房地产开发企业的销售定价决策.doc

房地产开发企业的销售定价决策作者：马志刚上传时间：2007-9-18 0:0 房地产开发企业的销售定价决策关键词土地增值税 定价决策 临界点 盈亏平衡摘要土地增值税实行的是3060的超率累进税率，同时还有普通标准住宅20以下免征的优惠政策，那么，房地产开发企业到底该怎样定价，其增值率恰好就会达到20、30、40、50和60的临界点，在临界点附近又该怎样定价，才能使企业利益最大化？本文试就这两个问题作出探讨。2007年，对房地产开发企业影响最大的莫过于土地增值税的政策变化，按照国税发2006187号文的要求，从2007年2月1日起，土地增值税由“预征制”转为“清算制”。这一政策的变化，意味着房地产开发企业囤地成本的增加、现金流的付出和利润的减少，同时，为适应这一政策变化，房地产开发商必然会转变其开发模式和盈利模式，以最大限度的利用各种优惠政策，来实现公司利益的最大化。土地增值税实行的是3060的超率累进税率，同时还有普通标准住宅20以下免征的优惠政策，那么，房地产开发企业到底该怎样定价，其增值率恰好就会达到20、30、40、50和60的临界点，在临界点附近又该怎样定价，才能使企业利益最大化？本文试就这两个问题作出探讨。一 土地增值税缴纳的临界点关系分析（一） 关于普通标准住宅增值率为20时的临界点线性关系国务院令1993第138号文中华人民共和国土地增值税暂行条例规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税。”假设：房地产开发企业的营业税金及其附加为5.5，不考虑其他税负；A可售面积单位地价款， B可售面积单位开发成本，XAB， Y预计单位售价。则有： 可扣除项目金额AB（AB）*105.5Y（AB）*301.3（AB）5.5Y1.3X5.5Y 增值额Y可扣除项目金额0.945Y1.3X 增值率/（1.3X5.5Y）/（0.945Y1.3X）令：式20，即（1.3X5.5Y）/（0.945Y1.3X）20解得：Y1.670X由此可知，如果房地产开发企业开发的是普通标准住宅，预计单位售价Y低于单位地价款和开发成本X的1.6倍时（谨慎起见，取低值1.6倍而不取高值1.7倍，下同），增值率未超过20，房地产开发企业不用缴纳土地增值税税金；预计单位售价Y高于单位地价款和开发成本X的1.6倍时，增值率将超过20，房地产开发企业就需全额缴纳土地增值税税金。（二） 增值率为50、100、200时的临界点线性关系接上述公式，令：式50，即（1.3X5.5Y）/（0.945Y1.3X）50解得：Y2.125X由此可知，当预计单位售价Y低于单位地价款和开发成本X的2.1倍时，增值率未超过50，房地产开发企业适用30的土地增值税税率；当预计单位售价Y高于单位地价款和开发成本X的2.1倍时，增值率将超过50，房地产开发企业适用40的土地增值税税率。令：式100，即（1.3X5.5Y）/（0.945Y1.3X）100解得：Y2.921X由此可知，当预计单位售价Y低于单位地价款和开发成本X的2.9倍时（谨慎起见，取低值2.9倍而不取高值3.0倍），增值率超过50但未超过100，房地产开发企业适用40的土地增值税税率；当预计单位售价Y高于单位地价款和开发成本X的2.9倍时，增值率将超过100，房地产开发企业适用50的土地增值税税率。令：式200，即（1.3X5.5Y）/（0.945Y1.3X）200解得：Y4.671X由此可知，当预计单位售价Y低于单位地价款和开发成本X的4.6倍时，增值率超过100但未超过200，房地产开发企业适用50的土地增值税税率；当预计单位售价Y高于单位地价款和开发成本X的4.6倍时，增值率将超过200，房地产开发企业适用60的土地增值税税率。（三） 综上所述，当单位售价是单位地价款和单位开发成本之和的1.6倍以下时，普通标准住宅的增值率在20以下，不用缴纳土地增值税；1.6倍以上时，增值率超过20，需全额缴纳土地增值税。当单位售价是单位地价款和单位开发成本之和2.1倍以内时、适用30的土地增值税税率；在2.1倍2.9倍时，适用40的土地增值税税率；在2.9倍4.6倍时，适用50的土地增值税税率；超过4.6倍时，适用60的土地增值税税率。例题一，假设房地产开发企业甲，在某市区某地段开发了可售面积为100，000的普通标准住宅，取得地价款的单位可售面积成本为2000元/，单位可售面积开发成本预计为3000元/，营业税金及其附加为5.5，本地区该地段相同类型的普通标准住房的单位售价在8500元/上下。问，该房地产开发企业该如何定价，才能使其利益最大化？解答：（假设利润的计算按照土地增值税清算要求的公式计算）方案一，定价为地价款和开发成本1.67倍时，即单位售价为（30002000）*1.678350元/时，甲企业的可扣除项目金额（1.3X5.5Y）*100，000695，925，000增值额100000*8350695，925，000139，075，000增值率139，075，000/695，925，00019.98（不用缴纳土地增值税）利润增值额139，075，000方案二，定价为地价款和开发成本1.75倍时，即单位售价为（30002000）*1.758750元/时，甲企业的可扣除项目金额（1.3X5.5Y）*100，000698，125，000增值额100，000*8750698，125，000176，875，000增值率176，875，000/698，125，00025.34需缴纳的土地增值税税金176，875，000*3053，062，500利润增值额土地增值税税金176，875，00053，062，500123，812，500对比方案一和方案二，尽管方案二的单位售价高于方案一的单位售价400元/，但总体利润却减少了（139，075，000123，812，500）45，262，500元，即单位利润减少了45.26元/，主要是由于土地增值税的优惠政策能否享受的关系所致。因此，开发企业选择的定价应该是8350元/，一方面价格低于同地段同类型房屋的定价，有利于促销，另一方面，还能因为土地增值税的优惠而使利润最大化。二 超过临界点之后的盈亏平衡和定价决策（一） 当预计售价超过地价款和开发成本1.670倍时的定价决策预计单位售价Y会超过单位地价款和开发成本X的1.67倍，但在2.125倍以下时，开发企业该怎样定价，才能确保定价溢价部分的收益大于土地增值税的税负成本，从而使企业利益最大化？已知：可扣除项目金额1.3X5.5Y增值额0.945Y1.3X超过1.67倍时需缴纳的土地增值税税金（0.945Y1.3X）*30超过1.67倍时房地产开发企业的利润增值额土地增值税税金（0.945Y1.3X）（0.945Y1.3X）*300.6615Y0.91X1.67倍时房地产开发企业的利润增值额0.945Y1.3X0.945*1.67X1.3X0.27815X令：0.6615Y0.91X0.27815X解得：Y1.796X由此可知，当预计售价Y超过单位地价款和开发成本X的1.6倍时，则房地产开发企业必须将售价定至超过X的1.8倍以上，企业的总体收益或利润水平才会超过1.6倍X时的利润水平；否则，如果售价Y低于X的1.8倍，开发企业的总体利润水平将会低于1.6倍X时的利润水平，开发企业将会受损。接例题一：方案三，定价为地价款和开发成本1.8倍时，即单位售价为（30002000）*1.89000元/时，甲企业的可扣除项目金额（1.3X5.5Y）*100，000699，500，000增值额100，000*9000699，500，000200，500，000增值率200，500，000/699，500，00028.66需缴纳的土地增值税税金200，500，000*3060，150，000利润增值额土地增值税税金200，500，00060，150，000140，350，000对比方案一和方案三，可知方案三的总体利润水平较高，高出（140，350，000139，075，000）1，275，000元，即单位利润增加了1.2元/.由此可知，如果预计售价将会超过单位地价款和开发成本X的1.6倍时，售价水平必须达到单位地价款和开发成本X的1.8倍以上，方能使企业总体的利润水平最优化。当然，此时尚需考虑以下因素：考虑周边市场的总体价格因素，单位售价能否达到9000元/，如果对销售不利，最好还是降到8350元/；升价到9000元/之后对企业品牌和形象的影响；升价到9000元/之上的空间还有多大？如果空间很小，就要考虑升价的可行性问题。（二） 当预计售价超过地价款和开发成本2.125倍时的定价决策已知：可扣除项目金额1.3X5.5Y增值额0.945Y1.3X超过2.125倍时超额缴纳的土地增值税税金（0.945Y1.3X）*40（1.3X5.5Y）*50.37525Y0.585X超过2.125倍时房地产开发企业的利润增值额土地增值税税金（0.945Y1.3X）（0.37525Y0.585X）0.46975Y(应该为0.56975y)0.715X2.125倍时的企业利润（0.945Y1.3X）（0.945Y1.3X）*300.6615Y0.91X0.6615*2.125X0.91X0.4956875X令：0.46975Y(应该为0.56975y)0.715X0.4956875X解得：Y2.5773X（应该为2.1249x）由此可知，当预计售价Y超过单位地价款和开发成本X的2.1倍时，则房地产开发企业必须将售价定至超过X的2.6倍以上，企业的总体收益或利润水平才会超过2.1倍X时的利润水平；否则，如果售价Y低于X的2.6倍，开发企业的总体利润水平将会低于2.1倍X时的利润水平，开发企业将会受损。例题二，假设房地产开发企业甲，在某市区某地段开发了可售面积为100，000的别墅类建筑，取得地价款的单位可售面积成本为4000元/，单位可售面积开发成本预计为5000元/，营业税金及其附加为5.5，本地区该地段相同类型的普通标准住房的单位售价在30000元/上下。问，该房地产开发企业该如何定价，才能使其利益最大化？方案，定价为地价款和开发成本2.125倍时，即Y2.125X19125元/时，利润增值额土地增值税税金（0.945Y1.3X）（0.945Y1.3X）*304461.1875元/.方案，定价为2.5倍时，即Y2.5X22500元/时，利润0.46975Y0.715X4134.375元/.方案，定价为2.6倍时，即Y2.6X23400元/时，利润0.46975Y0.715X4557.15元/.对比上述三个方案，我们就会明白定价的选择原理：一旦单位售价Y超过了单位地价款和开发成本X的2.125倍，则最好直接升到2.6倍，否则不升反而对企业更为有利。很明显，升至2.5倍时的单位利润，比2.125倍时的单位利润反而减少了326.8125元/.（三） 当预计售价超过地价款和开发成本2.921倍时的定价决策已知：可扣除项目金额1.3X5.5Y增值额0.945Y1.3X超过2.921倍时需缴纳的土地增值税税金（0.945Y1.3X）*50 （1.3X5.5Y）*150.46425Y0.455X（应该为0.845x）超过2.921倍时房地产开发企业的的利润增值额土地增值税税金（0.945Y1.3X）（0.46425Y0.455X）0.48075Y0.845X（应该为0.455x）2.921倍时的企业利润0.46975Y(应该为0.56975y)0.715X0.46975*2.921X0.715X0.65713975X（应该为0.94923975x）令：0.48075Y0.845X（应该为0.455x）0.65713975X（应该为0.94923975x）解得：Y3.1246X（应该2.921x）由此可知，当预计售价Y超过单位地价款和开发成本X的2.9倍时，则房地产开发企业必须将售价定至超过X的3.2倍以上，企业的总体收益或利润水平才会超过2.1倍X时的利润水平；否则，如果售价Y低于X的3.2倍，开发企业的总体利润水平将会低于2.9倍X时的利润水平，开发企业将会受损。（四） 当预计售价超过地价款和开发成本4.671倍时的定价决策已知：可扣除项目金额1.3X5.5Y增值额0.945Y1.3X超过4.671倍时需缴纳的土地增值税税金（0.945Y1.3X）*60 （1.3X5.5Y）*350.54775Y0.325X（应该为1.235x）超过4.671倍时房地产开发企业的利润增值额土地增值税税金（0.945Y1.3X）（0.54775Y0.325X（应该为1.235x）0.39725Y0.975X（应该为0.065x）4.671倍时的企业利润0.48075Y0.845X（应该为0.455x）0.48075*4.671X0.845X2.24558X0.845X（应该为0.455x）1.40058X（应该为1.79058x）令：0.39725Y0.975X（应该为0.065x）1.40058X（应该为1.79058x）解得：Y5.98007X（应该