宁乡房地产市场.doc

2房地产市场发展趋势2.1市场概况2.1.1、宁乡房地产板块分布 宁乡的房地产起步较晚,自2006年起开始快速发展,目前房地产市场整体发展良好。目前宁乡房地产市场在建项目17个，续建项目19个，待建项目16个。宁乡县房地产区域板块主要划分为老城区商业中心板块(沿江风光带)、城西板块(白马桥乡) 、新行政中心板块(宁乡大道两侧) 、金洲新区板块。板块主要项目城区商业中心板块大玺门、新外滩、锦绣兰亭、东方明珠、香江国际城西板块世纪阳光、经典生活、馨香园、水岸星城新行政中心板块水晶郦城、中源花园、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、新府名邸、旺和家园、金叶家园、东鑫城市花园金洲新区板块碧桂园山湖城、左岸春天、温泉青羊世纪城、通程项目2.2.2、市场供应产品分析楼盘名称物业类型项目地址占地面积建筑面积均价楼盘动态香江国际高层住宅沿河路-34133.62500一次性93.5折，按揭减1万6水晶郦城小高层、高层住宅花明北路160亩3000002450一次性98按揭99优雅翠园小高层住宅宁乡大道旁35566.7675592.42400无东方明珠高层住宅沿河路10958150000m22800一次性95折按揭98折滨江新外滩小高层住宅沿河北路3666512万2700-嘉诚花园小高层住宅人民北路9345825万2400一次性93折按揭95折御景名城高层住宅楚沩东路8号8717.9541000江景：2800其他：2400一次性96折按揭98折大玺门高层住宅人民路与八一路交汇处87087.2825万2480一次性97折按揭98折经典生活小高层住宅白马大道11110.9523333 m21650一次性96折按揭97折，总价减5000馨怡园多层、小高层住宅-24449.15m249766m2电梯：2100多层：1700一次性97折按揭98折湘核花园小高层住宅一环北路(三0四大队院内)237亩30.8万1800-百宜华府小高层住宅二环西路北侧-2300一次性98按揭99旺和家园多层住宅-二期售磬-新府名邸多层、小高层住宅人民北路与一环路交汇处54495.4105721.082450交5万抵6万，交10万抵11.5万, 一次性98按揭99玉龙国际花园小高层住宅宁乡大道2134403380002450一次性98按揭99城南嘉园多层住宅一环南路1500003000001500-世纪阳光高层住宅一环北路112号21578.95820002000-金凤花园多层住宅一环东路银海花园对面-1600-1700一次性98按揭99绿地紫金公馆小高层住宅紧金路139号8211.7312252500-2600一次性98按揭99水岸星城多层住宅白马大道-1800001700-水木天城低层别墅、洋房东沩东路278亩17.5万双拼、联排4400独栋5500-假日摩纳哥高层住宅花明北路与新康路口-2200-目前市场供应的产品主要有小高层、高层住宅，其次是多层住宅和低层别墅。其中2008年以来小高层高层产品占市场供应总量的90%以上。目前宁乡整体房屋销售均价在2000元/平方米，个别高档楼盘均价达到2600-2800元/平方米。多层产品的物业管理费在0.6元/ m2/月，高层的物业管理费在1-1.2元/ m2左右。2.2.3、销售户型分析面积户型 90-100 m2110-120 m2120-140 m2140-150 m2150-170 m2户型两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅二卫四室两厅两卫四室两厅两卫主要楼盘户型代表面积90 m287 m2115 m2125-133 m2143-145 m2169-173 m2销售形式紧缺紧缺主力户型主力户型销售压力大根据调查,目前三室两厅二卫和四室两厅两卫为目前市场上的主力户型,上表所设计的户型市场销售形势良好,而部分项目三室两厅两卫设计在140-150甚至150 m2以上销售压力大(如世纪阳光项目)。四室两厅两卫设计在160 m2以上甚至170 m2以上的户型市场抗性很强烈(如滨江地块的“大玺门”四室均设计在170 m2的江景房销售难度大，而沿江的144 m2三房已销售完毕)。2.2、总体供求现状2.2.1、新建商品房累计供应和销售总量分析表1 2009年上半年宁乡县新建商品房、住宅供应情况项目区域新建商品房其中：住宅批准预售面积（万）同比（%）批准预售面积（万）同比（%）宁乡县27.08-35.5824.01-41.13表2 2009年上半年宁乡县新建商品房、住宅销售情况项目区域新建商品房其中：住宅销售面积（万）同比（%）销售面积（万）同比（%）宁乡县64.88182.1362.85193.91上半年全县新建商品房累计批准预售27.08万，同比减少35.58%，其中住宅批准预售535.67万，同比减少41.13%。同期全县新建商品房累计销售64.88万，同比增长182.13%，其中住宅销售62.85万，同比增长193.91%。2.2.2、新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积）表3 2009年上半年宁乡县新建商品房供销对比区域项目宁乡新建商品房0.42其中：住宅0.38上半年全县新建商品房供销比为0.42：1，其中新建商品房住宅供销比为0.38：1。全县市场存量房进一步降低，呈现供不应求的态势。2.2.3、新建商品房成交金额、成交均价项目区域新建商品房其中：住 宅均价（元/）金额（亿元）均价（元/）金额（亿元）宁乡县200613.02186211.70上半年宁乡县新建商品房（含经适等）均价为2006元/，其中住宅1862元/；小结：宁乡房地产市场整体特点是：商品房供销结构失衡商品房价格保持稳定商品房销售量提高产品不断创新和升级水木天成项目概况开发商长沙福源房地产开发有限公司占地面积185361建筑面积175911容积率0.66产品类型洋房、别墅总户数1000均价建筑风格西班牙物业管理物业管理费项目配套内设有幼儿园、蓝球场、中心广场设有喷泉、健身器械、游泳池、娱乐室、超市。周边配套公园：东沩广场 学校：宁乡一中 幼儿园：县幼儿园 商场：喜洋洋超市、东沩农贸市场 医院：城郊医院1公里、人民医院2公里 银行：中国银行、农村信用合作社 城市主义：网聚城市稀缺资源的别墅臻品 水木天成扼守宁乡上风上水、炙手可热龙脉腹地新城区，雄踞宁乡母亲河沩水拐弯处，藏风聚气，居者大安。近年宁乡受到城区规模不断扩大的影响，区域中心地带明显往北转移；新城区集行政、教育、经济等众多城市稀缺资源：宁乡县政府、宁乡一中、县人民医院等重大城建项目和基础设施几乎都集中在县城新区。同时新城区的位置正好紧邻工业园区板块、南面连接旧城区板块，经由319国道、金洲大道、长常高速、长花灰高等公路直达省会长沙，使之与省会长沙市中心的联系更为紧密。这里将成为宁乡和未来长沙大西城的高尚人居首选福祉。自然主义：大隐隐于市的惬意栖居 城市与自然的高度融合是别墅居住的最高境界。水木天成以“天人合一”的国际理念，一纵一横的开放式景观布局，将建筑融于自然，与天地合为一体。既保持着天地初开的纯粹自然，将现有的“龟背”地形、坡地、湖泊、玉兰树最大限度的保留，更融入别墅生活幸福的源泉与灵魂水，精心营造私家水岸线和中央湖景，同时结合西方现代园林风格，均衡景观因素及整个环境的空间层次感，共同营造人景交融、优美人居的生态环境。邻水穿林、曲折幽静的私家水岸线，彰显极致水色之美；碧波荡漾、烟波浩淼的中央湖泊，显露开朗豁达之境。人本主义：“以人为本”的别墅空间盛宴 水木天成在空间布局