房地产业应由经济支柱转换为社会民生支柱(胡志刚).doc

房地产业应由经济支柱转换为社会民生支柱 (2010-9-3 15:47:51) 分类：未分类 标签：搜房博客 胡志刚 房价是近几年最牵动人心的焦点话题，尤其是去年温家宝总理的讲话，到今年的新政“国十条”出台，尽管中央采取了一系列抑制房价上涨过快的措施，但房价仍然是高高在上。由此，城市居民尤其是弱势群体对高房价怨声载道，呼声越来越高。在高房价的背后，有人是既得利益者，有人是丧失利益者。正在演化成不同利益集团的厮杀，甚至进入白热化格斗上演“官商大斗法”、“官商拉锯战”，房地产业成为社会矛盾的焦点，若处置不妥有导致社会动荡的可能性。目前宏观调控仍然单一的打压房价，并不能从根本上解决问题，尤其不能改变房地产业既有的发展模式和运行轨道，因而全行业投机盛行，危机四伏的状况就难以扭转。由于房地产业已背离社会民生，弊端四起，因此需要通过法治的手段推动其从经济支柱转换为社会民生支柱。这就需要房地产业兼顾社会民生与国民经济的两重性发展目标，并偏重其社会民生支柱与社会服务事业的功能与发展目标定位，据此，笔者将从以下几个方面进行探讨。一、房地产乘时顺势成为国民经济支柱产业的历史辉煌性上世纪90年代，中国的房地产业遇到了千载难逢的好机遇。1998年房地产市场化大幕的拉开，使房地产业进入快速发展期。随着房地产业对GDP贡献率的不断提高，其支柱产业的地位也得到了确立。2003年的“国18号文”就明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”回顾房地产业发展的十几年，其在拉动经济增长、改善老百姓住房条件乃至城市环境、推进城市化进程、提供就业岗位等方面做出了巨大贡献。尤其是对GDP的高贡献率，充分体现了其支柱产业的作用。但是，2004年以后房地产业进入高位运行而不得不进行调控，尤其是2008年因遇到世界金融危机而进入周期性低谷，2009年下半年又出现火爆。面对疯狂上涨的房价，2009年底至2010年4月，经过打压，市场又处于停滞观望期，再度呈现“冰火”两重天，其支柱产业地位一次又一次受到了动摇和质疑。1、大势所趋 顺势而为上世纪末，我国经历了1993年的通货膨胀和1997年的亚洲金融危机。针对1993年的经济过热现象，经过3年的宏观调控到1996年中国经济成功地闯过了激流险滩，实现了“软着陆”，1997年中国通胀率降到10.8%（扬子晚报2009年10月1日“朱镕基两次奇破经济难关”）。然而，当中国经济准备再次起飞时，亚洲金融危机不期而至。当时，中央急需寻找新的经济增长点予以应对，而此时的宏观经济却比较脆弱，在坚持人民币不贬值的情况下，希望通过出口来释放产能已没有空间。为了确保8%的增长率，中央把目光投向国内，三方面齐进：第一方面把市场全部放开；第二方面是大规模投资基建；第三方面是刺激消费。然而，外贸、工业、科技、消费都不行，基建投资规模也受限。此时，中央把目光放在了房地产业，这应该是顺理成章的事。我国的房地产业在七十年代是弱势产业，八十年代房改起步，住房的商品性有所显现，由于改革的阻力较大，因而步子不大，但总是在向前推进，房地产业进入了一般产业行列。到了九十年代，经过10年的改革，房地产业有较大的发展，走上了重要产业的行列。此时的房地产业已经是一个20来岁的“小伙子”，有一定的“块头”和份量，具备向支柱产业迈进的条件。但是，中国实行了40多年的福利分房，进入九十年代，房改酝酿了十多年一直进展不大。最后的“堡垒”一直等待全国发起“总攻”，把房地产业的潜在价值挖掘出来，同时将其解决老百姓住房和促进经济发展的双重能量释放出来。1997年全国居民储蓄高达5万亿元，如何让老百姓把口袋里的钱掏出来买房，形成消费，这在政策和观念都上需要攻坚克难。当时住房仍是双轨制，由于福利制残余的存在和房地产市场还不成熟，人们还是依赖单位而不愿意自己掏钱买房子，而且市场购房、房改购房，尤其是二三级市场职工卖旧房、买新房，以至后来的房改房上市，还有许多政策限制。5个月后中国人民银行发布关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知，“适度从紧的货币政策”向住宅产业网开一面。1998年7月国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，并在经济适用住房、住房金融、住房交易市场等方面提出改革措施。沿袭了40多年的住房实物分配制度终于被终止，房地产业开始走向全新的发展时期，为房地产业走向国民经济的支柱产业奠定了基石。有一组数据可以说明，1998年全国住房贷款余额是426亿元，此后呈爆炸性增长，1999年达到1358亿元，2002年便激增至8253亿元（凤凰网2009年03月09日“房地产悲喜30年改革缺陷制造一大批暴富人物”）。2003年末，我国金融机构个人住房贷款余额达到11779亿元，首次突破万亿大关，比上年增加了3521亿元，增长了近43%。随后连年增加，2004年末达到15922亿元，环比增长4143亿元，增长了35%。此后，2005年末达到18430亿元，环比增长2508亿元，增长了16%；2006年末达到22506亿元，环比增长了4076亿元，增长了22%。据央行统计：我国商业性个人住房贷款10年增长百倍（中国青年报2007年10月02日“央行统计：我国商业性个人住房贷款10年增长百倍”）。在这股东风的助推下，福利制分房取消了，融资渠道拓宽了，消费信贷放开了，加上后来的税费优惠，房地产政策的突破，房地产交易手续的简化，中国进入了新一轮的经济增长，安然度过了亚洲金融危机，并且还于2001年加入了WTO。因此，为了满足人们改善居住条件与国家培育新的经济增长点的双重需求，房地产业被推上了爬升国民经济支柱产业的台阶。2、一举两得 乘虚而入由于城市化的迅速发展，城镇人口增长速度加快，人们对于改善住房现状的需求增大。而政府因在计划经济年代欠账过多，积重难返，在解决居民的住房问题时力不从心，当时不得不通过市场来解决城镇人口的住房问题。同时，由于遇到亚洲金融危机，为渡过难关，国民经济需要新的经济增长点和推动力，房地产业便获得了发展契机，并在政府的扶持和市场的助推下逐步成长为支柱产业。但是，有些人对房地产业成为支柱产业却持反对观点。笔者认为，对房地产业的支柱产业定位进行全盘否定，是因为没有正确看待房地产的功绩。经过十几年尤其是2004年之前的努力：首先，住宅建设快速发展，1998年以来，城镇住宅投资年均增幅近20%。1999年城镇居民每千人竣工住宅14套，2002年和2008年均为11套，高于发达国家水平。2008年新建住宅面积达到7.6亿平方米，是1978年20倍。1998年到2008年，10年间城镇新建住宅面积66亿平方米，占改革开放以来城镇新建住宅总量的60.6%。与此同时，住房规划、设计、施工水平和配套设施以及居住环境质量明显提高（中国住房2010年第4期“刘志峰在纪念小平同志关于住宅问题谈话30周年大会上的讲话”）。其次，房地产市场化大大改善了我国的人居环境。我国城镇人均居住面积也由改革开放初始期的6.7平方米发展到1998年的18平方米，到了2008年，城镇人均住房建筑面积达28平方米，是1978年人均住房面积的4.2倍，城镇居民住房成套率达到81。（中国地产2009年10月9日“住建部副部长齐骥在国庆新闻中心举行的新闻发布会上的讲话”）。以南京为例，解放初期南京人均住房面积不足5平方米，到了2007年上升为32.21平方米(2007年南京城镇居民居住状况调查公布数据)。再次，房地产业的发展在一定程度上推动了城市化进程。改革开放30年来，我国城市化率从20左右提高到2009年底的46.6%，今年将达到47%（2010年7月29日中科院发布的中国城市发展报告）。据建设部2000年城建统计公报和2007年城市、县城和村镇建设统计公报，2000年，全国设市城市663个，建成区面积2.2万平方公里。2007年末，全国设市城市655个，城区建成区面积3.5万平方公里。最后，房地产业的发展，对经济增长的拉动作用也非常大。据统计，房地产对GDP增长的总贡献率由1998年的16.57%增加到2005年的21.41%，其中2003年最高达到27.37%。从1998年到2007年房地产行业增加值（按当年价格计算）从3454.5亿元上升为11854.3亿元，年均增长14.7%（新华社2008年12月12日中央经济工作会议对房地产市场影响分析报告），高于国内生产总值及第三产业的增速，在国民经济总量中的份额逐渐上升。从以上数据可以看出，经过几年的攀升，房地产业一举两得，一方面服务于民生，一方面又拉动了经济，同时其自身也顺势登上了支柱产业的“宝座”。此时的房地产业既让人刮目相看也引起人们激烈争议，争议的焦点在房地产该不该成为支柱产业？房地产成为支柱产业后的利弊如何？首先，我们应该搞清究竟什么是支柱产业？支柱产业是指在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。而且支柱产业具有较强的连锁效应：诱导新产业崛起；对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构和发展变化，有深刻而广泛的影响。通常情况下，高科技产业较房地产业这种属于资金和劳动力密集型而非科技创新型的产业更容易成为国民经济的支柱产业。但是上世纪九十年代我国尚处于工业化中期前半段，其他产业的发展进程相对缓慢，尤其科技含量高的产业都需要有一个相当长的成长发育过程，它对于经济增长的拉动作用不明显。而房地产业成熟较早，对经济增长的拉动作用大，于是在其它产业相对滞后的情况下，房地产业“顺势而为”、“趁虚而入”率先从重要产业一跃成为支柱产业。另外，房地产业关联度强、带动系数大，通过关联产业和拉动消费对经济增长的贡献率超过了20%，这就使得房地产业对国民经济发展起着关键性作用。而且它的前瞻效应，后续效应和旁侧效应也非常突出，涉及面很广。房地产业拉动上下游如钢铁、建筑、家电等一系列产业发展，间接带动装潢业、消费品工业和商业、文化教育的发展，直接或间接影响近60余个行业（证券日报2009年04月27日“提振整体经济仍需打出房地产政策王牌”），带动了配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展。房地产业还为社会提供了大量的就业岗位。根据国家统计局数据，1998年我国房地产从业人员为94万，到2007年这一规模达到了166.5万，年均增长6.6%，比同期我国全部就业人员的平均增速（1.0%）和第三产业就业人员平均增速（3.1%）分别高出5.6和3.5个百分点（REICO工作室撰写的2008年3季度中国房地产市场报告），这也为房地产业向支柱产业的迈进起了推动作用。房地产业之所以能有如此的成就，主要是归功于城市化的需求和市场化的动力。中国在20世纪80年代后期到90年代引入了政府主导的市场经济模式，其中市场经济的引入激发了蕴藏于民间的活力，推动了中国经济的高速增长，更是推进了房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业作为我国国民经济的支柱产业已经是一个不争的事实。这时候如果不是通过国民经济结构的调整让其缓慢退出，而是采取高压政策对其进行封杀，挤压其生存发展空间，强迫其接受“休克疗法”，以致迅速将其清退出局退出支柱产业行列，无论是对房地产行业本身，还是对国民经济发展的影响都是非同小可的。二、房地产一业为大成为国民经济支柱产业的历史局限性首先，需要肯定的是在2004年以前房地产业发展成为支柱产业，是利大于弊的。自1998年以来，房地产业肩负着拉动经济增长的特殊历史使命，其成为国家经济发展的新“引擎”，取得有目共睹的骄人业绩，其它任何产业都不可比拟。即使是在2006年房地产开始过热，政府在进行宏观调控时，也仍然肯定房地产业的支柱产业地位，其历史地位和功劳不容抹杀。然而，凡事都是一把“双刃剑”，有其利必有其弊，况且利与弊在一定的条件下是可以转化的。在一定的历史时期利大于弊，但如果把握不好也可以转为弊大于利，甚至弊端四起。尤其在2004年以后，由于政策把握和产业导向以及行业监管有问题，房地产确实开始失去往日的纯洁，朝着不健康的轨道运行，且一直处于高位和过热，甚至泡沫状态，给国民经济和社会生活带来了一系列副作用。1、成也房市 败也房市住房是人们生活的必需品，作为生活的居所、社会的载体和城市的主体，其基本属性是居住，是一种价值昂贵且不可移动、不可或缺以及先天稀缺的特殊商品，往往容易伴随着增值而成为投资品。居住需求者一般要求其价格稳定，让其买得起房或租得起房。而作为投资乃至投机品，投资人往往要求其价格具有波动性，让其投资乃至投机有利润回报。这种价格的稳定性与波动性的矛盾，是房地产市场最基本的矛盾特征。世界多国在处理这种矛盾时，往往通过立法规定房地产不能作为投机的对象，并且辅之以调控和税收等手段，抑制房地产的投机性，以确保住房的居住性和市场的稳定性。在1998年房改大幕拉开后，政府全面推行房地产市场化，作为业内人士，笔者曾参与这场划时代的变革，亲眼见证当年为应对亚洲金融危机，政府确实有两个着眼点，一是改善老百姓住房；二是通过推动住房消费，实现经济快速增长，帮助国家度过危机。一句话，此时放开市场的政策，做到了民生与经济两重发展的高度统一，老百姓和政府都得到好处，因而皆大欢喜。通过市场的主渠道作用，老百姓的居住条件得到了很大的改善，城市化进程也大大加快。房地产业在其他产业尚未充分发育和发展的前提下，迅速领先发展成国民经济的支柱产业。产业地位的提升本应是一件无可厚非的好事，但是“泰极否来”由此而生。在房地产业的快速发展的同时，政府一方面对其失去警惕，缺乏对他的管制和抑制，尤其是房价已经过几次起落，政府仍未通过法律和税收加以制约。另一方面由于地方政府从房地产业得到了从其他产业得不到的巨额财税支撑，因而将房地产业作为特殊行业以予特别关照，“经营城市”、“土地储备”、“以地生财”模式在新世纪大规模蔓延复制。到2007年，土地出让收入已占到地方政府预算收入的52。地方政府强力推行这就导致其过度依赖“经营城市”和“投机运营”房地产所带来的好处，忽视了市场自身无法解决恰恰需要政府致力于完成的中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者的住房保障。在这种错位与缺位的政策指导下，房地产业畸形发展，房地产一业为大。同时由于过度市场化，政府的许多政策不是抑制而是助推房地产市场的投机性，导致房地产市场的主体除中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者等弱势群体外都把眼睛盯住住房的增值性及投机性，希望获得暴利。于是他们把房地产市场当做人民币快速增值的场所，而把住房的居住性抛到九霄云外。地方政府、开发商、金融机构、炒房团、媒体等相互勾结，炒作市场，豪赌房地产的升值预期，操控房地产的升值空间,甚至连老百姓只要有钱都加入。囤地、炒房成了一种时尚“游戏”和“潮流”。市场炒作成风，就导致中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者被房地产市场边缘化，他们只能嗷嗷待房，望房兴叹。由于房地产市场极度投机化，一方面住房空置率惊人，一方面弱势群体无房可住。面对老百姓的怒吼，政府不得不调控，但是这种调控仍然没有回归住房的居住性，因为单一地打压房价，只是让炒客们休整一段时间，而一旦调控风过去，他们仍然会吃进或抛出。这就像过去打击外汇和车票的“黄牛”，机制不解决，“黄牛”是“野火烧不尽，春风吹又生”。我们的房市调控已不只一次，市场已经走向“一调就死，一放就乱”和“打压有多狠，反弹就有多高”的怪圈。真可谓“成也房市，败也房市”。2、偏离民生 积弊成疾从1997年至今已有13个年头，前6年，房地产业在应对亚洲金融危机的过程中，在经济和民生两方面都打了漂亮仗。好”戏”唱”到2004年。2004年是个分界线，2004年下半年房价开始上扬，2005年3月26日，国务院下发“国八条”，开始调控。自此政府与房地产玩起了“躲猫猫”，房价越打越走高。历时7年的多次调控，反倒使房地产增强了“抗综合调控耐力”。由于长时间的偏轨道运行，房地产业滋生了许多弊端，有的甚至形成”顽疾”。特别是政府过度依赖市场化，导致住房保障缺失，房价被炒高，高房价成了中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者住房边缘化的罪魁祸首。1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元（光明网2006年11月14日“光明观察：8年房改的黑色幽默”）。自2004年起我国的房价更是扶摇直上，且一直处于高涨的阶段，虽受到了全球金融危机的影响，但仍保持着增长的态势，2004年全国商品住宅销售价格为2758元/平方米，2005年为2820元/平方米，2006年6月，为3199元/平方米，2007年7月涨到3383元。从2007年7月到2009年6月，就涨到4621元/平方米，不到两年的时间上涨了1238元，平均一年上涨619元，涨幅惊人（依据国家发改委与国家统计局同期发布的数据）。高房价以及企高的房价收入比让85%的家庭买不起房甚至一房难求。所以单一的将房地产业列入国民经济的支柱产业，过分强调其经济地位甚至一业为大，排挤其他领域的消费，挤占其他产业的发展，并吸收大量的热钱，享受独特的优惠，加上“爆米机”式的炒作和膨化，导致极度泡沫化。结果是过度放大了其投资和投机功能，忽视了其基本消费品的属性，加大了奢侈品和投资品功能及数量的配置，从而脱离了老百姓真正的住房需求，加剧了房地产资源的不公平配置，并由此拉大了贫富差距，最终导致产业偏离了民生轨道，成了投机者的“职场”，富豪们的“乐园”。首先，从产业内部看一是住房结构不合理，豪宅比例过大。由于房地产业偏离社会民生，变成了富人的产业。二是房地产市场陷入资本怪圈。对开发商而言，谁圈的地多谁的资本价值就大，谁捂盘惜售，哄抬房价，谁就能牟取暴利。难怪王石说，“房地产非常浮夸，现在的阿猫阿狗都来做了”。三是房价高位运行，老百姓买不起房，住不起房。现在我国的房价收入比已超过15倍，京、沪等地超过50倍，而按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3到6倍较为合理（中国新闻网2010年04月22日“目前中国房价收入比已超过15倍京沪等地超过50倍”）。四是再分配效应拉大居民收入差距。房地产开发热至今，房地产一直是一夜暴富者的“加工厂”。2008胡润富豪榜显示：以上榜富豪所处的行业排列，房地产仍以23.4比例排在首位。总的来说，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大，尤其是造成住房严重空置，一方面有房无人住，一方面有人无房住。其次，从产业外部看一是产业缺乏深度和广度。多年以来，中央多次强调要加快转变住房发展方式，即要以低资源消耗、低环境代价，大力发展省地节能环保型住宅，建百年建筑,推行住宅产业化。但是，由于房地产业的过度投机，恶性竞争，加之全国有5万多家开发企业，行业集中度低，导致产品结构严重不合理且千差万别。全行业难以推广住宅产业化，更加难以推行省地、节能、环保等科学合理的指标体系，进而从根本上转变住房发展方式，限制了房地产业向深度和广度发展。如不加以扭转，整个产业迟早要受到资源与环境的制约，甚至要受到大自然的报复。二是挤占其他消费领域，挤占其它产业发展空间。我国居民的0.7的边际消费倾向，即每期还款金额都将挤占70的相应消费支出。因为房地产的高额利润率，地方政府、银行和各种经济主体，这些年把大量的资源投入于房地产，这种资源配置的极不合理性，大大限制了其他方面的投入。三是绑架国民经济。在各种利益的推动下，房地产俨然成了GDP（国内生产总值）的主体。房地产一旦出现问题，地方财政马上就显现危机。从中央层面看，由于宏观经济对房地产依赖度逐步增强，房地产的冷暖，对国民经济的影响举足轻重，使中央对其调控深不得、浅不得。四是撕裂社会。昔人云“纵有大厦千层，一夜只睡一张床”。一方面，房地产缔造的富豪超过其他任何行业，富豪能在上海购买每平方米11万元以上的超豪宅汤成一品（如今已涨到每平方米17万元，上海陆家嘴又曝出每平方米20万元的超豪宅）；能将云南大理洱海变成别墅的后花园。另一方面，在这个国度里，多数人在当“房奴”，还有一些人在为将来而奋斗。这种不平等的国民待遇，将社会撕裂成截然对立的两个基本层面，一方以任志强为代言人，一方以牛刀为代言人。他们针尖对麦芒，在网络上，在媒体上，随时都能触摸到关于房价的怒火，房地产正成为分裂社会的鸿沟。再次，弊的根源偏离民生一是土地稀缺。且土地制度有利于地方政府操控；二是开发商（中间）囤地、炒作（炒房）获取暴利；三是地方政府依赖土地财政；四是中央与地方财政分配不合理；五是房地产交易体系不完善；六是住房保障制度缺位；七是城市化战略布局错位；八是居民过热的住房消费理念；九是金融机构从中渔利；十是发行货币过多，导致通货膨胀；十一是国企垄断行业限制过多，民间资本投资渠道狭窄；十二是媒体推波助澜；十三是专家学者忽悠。三、房地产由经济支柱转换为社会民生支柱的历史必然性从1988年2004年，我国房地产业进入平稳快速发展时期，成为推动经济发展的重要产业。经过几年的努力，2003年政府承认房地产业为我国的支柱产业，其依据是多年来房地产业每年为GDP的贡献率在6%以上，带动了60多个产业部门，几百种产品和服务。但是自打上升到这个平台，房地产业就被卷入暴风骤雨。从2004年开始，就不停地进行调控。之所以要调控，肯定是行业内部外部有问题。依笔者所见，最大的问题是沾染了投机，偏离了民生，成了富人的“游戏”，穷人的“陷阱”。房子是用来住的，民以住为本。适度的超前消费即建立在自己经济收入可承受的幅度内，借助金融支持，促进住房消费，既利国又利民。但是如果超越自己的承受能力，过度透支，必然制造金融泡沫，总有破灭之时。美国房地美、房利美就是活生生的反面教员。更为可怕的是，如果借助政府的名义予以推动，将房地产行业引入投机行业，必然引导数以千万计的“房奴”走上灾难之路，破灭之路，其对国民经济的破坏是难以低估的。由此可见，将房地产业由经济支柱转换为社会民生支柱具有历史的必然性。现在房地产业遭人唾弃，政府的责任是让它“浪子回头”，回到人民的怀抱，为人民的居住服务，进而受到人民的欢迎。前述房地产业目前具有经济支柱产业地位的思想，并非说这个产业在国民经济的结构中支柱产业的地位是永恒的。可以说，没有一个产业在成为支柱产业后就成为“千秋伟业”，永不衰落。现阶段房地产业作为经济支柱产业是无可厚非的。但是，随着时间的推移，它将从经济支柱逐步隐退，并顺势转换为社会民生支柱，也可以在一定时期，房地产业同时具备两个支柱的地位，但是其作为社会民生支柱应该是永恒的，而作为经济支柱只能局限于一定的历史时期。1、 此消彼长 逐步隐退经济支柱产业具有深刻的内涵，它是指在一定时间内，某行业作为支柱产业而存在，对国民经济的发展起着引导和推动作用的先导性产业。而且，当前中国的城市化还有很大的发展潜力，住房也未达到饱和，房地产业仍存在着很大的上升空间。2001-2002中国城市发展报告指出，未来50年我国城市化率将提高到75%以上。而且，在未来30年，还有近30个百分点的城市化率需提高，中国还将有3亿左右农村劳动力需要转移出来进入城镇，将形成5亿城镇人口、5亿流动迁移人口、5亿农村人口“三分天下”的局面（阳光报2009年4月是15日“中国未来30年城镇、农村及流动人口将各达5亿”）。如此庞大的人口数量，极大的刺激了社会各阶层对住房的需求，将给房地产创造了更大的发展空间。因此，房地产业还有近20年的机遇期，在这段时间内房地产业将会平稳过渡，乃至在前10年作左右其支柱产业地位不会动摇或动摇幅度呈小幅下行趋势，但到了后10年，自我隐退是必然的，但即使在前10年，其他有后发优势的新兴产业逐步赶上甚至超过房地产业也是极有可能的。支柱产业具有一定的历史阶段性和局限性，并非一成不变。随着工业化的进一步发展和产业结构的调整以及科学技术的进步，其他产业的发展会进一步加强。它们在国民经济中所占比例会逐步增加，房地产业虽然绝对价值在一定时期内不一定会减少，甚至可能还在增长，但是由于增长速度放缓，相对于其他产业的后发优势，其在国民经济中所占的分额将会逐步减少。也就是说，随着国家经济的发展，人口结构的改变，住房需求改善后，增量房地产会逐步减少。房地产行业的运作届时主要体现在存量上，它对于GDP所作的贡献额会逐步下降，并保持在一个常量上。当房地产业丧失对国民经济发展的拉动作用时，即当房屋居住和销售达到饱趋于存量市场，市场对住房的需求量开始趋于稳定的时候，房地产业会逐步退出它作为经济支柱产业的舞台。但是，中国目前就像一个“建筑大工地”，到处都在进行房屋建设，而且这种现状还需要一定得时间才能有所改变，但退出是必然的。每个产业都有自己的发展周期，经济支柱产业就是一个此起彼伏、动态发展的过程。这其中关键是政府的产业政策调整的力度，如果创新和产业转型升级加快，房地产的隐退也会加快的。因此，现阶段房地产已经发展成为我国的支柱产业，过度指责，人为打压，不仅不利于我国经济的发展，反而有害于经济的健康发展，并对实体经济造成冲击。国民经济就好像是一座大桥，房地产业就好比其中一个桥墩，我们现在要做的是，为国民经济这座“大桥”多建一些“新桥墩”，让它们得以替换或更新房地产这座承载桥体多年的“老桥墩”。前30年我国经济快速发展主要依靠廉价劳动力和低成本的优势，在牺牲资源和环境上付出了沉重的代价。往后发展，必须改变经济发展方式，以创新延续经济的后继发展。就房地产而言，它确实不是一个创新的产业，现在国内企业有一个很不好的倾向，不去创新，不去做实体，而是把生产资本抽出来，要么放高利贷，要么投向房地产业，长此以往，可能带来经济崩溃乃至整个中国经济创新发展的重大伤害。从这个意义上说，房地产业适时地、渐次地退出支柱产业，也是中国经济创新发展的必然结果，我们必须把握这一趋势。2008年中央经济工作会议虽然再一次肯定了房地产业的支柱产业地位，但也提出了许多向社会民生转型的要求。笔者认为现阶段要把“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥产房地产业支柱业作用结合起来”，最有效地办法就是转变房地产的产业定位及其相应的目标定位，即由经济支柱向社会民生支柱转变。因为，目前房地产市场的核心问题已不是经济问题，而是民生问题、社会问题。房地产过度市场化、投机化之后，使社会弱势群体尤其是年轻人的社会处境日益恶化。我们必须从根本上改变这一现状。同时，政府必须把握好，一是顺其节奏，逐步隐退；二是转换轨道，调整方向，实现向社会民生支柱的转型。2、兴利除弊 转换战略如前所述，单一的将房地产业列入国民经济的支柱产业，过分强调其经济地位甚至纵容其一业为大，不仅排挤了其它领域的消费，挤占其它产业的发展，而且吸收大量的热钱，享受独特的优惠，再加上市场炒作，就导致了极度的泡沫化。最终造成了房地产的投资和投机功能被过度放大，忽视了其基本消费品的属性，从而脱离了老百姓真正的住房需求，加剧了房地产资源的不公平配置，并由此拉大了贫富差距。众所周知，民生支柱稳定了，社会才会稳定，经济也才能发展。现阶段，高房价已经严重涉及了民生问题，进而激化了社会矛盾，也在一定程度上影响了社会稳定。何为民生？民生主要是指民众的基本生存和生活状态，以及民众的基本发展机会、基本发展能力和基本权益保护的状况等。社会民生支柱就是指在承载老百姓衣、食、住、行等各项社会保障事业中，某一项事业比重特别大，不仅在单项保障中起着托底和支撑的作用，而且在整个保障事业中是“龙头老大”，就像房地产业在国民经济中的份额大一样，有着举足轻重的地位。而房地产业从某种意义上就是盖房子，解决老百姓的住房问题，这就与民众的基本生活息息相关，因而房地产应该作为关注民生的载体，即转型为社会民生支柱。我国居民家庭恩格尔系数在逐年递减，居民住房消费占家庭消费的30.4%，对居民消费总额增长的贡献率接近40%，住房已经成了人们现在最基本也是最重要的需求（中国住房2010年第4期“刘志峰在纪念小平同志关于住宅问题谈话30周年大会上的讲话”）。“民以食为天，民以房为本”，当下人们住房理念从“居者忧其屋”变为“居者优其屋”，节能、绿色、生态、低碳和智能建筑越来越受欢迎并成为主流产品。所以，房地产业若要持续稳定发展，必须转变发展方式，最终归到民生作用上来。再无节制地炒高房价，依赖其经济作用，容易造成金融风险，侵蚀和压缩老百姓衣、食、医、学等其他消费空间，引发社会经济的动荡甚至衰退。一句话，房地产市场的核心问题是民生问题和社会问题，而不是单一的经济问题。房地产市场的畸形发展、恶性膨胀，导致了中等偏下收入者、低收入者、最低收入者等弱势群体社会处境日益恶化，尤其是刚走向社会的年轻人，其处境足以让他们绝望。在任何社会，住房产业乃至整个房地产业都是最基本也是最重要的社会民生事业的支柱。“居者有其屋”和“住有所居”表明住房是最基本的社会需求，也是最基本的社会权利。既然是最基本的社会权利乃至生存条件，那么这一权利是否能够得到满足，就决定了一个社会能否稳定，即“有恒产者有恒心”。我们要按照房地产业从单一的经济支柱转型为社会民生支柱的思路，调整房地产业政策及眼下的房市调控政策，尤其要改变房地产绑架国民经济，绑架政府，“一损俱损，一荣俱荣”的膨胀型支柱地位，让房地产走向民间，走向民生，形成坚实的社会民生支柱。当然作为社会民生支柱，理应包含房地产在经济方面的作用和贡献，讲社会民生支柱，并不排除其经济方面应有的适当的地位（但不一定也不可能永远是经济支柱）。况且房地产在理性情况发展的情况下，经济贡献大，必然有助于包括住房在内的民生的改善。有了这样回归性的定位调整，在房地产业稳定健康发展的同时，就可以将老百姓的住房问题通过市场的主渠道作用（当然不是被炒热的市场和高房价）得到解决，以使政府能行使其保障职能，从根本上保障老百姓最基本的社会权利，减少我国因基尼系数扩大带来民生、社会乃至政治隐忧。因此，房地产要想既解决人们的住房问题，又能够促进经济的发展，就必须由经济支柱转型为社会民生支柱，我们应该把房地产业当做一个满足人民基本生活所需要的一个产业来发展。当然，房地产做为社会民生支柱并不意味着否定市场化而偏向政府主导。之前，针对房是市中出现的问题，有人曾提出要进行“二次房改”。笔者以为，“二次房改”是对1998年房改以及房地产市场化的全盘否定，抹杀了市场化的功绩，是历史的倒车。因为按照二次房改“三三制原则”将60%的城镇中等收入家庭纳入住房保障，所牵涉的人口超过2个亿，显然保障的范围过于庞大。而且，只要是人口众多的国家都不可能完全依靠政府来解决60%的人口住房问题，就连美国这样的发达国家也力不从心。市场化的副作用可以纠正完善，但不是所谓的“二次房改”所能解决的。“二次房改”的提议主要是针对中等收入者的住房问题，但是这只能停留在幻想的层面，是不切实际的，更是无法实现的。笔者认为，2004年之前房地产成长为支柱产业的过程中，其功绩是斐然的。目前，中等以下收入家庭的住房问题之所以难解决，除了是过度依赖市场化，在很大程度上还是政府保障职能“越位”与“缺位”的重叠效应造成的。“越位”是指政府希望通过经济适用房和廉租房来解决中低收入家庭的住房问题，像“二次房改”所提到的那样无限度的扩大保障范围。“缺位”是由于中低收入家庭数量庞大，政府的期望值很高，但地方政府单方面解决的能力和步伐都跟不上，解决不了就又统统推向市场。由此造成不该政府管的，政府管了但没有能力管好；该政府管的，政府管了但也没管好，也因此出现了“夹心层”及“蜗居族”、“蚁族”、“胶囊族”、“拼居族”。政府的职责是建立一个稳定的、充满安全感的保障体制，但不是做一个“专职保姆”。同时，在住房保障问题上必须清晰界定政府与市场的职能范围，既不能“越位”，也不能“缺位”。而在加大保障性住房的供应同时，还需注意遵循市场规律，不能再回到计划经济体制，要尽量让“市场”而不是“市长”为民生服务，况且保障性住房的建设也需要稳步推进，如果让政府采取搞突击、搞运动的方式搞保障，一方面财力跟不上导致难以持久，另一方面将导致30%的商品房供地变得稀缺，市场变得功能萎缩，进而为房价的上涨提供借口。因此，在一定的历史时期，尤其是2004年以前房地产业作为我国的支柱产业，它带动了经济发展，增强了国力，改变民生，功不可没。我们应该相信上述弊端都是一些发展过程中的问题，是通过努力可以克服的。所以，房地产业需“兴利除弊”，并积极引导其实现战略转型，即促使其顺利由经济支柱转换为社会民生支柱，更好地发挥自身的优势。四、房市调控由打压转向构建社会民生工程的历史客观性历年房市调控政策均以行政打压为主，每当打压进入“深水区”，宏观经济受到影响，政策就回头，再改为实施刺激经济的政策，而一旦房地产再度高位运行，立马又再度打压。就这样在打压、刺激的循环中，房市调控终不见成效，被“折腾”的是市场，被“忽悠”的是老百姓。可见，单一的用行政手段打压房市，打不出民生，打不出保障，最后只能是“扬汤止沸”，得益的是富人，最终侵害的却是老百姓的居住权利乃至生存底线，是对社会保障老百姓的社会民生事业的彻底支解。笔者认为，房地产调控这种尴尬局面的形成是房地产特殊性质与房地产支柱产业定位叠加以及房地产业的投机性和“去民生化”所带来的必然结果。如前所述，住宅具有居住性和投机性，这种两重属性使得不同阶层对于房地产价格具有截然不同的诉求。人数上占绝对优势的低收入者不希望过高的房价排挤其基本的住房消费需求；人数虽少但掌握着多数财富尤其是房地产资源的高收入者则希望房价不断上涨来实现其房地产投资的最大增值。住宅性质的这种多样性及其带来的上述矛盾，又由房地产支柱产业的定位而得以强化，并最终衍生出房地产市场调控的两难。这样一来，任何房地产调控政策都必然面临一种相互矛盾的抉择：为了不至于损害绝大多数低收入者的基本住房消费需求，必须采取严厉措施防止房价的过快上涨；而为了增加居民特别是高收入者“财产性收入”和地方财政收入、拉动GDP增长，又必须保持房地产业和房地产市场的繁荣，防止房地产价格的持续低迷。面对这一矛盾，任何调控政策都必然显得无所适从。今年我国房地产新政实行4个多月后所出现的进退两难窘境，就是这种矛盾的重演与现实反映。可以预见，如果这种矛盾不解决，未来的房地产市场调控政策还会在上述两难抉择中继续摇摆。因而对房市调控的总体思路，应正本清源作一个大的调整，而且在调控的目标与方法上应该彻底的拨乱反正，将房市调控由单一的行政打压转为综合治理，依法治理，从根本上构建社会民生工程。而要做到这一点，必须在以下两方面下气力：1、标本兼治、辨证施治古人云：“治国如治水”，“治国如治病”，就“治水”而言是宜疏不宜堵。治水、治病的道理大家都懂，但从政者往往是爱“堵”，爱给“病人”吃“退烧药”。当下房地产市场已经不是单一的经济问题，而是一个复杂的社会问题，政治问题，我们必须把脉它的“水患”或“病根”的源头。如前所述，根源在市场过度，在投机过度，在“去民生化”，而最根本的问题，是在社会治理结构上出了问题。当前，面对投机的市场和高企的房价，政府如果忽视了调整与房地产有关的社会机理，只是打压和刺激，房价只会在“蹦蹦跳跳”中退一步又进两步，不断走高。长此以往，中国将被“拉美化”。从2000年开始，我国基尼系数超过0.4的警戒线并逐年上升，2006年达到0.456，2007年达到0.48（中国经济周刊2009年10月26日报道）。在房地产方面，许多大城市已经有类似“拉美化”的贫民窟以及一房难求的“夹心层”、“蜗居族”、“蚁族”“胶囊族”、“拼居族”等，这表明房地产已经触动两极分化的底线。这是房地产健康发展首先需要解决的产业的政治定位和社会定位，它要求我们明确房地产的发展需要建立一个科学合理的社会治理结构，一是解决创造财富与享受成果的平衡，即一方面激励全社会有实力有能力的人去创造财富，即所谓的“做大蛋糕”；一方面又让社会各阶层公平地享受经济发展的成果，即所谓的“分好蛋糕”。二是通过多元化途径建立养老、医疗、教育、住房等社会保障体系。即由政府一统的一元化模式变为社会组织广泛参与的多元化模式，使社会保障体系更加完善。仅此而言，邓小平关于“让少数人先富起来再带动多数人共同富裕”的理论，其中的“先富论”有动力机制起作用，目标实现了，但“带动论”或“共同富裕论”因为国民收入分配制度不完善和保障机制缺失且不保底，目标至今尚未实现。按照发达国家的经验，应该是创造财富与保护民生的高度统一。在这方面我们应该学习新加坡的基本经验，“两手抓”：一手抓市场，一手抓保障。他们一方面通过市场机制让有投资能力的人尽其所能，创造财富；一方面又用一系列社会政策来保护社会，保护基本的民生和相应的社会权利。其住房、教育和医疗等社会保障制度，为新加坡老百姓最基本的社会权利划了一道底线，即上“不封顶”，下要“保底”。“不封顶”，是激励人们创造财富，让社会发展有无限的动力；“保底”则让老百姓尤其是弱势群体分享经济发展的成果，其衣、食、住、行、学、医等基本权利得到保障。虽然新加坡基尼系数很高，2007年达到0.485，不比中国低（同期我国为0.48），其房地产占GDP比重也超过了20，但其房地产市场泡沫很小，居民尤其是中低收入家庭的住房问题得到了很好的解决。因而，新加坡的社会却非常稳定，因为富人和穷人都相安无事，没有仇富和仇穷的现象，社会很和谐。综上所述，就房价打压房价，既保不了民生，也治不了乱局。为此，宏观调控要解决的首要问题不是房价，首要措施也不是行政打压，其基本思路应该是“标本兼治，辨证施治”。何为本？本就是要改变目前我国实际存在的“上不封顶，下不保底”的“漏斗型”的社会治理结构。形象地讲，就是要把这个“漏斗”上面的“口子”转型，下面的“嘴子”堵上。上面一个大“口子”是激励人们为社会无限制地创造财富，而我们的这个大“口子”是投机性的口子，不是鼓励人们通过做实业去创造财富，而是通过像房地产这样的游戏去投机，甚至豪赌房地产的升值预期去攫取财富，其创造的是虚拟财富。下面保“底”，可以保护老百姓的基本社会权力，在房地产业就是保护基本的居住权利，让老百姓住有所居，为社会稳定和谐提供保障。我们要依法治理即从法律制度上着手，从民生以及相应的权利着眼，实施房地产乃至国家经济政策的大变革、大调整，对房地产领域的一系列制度、政策逐一清理，拨乱反正，推动其从经济支柱转换为社会民生支柱，推动房地产从为富人造房和投机致富转为构建社会民生工程、民心工程、保障工程，以使房地产业走出困境，健康发展。2、尊重市场、归向法律南北朝萧子显在其