公司法人商业用房贷款按揭可行性研究.doc

公司法人商业用房贷款按揭可行性研究(宝钢宝山支行 王为)一、概念约定公司法人商业用房贷款通过个人商业用房产权共有人范围的扩展，对产权共有人有新的界定，公司法人商业用房贷款不是一种新的按揭产品，而是个人商业用房服务的延伸。二、市场背景近期上海市商业地产指数不断走高，商业地产、办公楼销售良好，分行及时把握市场变化，放宽了我行对个人商业用房贷款的受理范围，个人商业用房贷款不仅限于住宅楼盘配套的商铺范围，凡符合我行优质楼盘合作范围的商铺、办公楼等商业用房，均可办理个人商业用房贷款。个人商业用房受理范围的拓宽，为在当前低迷房产形势下拓宽我行房贷业务带来了新的契机。我行在实际贷款营销中又遇到新的问题，客户提出能否开办“法人按揭”，即由公司法人作为借款人购买商业房产并办理商铺贷款，因公司法人购买地产后，可将房产作为固定资产计入公司资产负债表，并可每年提取折旧，因而在税收政策方面能享受系列优惠。但明显与我行个人商业用房贷款这一仅针对自然人的贷款品种不符，对于新的客户需求也需要新的解决思路。三、金融同业的操作思路上海银行： 个人商业用房贷款：是指以本行信贷资金向个人发放的购置及租赁商铺用房，办公用房，生产用房的贷款。工业用房按揭贷款：是指我行向借款人发放的用于购买本市工业园区内工业用房，借款人将拟购的工业用房抵押给我行的一次性发放、分期归还的专项贷款。该项贷款最长期限不超过10年，还款采用按月等本归还法。工商银行：法人商用房按揭贷款一、贷款用途用于借款人购置自营商业用房或自用办公用房。二、借款人基本条件1. 借款人为经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人，经营管理制度健全，财务状况良好；2. 有贷款证（卡），并在工行开立基本帐户或一般帐户；3. 有贷款人认可的有效担保；4. 有购买商业用房或办公用房的合同或协议；5. 所购商业用房或办公用房价格合理；6. 贷款人要求的其他条件。三、贷款期限和利率贷款期限最长不超过10年。贷款利率按中国人民银行有关规定执行分析与评价：上海银行模式对法人按揭贷款抵押物对象有明确限制，仅限于本市工业用房，明显不能满足市场多方面的需求；工商银行模式虽无抵押物限制，但公司法人与自然人涉及的责权利关系是完全不同，在风险控制方面略欠周全。四、操作思路按照上海市房地产登记条例自然人和法人可作为房产共有人办理各类权属登记，那么我们可以尝试以公司法定代表人和公司法人作为房产共有人办理权属登记，以公司法定代表人或其它主要负责人（自然人）作为主贷人，公司法人作为共同还款人，双方共同共有。采用这种产权构成方式，我行面临可能来自于公司法人的二大风险：1.诉讼风险。公司法人若面临经济债务纠纷引致司法诉讼，房产有可能被法院查封，房产是不可分割的，即有我行抵押物被查封的可能，按照抵押登记在先的原则，虽我行可获优先清偿，但势必增加了处理抵押物的难度。2.道德风险。公司法人若逃避债务宣布破产，则按照破产清偿程序，银行债务并不被优先清偿，因而道德风险带来的风险隐患更大。如何既能保持公司法人的产权份额，又能有效规避共有人的特殊法律性质所产生的各种风险呢，一种有效的办法是对于公司法人产权份额提供追加担保，即由公司法定代表人（自然人）提供另一套房产作共同抵押，担保个人商业用房贷款债权标的，自然人提供的第二套房产担保额不低与公司法人房产份额，通过降低抵押率、办理强制执行公证等综合手段，确保我行债权的顺利实现。在法人按揭操作中可能遇到的主要二大问题：1.两套抵押物区域不匹配，担保同一债权的多套房产若跨区，则需抵押物所在区房产交易中心办理抵押登记，将增加操作难度和贷款成本。2.我行借款合同有关抵押条款涉及到抵押物部分需作相应变更。在借款合同中需增加对于借款同一债权，由两或多套房产共同抵押担保的条款，并对违约责任做出明确界定，对于违约处理有明确的措施。五、可行性分析今年开始实施的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定对房贷诉讼执行中房产拍卖问题作了的最新司法解释，增加了我行的房贷抵押物的处理难度，实现房贷产品的创新，通过期房和现房共同抵押担保同一债权，成为合理规避最高院的司法解释，在政策界限内继续扩大我行房贷市场份额的最佳选择。为规避政策风险，我行在此方面曾作有益的尝试，并成功发放一笔多套房产担保同一债权的个人商业用房贷款，对于公司法人商业用房按揭具体操作流程设计有一定的参考价值。具体案例：今年二月，客户孙某因购买某服装批发市场商铺向我行提出贷款申请。六间商铺总价达1129万元，共申请贷款563万元，抵押率近50%。面对如此大额的贷款申请，我们立即展开了深入调查。首先考察借款人的还款能力和还款意愿，客户孙某拥有该服装批发市场四楼产权，年摊位租赁收入近2000万元，同时开办服饰商行，从事个体服装经营业务，公司结算量较大，现金流量充足，帐户日均余额约200万元。此外，孙某还是国泰君安证券公司宝山营业部重点理财客户，也是我行VIP金融理财产品重点营销对象，该客户对我行代理基金销售、人民币理财产品等方面有初步合作意向。调查得知该客户具备较强的还款能力和还款意愿，再来考察抵押物状况，该商铺商业区位优势明显，主营服装批发的专业市场，租售均有固定客户群体，属黄金铺位。抵押物具有良好的赢利性和流动性。综和调查结果，我们认为该客户信用情况良好，具备较强的还款能力和还款意愿。但商业用房贷款一直属于我行的重点控制范围，且高达563万的贷款，近50%的抵押率确有一定的风险。如何能两全其美呢？既能留住优质客户又能有效避免银行风险成了我们操作的重点。再次翻察客户资料，我们发现客户所拥有的另外11套房产均未设置抵押权，何不以这些房产共同抵押来降低该笔贷款的抵押率呢。我们在经过慎重考虑并上报分行同意后，决定向孙建伟夫妇发放三笔商业用房贷款，合计金额290万元，期限10年，另由三套房产共同抵押，即由一套期房和一套现房共同担保同一债权，在具体办理抵押过程中，按照房产交易中心的要求，在各份借款抵押合同中明确注明抵押物权属情况、面积、户型、价值等要素，并顺利取得了抵押证明。这笔贷款的成功发放为我们今后处理同类问题提供了一条新的途