第三章资产评估的基本方法3ppt课件.ppt

资产评估学 第一篇资产评估的基本理论与基本方法 第三章资产评估的基本方法 第一节成本法 Thecostmethod 第二节收益法 第三节市场比较法 第四节资产评估方法的选择 第一节成本法 Thecostmethod 三 应注意问题1 历史资料的真实性2 形成资产价值的成本耗费是必要的 一 成本法的基本原理 一 成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费 二 成本法的评估思路评估值 重置成本 各项损耗 实体性功能性经济性 二 成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式 被评估资产评估值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 被评估资产评估值 重置成本 综合成新率 一 重置成本及其计量 相同点 均采用现行价格和费用计算 不同点 采用的材料 标准 设计等方面存在差异 但是并未改变基本功能 有条件情况下 尽可能选择更新重置成本 理由 1 更新重置成本比复原重置成本便宜 超额投资成本 2 用更新重置成本形成的资产性能可改进 超额运营成本 1 重置核算法按资产的成本构成 以现行市价为标准重置成本 直接成本 间接成本直接成本一般包括 购买支出 运输费 安装调试费等 评估实践中需据具体情况而定 间接成本主要指企业管理费 培训费等 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价 该方法可用于估算复原重置成本 也可用于估算更新重置成本 2 功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价 就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照 通过调整功能差异 获得被估资产的重置成本 称功能系数法 即根据功能与成本的函数关系 确定重置成本 1 功能价值法若功能与成本呈线性关系 计算公式 2 规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系 计算公式 该方法计算的一般是更新重置成本 3 物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得 就只能采用物价指数法 1 定基物价指数 2 环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本 4 统计分析法 点面推算法 当被估资产单价较低 数量较多时 为降低评估成本 可采用此方法 计算步骤 1 将被估资产按一定标准分类 2 抽样选择代表性资产 并选择适当方法计算其重置成本 3 计算调整系数K 4 据K值计算被估资产重置成本 某类资产重置成本 某类资产原始成本 K 二 有形损耗及其计量计量方法 1 观察法被估资产的有形损耗 重置成本 1 成新率 2 使用年限法实际已使用年限 名义已使用年限 资产利用率对于经过更新改造的资产 需计算加权平均已使用年限 有形损耗率 3 修复费用法如果资产的实体性损耗是可以修复的 那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值 通过估算修复费用估算贬值 三 功能性损耗及其计量 功能性损耗的两种形态 1 超额投资成本 2 超额运营成本 物耗 能耗 工耗等 超额运营成本的计算步聚 1 计算被评估资产的年超额运营成本 2 计算年净超额运营成本年净超额运营成本 年超额运营成本 1 所得税率 3 据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现 计算其功能性贬值额 被估资产功能性贬值额 年超额运营成本 1 所得税率 P A r n 四 经济性损耗及其计量1 经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题 2 表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少 3 计算方式 1 因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额 重置成本 经济性贬值率 2 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额 年收益损失额 1 所得税率 P A r n 五 综合成新率及其计量1 含义 资产的现行价值 资产的重置成本2 计量方法 1 观察法 2 使用年限法 3 修复费用法 三 对重置成本法的评价 1 从成本耗费角度评估资产价值 2 运用一般没有严格的前提条件 3 并非所有评估对象都适合采用成本法 第二节收益法 一 收益法的基本原理 一 收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用 即资产为其拥有者带来的收益 二 收益法的评估思路预期收益折现 三 收益法运用的前提条件1 资产的收益可以预测并用货币计量2 资产所有者所承担的风险也能用货币计量 二 收益法的计算公式收益法的基本要素 预期收益 折现率 资本化率 收益的持续时间 一 未来收益有限期1 每期收益不等额2 每期收益等额 二 未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法 1 稳定化收益法 年金化法 稳定化收益A的估算方法 1 2 历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 3 注意 方法 2 更具客观性 但缺乏预测性 收益法要求收益额是预期收益 客观收益 2 分段法若预期未来收益不稳定 但收益又是持续的 则需采用分段法 前期 设n 5 后期 选择前期期限的基本原则 1 延至企业生产经营进入稳态 2 尽可能长 但也不宜过长 3 纯收益按等比例级数变化 递增或递减 4 纯收益按等差级数变化 递增或递减 三 未来收益有限期下的特殊计算公式 1 分段法2 纯收益按等比级数变化3 纯收益按等差级数变化 递增或递减 三 收益法中各项指标的确定 一 预期收益额1 预期收益的类型 1 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流 税后净利润 折旧 追加投资 2 从资产评估角度出发 净现金流更适宜作为预期收益 1 1税后利润2 1净现金流3 1利润总额 税后净收益 被普遍采用 2 预期收益的测算以历史数据为基础 考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益 1 时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况 表3 3评估前每年收益 按时间序列计算的回归方程 预测年收益 年份数 83 164717 表3 4预测年收益 2 因素分析法 确定影响资产收益具体因素 成本 销售收入 税金等 预测这些因素未来可能的变动情况 估算基于因素变动的未来收益水平 二 折现率与资本化率1 二者无本质区别2 内涵上略有区别 折现率 无风险报酬率 风险报酬率资本化率 折现率 未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零 则二者相等 3 确定折现率的基本方法 1 加和法折现率 无风险报酬率 风险报酬率无风险报酬率的确定 国债收益率风险报酬率的确定 3 1 1 风险累加法 3 1 2 系数法CAPM 资本资产定价模型 市场平均风险报酬率 2 资本成本加权法如果评估内涵不是净资产 而是投资总额 即长期负债和所有者权益之和 那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分 折现率 长期负债占投资总额的比重 长期负债利息率 1 所得税税率 所有者权益占投资总额的比重 所有者权益报酬率上式中 所有者权益报酬率 无风险收益率 风险报酬率 3 市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率 四 对收益法的评价1 该方法最适宜 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况 成本费用无法或难以计算的资产 2 该方法的局限性 需具备一定的前提条件 含有较大成分的主观性 第三节市场比较法 一 市场比较法的基本原理 一 理论基础均衡价值论 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果 因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性 并通过替代原则来评估被估资产 二 评估思路 三 运用的前提条件1 充分发育活跃的资产市场 2 参照物及其与被估资产可比较的指标 参数等资料均能搜集到 二 市场比较法的基本程序及有关指标 一 寻找参照物 1 参照物的成交价必须真实 2 参照物的基本数量要求 一般三个以上 3 参照物与被估资产相类似 大可替代 即功能相同或相似 4 参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易 尽可能选择近期成交的交易案例 二 调整差异1 时间因素2 区域因素参照物所在区域比被估资产好 反之系数 1一般以被评资产为100 3 功能因素功能系数法4 成新率因素5 交易情况调整 三 确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均 确定评估值 三 市场比较法的具体操作方法 常用直接比较法 一 单一因素比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异 例如 新旧程度 交易时间 功能等 二 类比调整法参照物与被估资产大体相似 但在多方面存在差异 交易案例A的调整后价值 参照物A的成交价 时间因素调整系数 区域因素调整系数 功能因素调整系数 交易情况补正系数 例 某商业用房 面积为500平方米 现因企业联营需要进行评估 评估基准日为2006年10月31日 评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例 具体情况如下表所示 单位 该商业用房与三个参照物新旧程度相近 结构也相似 故无需对功能因素和成新率因素进行调整 该商业用房所在区域的综合评分为100 三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好 综合评分分别均为107 当时房产价格月上涨率为4 故参照物A的时间因素调整系数为 1 4 4 117 参照物B的时间因素调整系数 1 4 104 参照物C因在评估基准日当月交易 故无需调整 三个参照物成交价格的调整过程如下 单位 被评估资产单价 27 336 45 27 850 47 27 654 21 3 27 614被评估资产总价 27 614 500 13 807 000元 四 清算问题 清算价格属于非正常价格清算价格的确定方法1 市价折扣法清算价格 公允市价 折扣率2 模拟拍卖法 意向询价法 五 评价 1 最具客观性的评估方法 运用最广泛的方法2 该方法的运用需具备一定的前提条件 1 对产权交易市场成熟度的需求 2 对被估对象本身的要求 第四节资产评估方法的选择 一 资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲 在相对完善的市场中 对于可以在市场上公开交易的资产 如果资产的购建成本与效用是对称的 那么采用三种方法评估同一资产的公允市价 其评价结果不应存在太大差异 二 资产评估方法的最适选择由于市场总是存在一定的