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政策法规住建部：保障房正研究退出机制 来源：北京晚报家庭收入增加，但仍然不退出保障性住房怎么办？住房和城乡建设部部长姜伟新表示，住建部已开始研究保障性住房的退出机制，通过控制户型面积，使得保障对象在具备了一定经济能力后自然退出。姜伟新昨天指出，今后5年，将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到“十二五”末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇低收入和部分中等偏下收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到改善。其中，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套。在这1000万套住房中，共有廉租住房165万套、公共租赁住房227万套、经济适用住房110万套、限价商品住房83万套，以及各类棚户区改造415万套。此外，还计划新增发放廉租住房租赁补贴60万户。截至9月底，已开工986万套，从现在的进度看，可以在11月底前全部开工。姜伟新也提出，少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。一些地方出现了骗租、骗购的情况。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。姜伟新称，住建部将进一步研究保障性住房退出机制。通过控制保障性住房户型面积，引导保障对象当收入条件改善、具备了一定经济能力后自然退出。同时，对租赁性保障房，要研究制订合适的、动态的、有利于退出的租金标准；对购置型保障房，要完善并严格执行交易时对收益调节的规定，消除牟利空间，确保保障性住房公平配置、合理使用。中国财政部：将加快推进房产税的实施 来源：中国新闻网 中国财政部部长助理王保安27日表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。十一届全国人大常委会第二十三次会议27日召开联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。王保安在回答询问时作上述表示。王保安说，目前上海和重庆已经开始进行房产税的试点。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。在专题询问中，多位委员都提到保障性住房政策实施过程中的公平性问题。住房和城乡建设部部长姜伟新在回应这一问题时表示，保障性住房的公平性问题，是有关部门在政策实施中非常重视的一个问题。姜伟新说，以经济适用住房为例，户型设计限定在60平方米以内，严格审查申请条件，必须是低收入者才能申请，并实行三榜公示、公开。同时规定，经济适用住房五年内不能上市，五年后允许上市，但还有两条非常严格的规定，一是只能卖给政府或者优先卖给政府，二是80%-90%的土地收益由政府收回。这在很大程度上限制了借经济适用住房来谋取很大利益的情况发生。“当然有个别现象，开着宝马去买经济适用住房的，这种现象发生过。”姜伟新坦承，经济适用房的管理过程中还存在一些问题，相关部门会更加重视这个问题，认真对待。住建部：拟放开公积金用于租房 限购令或将退出 来源：京华时报 一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。住建部部长姜伟新就楼市限购回答人大常委会委员询问时作上述表示。昨天，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，专题询问国务院关于城镇保障性住房建设和管理情况。住建部副部长齐骥透露，将放开个人提取公积金支付住房租金的规定。公积金使用提取公积金租房将放开有委员提出，很多买不起房又得不到廉租房的“夹心层”面临极大的生活压力，但公积金租房看得见拿不到。住建部副部长齐骥透露，目前正在积极联合各个部门，研究修订公积金条例工作中，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。齐骥称，公积金管理条例明确规定，允许缴存人提取自己的公积金来支付房租，但是只有房租占了收入的一定比例以上才允许提取公积金去缴纳。这个规定，在具体的执行当中，各地不完全一样。有的地方为了管理公积金方便，干脆就不分青红皂白，公积金不允许提取用于住房的租金，只允许个人提取公积金进行买房和房屋的维修。住建部正研究修订公积金条例。北京情况取公积金缴租须交发票合同根据规定，职工在北京市租房自住申请提取住房公积金的，应提交办理登记手续、与出租方签订的书面合同、租金发票、身份证明、提取申请书等。北京市近期出台政策明确，职工在北京市之外的省市租房申请提取公积金的，除提供租房合同、租金发票等材料外，还应提供当地税务机关出具的该发票真实有效的证明和所在地派出所出具的房屋租赁登记证明。北京中原地产市场总监张大伟认为，北京就提取公积金支付房租的流程，包括在外地租房人员的流程都比较明确，有利于有真实需求的租赁人群利用好公积金，也避免了公积金被滥用。保障房任务今年至少300万套保障房投用“十一五”期间的任务完成情况如何？“十二五”的目标是否需调整、怎么分解？住建部部长姜伟新回答说，“十一五”期间开工的1630万套，到去年年末基本建成1100万套，初步统计，85%90%能够入住。去年开工590万套，基本建成330万套，新开工的绝大部分结转到今年建设。今年实际在建1500万套左右，竣工投入使用的不低于300万套。今年开工的1000万套能建成的很少，合理工期是两年半左右。对“十二五”时期3600万套的规划目标，明年准备进行中期评估，根据评估结果来确定原定的规划数是否调整。对于竣工率、入住率问题，今年不光是保证1000万套按时保证质量开工，而且要保证去年结转的500万套至少有300万套投入使用。对此，国务院进行了专门部署，各个部门正一个项目一个项目地督促落实。明年保障房套数任务或调减有的委员提出，保障房财政支出的大头在地方政府，地方财政负担比较大，中央财政是否能多负担一点？财政部部长助理王保安回答说，按照现有的事权划分和财政体制，保障性安居工程是地方事权，就是省级负总责，市县抓落实，中央给予适当补助。近几年，中央财政根据我国保障性安居工程建设的阶段性任务要求，千方百计筹措资金，从2007年的72亿元增长到今年的1522亿元，加上农村危房改造、游牧民定居工程共1705亿元。从地区结构来看，中央财政补助资金中，西部地区占45.4%，中部地区占41.6%，体现了向中西部地区倾斜的政策目标。从品种结构上讲，公租房政府投资中中央财政负担40%，廉租房政府投资中中央财政负担50%，中央财政补助资金分配体现了差别政策，基本保证了保障性安居工程的正常进展。明年，保障房的套数任务可能有所调减，但中央财政补助的资金不会减少。随着国家财力的增长和整个资金安排结构的调整、完善，今后中央财政对中西部地区的支持力度将进一步加大。追问限购令全国信息联网后限购令或将退出楼市限购令备受社会关注，这一政策何时取消？昨天，住建部部长姜伟新表示，随着个人信息全国联网，不必再用这类行政色彩浓厚的办法调控楼市。不得已出台限购令抑房价吴晓灵委员提出，抑制商品房市场的过度投机是为了平抑房价，但长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。对此，姜伟新表示，限购政策是行政办法。“限购政策是在房价高速上涨其他调控手段都用了以后，都起了作用，但还差点火候才能把房价抑制住，至少是过高过快上涨的势头给抑制住，最后不得已出了这样一个限购的措施。”“作为一把剑悬着，还由监察部和住建部联合实行问责。这招起了一些作用，不能说是主要作用。党中央、国务院采取了综合政策情况下，商品房价现在总体上趋于稳定，一些城市开始有下降苗头，一些二、三线城市还在涨着，但是涨幅开始减小。”姜伟新评价说。全国信息联网利于控房价“更多地采取税收办法，对需求和供给包括房价进行调节，这是一个非常重要的意见，也是对的。”姜伟新对更多采用税收手段调控房价表示赞同。财政部部长助理王保安则表示，下一阶段，要抓紧总结重庆和上海的房产税试点经验，加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。不过，姜伟新提出“现在确实有一个信息不是特别清楚的问题，我们正在努力建设城镇个人住房信息系统。”他介绍，在40个城市试点把这些城市自身的个人住房信息收集起来，尽快实行全国联网。一旦这一系统建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统和公安系统的信息，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。住房信息系统联网后，一是解决对市场变化的分析问题，另一个是解决执行差别化货币政策问题。住建部副部长齐骥说，信息系统运行后，首先能够达到的“以人找房”的目的。但是目前该系统还存在着很大不足，首先，信息只有个人信息，不是家庭信息，还不足以全部满足差别化信贷政策和住房限购的临时性措施实施的需要；其次，该系统中除住房外，不含公安、民政、税务等信息。因此，下一步要想实现全方位信息系统，仍需要法律支持。年底前40城市信息将联网这一住房信息系统也关系到保障房公平分配的问题，齐骥表示，该问题涉及准确掌握申请者的住房、收入、财产等有关信息。而目前基础信息不足，相关情况比较复杂，使得管理比较困难。他坦言：“虽然有公示制度，但还是出现了一些问题，比如骗租、骗购和权力寻租的问题。”据介绍，去年启动了40个城市的个人信息系统的建设工作。目前已将城区内所有现有房屋进行产权登记，包括产权登记的个人住房信息。但仍有相当数量的住房未进行产权登记。齐骥预计，今年年底前，这40个重点城市的信息系统将联网。释疑保障顶层设计是什么明确保障范围方式委员们指出，目前我国解决城镇居民住房问题的整体思路缺乏顶层设计。对此，姜伟新回答说，住房保障工作的顶层设计，第一位的是确立基本保障制度，即明确在一定时期内住房保障的范围、方式、机制、目标、原则是什么。目前，这项工作由住建部牵头，涉及发改委、财政、国土、银监、监察、林业、农业、民政等部门。总体来说，这几年是边实践、边总结、边设计，下一步会做好这项工作。能否保障所有人住有所居非指产权住房保障的目标是实现“住有所居”。能否把没有房子住的人都作为保障对象？齐骥说，实现住有所居的目标，并不意味着所有城镇居民都拥有自己的产权住房，而是要使每个生活在城镇的居民都有适当的住房条件。经济富裕的群体，可通过市场购买住房；经济能力较弱的群体，可通过保障房的方式来解决。保障房能否合并部分类型有望合并目前，我国保障房类型较多，能否合理归并？国家发改委副主任穆虹说，随着顶层设计逐步清晰和规范管理的强化，目前的各类保障房有必要也有条件适当归并。首先，对廉租房和公租房统筹建设、合并管理，实行统一租金，有差异的政策性租金补贴。对经适房和限价房，可由城市作出选择，创造条件适当归并。棚户区还不具备简单合并的条件。“集资建房”合不合规企业可建保障房有些单位有地有钱，政策允不允许利用自用土地，为无住房的人解决一些住房，自行建设、自行分配？齐骥表示，今后，更多的是鼓励企业建设公租房。允许企业用自用土地建保障房，不同于以往的集资建房，更不同于1998年房改以前单位集资建的房子：第一，目的是为解决职工无房住的问题，不是解决某个级别的人住房没达标问题；第二，纳入城市保障房年度计划，不是想建多少就建多少；第三，供应对象必须符合准入条件，建设也要执行统一标准，以免造成更大的不平衡。房地产中长期调控思路渐明 来源：中国证券报 住建部、财政部等多部委相关负责人27日在全国人大常委会专题询问时表示，“十二五”末我国住房保障率将达20%左右，未来要加快推进房产税的实施。观察人士认为，房地产调控短期没有放松迹象，调控成果仍需巩固。同时，围绕商品房和保障房两条主线，房地产市场中长期调控思路逐步清晰。近年来，我国先后启动了数轮房地产调控，效果和成本往往共生共存。房地产业规模大，产业带动力强，影响因素众多。既需要对局部问题和短期现象及时调控，又需要五至十年甚至更久的中长期发展规划，及多部委联动乃至更高层级的顶层制度设计。目前，遏制房价过快上涨的调控措施已初见成效，未来一段时间，将是出台解决城镇居民住房问题、促进房地产业中长期发展政策措施的有利时机。从商品房领域来看，住建部表示，限购措施是“不得已而出台”的行政办法，如果个人住房信息以及银行、财政、税务等相关系统建立完善之后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。对此可从两个方面理解。短期来看，限购在短期内退出的时机显然不成熟。目前商品房价格总体上趋于稳定，一些城市出现下降的苗头，部分二三线城市房价仍然上涨。尤其是随着城镇化、工业化的深入推进，以及一般居民消费品价格的普遍上涨，未来推动房价上涨的动力仍然存在。目前楼市调控正处于“不进则退”的关键时刻，一旦放松则可能前功尽弃。如果真要谈及限购退出的“时间窗口”，则需要房产税收制度的完善，住房信息系统等配套措施的建立，以及持续一段时间的房价基本稳定，目前这些因素显然并不具备。中长期来看，市场供需是影响商品房价格波动的主导因素，商品住房的调控手段仍以经济手段为主，而不是行政措施。限购政策作为一种行政办法，确实存在一些局限性，未来该项政策在全国范围长期实施的可能性不大。从保障性住房领域来看，中长期调控思路和制度也逐渐清晰，大致可以分为保障范围、保障方式、保障机制、保障目标和原则等方面。未来保障范围主要围绕低收入以及部分中等偏下收入的城镇居民；保障方式则以实物保障和货币补贴两种；保障机制包括投入机制和运营分配机制；保障目标方面，“十二五”末期我国住房保障率将努力达到城镇居民户数的20%左右，2020年使绝大多数城镇居民住到较为健康舒适的住房中去；保障原则可以概括为满足基本住房需求、小户型、功能全、质量好等几个方面。值得关注的是，“十二五”期间我国将陆续开工建设3600万套保障性住房，再加上“十一五”期间建设的1630万套以及2005年以前建设的部分保障房，以此计算，“十二五”末期纳入住房保障体系的城镇居民有望达到1.5亿-2亿人，从而达到城镇居民户数的20%左右，这也为住房保障方式由实物保障适时转向货币补贴创造了条件。同时，保障房分配、退出机制、转让收益等相关领域的政策措施，也将在不远的未来逐步明确。行业资讯第十八届浙江省房博会落幕 成交129套房源 2011年10月26日来源：杭州日报昨天，为期四天的浙江省第18届房地产博览会顺利落幕。据组委会统计，四天时间里，和平、世贸两个展馆共迎来参观者约28万人次，成交了129套房源，成交金额26155万元。与充足的可售房源相比，实际成交量并不理想。不过，展会人气依然尚可，有购买意愿的登记房源达3254套。本届房博会有85家房地产开发企业和中介服务机构参展，参展楼盘184个，其中可销售楼盘100个，共有18970套可售房源。可售房源数量远远超过了往届，参展房产品涵盖商品住房、写字楼、商铺等不同类型、不同层次的多种房源。丰富的可售房源吸引了众多的刚性需求购房者，在为期4天的展会期间，两个展馆保持着较高的人气，而且参观者基本以本地居民、自住型消费者为主。由于本届房博会是在宏观调控政策不断深化落实的背景下举办的，在房地产市场调整变化过程中，参展企业也及时调整策略，坚持理性参展，合理确定价格。从展会在售楼盘来看，销售的住房价格出现一定幅度的调整，毛坯房均价为15200元/平方米，精装修房均价为33100元/平方米，不同区域的价格差异明显。最新的统计数据显示，在四天展会时间里，总成交房源129套，成交面积12073平方米，成交金额26155万元。其中，商品房成交113套，成交面积10688平方米，成交金额23147万元；二手房成交16套，成交面积1385平方米，成交金额3008万元。同时，从房博会反映的情况看，有购买意愿的登记房源达3254套，总体上消费者更加理性，入市者以刚性需求为主。商品房成交90平方米以下共75套，占总成交数的66.4%。住房保障展区是本次房博会的一大亮点。在和平会展中心，往年被大牌地产商占据的正中心位置，今年展示的却是保障房。展区面积共500平方米，是单馆最大的展览区，占据着展会中心位置，异常显眼，吸引了众多看房人驻足参观。这里的浙江省保障性安居工程建设成果展，图文并茂，向广大市民特别是中低收入住房困难家庭传递了信心。本届房博会组委会举办了“商业地产开发论坛”，请国内著名专家和业内人士对商业地产开发机遇和挑战进行深入的研究和探讨。房博会还通过会刊、直播、网站等多种形式，较好地发挥了展示、引导、交流的作用，受到广大参观者、企业的欢迎和肯定。在各方面的共同努力下，为期4天的博览会平稳有序降下帷幕，各项安全保障措施发挥了重要作用。今年房博会还有一个特点，那就是商业地产成为热点。为此，组委会在展会期间还特别主办了一场商业地产开发论坛，中国房地产业协会副会长朱中一到会作了主题报告。在论坛现场，与会的各级房地产业协会负责人、房企老总、中介公司负责人都表示，商品住宅市场的限购、限贷等调控政策，使得商业地产迎来黄金发展期。 海外提振楼市成风 卖房不限外大打移民牌 2011年10月28日 来源：12580生活播报 当国内进入史上最严厉的楼市限购时代，海外地产却无一例外地向我们抛出了“橄榄枝”，除了与国内房子比肩的价格诱惑，还有一系列的税收甚至移民政策做诱饵有人已经将买房的手伸向了海外，你呢？海外买房正流行全国房地产经纪人协会的数据显示，去年3月至今年3月，外国人在美国花费820亿美元购买居民住房，这一数字在此前的12个月为660亿美元。而其中，买主中有9%来自中国，比2007年增加近一倍，在外国买主中居第二位。在英国，近两个月内，中国人在伦敦买房的投资就高达1.2亿英镑（12.7亿元人民币）。2010年伦敦一成新房被中国人买走。据报道称，早在2010年年底，不少投资客就已经出逃扎堆赴澳州置豪宅了，更有上海购房团一气儿买下30套物业。房价才是硬道理为什么有这么多人去海外买房？价格无疑是决定性因素。在澳大利亚，只要你选的地段适合自己的购买能力，40万澳币以内你就可以买到称心如意的房产了，如果按照6.5的汇率进行计算，也就是260万人民币。而且由于澳洲经济发展稳健，近几年澳洲房产一直保持着12%的涨幅。据报道，2010年加拿大的房价再创历史新高。目前，两层楼房全国均价36.5万加币，合人民币为226万，其中温哥华为98.5万加币，多伦多为56万加币。与去年同期相比，全国均价上涨了10%左右。在美国的个别城市，100多万人民币可能就能买到一套屋前屋后种满玫瑰的独栋别墅了。相对于大城市中心城区动辄就四五百万人民币的房价，海外房的确不得不让人心动。海外房之回报海外房地产市场相对比较成熟，价格波动较小，有助于提高资产的安全性。而且海外买房很大一部分人都是用来投资，所以买来的房子，肯定是用于出租。由于海外房产租赁市场非常发达，因此出租回报率就比较稳定，对于长线投资比较有利。在澳洲，凡是首次置业者政府将会给予7000元澳币作为补助，以及印花税全免的优惠，可以节省两万多澳币左右。对于首次置业者来说，只要你选的地段适合自己的购买能力，40万澳币以内你就可以买到称心如意的房产了。如果你还在为印花税、契税等问题而不敢去海外买房，那不如选择新西兰。新西兰是所有发达国家中唯一没有资本增值税、没有房产买卖印花税和契税的国家，这里是真正的投资天堂。买房的附加值近期，据华尔街日报(博客,微博)报道，为提振低迷的美国房地产市场，有美国国会议员提议，允许为在美国购房超过50万美元的外籍人士发放绿卡。如果此条措施通过，美国的房地产业将再次被提振。但是需要注意的是，如果外国人持有这种新签证进入美国，除非通过正常程序获得常规工作签证，否则将不能在美国就业。另外，和加拿大的“以房养学”一样，英国的“以房养学”同样值得关注。低位的货币汇率以及房价，加上2012伦敦奥运会对经济的刺激，还有稳定的租金回报，许多开发商更是承诺6%-10%租金回报。很多家长让子女在英读书的同时也买一套房子给孩子，一半自住一半出租。三季报：近半房企业绩下降 八成企业负债超50% 2011年10月26日来源：羊城晚报在楼市调控的背景下，房企2011年中报出现业绩增速明显放缓以及现金流量由正转负。而随着调控的推进和深化，从已公布三季报的房地产企业来看，财务状况进一步恶化初露端倪，四成房企出现净利润亏损或下滑，七成企业负债率比中报有所上升，七成企业经营性现金流为负。不过，多数房企的毛利率保持了平稳。业绩继续下滑趋势在调控的背景下，2011年中报房企业绩增速出现明显放缓，三季报显示，从已经公布业绩报告的29家房企来看，上市房企业绩增速进一步放缓，并初步显现向业绩下滑或亏损演变的趋势。根据巨灵财经数据统计，截至10月22日，两市已有29家公司公布三季度业绩报告，共计实现营业收入460.71亿元，与2010年同期的449.68亿元相比，增长率仅有11%，创出自2006年以来的新低；而净利润方面，增速更低，29家企业合计实现净利润67.11亿元，与去年同期的67.01亿元相比，增长率只有0.1%，几近零增长。显然，三季报房企总体业绩比中报时进一步恶化，今年上半年139家房地产上市公司实现总营业收入1578.42亿元，同比增长8.48%，实现归属母公司的净利润233.15亿元，同比增长14.19%。从单个公司来看，房企业绩下滑或亏损的企业增多，29家公司中，有14家业绩亏损或下降，占比47%，其中亏损的企业3家，业绩负增长的11家。14家报忧公司中，以宜华地产、国兴地产、天业股份等二、三线区域性中小型开发商为主，但也不乏金地集团、华侨城、滨江集团等一线大品牌。以金地集团为例，其三季度单季业绩同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比明显恶化，导致三季报比中报业绩下滑幅度扩大，从下滑61%扩大至64.19%。主要原因来自销售的下降，金地集团二季度营业收入同比增长98%，而三季度同比下降20%。除了公布三季报的29家公司以外，另有25家公司发布三季度业绩预告，亏损以及下降的达11家，占比44%。七成企业经营性现金流为负地产调控的深入让房企融资的开发贷款、上市融资和再融资以及信托等渠道都陆续关闭或收紧，在销售增长乏力甚至下滑的情况下，房企的资金链压力可想而知。三季报多数房企的负债率以及现金流量指标比之二季度也有进一步恶化的趋势，然而大部分房企的销售毛利率却依然坚挺。从纳入统计的29家房企来看，有19家三季报资产负债率比中报上升，占比66%，多数企业上升在5个百分点以内，而负债率上升最快的国兴地产，三季报负债率比中报提升近9个百分点。从绝对值上看，负债高企仍是普遍现象，负债率普遍在40%以上，超过50%的有22家，占比近八成，中位数为65%。现金流量方面，上半年现金流由正转负的趋势在三季报进一步扩大。三季报29家企业经济活动产生的现金流量净额合计为-216.5亿元，比中报时的-203.9亿元净流出增加6.17%。从单个企业来看，三季报20家公司现金流为负，占比66%，比中报的18家增加2家；三季度现金流同比恶化的有17家，占比六成，二季度时同比恶化的为15家。不过，三季报大部分房企的毛利率依然坚挺，与中报相比29家房企中销售毛利率上升下降的各占一半，波动幅度也很小，多数在2%以内。绝对值上看则仍维持高位，中位数在50%，中汇医药和天伦职业则仍然超过70%，这与三季度房价并未全面松动的状况基本吻合。调控持续三座大山重压 房企加速降价求生 2011年10月27日来源：经济参考报持续增加的库存、愈发紧绷的资金链很可能成为压垮房地产开发商的“最后一根稻草”。截至10月26日，已公布三季报的70家上市房企经营性活动现金流量净额同比缩水161亿元；存货6590亿元，同比激增2000亿元。接受经济参考报记者采访的专家认为，在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企降价压力，大型房企降价促销或成主流，并很可能引领楼市价格出现规模化调整。惨淡“金九银十”破灭继惨淡“金九”后，进入10月，楼市成交持续走低，多数城市10月周均成交较上年同期大幅下降，“银十”已成“铁十”。中国指数研究院统计显示，延续此前两周颓势，上周监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅最大，达到76.43%。其次是扬州，同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达65.03%，其次广州、成都和上海同比下降幅度也皆超过50%。国泰君安最新一期住宅周报也显示，上周33个主流城市一手房销量单周整体同比下降43%，其中一线城市下降42%，二线城市下降37%，三线城市下降58%。一手房销量年初至今整体累计同比下降5%，其中一线城市下降13%，二线城市上升2%，三线城市下降10%。连续走低的成交量令楼市库存激增，国泰君安住宅周报显示，15个典型城市一手房整体平均可售面积环比略升1 .5%，同比上升40%，相比2010年4月低点上升58%。去化时间上，目前15个城市的一手房平均去化时间从年初的7个月上升至17个月，环比上升2%，同比上升156%。这在北京、上海等一线城市表现得尤为明显，据链家地产市场研究部统计，截至10月24日，北京住宅期房库存达到7 .97万套，比调控初期增加1 .6万余套，增长幅度达到27%，比年初增长13%；现房库存量达到3.78万套，比年初增长16%。中原地产统计显示，10月初上海住宅可售达到了61219套，同比3月初43528套上涨接近2万套。“链家地产”首席分析师张月接受经济参考报记者采访时说，当前库存压力与2008年市场相似，但有很大不同。2008年，销售压力仅仅持续大约半年的时间，而后成交开始回暖，2009年实现突破性上涨，快速消化了市场房源。而在目前调控政策下，房源能够快速消化的市场环境已经不复存在。她认为，市场短期之内难回暖，成交将长期维持低位，无论是二手房还是新房面临同样消化库存的压力。吃紧70家上市房企存货激增2000亿元与低迷成交高企库存形成叠加效应的是，房地产开发商资金链愈发吃紧。W IN D统计数据显示，截至10月26日，按照申万一级行业分类，已有70家房地产类上市公司公布了2011年三季报。从资产负债率来看，70家房 企 的 平 均 资 产 负 债 率 达 到 了63.8%，较去年同期的62.0%有了进一步的上升。70家房企中，有44家出现了资产负债水平上升的情况，而资产负债率达到70%以上的已经达到了29家。在龙头企业中，万科的资产负债率达到了79.0%，同比上升7%；金地集团则达到了74.9%，同比上升4%；招商地产则达到了67.0%，同比上升7%。与此同时，这70家房企三季度的经营性活动现金流量净额已由去年同期的52.8亿元缩减至目前的-108.8亿元，大幅缩水161亿元；其期末现金及现金等价物净增加额则为-75亿元，较去年同期的195亿元缩水了270亿元。其中，万科的经营性活动现金流量净额由去年同期的83亿元缩减至-53亿元，缩水164%；金地集团则由31亿元缩水至15亿元，缩水51%。而从存货指标来看，W IN D统计数据显示，在有可比数据的68家企业中，三季度末的存货已由二季度末的6130亿元进一步上升至6590亿元，较去年同期的4569亿元大幅上升了44%。其中，万科、金地集团和招商地产的存货分别上升了57%、39%和32%。根据链家地产市场研究部统计，三季度万科、金地、招商三大房企营业收入150.4亿，同比上涨34.5%，环比下降25.9%；净利润12.31亿，同比上涨30%，环比下降59%。除了龙头房企外，多家房企业绩出现大幅下滑的情况。其中，万方地产、亿城股份、格力地产的净利润下滑幅度分别达到206.89%、96.58%和83.94%。张月认为，现阶段的调控相比去年已产生本质不同，不仅仅只是短暂影响房企的中低层面，大型房企也受到严重波及。而超半数的房企净利润下滑，基本奠定下半年房企销售上提早入冬的趋势。销售收入和利润的双下滑，对大多数资金实力较弱的中小房企而言，降价推动力将明显增强。趋势房企加速降价突围求生严峻的现实令部分房企开始降价促销加速回笼资金。自5月起，北京、深圳、广州等重点城市陆续有楼盘降价促销，但仍局限于个别楼盘。9月初，杭州下沙区的部分楼盘开始大幅降价促销，拉开二线城市房价下行的序幕。中原调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%，主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。除杭州外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%至10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。无独有偶，国家统计局最新统计数据显示，一线城市房价涨幅已经连续3月止涨，特别是在9月份更是出现了70个城市环比平均涨幅接近于零的数据拐点。近期绿地、保利 、龙湖等多家大型房企在 上海、杭州、深圳、青岛的项目也开始降价销售。记者了解到，深圳开发商在“十一”后集体降价促销。直接降价、特价房、一口价、加送装修、赠送面积、买房送黄金、买房送车等多种营销手段竞相亮相。其中，深圳龙华花半里项目9月4日开盘时，均价为17800元/平方米，而现在均价已下调到13500元/平方米。针对目前销售的“超低价”，花半里的开发商还曾以公开信的形式承诺确保补偿老业主。龙岗区中心城的壹克拉项目虽然没有降价，但其赠送面积却十分可观。销售人员告诉记者，“66平方米的房子可以送20多平方米，80多平方米的房子可以送30至40平方米。”世联地产华南首席分析师曹取说，“现在深圳楼市已经开始出现普遍的降价潮。新入市楼盘价格低于周边楼盘均价，加推的楼盘价格都低于前一批，尾盘也开始特价处理，一些楼盘价格已经下调了10%至20%。但是，受市场预期影响，购房者对此并不买账，成交量仍然没有上去。只有调到位了，成交情况才会好转。而在房价进入下行通道之时，往往要出现超调情况，购房者才会出手。”张月分析说，在当前时点上，价格下降才是加速存货出售的最直接方式，出于缓解滞销、资金保障的需求，未来大型房企降价销售或成主流，并且由于其市场引导作用，很可能引领未来楼市价格规模化调整。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受经济参考报记者采访时说，在货币政策、信贷政策暂时难于发生变化的情况下，基于对近期市场信心不足，年底开发企业会暂缓推盘步伐，购房者也会选择继续观望，因此楼市还将延续现有低迷之态势，整体成交量难于实质性回涨，成交价格将会出现下调，但下调幅度有限。中原地产市场研究总监张大伟也表示，本轮调控如果能够持续到明年，那么预期明确的拐点很可能出现在明年3月左右。不过，拐点的幅度可能会出现明显的差异，此前 上 涨 过 快 的 城 市 可 能 会 深 度 下调，但是在大部分区域，拐点的幅度不会过大。他认为，如果不解决货币超发下的投资渠道问题，楼市调控的难度非常大。而且从目前数据来看，在70个指标城市以外的其他城市，楼市依然存在“ 量价齐涨”的局面，所以调控需要维持现有力度不放松。上市公司逃离房地产 空城化或影响正常供给 2011年10月28日来源：经济参考报 持续一年多的严厉房地产调控已让不少地产公司感到冬天的寒意。梳理近一年来我国上市公司经营方向可以发现，不少主营房地产的公司开始转营其他业务，非主营公司开始剥离房地产业务，而原计划进军房地产的公司则悄然停下脚步。这种局面，仿佛是近年来外围企业大肆进入房地产行业的翻转，同时也引起不少人士的担忧，一是担忧上市房企跨业经营的风险，二是担忧房地产业“空城化”会影响到普通商品房的正常供给。“离场”现象越来越明显西部矿业股份有限公司10月19日发布公告称，将2007年、2008年在北京购置的两处房产微利出售，目的则是“补充公司流动资金，并支持与公司战略发展相关的业务”。无独有偶，福建水泥9月份公告也表示，以4474万元转让莆田建福大厦等多处房产。这只是近期“不务正业”公司剥离房地产业务的缩影，与此相应的是，更多的主营房地产上市公司开始转营其他领域。今年9月，北京华业地产股份有限公司发布公告称，拟出资5400万元收购深圳市隆兴投资有限公司所持陕西盛安矿业开发有限公司的90%股权。6月，莱茵达置业股份有限公司披露，拟在贵阳市成立一家全资子公司，注册资金5000万元。随后，这家子公司便收购了贵州黔南华益矿业公司35%股权。据记者初步统计，今年以来，在内地126家主业包含房地产开发的上市公司中已有13家公司进入矿产行业，总投资超过29亿元，涉及铜矿、铁矿、煤矿、锰矿和金矿等矿产资源。如果算上去年早已转向的企业，进军矿业的上市房企则接近二成。还有一些原本计划进军房地产的企业，开始打起退堂鼓。国美电器9月27日发布公告称，将与全资附属公司鹏润、北京鹏润以及北京国美订立合营协议，设立物业公司从事物业开发及投资业务，但公告发布后，股价不断下跌，并创下两年来的新低。国美紧急召开董事会，10月3日便发布公告称，决定暂停该计划。此外，五粮液明确否认进入房地产领域，长虹、杉杉进军房地产领域也仅为总部大楼或商业地产，杉杉公司还表示，地产项目将单独运作，不会装入上市公司房地产尤其住宅地产一夜之间似乎成了各大上市公司避之不急的项目。资本“趋利避害”反衬地产生态变局对于为何突然转投矿产，一些公司给出了坦诚的答案。华业地产在公告中表示，公司的房地产业务按计划稳步进行，受国家宏观调控政策影响，销售增速减缓，为了增强抗风险能力，决定在矿产资源开发领域开拓新的业务渠道，并致力于将其打造成公司新的、重要的利润增长点。同样转向矿业的中弘股份在半年报中表示，随着政策的不断深入，未来全国主要城市房价、购房者需求以及房地产市场结构调整等不确定性因素增多。预计2011下半年国家对房地产市场的宏观调控力度不会放松，市场形势存在很多不确定因素，房产销售形势不容乐观。据记者了解，国美公司开始之所以欲进军地产，是为“能获得合适的零售地点及控制其资金支出”，但后来的叫停，国美公司的公告中给出了部分原因：考虑有关物业合营企业的多项因素，包括物业项目的进行时间以及目前市场状况等。虽然各家理由不尽相同，但不难发现，房地产市场状况不景气是最主要的原因。山东师范大学房地产系主任程道平分析说：“在限购、限贷、限地情况下，从提高投资回报率的角度考虑，上市房地产企业转投利润更高的行业的现象也属正常，这也从侧面反映出房地产市场目前面临的压力。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，从目前房地产的调控力度来看，短期内房地产行业进行新业务拓展的趋势不会改变，随着融资销售压力的增加，房地产行业中势必将出现一部分房企离岸、转移投资的现象。近日，长三角地区的“退房”现象有所增加，面对巨大的前后差价，有楼盘的老业主开始“大闹”售楼处，房地产商面临不降价资金链断裂、降价则面临退房压力增加的“左右为难”境地。所有的这些现象似乎都反衬出房地产市场的生态已悄然发生改变。“不务正业”的风险一些专家认为，上市公司投资转向，说明国家的调控效果在逐步显现，但资本竞逐资源等“跨业经营”，不仅可能增加公司自身经营风险，并且在住房市场刚需依然较大的情况下，资本“出逃”可能影响到住房的正常供给，对后市调控带来不利影响。以转营最明显的矿业为例，有专家认为，房地产企业抽身进入矿产领域并不一定会给企业的运营带来转机。山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，由于房地产企业普遍面临市场低迷、资金收紧的问题，很难投入大笔资金发展矿业，而且矿山投资回报周期相对较长，随着经济环境的不断变化，投资收益的风险也不确定。齐鲁证券分析师刘保民说，房地产企业突击进军其他产业主要是为了改变目前并不“漂亮”的业绩报表，让投资者在调控越收越紧的情况下吃下一颗定心丸。但这种效果只能起到一个炒作概念的作用，并不能真正在短期内实现业绩的增长。一些分析人士还认为，随着当前世界经济运行形势的复杂多变，跨行业可能面临着严峻的考验，这种考验不仅来自资金和政策层面，经营管理经验缺乏，市场未来能有多大的增长空间都需要谨慎地考虑。然而，上市房企纷纷转向，却可能对商品房供给产生影响。韩长吉说，目前房地产行业发展的关键问题正是供需平衡，按照2011年1月份至6月份房地产行业的投资量增量计算，除去投资性购房，目前房地产行业处于假象平衡状态，市场需求量稍大于刚性需求量。但是这样的平衡是在政策调控下形成的，如果房地产企业大规模离岸，市场供需最终将趋向供小于求，对房地产行业发展造成阻力。“2011年1-9月全国133个城市土地市场交易情报”显示，1-9月全国133个城市共成交住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)4601宗，累计成交量25068万平方米，同比减少8%。专家表示，将并不宽裕的资金转入其他行业，会使得房地产行业的资金缺口变得更大，在调控政策之下，上市房企应认真分析市场实际需求，更多地关注调整产品结构和谨慎定价，采取适应市场需求的发展战略，而并不是一味谋求其他出路。一线城市楼市频现退房现象 房价拐点正逐步来临 2011年10月28日来源：新华社本文导读：与过去两年“金九银十”的买房潮景象不同，今年秋天的楼市则频现“退房”现象。杭州一次性退房505套余波未平，上海开发商的降价行为又引发了业主强烈不满，北京楼市也在遭遇退房的考验专家指出，房价虚高是退房频发的根源，戳破虚高房价泡沫应多管齐下。与过去两年“金九银十”的买房潮景象不同，今年秋天的楼市则频现“退房”现象。杭州一次性退房505套余波未平，上海开发商的降价行为又引发了业主强烈不满，北京楼市也在遭遇退房的考验随着楼市调控继续在全国发力，房价下行压力逐渐增大，这让开发商十分纠结：降价，才能求售回笼资金；也有可能引来前期购房者集中退房。专家指出，房价虚高是退房频发的根源，戳破虚高房价泡沫应多管齐下。一线城市退房潮初现端倪据杭州透明售房网公布，从10月8日至27日20天的时间，杭州退房套数就有30套，这相当于今年一季度的二分之一。在这个原本属于购房旺季的“金九银十”，杭州楼市却不断上演退房行为，而且频率有越来越快的趋势。数据显示，一季度杭州市退房65套，二季度71套，三季度555套，退房数量逐渐增多。其中9月份海运国际大厦一次性退房505套，在最近三年来极为少见，而央企保利地产在杭州的一楼盘三季度退房也高达15套。这只是冰山一角。南京市网上房地产10月14日公布的10月份退房名单显示，新增期房退房53套，创出最近几个月来的新高。而在最近3个月的南京退房排行榜上，大华锦绣华城项目以77套高居首位，排第11位的世茂外滩新城二期退房套数也达33套。在上海，10月15日，一名为“龙湖郦城”的住宅项目针对部分公寓进行促销，购房者用2万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣30万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米14000元左右，较此前已售房源的价格低两三成。此次促销吸引了不少看房者下单，但也引发了部分业主不满。一位姓孔的女士告诉记者，她之前购买的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“钥匙还没拿到，价格已经缩水两三成”。10月22日，100多名购房者在售楼处聚集，并与工作人员发生纠纷。在今年调控最严的北京市，在京贸国际城、华业东方玫瑰、首开常青藤等项目现场，购房者们多次表达退房或者补偿的诉求。去年初，位于北京市通州区的京贸国际城房价由13000多元/平方米一路涨至25000多元/平方米，孰料去年4月楼市调控政策剧变，去年年底时京贸国际城房价又跌回至近20000元/平方米，而如今京贸国际城是一降再降，价格回落至14000 15000元/平方米，引起了业主的不满。楼市环境已显转折性变化“退房事件根本上表明房地产泡沫开始被戳破，房价拐点正逐步来临，”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，由于我国房价虚高，随着国家从严调控楼市，市场开始降温，价格也随之出现了回落趋势，各类购房者正以种种手段撤离楼市。据记者了解，以京贸国际城为代表的北京市通州区楼盘在2009年底2010年初只有1万元/平方米左右，但在2010年3月份这些楼盘就因新城规划坐地起价，多数楼盘两、三个月内价格迅速翻番，涨至2万多元/平方米。早有分析人士预言，这一区域价格虚高，缺乏支撑，将成为调控的重灾区。“这也表明开发商看低后市甚至是资金链陷入崩盘状态，实在扛不住了”，北京市联达地产机构董事长杨少锋表示，经过了新一轮调控大半年的打压，一、二线城市楼市普遍成交锐减，价格停涨，一些开发商被迫降价导致退房。“这同时表明楼市投资投机者和刚需置业者也看空楼市，甚至加速逃离住宅市场”，中国房