房地产估价1.doc

河北联合大学建筑工程学院课程设计 课程名称： 房地产估价 课设题目： 唐山市嘉华小区住宅估价 专 业 ： 工程管理 班 级 ： 09程管2 姓 名 ： 刘京华 学 号 ： 200912050227 指 导 教 师 ： 陈娟浓 2011年 6 月 6号河北联合大学建筑工程学院工程管理专业课程设计评分表班级： 09程管2班 ； 学生姓名： 刘京华 评价内容具 体 要 求分值评 分ABCDE得分学习态度与规范要求学习态度认真，遵守纪律，设计完全符合规范化要求。202018161412技术水平与实际能力态度严谨，技术熟练，计算准确、可靠，有较强的实际动手能力。303027242118工作量能很好完成任务书规定的工作量。202018161412答辩思路清晰；语言表达准确，概念清楚，论点正确；问题回答准确、有深度。303027242118总分成绩指导教师评语：指导教师签名： ； 年 月 日唐山市我爱我家房地产评估有限公司关于嘉华小区住宅估价技术报告 一、估价对象 估价对象为唐山市路南区嘉华小区1幢601室房地产，房屋建筑面积为130平方米，三房两厅两卫，框架结构，南北朝向，简单装修，个人完全产权。 二、估价目的 为委托人转让估价对象提供市场价值参考 三、估价时点 2012年5月5日 四、价值定义 房地产转让价值，即为公开市场价值 五、估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：1中华人民共和国城市房地产管理法；2中华人民共和国土地管理法； 3国家标准GB/T502911999房地产估价规范；4本公司掌握的房地产市场信息资料； 5本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料； 6委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证复印件。 六、估价原则1. 合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 2. 最高最佳使用原则 最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3. 替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 4. 估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。5. 独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。七、估价方法 根据房地产估价规范（GBT 502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；又根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法进行估价。市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。八、估价结果 注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年5月5日的公开市场价值为人民币：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。九、估价作业日期 二一二年五月二日至五月十日十、估价报告应用的有效期 自二O一二年五月十日起至二一三年是五月九日止。估 价 技 术 报 告一、估价对象实物状况描述与分析 估价对象为唐山市路南区嘉华小区1幢601室房地产，房屋建筑面积为130平方米。（1）房屋用途：住宅 （2）建筑结构：框架结构； （3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，外墙水泥砂浆涂料；（4）房屋楼层： （5）平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一厨、两卫的格局； （6）配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备； （7）装修情况： 简单装修。二、估价对象区位描述与分析位于唐山市路南区政治经济文化中心新华道，嘉华小区1幢总层数为十一层，估价对象位于第九层。和唐山经济中心和唐山购物中心距离500米；周边有河北理工大学大学、河北能源技术学院、煤炭医学院还有许多中小学，是在唐山的学区内，距离唐山火车站，汽车站，公交站一公里，交通方便。三、估价对象权益描述与分析1、完全产权2、 建筑年代：2009年；3、容积率为5四、估价方法适用性分析根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法和收益法作为本次评估的方法。遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。五、估价测算过程1选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例进行比较。具体条件见表一： 可 比 案 例 情 况 表（表一）比较因素估价对象实例一实例二实例三项目名称嘉华小区1幢601室君瑞国际新华一号阅景龙华单价（元/m2）待估879189838478土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2012.52011. 112011. 122011.10交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售交割方式现房现房现房现房区域因素区域繁华程度一般一般一般一般道路通达度临主干道临主干道临主干道临主干道交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交公共设施完备度较完备较完备较完备较完备基础设施完备度完备完备完备完备环境质量优劣度较好较好较好较好个别因素小区环境一般一般一般一般小区配套一般一般一般一般学区情况一般一般一般一般层 次9/117/114/69/11户 型三室二厅三室二厅三室二厅二室二厅朝向南北向南北向南北向南北向结构形式框架框架框架框架房屋配套设施完备完备完备完备建筑年代2009200920082009装璜情况简装简装简装简装2比较因素的选择根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。详见表二：可比案例比准价格系数修正表（表二）比较因素估价对象实例一实例二实例三项目名称嘉华小区1幢601室君瑞国际 新华一号阅景龙华土地用途100100100100交易日期100100100100交易方式100100100100交割方式100100100100区域因素区域繁华程度100100100100道路通达度100100100100交通便利度100100100100公共设施完备度100100100100基础配套完备度100100100100环境质量优劣度100100100100个别因素小区环境100100100100小区配套100100100100学区情况100100100100层 次10010110098户 型10010010098朝向（卧室）100100100100结构形式100100100100房屋配套设施100100100100房屋成新100104103104装修情况1001011011023比较因素修正将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见表三：比案例比准价格修正表（表三）比较因素实例一实例二实例三案例单价（元/平方米）879189838478土地用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100交割方式100/100100/100100/100区域因素区域繁华程度100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100交通便利度100/100100/100100/100公共设施完善度100/100100/100100/100基础设施完备度100/100100/100100/100环境质量优劣度100/100100/100100/100个别因素小区环境100/100100/100100/100小区配套100/100100/100100/100学区情况100/100100/100100/100层 次100/101100/100100/98户 型100/100100/100100/98朝 向100/100100/100100/100结构形式100/100100/1001