕城市总体规划确定重点，坚持以城市规划为导向，以拓展土地资源为重点，以完善城市规划以及土地一级开发为手段，我们做好五方面工作。第一，与新城发展和重点新城建设相结合，做好近期重点建设一级开发和中远期发展的土地储备。新的总体规划确定后，北京城市建设向新城转移。与此相适应的政府土地储备要与经济建设规划，以新城规划确定的发展方向相结合，与十一五内容相衔接。我们要优先研究重点新城近期新增建设用地规模和年度土地数量和分布，以及控制要点，为统筹新城发展和重点新城建设提供条件。近期重点建设用地土地开发的前期规划，准备工作，做好一级土地开发。为近期一级开发重点用地，深入做好各项实施性规划，根据不同条件，我们分区、分期实行的界限，为推动准备实施提供条件。对重点新城，其他新城具有开发潜力和可做未来发展的地区，明确管理，为全市发展作出贡献，我们统一纳入土地储备。第二方面，与中心城做好产业调整与一级开发。政府土地储备和一级开发要与中心城和重点地区确定的功能调整和近期建设目标相结合，为其提供服务即为增强城市功能和城市环境，促进奥运会后持续发展奠定基础。我们的工作要继续搞好重点建设地区，经营型项目的前期规划准备之后，为推进重点地区建设和招拍挂制度提供条件。贯彻产业优化和城市功能调整，加强对工业仓库等用地调整的统筹研究，制定和优化规划方案，加强存量用地开发的前期准备，拓展土地储备资源，结合相关规划编制，对重点改造的项目一级开发进行研究。对推进中间改造地区，改善地区环境创造条件，结合中心城编制和城中村改造，加强对周边地区和具有开发潜力的地区统筹研究，我们明确管理，逐步的将有条件用地纳入土地管理范畴。第三，做好国有企业用地整合，重点交通和市政设施建设为核心开发。政府土地和一级开发要与城市第一道、第二道绿化隔离地区建设相结合，为推进城市生态环境建设创造条件。我们加强对规划绿地内，中央、市属、国有企业单位搬迁改造土地整合，以及建设用地的统筹研究，针对土地置换与搬迁，完善相关政策提出方案，明确管理依据，为逐步压强土地资源，规划绿地建设提供条件。我们在区域性建设用地统筹安排，调整完善土地一级开发的相关政策，妥善解决基础设施建设用地，为促进城乡建设的协调发展提供调整，结合绿化各地区政策，研究新村建设开发用地实施办法，保持连续性。第四，与城市轨道交通建设以及重大基础设施建设相结合，做好有升值潜力的土地一级开发工作。政府土地储备要与城市总体规划和市政基础设施相结合，为推进交通对土地的引导，加强公共交通和基础设施优先发展，有效的控制和引导交通沿线和贯彻枢纽地区创造条件。我们对轨道交通等大容量沿线基础设施的用地控制，明确管理制度，为规划实施创造条件。加强对已建和正在建设的地铁线路进行统筹研究。加强规划和开发建设的引导，对于将来规划实施的轨道交通线路，研究沿线的土地资源，结合编制与事实，逐步进行土地的储备。第五，做好经济私有房，公共服务设施建设土地以及土地开发。我们继续搞好经济适用房选址和土地开发工作。结合近期建设规划和详细规划以及新城规划设施，优先落实民生、民意的教育、医疗公共服务设施。对于具有条件的用地进行一级开发和纳入土地使用范畴，加强前期准备与控制管理。结合新农村建设，对农村的发展进行研究，提出初步建议和为远期拓展土地资源提供依据。上面谈到的这五个结合，我认为是发挥规划对政府土地储备和一级开发的引导作用的重要方面，必须加强政府土地储备和一级开发工作。最近我们规划院也和市土地储备整理中心，又在进行合作，着手开展和加强两方面的规划研究工作，一个是开放政府土地战略储备编制工作，主要是把涉及到公共设施用地，重点项目用地纳入到未来政府的战略储备。初步确定政府储备用地的布局方案，为制订政府中长期储备提供依据。二是开展政府土地一级开发的规划研究，为制定政府的一些计划提供依据。各位专家，各位代表，这些需要各个部门的紧密合作，作为规划编制单位，我们将尽最大的努力做好规划服务和技术支持，谢谢大家！【主持人 张文华】下面请北科建集团总经理许强先生做主题演讲！【许强】各位领导、各位嘉宾大家上午好，受潘总的委托，我把这几年北科建集团所做的一级土地开发的实践给大家汇报一下。我讲四方面的问题，一个是介绍一下我们北科建做的几个中间项目；第二个土地开发的基本模式；第三在这个过程中我们自己体会应该重视的几个环节；第四，在土地一级开发过程中我们认为有几个问题还需要进一步的探讨。北科建集团是99年北京市政府科技部向国务院请示批复以后，经市委、市政府批准成立的土地开发公司。我们由七家大型国家企业组成，注册资本金13亿，我们在06年组建了集团，开发了中关村五个重点项目，开发的总的面积是6.3平方公里，总的投资规模在110亿。一级开发基本的流程实际上还有两大部分，一个就是土地一级开发，包括立项、规划、征地、拆迁、土地招拍挂，还有为二级开发商服务，以及我们所有物业的经营还有区域的经营管理这样的流程。我们从事的几个项目，其中一个是中关村西区，这个总规划面积150万平方米，总投资规模150亿，北科建集团在这里从事一级开发，我们投资规模在60亿，其中土地一级开发46亿，我们在二级项目开发是15亿。这个项目目前一级土地开发任务基本完成，项目的建筑完成面积是100万平方米，现在地上已经完成了65万，地下完成了35万，总的预计建筑时间在08年上半年。这个项目里面我们包括有一个大型的绿地，绿地面积一共是10万平方米，包括我们建有一综合的走廊。其中走廊是三层，负三层是能源层，负一层是两公里长，七米宽的交通管道，西区可以通过六向四上可以到达西区所有的地块。软件园林，我们一期是139公顷，共规划面积61万，二期我们是140公顷，规划面积我们预计在85万，这个项目一级土地开发一期已经完成，这个项目在上地。第三个项目就是中关村生命科技园，总的占地面积是249公顷，规划面积分两期，一期是113公顷，二期是119公顷，一期是52万，二期是83万，一期地上已经完成50%了。另外我们还有硅谷项目，这个是一个住宅项目，总的规划面积是50万。在中关村五个重点项目建设中，我们是严格的按照土地一级开发，由政府主导，统一规划，市场化运作的模式。政府主导我们的体会大概是这样，第一就是政府按照北京市总体规划和科技园区发展规划，确定园区重点建设项目。第二是政府确定园区重点项目的建设的目标、建设的品质、建设的进展。比如说我们在中关村项目里面，市里面我们要求我们一年一变样，三年大变样，五年上台阶。经过我们五年的建设，我们的土地开发基本完成了。在品质上就是要建设成基础设施完善，信息网络发达，环境情节优美，文化氛围浓郁的一些项目，我们在软件园可以宽带、无线上网，政府通过授权委托实施一级开发主体。政府审查批准，园区建设总体规划和控制形详细规划。政府审查批准，土地的开发成本和土地价格，政府对经营型土地的主持公开的招标和挂牌。政府在建设开发管理中起到了协调体系的作用，在中关村建设中有三个协调小组，在这里发挥非常好的作用，一个就是发改委牵头的，还有规划委、建位牵头的，这些小组在我们中关村这几个项目开发中起到非常重要的作用，政府对专业园区的政策支持，使我们的体会到什么是政府主导。统一规划我们要根据北京市总体规划和科技园区的总体规划，政府确定园区重点项目空间布局，园区重点功能定位进行规划。第二审查批准园区控制规划，审查批准园区建设的细致专业规划，比如说景观和园林、地下空间、环境、市政道路优势等等。市场化运作就是我们土地一级开发的企业负责项目的前期立项，投融资，规划设计、征地拆迁，市政基础设施建设，配套建设，景观建设以及组织相关的推广招商，为二级开发商服务，通过这一系列的规划，这些项目我们在110个亿的投资里面，我们基本上没有重复，除了政府在贴息以外，完全是通过市场化运作。第三个问题，讲一下一级开发中的几个重点环节。第一，项目的前期调研，这个不完全是为我们编制了一个项目的可行性报告，实际上项目的调研应该说有四方面，一个对于土地一级开发来说，他是可行性研究的一个基础。第二，我们规划基础。包括我们对这个项目周边的情况，它的功能定位等等。第三，市政基础设施建设方案的提出。第四，基础就是项目政策，因为前期调研，我们只说做一个报告分析，功能性开发前期调研有四方面内容。土地一级开发和项目策划，我们说包括功能定位的策划，包括规划的策划，包括招商推广的策划，包括团队组织策划，包括进度与施工组织的策划。这里面功能定位非常重要，高科技企业管理决策中心，高科技企业资本市场中心，高科技产品展示和销售中心，小科技企业信息交流中心，以及北京西北部最大的发展。正是在这样功能定位的基础上，我们开展了一系列工作。第二个策划，我们规划策划，规划严格得讲是我们常规性指标这些方面，在这个基础上我们作为土地一级的开发企业，应该在城市形态交通体系，市政基础设施和环境与景观地下功能开发，公共配套的开发，以及标志性建筑这些方面有策划，比如说西区我们的标志性建筑不是二级开发商进来才确定，我们在东部要建立了标志性建筑。为了解决西区白领高科技阶层他们去机场方便，在我们四号路和十六号路的交叉路口，有一条线可以环城到机场线，这些交通实际上对西区的品质建设都十分重要。还有招商推广计划，西区出让面积100万以上，这实际上在前期各个方面都做了大量工作，今年上半年我们才完成这些招标计划。团队，速度与施工。在规划设计上拿到修建这块地以后，我们除了规划20个地块的建设以外，实际上很重要的就是地下空间的开发，市政基础设施有很多，环境景观怎么做，标识系统如何做，还有交通组织等等这些。第四，我们项目开发的财务管理也是很很重要的，因为投资量非常大，投资周期长，中间变化也是很大的。最主要的是要建立一套完整的信息化系统，使我们开发成本，我们的现金流，我们成本控制在财务信息化管理的范畴内。第二就是税收政策，一级土开发的税收为政府贡献很大，我们西区承担税收是14个亿。第三资金的合理筹措，财务增长控制，实际上是我们一级开发项目成败的原因，我们总结了我们五个重点项目，我们收入渐趋我们直接成本，53%是用于财务建设，这个量很大。第五个方面，就是土地一级开发的招商推广。这个招商推广实际上特点是在我们软件园、生命科学院，在推广上我们经历了从困难期到成长期到成熟期。我们软件园39个地块，在02年招商任务很大，我们把环境品质和功能定位和公共示范区做出来，在03、04年我们39个地块完全销售出去了，因为一级开发的产品，土地销售策划是非常重要的方面。第六个方面，就是为二级开发商服务，一级土地开发过程中，实际上我们在二级开发，就是单体项目上，对于他进来的协调，配合、支持以及功能定位，以及和我们项目整体的形态的把握，是我们一级开发非常重要的环节。在我们这些项目里面，我们专业园区，不但对规划各方面支持，对于产业发展也做了一些工作，在西区紧紧依靠政府四个协调组协调二级开发项目，在市政街口，市政管线等等方面都给了很大支持，因为我们的项目经过了五年以后完成了100万平米的建设。最后一个问题，就是建设过程中以及以后的管理，我们政府目前对于小区，还有功能区是两级政府三级管理。我们建功能区如何管？比如说金融街，CBD、上地，包括北辰等等这些项目，还有亦庄这些项目，我们也做了调研，有的是政府加企业，有的是建设社区，西区建设过程中，开发周期比较长，在建设过程中就存在管理，在西区我们03年7月份就是鼎好电子商城投资使用，这就涉及到交通、消防、治安等管理问题，因此我们和清华、北大研讨过，我们认为一级开发建设过程中和以后的管理问题，应该是我们一级开发包括后续管理非常重要的环节。我们第一理清政府的管理职能，我看到北京市政府关于王府井地区有一个条例，对这个区域管理他协调了交通、治安和土地管理各方面的力量。第二建设公共产业机制，加强区域自治管理功能。这方面在国外区域管理，对于区域的自治管理应该说是非常重视的，我们在物业管理上由住宅小区的物业管理，比如说我们建立的公共区域，在西区有20个单元，我们如何管理。第三，建设社会化，市场化、专业化、国际化的管理模式。第四，探讨市政农业与新的发展。第五，探索城市可竞争资源进行有效利用，在一级土地中形成了很多的公共的物业资源，怎么样经营好为区域后续化服务。最后，我们认为无论什么样的模式，应该建立起属地管理原则，我们在西区和海淀市政府多次交流、准备建立一个由政府主导，由一级开发和二级开发入驻的协调委员来总体管理，政府有自己的体系，同时建立业主委员会，在业主委员会设立一个经营管理公司，对于区域形成的所有公共资源进行有效的经营管理，这个模式我们正在跟海淀区进行探讨。最后是资金的问题，土地一级开发需要的量特别大，我们这五个项目总的投资规模110亿，我们注册资本是13亿，操作这么大的投资，你的基金资源，从04年以后对土地开发基金是不利的，因为商业银行原则上不介入土地开发，土地一级开发的周期都在六、七年，怎么样解决资金问题，政府和企业在土地开发收益上啊的问题，西区项目我们做一个分析，我们应该说给社会做的贡献大概在20亿，一个是这个项目我们土地出让金是13.5亿，土地增值部分是2.5亿，税收是4亿，我们一级开发成本是46亿，我们的收益是46亿，正好是平衡的。第三，一级开发离不开政府的支持，政府主要是在开发过程中进行指示。关于政策配套问题，我们鼓励地下空间开发，今天借这个机会我们把北科建这几年所做的一级开发项目汇报一下，有不足之处请大家批评。谢谢大家！【主持人 张文华】谢谢许博士！下面我们清华大学房地产研究所所长刘洪玉做主题演讲！【刘洪玉】各位领导、各位嘉宾大家早上好！我在土地以及开发方面没有很多的研究，但是也愿意积极的参与这方面的讨论，因为从整个房地产市场运行的过程整体来看，土地供应是一个非常重要的问题，尤其是我们现在政府把土地供应作为调控市场的一个重要的手段，当然我们一开始提出来如果把它作为调控市场的重要手段，首先重要的前提就是政府拥有土地储备，就是该释放的时候可以释放，该停下来的时候可以停下来。实际上这里面涉及到怎么去建立政府土地储备和土地开发的能力问题，这种能力建设我们说在早期的时候，我们讨论说一个是队伍的建设，我们土地开发整个队伍的建设，当时我们也设想这样一个土地储备和土地一级开发的模式出现。这两个行当有一个分离的趋势，也就是说土地开发实际上作为了一个独立开发的工作。但是实际上我们围绕着土地这种土地开发项目，它的组织、融资以及他的收益分配等等一系列的问题，实际上我们还不像房地产开发那样有那么多的经验，所以我今天讲的题目是融资模式的一个探讨。我们说土地储备是政府授权的机构，以提高土地使用率效率，优化土地配制，促进城市有序发展，调控土地和房地产市场为目标。第一个目标是社会性的，通过合法的方式来预先取得土地，然后进行整体开发储备以后，按照土地供应计划，供应土地的行为，他是实现政府垄断市场，提高市场运行效率的一个重要手段。到目前为止，我们看到全国各个城市，都建立了土地储备机构，形成了很多模式，包括市场主导型和政府主导型，还有市场和政府混合型的运营管理的模式。实际上我们说融资问题，仍然是土地储备和土地一级开发的瓶颈。融资问题他不能很好的解决实际上影响了我们土地储备的制度的建设，同时也制约了政府土地供应的能力。在目前的制度安排下，我们来探讨融资问题，我觉得非常有意义。土地一级开发项目资金使用的特点我们看是这样的，资金使用特点一个是资金的投入和回收集中的特性，实际上是短期内的投资和短期内的回收。他的使用对象非常广泛，而且他差异性很强，我们很多情况下大家探讨的是经营型的开发，我们设想建设管理方式包括基础设施管理方式，对于带有政府补贴或者说社会补贴的这些住宅建设，都需要土地。各种各样的土地实际上在开发过程中都需要成本，但是资金回收是完全不一样的。还有就是资金回收周期和周转速度有很多不确定性，这里面主要是受土地市场和房地产市场的供求关系的影响，我们说要根据市场的需求的状况，我们来卖地，来推出新的土地供应，但是市场的供求关系实际上有很多不确定性。我们还受到宏观经济周期波动政策，政府的政策与策略的影响，我们要把土地供应作为调控市场的一个手段，不光是调控房地产市场，还调控我们的宏观经济。有的时候我们并不能完全按照我们自己的理想当中的一种土地供应的模式去做，还受到宏观经济政策的影响。我们现在融资的模式的现状和问题主要存在在什么方面呢？我们土地机构融资有两种形式，一个就是融资的组织形式，一个是政府全额拨款的事业单位，还有政府投资组建授权经营的土地开发企业。现在也出现了第三种形式，就是社会上的投资，这也是由政府授权经营的。土地储备机构融资有两种方式，一个是通过政府主管部门申请贷款，和委托具有土地一级开发资格的企业，让这些企业去申请贷款。再有就是有自行融资，前面政府全额拨款的事业单位这种形式实际上是通过政府土地主管部门申请贷款，或者是委托相关的企业来管理。后面政府组建的授权开发企业，可以直接利用银行贷款和主权合作方式等融资，基本上都是用财政拨款或者启动资金等方法用银行贷款来解决全额资金。目前为止很多城市也尝试了其他融资方式，包括信托、股权等融资方式，这两种融资方式所占份额是非常少的。我们目前量是非常少的，刚才大家提到，我们看央行的121文件对土地储备贷款有一些明确的政策，而且这种政策，央行动房产金融来看，暂时短期内可能有比较大的变化，一个就是土地储备的贷款应该是抵押贷款，这个我们说很多时候土地在一级开发过程当中，他的权属是在政府手上，抵押贷款变相的变成了政府的担保。另外一个贷款额度不能成为他评估价格的一个比例，我们现在讨论政府贷款首付款要提高，按照新的趋势下去是不是也要调整。再有就是期限有一个限定，不能超过两年。目前我们土地储备和一级开发融资模式，由土地出让机构负责项目的实施，资金来源是财政拨款。土地储备机构如果他负责项目的实施的时候，资金来源也有可能是来自于土地储备的贷款，由土地储备机构和银行签订贷款合同。通过招标的方式选择土地一级开发企业负责项目具体的实施。这里面我们说面临的主要问题是两个，一个是需要政府解决融资的类型非常多，我们主要是依靠地方政府的财政拨款或者是申请了银行的贷款，这就制约了储备土被和土地一级开发的规模。由于缺乏灵活有效的融资方式的组合，对于收益前景良好，但是土地储备开发周期超过了两年的经营型用地，在储备和开发实施过程中