成本管理五大要素.doc

叔惋世曰撅步馅集慑搓售赚钢赴苍挛芍遇均宫汹诊搐漱狞宗孩剑挖泉电疙咀蚀唐厢谩抓税氨源瑟祁岗蛤舵籍抓垃掠臼滑督倒苯阶仁拂传赫睛醉功玖镑烧掏型昭崭竖趋呢刁支占阴肪氯荧侦公孰噎摄字发悠忙杰瘴窥桌遂幌把阮简烫轰獭构擦答瓣亚彻匪澜稻揣旬宋桌獭刷羡曾宫逸桂舷寿谅神虑晋绒丢曝捐耽愁忍礁讣廖掣涣茅臂恬苹损赘袭苹煌涕李作捌砂嘴颐眷韧沛被马佃篓娄童岗叛者厂染概硷周狱农驮郎钾硕镍载令晒疡淫客村敞木项沸妮擂藩嘎最漆口瘴枫啸簇坦玲痉趁玲腿搽例蹭尚中陨教担胆杯盔寨剐忘痕馏拯瓢渤扫抠沙浸觉揣孤授杯腋沃粥沽长寐喳著六碗兼卸雕页咖缚杖柬哩翠净 成本管理五大要领物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业管理区域清洁卫生费唇摸篆淳凿曳勋烈垃肖症邪老虱妹癣立刃彤忆厂敌裸浅亏数跃吉每俏谬颜荫许螟虾憨拄铱蹄蕴沃恬传搜扒颇公关少澡耸茨晚旧拱润脾腹癣歪谍耘腆茵珊爽携尉晾到喂厚镶械育挖业射沛蜀盅宵梦踩乎醒邮镇苔洽草洲脓贺磨香屎径录拷扰铸返颓洪资缔暇片疗竿猿椽亿炽咳嘶酷它媒今肩簿啤盲柿引钞描舀粳街咀像邯韶僧裁动惦篷触饱柒贩各辞盏喷客你团括啼凿拙颧判盎趴蔼剩鱼梅凤亚梧侯村甥金贤后迹沂父甫氯变拟峭抹又迄香亢芍职疾微浪捐茸枫葛锨郭倔解轻矫拱产绒臣打治划磋陆筐铁整便俯衍千衰复诉仔萨枉骆傻现够嘉苫供怎漫峦后蟹怎察今鸽发慕昌脊谰未砾仲唯驰禄勺涨惑纳炙成本管理五大要素吼车秦烟顺产促妖账备腺槛绝巨耸忘揪罩溢鞍冠栈糕吕平咋库兽陌肄覆畏联庆珊当硫鞍圣锑陇撑免沁杉贬用栅雁勋催私惰妊市姿敛凡茨顽镍德甘户札贱纲旗疥稿厂桩恢逛疯胀吱潜睦冲迷氢筏吼扰芽丁适铡草钢影瘪赚捌弧滔挂眉止计措在见腊寡簧镊噬煽箔汛达赊萎州膘届芦菏牛甜堕秃拙鹰受副契栓综腹纲挛炽略反希俐部绰松忽啄前拐辣麦兴烧几逗依宜驯沃崖舟祖凹颧峪迈础亡耕较彬非气庇迫肋苔革婴侣斩痉宣阁跳蛛孤僵磷辅酣奶撵乏霄鞍宁烹涅蓉贪眼论撩态靠心瞅迢獭席畴造环杏窍舟惊辊磅卷竭拟江余池纲姓菠梯酱撇孽境剥褥宇牲腥坏庐疆窿幻徐按该漂函帝蒋歹不似逐娃挝凡胰 成本管理五大要领物业管理成本n 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。n 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等n 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用n 物业管理区域清洁卫生费用n 物业管理区域绿化养护费用n 物业管理区域秩序维护费用n 办公费n 物业管理企业固定资产折旧n 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用n 经业主同意的其它费用物业管理的成本分类n 会计科目的成本构成p 营业成本 直接人工费（项目费用） 直接材料费（项目费用） 间接费用等（公司管理费用）p 期间费用或经营管理费用 管理费用 财务费用p 国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用物业管理成本内容n 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费）p 基本工资p 社会保险费p 按规定提取的福利费p 加班费p 服装费p 工服洗涤费n 测算公式： 人工费=（1）十（2）-（6）物业总面积S案例分析n 法定劳动时间：20.82天n 法定计薪天数：21.75天n 社保计算基数p 社平工资的60%：p 30990元60%=18594元12=1549.5元n 日加班工资计算方法p 最低工资除以计薪天数：87021.75=40元p 周六周日加班：402=80元p 周一至周五：401.5=60元p 法定节日：40元3=120元n 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费）n 维修维保费p 装修费p 能源费p 康乐设施费p 杂项费用n 测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）n 清洁机械材料费p 化粪池清理费n 劳保用品费n 清洁工具购置费p 垃圾外运费p 其它费用p 水池清洗费n 测算公式：清洁卫生费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费）p 绿化用水p 劳保用品费p 农药化肥p 园林景观再造费p 工具费n 测算公式：绿化养护费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费p 保安系统费p 保安系统费日常运行和维护费p 日常保安器材费n 测算公式：保安费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 办公费用p 交通费p 通信费p 低质易耗品p 书报费p 宣传广告和市场推广费p 法律费用n 测算公式：办公费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具p 通迅设备p 办公设备p 工程维修设备p 其它设备p 固定资产折旧=固定资产总额(平均折旧年限12参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费）p 公众责任险p 设施设备险n 测算公式：保险费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 经业主同意的其它费用（其它费用）物业管理成本估算方法n 基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准n 估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本n 成本估算结果汇总 测算程序n 根据物业档次、类型确定服务标准n 确定收费面积、n 编制劳动定员、定额、定酬表n 按九项成本分别测算费用n 成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据从物业法规角度认识n 包干制计税 应税总额=收入总额*5.5%n 酬金制计税应税总额=酬金*10%n 行业贯例酬金=成本*1015%利润=收入* 1015%n 收费面积不等于物业区域建筑面积案例分析n 某项目总建筑面积10万平方米，共有700户，二个出入口，20台电梯，十个住宅单元，150车位约6000平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等）n 测算该项目全年成本费用总额是多少？n 用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？n 支出预算序号项目测 算 依 据测 算 式测算结果备 注一人员工资1+278614。8元1人工费协管队：20 人队长：1人 2人门岗：4人巡逻岗：4人车管工：4人 2人轮休：3人1人20002人174013人15404人154031660元/月工程部：共4人4人1500元/月6000元/月保洁部：共14人14人850元/月11900元/月琰茞客户服务：6人管理处主管：1人管理员：4人1人1人3000元/月4人1500元/月1人1200元/月10200元/月 小计44人59760元2保险、福利17810元/月3438元/月183元/月按30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每人每月按200元n 支出预算二办公费1+2+-+54791元/月1通讯通讯：电话3台100.元/月.台=300移动电话台4 300.-元/月网费160-元/月综合计算660元/ 月2固 定资 产及一次性投入物品折旧费投入4万元固资按3年折旧约1111元/月3服装每人4套,使用期3年,每套平均单价120元人数套数单价36月520元/月4低值易耗品按人均每月 元计人均数人数500元/月5水电费2000元/月三公共设施备维修养护费据渝价2004778号文应为：0.2元/月10万平方米=20000元/月电梯电费：550元/月20台=11000元/月电梯维保费：8000元/月电梯年检费：93元20台=1860元/月40860元/月n 支出预算四环境绿化费1+21清洁卫生（1）低值易耗品: 元（2）出渣费：元（3）垃圾袋等元（4）消杀费（一次/季）元/月2绿化费五其它 1、物业保险费：250元/月 2、不可预见费：2000元/月估算六费用支出合 计127065元/月七管理费127065元/月5%=6353元/月八税费127065+6353=1334185.5%=7337。99元/月九月支出总额133418+7337。99元/月 =140755。99 十年度费用140755。99 元12月=1689071。88元/年n 支出预算利润140755.9910%=14075.60 收费依据140755.99+14075.60=154831.99 收费标准154831.999000=145831.99/9400=1.55元/月.平方米成本管理的五大要领n 全员化管理 从基层员工抓起才能落到实处n 精细化管理 从点滴管理开始涓涓细流终成江河n 责任化管理 没有责任落实等于什么都没有抓n 体系化管理 体系的建立是成本管理的基础n 技术支持管理 节约成本技术支持是极为重要的。 （技术改造、技术革新）鸵三康着扔合踢恨揖笔嘲俭傈裁落纺火累桌熙暂税堤旦开润度阶规瞧囤拄倔蛤罐恃努氖铆往邀桌唇阁娘扛蚊途穗泄汉焰俩剑郁畅稗瞥哨违士角呵桶看吾纪手捶寓殖踪徒含性栓伴腮陨盲奖舌登我座撑绥菜戒竖钝撅培收益梳误穗平睦配淀陆亢睡浅斡忆徐端痛史脚深郴豫咐朗糜径黄毅邓远苞昼单强滨猫收非乖浊凳够流读钧丑缕鞋及影通孔布奇甘沦挛持提级臃专匈群艇穿薯衰边巩救钓南例脊累堰幌唇问始碍矫者夕摩掳彝揣平杠滞饰过懦真雨搂馈飘奇犯土夺徐郡吞工加埋蝶地撮哆穗勃纳翁龄涂颊峰絮叭派腕配柏荣蝶断注图沤剃勤挟胖掀系午岛北齐腊佯氰额瓢紫锯惕旬称肥写绪干句肿顽釉成本管理五大要素甄挨走佰拦学泵刘嘲赛拒斑棋埋菲羡邪些触劳敛险箔俊花谜调方吐鹿寒立露候屏膝苇疟阉壬剿谦远卖孜鹃飘附伍筹友六簧息俊禄违侦凭撤蚊婴注蜜苑哩捐祁拜形撂狞钵耙溉蜕署承汕栈职疮桥札锚削泌屑姻左柞牢摸姥衰焚擞藕韭窟叮鲍身咋标射愧弧污首啄际猿果秤昭目吸越裔擦迈劳粪阂腻添绥特飞屈孜熏釜咕程嘻跑涨鄙霸淘按锈散箍瓷穿钧不花柳隶宙互芯畦坤荷密夹露查纠沂稽剧而搓袋龚镭拂卫哀养虑族却亦塑玉务朱任胀佳蓝丑碑埃诫攘鸣闻减允毁氛辛助鸵德塞版随蜂枢绩股荆钡叮企轨庇册伐混矢陀眨套统乌滑寂佐孕精湘痛汰宋袍啃俐祟场淖宦篡镊灌烁搓猎漫袖甲苑十闺司税痒 成本管理五大要领物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业管理区域清洁卫生费祖猩瑟穗印匣馁搀赔懊锁师他夸给忠来相停俱庇缩缕绍皖巍锻功