房地产制度第五章1ppt课件

第五章房地产开发建设法律制度 王文琴2014 3 17 第一节房地产开发概述一 房地产开发的概念根据 城市房地产管理法 第二条的规定 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上 进行基础设施房屋建设的行为 二 房地产开发的原则房地产开发必须严格执行城市规划 按照经济效益 社会效益 环境效益相统一的原则 实行全面规划 合理布局 综合开发 配套建设 三 房地产开发的特点和分类房地产开发作为一项生产活动 其特点是投资量大 回收期长 并且涉及面广 在房地产开发过程中 需要大量的资金投入 房地产开发还属于一项综合性的生产活动 涉及到许多管理部门 并需要相关行业的协作 同时 还需要勘测 设计 施工 银行等单位的合作与配合 就此而言 房地产开发是一项复杂的 综合性的 高风险的生产活动 房地产开发分类 1 按开发的对象划分 房地产开发分为新区开发和旧区开发两种形式 2 按开发的规模划分 可以有两种形式 即单项开发和成片开发 3 按开发的不同阶段划分 可以划分为土地开发 房屋开发和综合开发三种形式 四 房地产开发的主要程序1 投资决策阶段2 前期工作阶段 1 获得土地使用权 2 筹集开发建设资金 3 开发项目立 4 获得规划及配套部门的许可 5 征地 拆迁 安置 补偿 6 施工现场的 三通一平 或 七通一平 第二节房地产开发企业管理 二 房地产开发企业资质等级 一级资质二级资质三级资质四级资质 三 房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业 应当自领取营业执照之日起30日内 持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 1 营业执照复印件 2 企业章程 3 验资证明4 企业法定代表人的身份证明 5 专业技术人员的资格证书和聘用合同 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发 暂定资质证书 暂定资质证书 有效期1年 房地产开发主管部门可以视企业经营情况 延长 暂定资质证书 有效期 但延长期不超过2年 自领取 暂定资质证书 之日起1年内无开发项目的 暂定资质证书 有效期不得延长 四 房地产开发企业资质管理机构与管理1 管理机构国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作 2 房地产开发企业资质登记实行分级审批一级资质由省 自治区 直辖市建设行政主管部门初审 报国务院建设行政主管部门审批 二级及二级以下资质的审批办法由省 自治区 直辖市人民政府建设行政主管部门制定 第三节房地产开发规划管理 一 城乡规划的编制1 城乡规划的编制原则具体来说 城乡规划的编制应遵循以下原则 1 人工环境与自然环境相和谐的原则 2 历史环境和未来环境相和谐的原则 3 城市环境中各社会集团之间社会生活和谐的原则 4 近 远期规划相结合的原则 5 促进经济社会发展的原则 6 节约用地 合理用地的原则 7 环境保护的原则 8 保护历史文化遗产和城市传统风貌的原则 9 安全防患的原则 10 统一规划 合理布局 因地制宜 综合开发 配套建设的原则 2 城市规划 镇规划编制的内容 1 城市总体规划1 设市城市应当编制市域城镇体系规划 县 自治县 旗 人民政府所在地的镇应当编制县域城镇体系规划 2 确定城市性质和发展方向 划定城市规划区范围 3 提出规划期内城市人口及用地发展规模 确定城市建设与发展用地的空间布局 功能分区 以及市中心 区中心位置 4 确定城市对外交通系统的布局以及车站 铁路枢纽 港口 机场等主要交通设施的规模 位置 确定城市主 次干道系统的走向 断面 主要交叉口形式 确定主要广场 停车场的位置 容量 5 综合协调并确定城市供水 排水 防洪 供电 通讯 燃气 供热 消防 环卫等设施的发展目标和总体布局 6 确定城市河湖水系的治理目标和总体布局 分配沿海 沿江岸线 7 确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局 8 确定城市环境保护目标 提出防治污染措施 9 根据城市防灾要求 提出人防建设 抗震防灾规划目标和总体布局 10 确定需要保护的风景名胜 文物古迹 传统街区 划定保护和控制范围 提出保护措施 历史文化名城要编制专门的保护规划 11 确定旧区改建 用地调整的原则 方法和步骤 提出改善旧城区生产 生活环境的要求和措施 12 综合协调市区与近郊区村庄 集镇的各项建设 统筹安排近郊区村庄 集镇的居住用地 公共服务设施 乡镇企业 基础设施和菜地 园地 牧草地 副食品基地 划定需要保留和控制的绿色空间 13 进行综合技术经济论证 提出规划实施步骤 措施和方法的建议 14 编制近期建设规划 确定近期建设目标 内容和实施部署 2 城市详细规划城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上 对城市近期区域内各项建设作出具体规划 城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划 1 控制性详细规划2 修建性详细规划3 乡规划 村庄规划编制的内容根据 城乡规划法 第十八条的规定 乡规划 村庄规划应当从农村实际出发 尊重村民意愿 体现地方和农村特色 二 城乡规划的审批根据 城乡规划法 的规定 城乡规划实行分级审批制度 1 全国城镇体系规划2 省域城镇体系规划3 城市总体规划4 镇的总体规划 三 城乡规划的实施城乡规划的实施 是指经过法律程序批准的城乡规划设计方案的落实过程 1 城市新区开发和旧区改建2 建设项目选址意见书建设项目选址意见书的主要内容 1 建设项目的基本情况 2 建设项目选址的依据 3 建设项目选址 用地范围和具体规划要求 3 建设用地规划许可证建设用地规划许可证制度的内容 1 建设用地的审批建设用地的审批程序分为以下步骤 1 现场踏勘2 征求意见3 提供设计条件4 审查总平面图及用地面积5 核发建设用地规划许可证 2 建设用地审批后的管理l 用地范围复核2 用地性质检查 3 临时用地许可证 4 建设用地调整l 在土地所有权和使用权不变的情况下 调整土地的使用性质 2 在土地所有权不变的情况下 调整土地使用权或者土地使用性质 3 对早征晚用 多征少用 征而不用等土地使用不合理的问题 进行局部调整 4 建设工程规划许可证建设工程规划许可证制度的内容 1 建设工程许可证的审批建设工程的规划审批程序分为以下五个步骤 1 建设工程申请2 征求有关部门意见3 提供规划设计要求4 方案审查5 核发建设工程规划许可证 2 建设工程审批后的管理1 验线2 现场检查3 竣工验收 3 临时建设的管理 四 城市紫线 绿线 蓝线和黄线划定1 紫线划定 城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省 自治区 直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线 以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线 2 绿线划定 城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线 3 蓝线划定 城市蓝线是指城市规划确定的江 河 湖 库 渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线 4 黄线划定 城市黄线是指对城市发展全局有影响的 城市规划中确定的 必须控制的城市基础设施用地的控制界线 五 城乡规划的监督检查1 要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件 资料 并进行复制 2 要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明 并根据需要进入现场进行勘测 3 责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律 法规的行为 地方各级人民政府应当向本级人民代表大会常务委员会或者乡 镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况 并接受监督 监督检查情况和处理结果应当依法公开 供公众查阅和监督 第四节房地产开发建设管理 一 建设工程勘察设计1 建设工程勘察 设计的概念建设工程勘察 是指根据建设工程的要求 查明 分析 评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件 编制建设工程勘察文件的活动 建设工程勘察包括建设工程项目的岩土工程 水文地质 工程测量 海洋工程勘察等 建设工程设计 是指根据建设工程的要求 对建设工程所需的技术 经济 资源 环境等条件进行综合分析 论证 编制建设工程设计文件的活动 建设工程设计具体包括 1 建设工程项目的主体工程和配套工程 含厂 矿 区内的自备电站 道路 专用铁路 通信 各种管网管线和配套的建筑物等全部配套工程 以及与主体工程 配套工程相关的工艺 土木 建筑 环境保护 水土保持 消防 安全 卫生 节能 防雷 抗震 照明工程等的设计 2 建设工程勘察 设计资质管理国务院建设主管部门负责全国建设工程勘察 工程设计资质的统一监督管理 3 建设工程勘察 设计资质分类和分级 1 工程勘察资质的分类和分级工程勘察资质分为工程勘察综合资质 工程勘察专业资质 工程勘察劳务资质 工程勘察综合资质只设甲级 工程勘察专业资质设甲级 乙级 根据工程性质和技术特点 部分专业可以设丙级 工程勘察劳务资质不分等级 2 工程设计资质的分类和分级工程设计资质分为工程设计综合资质 工程设计行业资质 工程设计专业资质和工程设计专项资质 工程设计综合资质只设甲级 工程设计行业资质 工程设计专业资质 工程设计专项资质设甲级 乙级 根据工程性质和技术特点 个别行业 专业 专项资质可以设丙级 建筑工程专业资质可以设丁级 4 建设工程勘察设计的发包与承包建设工程勘察设计应当依照 中华人民共和国招标投标法 的规定 实行招标发包 1 建设工程勘察 设计方案评标 应当以投标人的业绩 信誉和勘察 设计人员的能力以及勘察 设计方案的优劣为依据 进行综合评定 2 建设工程勘察 设计的招标人应当在评标委员会推荐的候选方案中确定中标方案 3 经有关主管部门批准 可以对下列建设工程的勘察 设计直接发包 1 采用特定的专利或者专有技术的 2 建筑艺术造型有特殊要求的 3 国务院规定的其他建设工程的勘察 设计 4 发包方可以将整个建设工程的勘察 设计发包给一个勘察 设计单位 也可以将建设工程勘察 设计分别发包给几个勘察 设计单位 但不得将建设工程勘察 设计业务发包给不具有相应勘察 设计资质等级的建设工程勘察 设计单位 5 除建设工程主体部分的勘察 设计外 经发包方书面同意 承包方可以将建设工程其他部分的勘察 设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工程勘察 设计单位 建设工程勘察 设计单位不得将所承揽的建设工程勘察 设计转包 承包方必须在建设工程勘察 设计资质证书规定的资质等级和业务范围内承揽建设工程的勘察 设计业务 二 建设工程招投标1 建设工程招标投标的范围在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察 设计 施工 监理以及与工程建设有关的重要设备 材料等的采购 必须进行招标 1 大型基础设施 公用事业等关系社会公共利益 公众安全的项目 2 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 3 使用国际组织或者外国政府贷款 援助资金的项目 4 法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的 依照其规定 2 建设工程招标投标的原则 1 招标投标活动应当遵循公开 公平 公正和诚实信用的原则 2 任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标 3 依法必须进行招标的项目 其招标活动不受地区或者部门的限制 任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区 本系统以外的法人或者其他组织参加投标 不得以任何方式非法干涉招标投标活动 3 建设工程招标 1 公开招标和邀请招标下列情况下施工的 经批准可以进行邀请招标 1 项目技术复杂或有特殊要求 只有少量几家潜在投标人可供选择的 2 受自然地域环境限制的 3 涉及国家安全 国家秘密或者抢险救灾 适宜招标但不宜公开招标的 4 拟公开招标的费用与项目的价值相比 不值得的 5 法律 法规规定不宜公开招标的 2 建设工程项目招标代理机构申请工程招标代理资格的机构应当具备下列条件 1 是依法设立的中介组织 具有独立法人资格 2 与行政机关和其他国家机关没有行政隶属关系或者其他利益关系 3 有固定的营业场所和开展工程招标代理业务所需设施及办公条件 4 有健全的组织机构和内部管理的规章制度 5 具备编制招标文件和组织评标的相应专业力量6 具有可以作为评标委员会成员人选的技术 经济等方面的专家库 7 法律 行政法规规定的其它条件 4 建设工程投标对投标的管理内容主要有 1 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件 2 两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体 以一个投标人的身份共同投标 由同一专业的单位组成的联合体 按照资质等级较低的单位确定资质等级 4 建设工程投标 3 投标人不得相互串通投标报价 不得排挤其他投标人的公平竞争 损害招标人或者其他投标人的合法权益 4 投标人不得与招标人串通投标 损害国家利益 社会公众利益或者他人的合法权益 5 投标人不得以低于成本的报价竞标 也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假 骗取中标 5 开标 评标和中标 1 开标开标 是指投标人提交投标文件截止时间后 招标人依据招标文件规定的时间和地点 开启投标人提交的投标文件 公开宣布投标人的名称 投标价格及投标文件中的其他主要内容 2 评标 招标投标法 第37条规定 评标由招标人依法组建的评标委员会负责 评标委员会是指招标人为具体某一次招标投标活动而临时组建的负责评标的机构 3 中标1 中标条件2 中标通知书 三 建设工程监理2001年1月17日建设部颁布了 建设工程监理范围和规模标准规定 进一步明确强制监理的范围和标准 1 国家重点建设工程2 大中型公用事业工程3 成片开发建设的住宅小区工程5万平方米以下的住宅建设工程 可以实行监理 具体范围和规模标准由省 自治区 直辖市人民政府建设行政主管部门规定 4 利用外国政府或者国际组织贷款 援助资金的工程5 国家规定必须实行监理的其他工程 四 建设工程质量管理1 建设单位的质量责任1 依法对工程发包的责任2 依法对材料设备招标的责任3 提供原始资料的责任4 不得干预投标人的责任5 送审施工图的责任6 依法委托监理的责任7 确保提供的物资符合要求的责任8 办理工程质量监督手续9 不得擅自改变主体和承重结构变动的装修工程10 依法组织竣工验收的责任11 移交建设项目档案的责任 2 施工单位的质量责任 1 依法承揽工程 2 总承包单位的质量负责 3 总承包单位与分包单位就工程质量承担连带责任 4 按图施工 5 对建筑材料 构配件和设备进行检验 6 对施工质量进行检验 7 见证取样 8 返修保修的责任 3 建设工程的质量监督管理制度4 建设工程竣工验收制度 1 完成建设工程设计和合同约定的各项内容 2 有完整的技术档案和施工管理资料 3 有工程使用的主要建筑材料 建筑构配件和设备和进场试验报告 4 有勘察 设计 施工 工程监理等单位分别签署的质量合格文件 5 有施工单位签署的工程保修书 工程符合下列要求方可进行竣工验收 1 完成工程设计和合同约定的各项内容 2 施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查 确认工程质量符合有关法律 法规和工程建设强制性标准 符合设计文件及合同要求 并提出工程竣工报告 工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字 3 对于委托监理的工程项目 监理单位对工程进行了质量评估 具有完整的监理资料 并提出工程质量评估报告 工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字 4 勘察 设计单位对勘察 设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查 并提出质量检查报告 质量检查报告应经该项目勘察 设计负责人和勘察 设计单位有关负责人审核签字 5 完整的技术档案和施工管理资料 6 具有工程使用的主要建筑材料 建筑构配件和设备的进场试验报告 7 建设单位已按合同约定支付工程款 8 具有施工单位签署的工程质量保修书 9 城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查 并出具认可文件 10 有公安消防 环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件 11 建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕 工程竣工验收应按下列程序进行 1 工程完工后 施工单位向建设单位提交工程竣工报告 申请工程竣工验收 2 建设单位收到工程竣工报告后 对符合竣工验收要求的工程 组织勘察 设计 施工 监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组 制定验收方案 3 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间 地点及验收组名单书面通知负责监督该工程质量的监督机构 4 建设单位组归工程竣工验收 具体包括以下内容 A 建设 勘察 设计 施工 监理单位分别汇报工程合同履约情况和工程建设各个环节执行法律 法规和工程建设强制性标准的情况 B 审阅建设 勘察 设计 施工 监理单位的工程档案资料 C 实地查验工程质量 D 对工程勘察 设计 施工 设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价 形成验收组人员签署的工程竣工验收意见 5 建设工程质量保修制度 1 建筑工程质量保修的范围和期限正常使用条件下 建设工程的最低保修期限为 基础设施工程 房屋建筑的地基基础工