d上海市房地产行业2008年第一季度研究报告.doc

中国行业季度跟踪研究报告中国行业季度跟踪研究报告 REAL EstateEstate IndustryIndustry 行业运行特征 行业内部环境 行业政策分析 上下游的情况 行业发展预测 行业投资机会 行业风险因素 重点企业分析 2008 年第一季度 2008 年 5 月 18 日发布 北京银联信信息咨询中心提供 电话 8610 63261003 63458516 63368810 传真 8610 63439628 地址 北京宣武区广安门外大街 248 号机械大厦 17 层 100055 网址 http www unbank info 邮箱 ylxkfb 正文目录正文目录 第一章第一章 一季度上海市房地产行业经营环境分析一季度上海市房地产行业经营环境分析 9 一 一季度上海市经济发展情况分析 9 一 上海经济实现又好又快开局 9 二 社会消费品零售总额增长 16 9 9 三 全社会固定资产投资增幅趋缓 9 四 企业家信心创新高 10 二 一季度信贷金融环境分析 11 一 一季度信贷增幅显著回落 12 二 紧缩信贷政策仍将延续 12 三 3 月份国房景气指数小幅回落 12 四 3 月全国 70 个大中城市房屋销售价格概况 14 一 3 月新建商品住房销售价格概况 14 二 3 月二手住房销售价格概况 14 三 3 月非住宅商品房销售价格概况 14 第二章第二章 一季度上海市房地产投资情况分析一季度上海市房地产投资情况分析 18 一 一季度上海市房地产开发完成投资情况 18 一 上海市房地产完成投资情况分析 18 二 上海市房地产开发季度完成投资情况 19 二 一季度上海市房地产投资结构分析 21 第三章第三章 一季度上海市新建房屋销售情况分析一季度上海市新建房屋销售情况分析 23 一 一季度上海市新建房屋销售面积分析 23 二 一季度上海市新建房屋销售额分析 24 三 一季度上海市各类新建房屋平均价格状况 26 第四章第四章 一季度房地产行业及金融政策分析一季度房地产行业及金融政策分析 29 一 国务院组建 住房和城乡建设部 深入住房改革 29 一 事件 29 二 政策背景 30 三 政策影响 30 二 财政部 国家税务总局降低保障性住房税率 31 一 事件 31 二 政策背景 32 三 政策影响 32 三 经济适用住房开发贷款管理办法 支持住房保障建设 33 一 事件 33 二 政策背景 35 三 政策影响 35 四 关于促进节约集约用地的通知 促进集约用地 37 一 事件 37 二 政策背景 39 三 政策影响 39 五 上调存款准备金率 从紧货币政策抑制房地产信贷 40 一 事件 40 二 政策背景 40 三 政策影响 40 六 商务部进一步防止热钱炒中国楼市 41 一 事件 41 二 政策背景 41 三 政策影响 42 七 证监会禁止开发商 IPO 募资用于囤地 42 一 事件 42 二 政策背景 43 三 政策影响 43 八 行业政策导向分析与预测 43 一 继续贯彻从严从紧的土地政策 43 二 金融调控政策依然从紧 44 第五章第五章 一季度上海市房地产行业各细分市场分析一季度上海市房地产行业各细分市场分析 45 一 上海市土地市场分析 45 一 上海市土地市场长期供需分析 45 二 上海市土地市场短期供需分析 46 二 上海市住宅市场分析 47 一 上海市新建住宅长期供需分析 47 二 上海市新建住宅短期供需分析 49 三 综合评述 50 三 上海市办公楼市场分析 51 一 上海市新建办公楼长期供需分析 51 二 上海市新建办公楼短期供需分析 53 三 综合评述 54 四 上海市商业营业用房市场分析 55 一 上海市新建商业营业用房长期供需分析 55 二 上海市新建商业营业用房短期供需分析 56 三 综合评述 57 第六章第六章 一季度房地产企业经营情况分析一季度房地产企业经营情况分析 59 一 上市房企 07 年年报公布 59 一 收益房价上涨 房地产企业业绩大增 59 二 08 年房地产上市公司整体业绩能够保证 59 二 剖析万科降价现象 60 一 万科降价历程回顾 60 二 万科降价影响分析 61 三 恒大地产中止上市 61 一 恒大地产招股受阻 61 二 恒大地产公司背景 62 三 多家开发商欲赴港上市 62 四 上市受阻影响开发商资金链 63 四 开发商可投资工业地产 63 一 万通实业投资工业地产 63 二 工业地产风险与机会并存 64 五 房地产企业经营前景预测 64 一 个别开发商可能会面临财务问题 64 二 开发商并购机遇显现 65 第七章第七章 一季度上海市房地产行业投资项目分析一季度上海市房地产行业投资项目分析 66 一 汇景名苑 一期 项目 66 二 上海燕京大厦项目 67 三 上海南汇新场镇 20 街坊综合发展项目 68 第八章第八章 一季度上海市房地产投资资金筹措情况分析一季度上海市房地产投资资金筹措情况分析 69 一 上海市房地产开发到位资金情况分析 69 二 上海市到位资金来源分析 70 三 到位资金满足裕程度分析 71 第九章第九章 一季度房地产行业风险管理研究一季度房地产行业风险管理研究 73 一 警惕个人房贷比例过高 73 一 我国和美国房贷市场的比较 74 二 按揭 断供 压力增大 75 三 宏观经济形势加剧房贷风险 75 二 商业银行个人住房信贷风险管理分析 76 一 个人住房信贷存在的主要风险 77 二 风险防范措施及对策 79 三 顺驰假按揭警示信贷风险 81 一 假按揭概述 81 二 假按揭发生概率较大 82 第十章第十章 一季度银行个人住房贷款业务研究一季度银行个人住房贷款业务研究 85 一 宏观调控使得个人房贷增速趋缓 85 一 个人住房贷款依然紧缩 85 二 按揭贷款资产质量正常 银行审核政策趋紧 86 三 2007 年累积的个贷风险隐忧突出 87 四 银行要加强风险隐患处理 87 二 农行 中行推出青年置业者房贷新品 89 一 中国银行推贴心服务 90 二 农业银行主打 一人借款全家助还 90 三 银行看好青年房贷市场 90 三 光大银行 2008 年将调 10 亿额度用于固定利率房贷 92 一 加息预期使定息房贷更有优势 92 二 加息预期推动定息房贷创新 92 四 房贷新政影响 上海个人房贷增长明显减缓 93 一 上海房贷新政全面执行 93 二 2007 年上海中资银行房贷增长趋缓 94 五 个人住房贷款业务竞争 95 一 广东建行为 限价房 提供按揭 95 二 厦门二手房产按揭贷款放宽 96 三 深圳个人住房贷款仍是主战场 96 四 房贷 双周供 首现河南 97 五 减轻客户压力成房贷竞争方向 97 第十一章第十一章 一季度上海市房地产行业发展趋势分析一季度上海市房地产行业发展趋势分析 99 一 上半年上海楼市可能保持观望 99 二 楼市未见回暖迹象 99 一 信贷土地双调控 99 二 投资性购房得到控制 100 三 保障性住房推出并未撼动商品房根基 101 四 房地产行业逐步走向规范化 102 图表目录图表目录 图表 1 上海市企业景气指数和企业家信心指数 10 图表 2 一季度上海市企业景气指数 11 图表 3 一季度上海市企业家信心指数 11 图表 4 M1 M2 及贷款增速对比图 12 图表 5 全国房地产开发景气趋势图 13 图表 6 2008 年 3 月份 70 个大中城市房屋销售价格指数 15 图表 7 上海市房地产投资完成情况 18 图表 8 上海市房地产投资额及增速 18 图表 9 上海市房地产完成投资与全国对比情况 19 图表 10 上海市各季度房地产投资完成情况与全国对比 19 图表 11 上海市各季度房地产投资增速 20 图表 12 上海市各季度房地产投资增速与全国对比 20 图表 13 2007 2008 年各月上海市住宅投资占比 21 图表 14 2006 2008 年各月上海市房地产投资和住宅投资增速情况 21 图表 15 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售面积 23 图表 16 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售面积趋势 23 图表 17 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售面积增速趋势 24 图表 18 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售额 25 图表 19 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售额趋势 25 图表 20 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售额增速 26 图表 21 2006 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售平均价格 27 图表 22 2006 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售平均价格趋势 27 图表 23 2006 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售平均价格增速 28 图表 24 上海市土地购置与开发状况 45 图表 25 上海市土地购置与开发趋势 45 图表 26 上海市土地购置与开发增速趋势 46 图表 27 上海市土地购置与开发季度分析 46 图表 28 2004 2008 年 1 季度土地购置与开发状况 47 图表 29 2005 2008 年 1 季度土地购置与开发对比分析 47 图表 30 上海市住宅竣工 新开工和销售面积概况 48 图表 31 上海市住宅竣工 新开工和销售面积趋势 48 图表 32 上海市住宅竣工 新开工和销售面积增速趋势 49 图表 33 上海市住宅竣工与销售季度分析 49 图表 34 2004 2008 年 1 季度上海市住宅竣工与销售状况 50 图表 35 2005 2008 年 1 季度上海市住宅竣工与销售对比分析 50 图表 36 上海市办公楼竣工 新开工和销售面积概况 51 图表 37 上海市办公楼竣工 新开工和销售面积趋势 52 图表 38 上海市办公楼竣工 新开工和销售面积增速趋势 52 图表 39 上海市办公楼竣工 新开工和销售面积季度趋势 53 图表 40 2004 2008 年 1 季度上海市办公楼竣工与销售状况 53 图表 41 2005 2008 年 1 季度上海市办公楼竣工与销售对比分析 54 图表 42 上海市商业营业用房竣工 新开工和销售面积概况 55 图表 43 上海市商业营业用房竣工 新开工和销售面积趋势 55 图表 44 上海市商业营业用房竣工 新开工和销售面积同比增长趋势 56 图表 45 上海市商业营业用房竣工 新开工和销售面积季度趋势 56 图表 46 2004 2008 年 1 季度上海市商业营业用房竣工与销售状况 57 图表 47 2005 2008 年 1 季度上海市商业营业用房竣工与销售对比分析 57 图表 48 汇景名苑 一期 项目 66 图表 49 上海燕京大厦项目 67 图表 50 上海南汇新场镇 20 街坊综合发展项目 68 图表 51 上海市到位资金与全国到位资金对比 69 图表 52 上海市到位资金增速与全国房地产到位资金增速对比 69 图表 53 2006 2008 年 1 季度上海市房地产开发资金来源 70 图表 54 2008 年 1 季度上海市资金来源构成 70 图表 55 上海市到位资金与全国到位资金概况 71 图表 56 上海市到位资金与投资总额对比分析 71 图表 57 上海市资金充裕指数与全国对比 72 第一章第一章 一季度上海市房地产行业经营环境分析一季度上海市房地产行业经营环境分析 一 一 一季一季度上海市经济发展情况分析度上海市经济发展情况分析 一 上海经济实现又好又快开局 一 上海经济实现又好又快开局 上海一季度经济延续了2007 年以来平稳较快发展的势头 实现了又好又快的开局 其中第三产业增幅明显 一季度 上海市生产总值达 2630 5 亿元 比2007 年同期增长 12 6 增幅同比提 高 0 3 个百分点 其中第三产业实现增加值 1380 68 亿元 增长 12 9 同比提高 2 3 个百分点 为 2001 年来同期最高 一季度上海经济发展效益与增长同步协调 上海市地方财政收入完成 516 46 亿元 比2007 年同期增长 25 7 从税收结构看 企业所得税 营业税由于企业效益提高 证券金融交易活跃等因素 增速明显加快 二 社会消费品零售总额增长 二 社会消费品零售总额增长 16 9 一季度 上海市消费品市场呈现旺销态势 实现社会消费品零售总额 1091 25 亿元 比 2007 年同期增长 16 9 增幅同比提高 3 7 个百分点 三 全社会固定资产投资增幅趋缓 三 全社会固定资产投资增幅趋缓 一季度 上海市全社会固定资产投资总量 887 03 亿元 比 2007 年同期增长 5 8 增幅同比回落 11 8 个百分点 呈现逐步趋缓的走势 1 工业投资增长 10 9 比重提高 1 2 个百分点 一季度 上海市工业投资 231 53 亿元 比 2007 年同期增长 10 9 占全社会固定 资产投资的 26 1 比重同比提高 1 2 个百分点 2 城市基础设施投资增长 1 2 比重下降 1 4 个百分点 一季度 上海市城市基础设施投资 270 8 亿元 比 2007 年同期增长 1 2 占全社 会固定资产投资的 30 5 比重同比下降 1 4 个百分点 3 房地产开发投资增长 6 4 比重提高 0 2 个百分点 一季度 上海市房地产开发投资 320 26 亿元 比 2007 年同期增长 6 4 占全社 会固定资产投资的 36 1 比重同比提高 0 2 个百分点 从投资主体看 股份制和外商 投资增势较好 分别投资 119 59 亿元和 55 62 亿元 增长 15 7 和 80 国有和集体 投资下降明显 分别投资 10 28 亿元和 4 47 亿元 下降 51 2 和 77 9 从投资结构看 办公楼投资增势最好 投资 41 39 亿元 增长 63 4 住宅投资 205 26 亿元 增长 1 1 四 企业家信心创新高 四 企业家信心创新高 企业景气调查结果显示 一季度 上海市企业景气指数和企业家信心指数均处于 较为景气 区间 企业景气指数为 146 8 比上季上升 2 点 比 2007 年同期上升 10 9 点 企业家信心指数为 147 7 为近 10 年来的新高 比上季上升 10 9 点 比 2007 年同期上升 9 6点 图表 1 上海市企业景气指数和企业家信心指数 数据来源 银联信整理 一季度 上海市房地产企业景气指数为 131 1 比上季下降 3 2 点 比 2007 年同期 上升 3 4 点 其中 房屋竣工景气指数为 91 3 比上季下降 15 8 点 房地产预售景气 指数为 92 7 下降 12 点 房地产销售景气指数为 89 3 下降 5 8 点 均处于 微弱不 景气 或 相对不景气 区间 据一季度中国人民银行有关调查 大多数城市房地产 市场观望气氛浓厚 北京 上海等七大城市居民购房意愿全线下跌 然而 基于对中 国经济社会发展的乐观预期 本市房地产企业家信心指数仍比上季上升 3 7 点 为 128 9 图表 2 一季度上海市企业景气指数 单位 点 行业一季度比上季增减比 2007 年同期增减二季度预计 总体状况146 8 2 0 10 9 152 3 工业148 9 2 8 9 7 156 9 建筑业155 0 1 0 9 3 158 1 交通运输和仓储业147 1 7 0 34 9 137 3 批发和零售业155 6 9 0 5 4 153 3 房地产业131 1 3 2 3 4 142 0 社会服务业133 5 4 6 14 8 136 3 信息传输 计算机服务和软件业141 1 1 5 1 8 155 1 住宿和餐饮业139 4 3 3 22 6 148 7 数据来源 银联信整理 图表 3 一季度上海市企业家信心指数 单位 点 行业一季度比上季增减比 2007 年同期增减二季度预计 总体状况147 7 10 9 9 6 148 0 工业152 4 17 7 13 2 155 3 建筑业157 1 14 9 1 7 157 9 交通运输和仓储业135 6 28 2 12 3 127 0 批发和零售业149 3 19 4 7 0 149 1 房地产业128 9 3 7 22 7 122 2 社会服务业132 1 6 4 2 4 123 6 信息传输 计算机服务和软件业159 3 8 1 7 3 162 3 住宿和餐饮业130 7 19 4 4 3 143 4 数据来源 银联信整理 二 一季度信贷金融环境分析二 一季度信贷金融环境分析 4 月 11 日 中国人民银行发布的金融统计数据显示 货币供应量增幅出现回落 3 月末 广义货币供应量 M2 余额为 42 31 万亿元 同比增长 16 29 增幅比上年末 低 0 45 个百分点 比上月末低 1 19 个百分点 狭义货币供应量 M1 余额为 15 09 万亿 元 同比增长 18 25 增幅比上年末低 2 80 个百分点 比上月末低 0 95 个百分点 市场货币流通量 M0 余额为 3 04 万亿元 同比增长 11 12 一季度净投放现金 58 亿元 同比少投放 258 亿元 图表 4 M1 M2 及贷款增速对比图 数据来源 国家统计局 银联信整理 一 一季度信贷增幅显著回落 一 一季度信贷增幅显著回落 我国 3 月人民币各项贷款增加 2834 亿元 同比少增 1583 亿元 一季度人民币贷 款增加 13326 亿元 同比少增 891 亿元 3 月末 金融机构人民币各项贷款余额 27 50 万亿元 同比增长 14 78 增幅比上年末低 1 32 个百分点 比上月末低 0 95 个百分 点 央行表示 总体看 一季度货币信贷增幅明显回落 从紧货币政策成效显现 3 月末 金融机构外汇贷款余额为 2688 亿美元 同比增长 56 92 一季度外汇各项 贷款增加 488 亿美元 同比多增 462 亿美元 其中 3 月份外汇各项贷款增加 104 亿美元 同比多增 76 亿美元 二 紧缩信贷政策仍将延续 二 紧缩信贷政策仍将延续 政府当前应以反通胀为首要目标 一季度货币紧缩政策效果正在显现 估计后续 货币政策不会有放松的迹象 在紧缩的货币政策下 房地产市场的销售情况 价格情况 都会调整 这将对上市公司的业绩表现产生非常重要的影响 而这些都受到银行信贷 的控制 三 三 3 月份国房景气指数月份国房景气指数小幅回落小幅回落 图表 5 全国房地产开发景气趋势图 数据来源 国家统计局 3 月份 国房景气指数 为 104 72 比 2 月份回落 0 83 点 同比上升 3 50 点 房地产开发投资分类指数为 104 48 比 2 月份回落 0 35 点 同比上升 3 01 点 一 季度 全国完成房地产开发投资 4688 亿元 同比增长 32 3 住宅完成投资 3316 亿 元 增长 34 7 其中 经济适用住房投资 120 亿元 增长 36 7 资金来源分类指数为 102 38 比 2 月份回落 1 88 点 同比上升 2 46 点 一季度 全国房地产开发企业实现到位资金 9226 亿元 同比增长 29 5 其中 国内贷款 2356 亿元 增长 33 8 企业自筹资金 3351 亿元 增长 34 3 利用外资 106 亿元 下降 19 6 土地开发面积分类指数为 98 11 比 2 月份回落 1 23 点 同比上升 6 69 点 一季 度 全国房地产开发企业完成土地开发面积 5890 万平方米 增长 11 0 房屋施工面积分类指数为 108 43 比 2 月份上升 0 30 点 同比上升 4 35 点 一季 度 全国房屋施工面积 15 84 亿平方米 增长 27 3 其中 住宅施工面积 12 43 亿平 方米 增长 29 1 办公楼施工面积 5768 万平方米 增长 11 0 商业营业用房施工 面积 16756 万平方米 增长 18 0 商品房空置面积分类指数为 111 29 比 2 月份回落 0 23 点 同比上升 7 75 点 截 至到 3 月末 全国商品房空置面积为 12125 万平方米 同比下降 3 9 其中 空置商 品住宅 6172 万平方米 下降 10 5 四 四 3 月全国月全国 70 个大中城市房屋销售价格个大中城市房屋销售价格概况概况 3 月份 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 10 7 涨幅比 2 月低 0 2 个百 分点 环比上涨 0 3 涨幅比 2 月高 0 1 个百分点 一 一 3 月新建商品住房销售价格概况月新建商品住房销售价格概况 新建住房销售价格同比上涨 11 4 涨幅比 2 月低 0 4 个百分点 环比上涨 0 3 涨幅比 2 月高 0 1 个百分点 其中 90 平方米及以下新建住房销售价格环比上 涨 0 1 分类型看 经济适用房销售价格同比上涨 4 7 环比与上月持平 普通商品住房 和高档商品住房销售价格同比分别上涨 12 1 和 12 9 环比分别上涨 0 2 和 0 8 等 分地区看 新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括 乌鲁木齐 25 3 海 口 18 3 宁波 18 2 北京 16 9 和蚌埠 16 9 环比涨幅较大的主要城市包括 北 海 3 9 金华 2 4 乌鲁木齐 1 9 三亚 1 9 和宜昌 1 8 等 环比价格下降的主要 城市包括 深圳 4 9 南充 0 9 南京 0 8 惠州 0 7 和哈尔滨 0 6 等 90 平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅较大的主要城市包括 北海 6 0 蚌 埠 3 5 乌鲁木齐 1 9 和天津 1 7 等 环比价格下降的主要城市包括 深圳 3 0 惠州 1 1 遵义 1 1 南京 1 0 和哈尔滨 0 9 等 二 二 3 月二手住房销售价格概况月二手住房销售价格概况 二手住房销售价格同比上涨 11 1 涨幅比 2 月低 0 4 个百分点 环比价格与 2 月 持平 分地区看 二手住房销售价格同比涨幅较高的主要城市包括 乌鲁木齐 24 5 无锡 16 2 长春 15 7 兰州 15 4 和蚌埠 14 7 等 环比涨幅较高的主要 城市包括 襄樊 2 6 银川 1 8 北海 1 8 包头 1 7 和兰州 1 6 等 三 三 3 月非住宅商品房销售价格概况月非住宅商品房销售价格概况 新建非住宅销售价格同比上涨 7 0 涨幅比 2 月高 0 1 个百分点 环比上涨 0 5 涨幅比 2 月高 0 3 个百分点 分类型看 办公楼销售价格同比上涨 10 4 环比 上涨 0 9 商业营业用房销售价格同比上涨 5 4 环比上涨 0 3 图表 6 2008 年 3 月份 70 个大中城市房屋销售价格指数 单位 住宅销售价格指数新建住房价格指数 90 平方米住 房价格指数 二手住房价格指数 地 区 同比环比同比环比环比同比环比 全 国110 7100 3111 4100 3100 1111 1100 北 京113 8100 7116 9101 1101 4110 4100 1 天 津106 8100 6107 8100 8101 7106 5100 5 石 家 庄109 2100 5111 4100 4100 2105 7100 7 太 原105 4100 7104 8100 3101 2110 7101 4 呼和浩特100 7100 1100 7100 1100101 6100 沈 阳108 7100107 6100100114 4100 大 连106 4100 2105 6100 1100 1109 1100 3 长 春110 5100 9111 4100 999 4115 7100 4 哈 尔 滨108 799 5108 699 499 1108 499 5 上 海109 7100109 9100100 2110 7100 1 南 京105 899 6108 499 299103 999 9 杭 州113 3100 2115 3100 2100107 799 6 宁 波113 7100118 2100 1100 1111 599 8 合 肥110 6100112 499 999 8103 3100 2 福 州106 5100 1108 5100 1100104 9100 2 厦 门105 9100106100 199 9107 399 9 南 昌107 5100 5108 6100 2100 1107 9101 1 济 南107 8100 4108 2100 4100 7109 3100 3 青 岛106 7100 3106 6100 2100 1107100 3 郑 州104 899 9104 4100 5100 6106 896 6 武 汉107 8100 1108 9100 199 7109 2100 3 长 沙110 8100 4114 7100 7100 8105 2101 1 广 州102 7100 3102 5100 399 7103 799 6 深 圳10897 5105 795 197105 998 6 南 宁112 899 8115 899 699 9107 4100 3 海 口112 4100 3118 399 9100 5105 1100 8 重 庆112 3100 4113 8100 3100108 9101 1 成 都10799 8107 199 799 5107100 贵 阳109 6100 3109 8100 3100109 6100 4 昆 明106101107 1101100 8104 4101 3 西 安111 4101 1112 9101 3101 1109 1100 9 兰 州111 499 7111 599 499 6115 4101 6 西 宁108 7100 1110 2100 1100 5110100 2 银 川110 6102108 4101 6101110 5101 8 乌鲁木齐124 7101 7125 3101 9101 9124 5101 4 唐 山107 6100 5107 1100 3100 1110 3100 9 秦 皇 岛104 7100 2104 7100 5100 310599 7 包 头103 1100 1104 1100100103 7101 7 丹 东103 5100 3102 9100 1100105100 3 锦 州105 5100 1106 2100 1100105 3100 1 吉 林111 4100 8113 5100100112 3101 2 牡 丹 江108 1100 5110 5100 8101 2106 5100 无 锡108 6100 5109100 5100 6116 2100 7 扬 州106 3100 2106 2100 1100 2106 4100 3 徐 州106 6100 4108 6100 4100102 3100 5 温 州105 699 9109 1100100104 599 8 金 华104 8101 5105 8102 4101 1104 2100 2 蚌 埠114 8101 3116 9101 7103 5114 7100 6 安 庆103 5100 6103 7100 6100 4103 4100 5 泉 州105100 9105 2101 2100105 7100 3 九 江106 6100 4105 1100 399 8106 6100 2 赣 州106 9100 1108 4100100106 4100 烟 台109 2100 6109 3100 8100 1109 4100 4 济 宁105 3100 4106 3100 6100 2105100 洛 阳105 3100 2108100 4100 4105 599 8 平 顶 山106 1100 1106 9100100104 8100 4 宜 昌111 1101 5114 1101 8100102 7100 襄 樊108 9101 7108 7101 2101 3109 1102 6 岳 阳110 4100 1113 1100 2100 2107 399 9 常 德109 510011299 999 3108 5100 2 惠 州108 999 4112 599 398 9102 999 4 湛 江111 7100 2112 499 9100111 4100 9 韶 关107 5100 3109 6100 6100 2104 598 6 桂 林105 4100 1106 599 9100105100 1 北 海112102 4112 6103 9106109 7101 8 三 亚112 4101 4114 7101 9101 3106 3100 7 泸 州103 6100 3104100 4100 4103 6100 2 南 充104 899 510599 1100 4105 999 9 遵 义106 4100 7105 9100 698 9111 2101 5 大 理107 8100 1107 4100100108 8100 5 注 同比以 2007 年同月价格为 100 环比以 2 月价格为 100 90 平方米住房价格指数 指 90 平方米及以下新建住房价格指数 资料来源 国家发改委网站 银联信整理 第二章第二章 一季度上海市房地产投资情况分析一季度上海市房地产投资情况分析 一 一季度上海市房地产开发完成投资情况一 一季度上海市房地产开发完成投资情况 一 一 上海市房地产完成投资情况上海市房地产完成投资情况分析分析 图表 7 上海市房地产投资完成情况 单位 亿元 日期2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年 1 季度 本市投资额720 23901 241175 461246 861275 591307 53320 26 全国投资额7736 4210106 1213158 2515759 319382 4625279 654687 75 本市投资增速16 10 25 10 30 40 6 10 2 30 2 50 6 40 全国投资增速21 90 29 70 28 10 19 80 21 80 30 20 32 30 本市占比9 31 8 92 8 93 7 91 6 58 5 17 6 83 数据来源 国家统计局 银联信整理 图表 8 上海市房地产投资额及增速 16 10 6 40 2 50 2 30 6 10 25 10 30 40 100 100 300 500 700 900 1100 1300 1500 1700 1900 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年1季度 0 5 10 15 20 25 30 35 本市投资额本市投资增速 数据来源 国家统计局 银联信整理 从投资额看 上海市房地产投资总额在经历 2002 2004 年的高速增长期后 2005 2007 年增速放缓 年均投资总额增速低于 5 从 2008 年一季度的投资增速看 房地 产投资增速同比为 6 4 略有回升 图表 9 上海市房地产完成投资与全国对比情况 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 30 00 35 00 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年1季度 本市投资增速全国投资增速本市占比 数据来源 国家统计局 银联信整理 从年度投资额分析中可以看出 2005 年后 上海市投资增速略有回调 远远低于 全国房地产平均投资增速 32 3 综合看 2008 年一季度 上海市房地产投资额占全国总量的 6 83 同比小幅回 升 二 上海市房地产开发季度完成投资情况 二 上海市房地产开发季度完成投资情况 图表 10 上海市各季度房地产投资完成情况与全国对比 单位 亿元 日期 2006 年 3 季 度 2006 年 4 季度 2007 年 1 季 度 2007 年 2 季度 2007 年 3 季 度 2007 年 4 季度 2008 年 1 季度 本市投资额419 41272 92301 01318 58347 06238 55320 26 全国投资额5207 816480 063543 786343 456926 82 4817 834687 75 本市投资增速16 71 10 97 19 78 4 03 17 25 12 59 6 40 全国投资增速24 45 20 41 26 90 29 41 33 01 25 65 32 30 本市占比8 05 4 21 8 49 5 02 5 01 4 95 6 83 数据来源 国家统计局 银联信整理 图表 11 上海市各季度房地产投资增速 16 71 6 40 12 59 17 25 4 03 10 97 19 78 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2006年3季度 2006年4季度 2007年1季度 2007年2季度 2007年3季度 2007年4季度 2008年1季度 20 15 10 5 0 5 10 15 20 25 本市投资额本市投资增速 数据来源 国家统计局 银联信整理 分季度来看 上海市房地产投资额季度之间变化不大 2007 年 2 季度后 季度投 资增速同比减少 2008 年一季度投资额同比增加 6 4 图表 12 上海市各季度房地产投资增速与全国对比 30 00 20 00 10 00 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 2006年3季度 2006年4季度 2007年1季度 2007年2季度 2007年3季度 2007年4季度 2008年1季度 本市投资增速全国投资增速本市占比 数据来源 国家统计局 银联信整理 从上图可以看出 上海市各季度的房地产投资额变动情况与全国整体情况有一定 的相关性 尽管一季度 全国和上海投资增速同比都处于正增长 但是上海市 6 4 的增速远 小于全国投资增速 32 3 二 一季度上海市房地产投资结构二 一季度上海市房地产投资结构分析分析 图表 13 2007 2008 年各月上海市住宅投资占比 63 6 64 0 64 0 63 9 63 9 64 1 61 6 64 1 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 07 0707 0807 0907 1007 1107 1208 0208 03 60 65 70 75 80 房地产投资总额住宅投资总额住宅投资占比 数据来源 国家统计局 银联信整理 由上图可见 上海市住宅投资额占房地产投资额比例较大 稳定在 64 左右 2008 年一季度 上海市累计住宅投资占累计房地产投资比例达 64 1 图表 14 2006 2008 年各月上海市房地产投资和住宅投资增速情况 15 00 10 00 5 00 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 30 00 35 00 40 00 06年11月 06年12月 07年1月 07年2月 07年3月 07年4月 07年5月 07年6月 07年7月 07年8月 07年9月 07年10月 07年11月 07年12月 08年1月 08年2月 08年3月 房地产投资增速住宅投资增速 数据来源 国家统计局 银联信整理 由于住宅投资占比较大 住宅投资增速决定了房地产投资增速 上海市住宅投资 增速与房地产投资增速有密切联系 二者表现出了密切的相关性 住宅投资增速一般 情况下高于房地产投资增速 但是 2008 年 2 月 上海市房地产投资增速为 13 2 住宅投资增速为 2 3 月 房地产投资增速为 6 4 住宅投资增速为 1 1 两者之间关联度有所降低 第三章第三章 一季度上海市新建房屋销售情况分析一季度上海市新建房屋销售情况分析 一 一季度上海市新建房屋销售面积分析一 一季度上海市新建房屋销售面积分析 图表 15 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售面积 单位 万平方米 日期07 0707 0807 0907 1007 1107 1208 0208 03 商品房销售面积1921 73 2351 442739 85 3043 24 3306 183694 96 416 51 599 33 住宅销售面积1779 96 2185 932531 05 2807 38 3045 313279 17346 8 519 21 住宅占比92 62 92 96 92 38 92 25 92 11 88 7 83 3 86 6 办公楼销售面积58 6967 9388 68 111 93 121 31 150 9320 3724 08 商业营业用房销售面积57 8170 2287 4689 79 103 97 198 3811 217 45 商品房销售面积同比增速25 94 31 55 33 13 32 85 22 73 22 13 3 97 1 89 住宅销售面积同比增速32 46 36 63 37 96 37 78 26 73 25 37 9 56 5 31 办公楼销售面积同比增速 30 77 20 18 9 19 9 53 9 83 8 54 13 28 3 18 商业营业用房销售面积同比增速 19 84 8 31 0 07 12 82 16 10 5 24 32 12 22 79 数据来源 国家统计局 银联信整理 图表 16 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售面积趋势 200 200 600 1000 1400 1800 2200 2600 3000 3400 3800 4200 4600 5000 07 04 07 05 07 06 07 07 07 08 07 09 07 10 07 11 07 12 08 01 08 02 08 03 商品房销售面积住宅销售面积 办公楼销售面积商业营业用房销售面积 数据来源 国家统计局 银联信整理 截至 2008 年一季度 上海市商品房销售面积为 599 33 万平方米 同比增长 1 89 住宅销售面积 519 21 万平方米 同比增长 5 31 办公楼销售面积 24 08 万平 方米 同比增长 3 18 商业营业用房销售面积 17 45 万平方米 同比增长 22 79 上海市住宅销售面积占全市商品房销售面积的比例在 85 以上 占据了销售面积 的大部分 可以说 当前商品房市场以住宅销售为主 图表 17 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售面积增速趋势 60 40 20 0 20 40 60 80 100 07 04 07 05 07 06 07 07 07 08 07 09 07 10 07 11 07 12 08 01 08 02 08 03 商品房销售面积同比增速住宅销售面积同比增速 办公楼销售面积同比增速商业营业用房销售面积同比增速 数据来源 国家统计局 银联信整理 2008 年 3 月 住宅销售面积增速比 2 月有所回升 但是同比 2007 年仍然处于负增 长 2008 年 办公楼同比增速一直处于负增长 商业营业用房销售面积同比有大幅减 少 由于商品房中 住宅占据了较大比例 商品房增速与住宅销售增速紧密相连 在 3 月住宅销售占比达 86 6 2008 年一季度 以住宅为主的上海市房地产行业销售面积同比增长始终为负 市 场观望情绪浓厚 二 一季度上海市新建房屋销售额分析二 一季度上海市新建房屋销售额分析 图表 18 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售额 单位 亿元 日期07 0907 1007 1107 1208 0208 03 商品房销售额2192 432467 152690 573089 35348 08501 16 住宅销售额1991 042246 472447 512706 3288 17431 98 办公楼销售额126 39142 96155 17214 6730 235 05 商业营业用房销售额57 6859 3468 71131 197 4111 55 商品房销售额增速47 90 49 60 38 80 41 90 11 90 14 10 住宅销售额增速55 10 56 60 44 70 47 00 7 10 11 70 办公楼销售额增速4 02 16 51 16 50 27 82 18 25 19 67 商业营业用房销售额增速2 47 10 55 14 48 7 42 30 29 21 11 数据来源 国家统计局 银联信整理 图表 19 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售额趋势 50 00 30 00 10 00 10 00 30 00 50 00 70 00 07 4 07 5 07 6 07 7 07 8 07 907 10 07 11 07 12 08 1 08 2 08 3 商品房销售额增速住宅销售额增速 办公楼销售额增速商业营业用房销售额增速 数据来源 国家统计局 银联信整理 截至 2008 年 3 月底 上海市商品房销售额为 501 16 亿元 同比增长 14 10 住 宅销售额 431 98 亿元 同比增长 11 70 办公楼销售额 35 05 亿元 同比增长 19 67 商业营业用房销售额 11 55 亿元 同比增长 21 11 图表 20 2007 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售额增速 100 00 80 00 60 00 40 00 20 00 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 100 00 07 4 07 5 07 6 07 7 07 8 07 9 07 10 07 11 07 12 08 1 08 2 08 3 商品房销售额增速住宅销售额增速 办公楼销售额增速商业营业用房销售额增速 数据来源 国家统计局 银联信整理 2008 年 1 3 月 上海市商品房累计销售额增速稳步增加 至 3 月底 同比增长达 14 10 住宅累计销售额增速稳中有升 至 3 月底 同比增 11 70 销售额增长速度比较 稳定 办公楼销售额增速平稳增长 2 月同比增长 18 25 3 月同比增长 19 67 商业营业用房销售遇冷 销售额同比有大幅减少 从 2008 年 1 3 月的数据看 办公楼销售额增速稳定 商业营业用房销售额同比减 少较为明显 住宅销售额分额最多 且增长比较稳定 使得商品房销售额同比增长比 较稳定 三 三 上海市各类新建房屋平均价格状况上海市各类新建房屋平均价格状况 图表 21 2006 2008 年各月上海市各类新建房屋累计销售平均价格 单位 元 上海07 0807 0907 1007 1107 1208 0208 03 住宅销售价格7576 007866 468002 028036 988253 008309 408319 94 办公楼销售价格13747 9814252 3712772 2712791 2014223 1514825 7214555 65 商业营业用房销售价格6491 036595 016608 756608 646613 076616 076618 91 住宅销售价格增速8 34 12 41 13 63 14 15 17 25 368 16 17 96 办公楼销售价格增速10 58 14 55 6 37 6 07 17 76