师宗凤城财富中心项目营销策划方案ppt课件

1 师宗 凤城 财富中心 项目营销策划方案 昆明吉雅众商业机构2011年5月 2 中房项目定位与营销思路 投标稿 目录 1 关于本案2 关于我们周边环境3 对本案再梳理4 商业项目定位5 商业模式分析6 招商策略 3 第一部分 关于本案 4 5 我们不处于商业的最中心 我们的体量在新商业体中处于中等 如何处置 运营 如何生存 发展 如何通过商业运作提高更为优良的现金流 本案现状梳理 项目属性界定 意在着重打造品牌级的商业街 其内聚型的商业结构模式 以及商业最大效能的理念 决定了内部迂回的商业行进路线 以此获得最大量的沿街铺面 开发最大的商业效能 本案现状梳理 10 中房项目定位与营销思路 投标稿 第二部分 关于我们周边环境 11 本案现状梳理 以通源大街 丹凤路为分隔 把城市一分为二 本案在该区域内将形成独立新型商圈 12 第三部分 对本案再梳理 13 区域概况 师宗经济发展状况 师宗县是全国烤烟基地县 全国重点产煤县 年产烤烟40余万担 原煤储量6 3亿吨 以低灰 低硫 发热量高居全省质量之首 水能资源蕴藏量32万千瓦 2010实现生产总值51 2亿元 同比增长13 完成固定资产投资43 9亿元 增长27 9 财政总收入6亿元 增长23 2 城乡居民储蓄存款余额25 7亿元 增长25 2 城镇居民人均可支配收入15050元 农民人均纯收入3784元 分别增长13 4 15 9 三次产业结构比为36 35 29 各项经济指标实现两位数增长 经济增量快速 人口状况 全县总人口39万人 其中农业人口占总人口的80 以上 县城所在地丹凤镇是全县政治 经济 文化中心 全镇辖21个村委会5个社区156个村民小组 世居汉 回 彝 壮 苗等民族 共有2 5万户11万人 其中农业人口近9万 全镇国民生产总值近10亿元 14 区域概况 15 物业状况 凤城 财富中心项目主要指标 16 第三部分 项目地块SWOT分析 A 项目地处师宗新老城结合处开发区黄金旺地 北面丹溪大道 东面丹青路 南面文华路 西面梧桐路 交通非常便利 发展前景看好 B 目前师宗县正着力于 一城四翼 生态城市建设 努力建设具有热带 亚热带风光的大花园 大果园 大生态园 投入了8 3亿元建成了总长4 66公里的县城新区道路 形成了 三纵三横 的城市交通干道 随着城市化进程的加快 城镇人口将快速增加 对档次高 配套完善的社区住宅的需求进一步加大 C 师宗作为云南的三线城市 整体商业有提高的需求和空间 D 项目外观设计时尚 大气 建成后将成为师宗城市地标和城市舞台 优势 S 17 A 地处开发区 与传统的商圈有一定距离 对商业开发不利 B 5 5万平方的商业体量 招商工作有难度 C 周边正处于发展阶段市政设施配套不齐全未形成商业气氛认知度不高 尚不具备以人气带动商铺销售的条件 劣势 W 18 A 利用地处开发区核心位置的区位优势 辐射周边地区 形成城市次中心 B 随着城镇人口的快速增加和城镇居民人均可支配收入的逐年增长 对高品质住宅的需求进一步加大 C 随着城镇居民收入增加 生活水平不断提高 传统的商业模式 业态及消费习惯已不能满足人们日益丰富的需求 D 引进新的商业模式 引领消费习惯的转变 提升地区商业的层次 机遇 O 19 A 如何引进众多的既能满足配套又能提升物业价值的商家 完成5 5万平方商业体量的招商 项目定位B 凭借地处开发区核心位置 交通便利的优势 打造覆盖开发区的一站式生活购物中心 C 凭借四面临街 没有死角的优势 打造休闲时尚购物街区 挑战 T 20 第四部分 商业项目定位 就目前师宗商业市场来看 近两千家商户 主要分布为临街商铺 以街店的形式经营 规模不大 档次不高 凤城 财富中心以集中 专业的方式打造师宗商业一站式购物的先河 1 健康购物 步行街采用开放式建筑 空气新鲜流畅 没有风吹雨打 消费者想坐就坐 想行街就行 2 时尚购物 领先时尚 流行前线 精品首饰 名店街等全面满足消费者个性化需求 消费者想卖什么有什么 3 休闲购物 消费者可以在美食广场享受美味佳肴 轻松自在购物 4 文化购物 消费者在购物休闲的过程中 可以在书店 工艺品店等接受艺术熏陶 5 大众购物 凤城 财富中心是一个综合型商业项目 目标消费人群广 必须走大众化的路线 吸引社会大众前来 6 快乐购物 大多消费者到步行街来购物而不去商场 就是因为步行街的规划布局能带给消费者一种全新乐趣 所以本项目布局以商业步行街的模式来规划 给消费者一种快乐购物的体验 21 商业与住宅分离 有利于业主居家 相对商场的采光和通风效果降低 有利于提高住宅的综合品质 对规划商铺进行市场定位 确定经营主题 从而以有特色的经营方式带动一层和二层商铺的销售 商业功能初步定位 22 第五部分 商业模式分析 就目前的商业模式来看 主要有三种 一是综合性商业模式 二是主题性商业模式 三是专业性商业模式 这一模式奉行的是购物 休闲娱乐 衣 食 住行一条龙服务 商业街种类众多 大品牌 高档次 可以满足任一层次消费者的任一生活需求 并且在购物的同时能够进行饮食 品茗等休闲活动 拉动场内群体消费 从这一个角度去分析 此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者 而且聚人气 提消费 应该是理想的商场模式 综合性商业模式 23 主题的确定范围很广 无论是从文化层次还是人群分类或商品档次等任何一个角度去发挥 都能找到相应主题 然后以该主题为核心以及规则 展开经营 比如女人世界 男人世界 儿童世界 就是以人群分类为主题 围绕某一类人群的用品 这类模式与其它商业模式相比 主要在于目标客户群以及满足需求上的区别 它不局限于某以个行业 在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台 但它的目标客户群却是一定的 或是某一文化层次 或是某一性别 或是某一经济群体 等等 对于这些群体来说 主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求 针对性强 但由于这种商业模式针对性强的负面影响 客户范围窄 未来发展前景难以预料 市场风险相对较高 主题性商业模式 24 这一类型商业以某一行业为主要依托 加深品牌与档次的细分 集中力量满足全体消费者的某一种特定需求 尤其是个性化 异质化的心理诉求 全力揽括行业内的品牌精英 加大消费者的选择余地 力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱 这类商