从房地产税收看房地产市场.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除从房地产税收看房地产市场广安自1993年建区经1998年撤区设市的十七年，全市房地产行业伴随经济社会发展，实现了从起步到腾飞的大发展大跨越。房地产业的蓬勃发展，提升了居民居住水平，扩展了城市规模，促进了广安从落后小城到“全国优秀旅游城市”的提升；同时带动了相关产业发展，拉动经济快速增长，助推了广安经济社会的发展和繁荣。当前，以“国十条”为代表的“中国目标式调控方式”开始了新一轮的房地产调控，政治政策、供需关系、开发商资金池使“中国楼市进入切变行情”模式，我市房地产市场面临比以往时候更多、更大的机遇和挑战。一、从税收视角回顾广安房地产业发展经济决定税收，房地产业的发展是税收增长的客观基础。房地产业税收规模大小反映出房地产业发展程度高低，是房地产业的晴雨表。（一）从税收特点看房地产业发展状况1税收增长见证房地产业发展步伐。进入二十一世纪的十年，是广安房地产业快速发展的十年，来自房地产及相关行业的税收已成为地方税收持续稳定增长的强力支撑。房地产业税收增势迅猛。税收规模从2001年的1784万元发展到2009年的20177万元，年均递增35.42 %，快地税总量增幅23.89个百分点，增收贡献率达26.19%。2001年2009年房地产业税收总额101478万元，占地税税收总量的18.13%。2010年继续保持平稳快速发展，1-6月房地产业税收入库21375万元，同比增长86.81 %。建筑业税收增势强劲。建筑业与房地产业高度正相关，其税收规模近年来也呈现较快发展，从2001年的6575万元发展到2009年的22057万元，年均递增16.33 %，快地税总量增幅2.44个百分点，增收贡献率22.05%。2001年2009年建筑业税收总额108555万元，占地税总量的19.39%。建筑、房地产两大行业税收占地税收入比重分别位居一、二位，占比合计37.52%,对全市地税大盘举足轻重。相关行业税收平稳增长。建材加工制造、房屋装修、金融信贷业与建安房地产业同向发展，行业间形成高度互动性，其税收规模也呈稳定增长态势。从上图看出，房地产业税收仅次于采矿业（煤炭、水泥、沙石等资源性产业）居第二位，其快步发展对聚集财政收入、带动经济发展做出了重要贡献。税收曲线折射房地产业发展轨迹。近年来，我市房地产行业税负不断提升，税收弹性处于高弹性增长阶段。房地产行业税负房地产税收房地产业增加值，而房地产税收计税依据为房地产销售收入。影响税负除税收政策变化和征管因素外，另一主要因素为当年房地产销售收入状况。若当年销售收入增幅快于房地产业增加值增幅，存在销售往年存量房、预售期房或房价上涨现象，则行业税负走高；若销售收入增幅低于房地产业增加值增幅，则存在销售疲软或房价下跌现象，行业税负走低。我市房地产行业税负水平由2001年的5.49%上升到2009年的12.61%，呈现“上扬-平缓-上扬-平缓-上扬”的波浪式曲线，2001年-2004年房地产市场量增价涨，行业税负连年攀升；2005年、2006年市场振荡，交易量下滑价格增幅放缓，税负有所回落；2007年市场回暖存量房大量出售价格猛增，税负迅速上扬；2008年市场随全球金融危机跌入低谷，税负再次下挫；2009年税负随国家调控市场升温再度回升。行业税负：指一个行业的税负总水平，通常以一定时期的税收总量占该行业产值的比例来表示。税收弹性系数：指税收对经济增长的反应程度，即税收增长率与经济增长率之比。房地产销售收入增速与房地产增加值增速的比值也同样影响房地产税收弹性系数。2001年-2009年我市房地产税收处于高弹性阶段（税收弹性系数的合理区间是0.8-1.2），与宏观税负发展曲线一致，2005年、2008年出现两次波谷（税收弹性分别为0.40、-2.48），其余年份均保持较高弹性。从上图可以看出房地产税收弹性和行业税负发展曲线大致吻合， 2001年以来，广安房地产业处于快速发展期，2005年、2008年出现两次振荡。.税收横向比较显现我市房地产业发展潜力。将我市房地产税收规模、增速与全省平均水平、税收规模相当的市以及毗邻市比较，可以看出差距和潜力。从税收结构看，2001年-2009年，我市房地产税收占地税总量的比重低全省平均水平4个百分点；与地税收入规模相当的市比，略低于遂宁、资阳，高于雅安；与毗邻市比，低于南充，略高于达州。四川省及部分市房地产税收规模送：省局办公室、计统处、行为税收管理处，市委办、市人大办、市政府办、市政协办，市委政研室、市政府研究室，本局领导、正副调研员，各科室，各直属单位，各区市县地税局，税收与财富，金广安，广安人大。2001-2009年地税收入（万元）房地产税收（万元）房地产税收占比%四川省39446939879715722.30（共印 份)55970310147818.13地税规模相当的市 遂宁58332111643619.96资阳52385711064021.12雅安447129368048.23毗邻市 达州97683416068616.45南充100188524625624.58从发展速度看，2001年-2009年，我市房地产税收年均增速远低于全省平均水平和上表比对的各市。其中：2001年-2005年，我市各年房地产税收规模仅次于南充，高于其余五市， 但2006、2007两年相继被达州、遂宁、资阳赶超，此后税收规模差距逐年拉大。四川省及部分市20012009年房地产税收入库及增长情况表区 域2001年（万元）2002年（万元）2003年（万元）2004年（万元）2005年（万元）2006年（万元）2007年（万元）2008年（万元）2009年（万元）年均增长%四川省107828181264280697409167705637114370018467861855361226671746.33 广安市17844004843410397106781235417548170472017735.42 地税规模相当市遂宁186120412375512773571264418418249454166847.49 资阳6731322155831543279922120305266674446168.85 雅安339942182133083445402774186328917651.03 毗邻市达州1251164738995310101811860631620335285464460.34 南充2995489866207453128442451649218589347877850.49 年均增长率：指一段时间内某一数据指标平均每年的增长幅度。由此可见，我市房地产行业起步早，虽保持较快发展，但后期发展速度仍滞后于全省平均水平和大部分市（州），房地产税收占地税总量比重走低。但另一方面也说明，我市房地产业发展较为平稳，全市经济发展对房地产业的依赖程度较其他市（州）低，税收结构较为良性，房地产业尚有较大发展潜力。（二）从税收成因看影响房地产业的因素.量增价涨，市场繁荣带来充裕税源。进入二十一世纪，广安房地产业进入黄金发展期，城市化进程加快、消费结构升级给房地产业带来良好发展机遇，投资、投机需求扩张更是将房地产交易推向高潮。近十年来，一级市场的土地供给，二级市场的商品房交易，交易量维持高位,交易价格年年涨高。以广安城南及广安区（含所属乡镇）地价为例，商住房土地出让均价由2002年的25.49万元/亩飙升到2010年的240.48万元/亩，上涨近10倍。全市商品房交易量增长，交易均价由2001年的340元/平方米上涨至2010年6月末的2272元/平方米（此价格来源于市统计局，综合了市、区、县及乡镇的商品房价格），10 年上涨近7倍，其中广安城南商品房交易均价涨幅更快，由2001年的410元/平方米上涨至2010年6月末的3200元/平方米，10年上涨近8倍。旺盛的需求和上扬的房价，壮大了税基，充裕了税源，促进了房地产业税收的迅猛发展。房地产量增价涨也增加了政府收入、拉动了GDP增长、创造了开发商的高额利润和投资(机) 型购房者的丰厚回报，政府、开发商和投资(机)者三方均成为房地产市场的获益者。已受益者继续留守，未参与者挤身加入，如此循环往复，上扬的房价不断上扬，繁荣的市场更显繁华。2宏观调控，市场变化引起税收波动。为促进房地产市场持续健康发展，自2003年以来，国家通过土地、金融、税收等手段干预房地产市场走向，对其实施宏观调控。大致分为五个阶段：2003年2月-2005年2月为控制供给阶段，通过控制信贷和土地，抑制房地产投资过热。2005年3月-2006年4月为重点抑制房地产价格阶段，通过信贷、税收政策和提高购房首付比例等打击土地炒作和投机性购房。2006年5月-2008年8月为全面治理房地产市场阶段，继续通过信贷和税收政策抑制房价上涨,同时通过建立住房分类供应机制、调节供给结构等,引导住房需求结构调整。2008年9月至2009年11月为紧缩性宏观调控政策松动阶段，通过信贷和税收政策救市，以稳定房地产市场应对全球金融危机。2009年12月至今，进入新一轮房地产紧缩性调控阶段，通过信贷和土地政策以及强化行政问责等，遏制房产投机，调整住房结构，引导房地产市场走向为以消费为主导的健康轨道。分析前三阶段紧缩性宏观调控政策对我市房地产市场的影响，作为三级城市的广安，以自住型、散量投资型需求为主，没有外来炒房团，信贷政策对市场影响较小；住房结构调整政策对市场基本没有冲击；土地从严控制反而助推了房价的上涨；而税收政策的调控对购房欲望影响较大，关系投资者、投机者的直接利益。2005年2006年，密集的二手房交易税收政策，抑制了投资（机）者的消费、交易热情，我市房地产市场与全国一样，观望氛围浓厚，交易量明显下滑，形成房地产税收低谷，至2007年又反弹走高。第二次税收低谷在2008年，全球金融风暴引起全国范围内的房地产市场低迷，当年房地产税收较上年负增长（下降0.07%）。此时，宏观调控进入松动阶段，房屋交易的税收优惠刺激了购房者的购买欲，宽松的货币政策使开发商资金供给也较为充足，政策对购房者和开发商的双重刺激使2009年房地产市场再度繁荣，2009年下半年，房价井喷式上涨（以广安城南为例， 2009年初房价2200元/平方米，2009年末上涨到3000元/平方米以上），房地产税收迅速上扬，其粘性将延续到2010年全年。当前，新一轮调控政策让房地产市场略显冷静，观望气氛较浓厚，5-6月房价上涨势头有所缓解。但由于房地产投资周期性特点，使房地产市场起伏对房地产税收的作用通常在半年至二年时间才能显现，当前的调控政策引起房地产市场变化对税收产生的影响将在今年底或明年初开始显现。3横向比较，区域差异形成税收差距。房地产业发展与经济发展、城市人口、土地供给、区位特点、资金保障、政策支持、市场波动正相关，与行业成本负相关。就资金、政策、土地供给、市场波动及行业成本对房地产市场影响来看，各市之间有共性。现就广安经济发展、城市人口、区位条件三项指标与其他市作比较分析：广安幅员面积6344平方公里，2009年末常住人口368.7万，其中城镇常住人口106.5万，全省排位14，城市化率28.9%，全省排位19，2009年人均GDP 12140元，全省排位15。市区公共绿地面积0.79平方公里，人均公共绿地6.57平方米。广安独特的政治优势、四通八达的交通条件、“中国优秀旅游城市”丰富的旅游资源，使广安房地产业发展具备一定优势和潜力。与税收规模相当的市比较，资阳处于成都一小时经济圈，遂宁位于成渝经济圈中心点,两市城市化进程较快，城（镇）人口均比广安多30余万，地理位置、人口规模及增速优势优于广安，促使两市房地产业发展快于广安。雅安城市历史久远，但人口规模制约了房地产业发展，其2001年2009年房地产业税收总量仅为广安的36%。与毗邻市比较，南充、达州城市历史久远、城（镇）人口众多（分别居全省第2、4位），其房地产市场需求量远远大于我市。同时，南充有三所本科大学，川北医学院附属医院是川东北规模最大、实力最强的医院，良好的教育环境和医疗条件为南充房地产市场有加分优势。二、理性看待广安房地产市场房地产是国民经济的支柱产业，产业链涉及的上下游行业众多，有其他产业不可替代的作用，是我市地方税收的重点税源；房地产业发展又与国家政策、金融、税收、地方财政等息息相关，每一次调控都会引发人们对经济有可能下滑的担忧。房地产市场大气候，对广安房地产市场走势将产生不容忽视的影响。（一）影响因素房地产市场影响因素主要有经济、社会、政策三方面：房地产市场影响因素经济因素 社会因素政策因素宏观经济房地产经济人口状况城市发展状况政府金融税收土地人均GDP城镇人均消费水平城镇家庭年均收入商品房平均价格房地产投资额人口自然增长率 城市化率人均住房面积城市改造拆迁情况.经济因素人均GDP。世界各国房地产专家研究人均GDP与房地产业发展，得出房地产业发展阶段与人均GDP关系通用衡量标准：人均GDP与房地产业发展关系人均GDP（美元）0800800-40004000-80008000-20000房屋需求类型生存需求为主生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产业发展形态超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型人均GDP：指人均国内生产总值，人均GDP= GDP 总额 / 总人口，反映一国（或地区）人均经济状况。“十五”以来，我市经济保持良好发展势头，人均GDP 由2001年的3559元增加到2009年的12140元，年均增长16.58%。其中，2005年、2006年人均GDP分别为6099元、7164元，按当年汇率折合约750美元、910美元。按照上述标准，2001年至2005年我市房地产业处于超速发展期，2006年至今处于快速发展期。但从广安房地产业发展实际看，2006年以后房地产业发展与前几年相比无放缓迹象。原因之一是2001年至2005年绝大部分属于自住型购房，2006年后投资型、投机型购房增大了购房需求，二是房价上涨引起房地产业GDP值增大，若剔除两项因素，我市房地产业发展与上表所述衡量标准基本吻合。2009年我市人均GDP 12140元，折合约1780美元，说明我市房地产业仍有较大发展空间。人均消费水平。住宅消费水平与恩格尔系数存在一定关系：恩格尔系数为50%-55%，其生活水平为温饱型，住宅消费占消费总量比重一般为11.2%；恩格尔系数为40%-50%，其生活水平为小康型，住宅消费比重在12%以上。恩格尔系数与住房支出关系消费类型富裕型 小康型温饱型贫困型 恩格尔系数（%）20-3940-4545-50 50-55 55-5960以上平均住房消费（%）20-3018.912.111.27.1恩格尔系数：指食品支出总额占消费支出总额比率，用于衡量一国（或地区）人民生活水平的状况。2009年，广安城镇居民恩格尔系数49.1 %，为小康型，当年城镇居民人均消费8591元，其中住房消费720元，住房消费比重8.38 %，比上表理论值低3.72%，说明住房消费还有较大上涨潜力。但其中有两个因素不能忽略，一是许多购房群体住房消费采用按揭方式，若将房款总额计入当期消费总额，则住房消费比重应高于统计数据；二是当前教育、医疗保障制度尚未健全，中国人传统的消费观念和对未来收入预期不足，导致消费信心不足，在一定程度上将限制住房消费的释放。家庭年均收入与商品房平均价格。联合国认为合理的房价是一个家庭三年的收入，世界银行认为5倍属接受范围，OECD国家（经济合作发展组织国家，多是发达国家）的大城市通常是6倍。统计资料表明，2009年广安城镇居民人均可支配收入13020元，按3人/户计算，家庭年均收入39060元。2010年6月末广安商品房均价2272元/平方米，若以100平方米/套计算，每套商品房价格22.72万元，为家庭年均收入的5.8倍，接近国际通用房价与家庭收入3-6倍比率的临界值。房地产投资额。按照经济学供求关系原理，房地产投资额与房价走向成反比关系，投资额过大则会出现供过于求，价格将下降；投资额过小不能满足购房需求则会供不应求，价格上涨。统计数据表明，20012009年，我市房地产开发投资125亿元，实现商品房销售收入127亿元，竣工面积1002万平方米，销售面积1052万平方米。说明我市房地产市场供求较为平稳，基本不存在房地产投资泡沫（泡沫主要指空房率高，既包括建好未售出的，也包括已售出未居住的）。.社会因素人均住房面积。据世界各国情况表明，在人均GDP达到2500美元，人均住宅面积达到30-35平方米之前，会保持比较旺盛的住房需求。2009年，我市城镇人均GDP折合约1780美元，比上述标准低720美元。另一方面，我市城镇居民人均住房面积由2001年的23.4平方米增长到2009年38平方米。由此认为，2001年以来，我市居民在住房消费领域投入较多，较大程度消化了历史住房欠账，生存型、改善型住房需求已得到大量释放。城市化进程。城市化进程的快慢与房地产市场高度正相关。就城市化水平看，2009年我市城市化率28.9%，与全省38.7%的城市化率低近10个百分点。就城市化进程看，2001年-2009年，广安城市化水平年均增长1.65%，与全省城市化进程相比步伐略显缓慢。若广安加快城市化进程，将带来较大的购房需求且是刚性的。广安市2001年-2009年城市化进程情况表项目2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年年末人口(万人)364369370374376376372373369其中：城镇常住人口5761646974768696107城市化率%15.716.517.418.319.820.32325.828.9城市化：指由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，通俗地讲就是随着社会生产力的发展，人口逐渐由农村向城市（城镇）转移。城市化率是衡量城市化水平的指标，指城市（城镇）人口占总人口的比率。城市改造拆迁。上世纪九十年代初，广安各区（县、市）掀起旧城改造热潮，提升了居住水平，改变了城市面貌，也形成了拆迁户对住房的被动需求。经过十多年时间，广安市五区（县、市）基本完成了旧城改造，当前，因拆迁带来的住宅需求已大幅缩减。城镇人口自然增长率。广安是人口大市，2009年末全市人口369万，比2001年增长5万，年均增长0.14%，其中城镇人口107万，比2001年增长50万，年均增长8.19%。城镇人口快速增长带来的住房需求是持续的。广安市2001年-2009年人口增长情况表项目2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年年末人口(万人)364369370374376376372373369其中：城镇常住人口5761646974768696107人口增长率%1.370.271.080.530.00-1.060.27-1.07城镇常住人口增长%7.024.927.817.252.7013.1611.6311.46人口自然增长率：指一定时期内人口自然增长数（出生人数减死亡人数）与该时期内平均人口数之比。.政策因素政府。针对2009年的房价井喷式上涨，国家出台了一系列紧缩性调控政策，其中以“国十条”为代表，其涉及面广，力度最大。有专家称，“国十条”的特点是精准打击，其最严厉体现在两方面，一是将遏制房价提到民生改善的政治高度，二是强化了地方政府问责。要求各级各部门加强市场监管，包括对房地产开发企业购地和融资、对交易秩序的监管，完善信息披露制度。这一系列政策，强化了地方政府对控制地价、房价以及规范房地产市场的责任，将有效防止因地方政府监管缺位导致地王频现、房价高涨的局面。信贷。“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上，二套房首付比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，第三套及以上住房视情况可提高利率或停止放贷，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停放贷。严厉的房贷政策旨在打击炒房和投机性购房，抑制炒房团异地炒房导致部分一线城市房地产泡沫膨胀的现象。就广安而言，购房需求多以自住型为主，投资型、投机型购房比重不大，异地炒房尚未光顾，提高首付和利率对购房能力不会产生根本性影响。税收。“国十条”要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，这表明风声已久的物业税渐行渐近。物业税一旦出台，将极大抑制投机性需求，对投资性购房需求也将产生影响。因为在现有交易环节税收的基础上再增加物业税，将进一步增大投机性、投资性的投资成本，降低其收益预期，其调控效果最为直接。土地。“国十条”要求各地增加供地计划，加快处置闲置用地，完善招拍挂制度并探索优化的出让方式，以抑制居住用地价格非理性上涨，这一系列政策对控制房价上涨将起到积极的作用。“国十条”规定保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量70%，同时规定住房建设规划中要明确保障性住房、普通商品住房的建设数量和比例，国土和建设部门要做好配合，将住房配建比例纳入土地出让合同，确保保障性住房、普通商品住房供应。此政策实施到位，一方面将平抑房价，另一方面将改善夹层群体的住房问题，释放部分低收入群体购房需求，增加住房销量。（二）市场走势预测.销量与房价-交易量保持增长态势。若将购房需求分为生存型、改善型、成长型、被动型、城市化型、投资（机）型六类，综合经济、社会、政策因素分析广安房地产市场需求：城镇居民生存必需和改善居住条件的主动需求量、城市改造房屋拆迁后的被动需求量经过近年来的释放有所减少；投资性、投机性需求在宏观政策调控下将迅速降温；80、90后人群成家立业的成长型需求较为稳定；农村人口进城经商、务工和置业的需求处于上升阶段，综合看市场需求仍呈增长态势。-交易价格无较大上涨空间。目前，我市房价虽无太多泡沫，但攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度，房价已达居民最大承受能力，且平抑一线城市房价，保持市（县）房价稳定也是大势所趋。就近年广安房价涨幅看，从2001年的340元/平方米一路飚升到2010年的2272元/平方米，年均递涨26.8%，远超过城镇家庭收入13.73%的增速。当前，宏观政策的调控抑制了投资、投机型购房，刚性需求者观望，买卖双方进行博弈。房价是涨是跌，最终还得由市场决定。2010年6月末全市商品房空置面积10万平方米，如房交量连续五个月下降，房价将回落到合理价位。我市以自住型需求推动的消费主导型需求进场，将成为新一轮房地产业发展的动力。.短期、中期与长期短期看，买方不急卖方急。 “国十条”出台成为房地产市场的 “拐点”。自住型购房者开始观望，开发商坚守房价不愿下调，买卖双方的胶着使交易量急剧回落。作为推动房地产市场发展矛盾统一体的博弈双方，是买方不急卖方急。短期内，房价坚挺但销售锐减。与此同时，投机型炒房者担心资产缩水而抛售，二手房交易量短期将保持较高水平。中期看，进入买方市场。随着“国十条”等前期调控政策作用的初步显现，特别是实施细则和中央各部门组合的出击，房地产市场将将由卖方市场转为买方市场，供需双方心理角色互换，部分开发量较大、资金实力较弱、依托信贷支撑的开发商将率先降价促销，从而带动同区域或同价位的房地产项目压缩利润空间逐步降价。预计今年下半年到明年，房价会出现震荡，销量较上半年将回升。长期走势，市场仍处于上涨状态。“国十条”及相关政策的深入实施，将使一线城市高速上涨的房价紧急刹车，再减速慢行，回归理性。这一轮调控周期过后，作为自住型需求为主的广安，合理的房价和城市化人群，对房地产市场的健康发展利好。除稳定的自住型需求外，在健康的市场环境下，房地产投资仍然存在，投资者在关心房价增值收益的同时，将更会看重资产保值和租金收益，同时还会转向目前处于低谷的商业房地产，以个体形式单一盲目投资住宅的局面将有所改变。三、适时把握政策方向和力度，加快房地产市场健康发展，确保税源持续增长“国十条”是房地产市场迅速降温的“拐点”，也是引导市场走向成熟与理性的转折点。我们要以此次调控为契机，把握机遇，迎接挑战，建立和完善促进房地产市场长期平稳健康发展的软措施，进行适度调控需求，构建积极稳健的房地产市场，防止因调控政策过于严厉导致楼市量价暴跌的“硬着陆”，促进广安房地产业健康发展和房地产税源持续增长。（一）认识问题-正确解读“国十条”，把握市场发展方向。去年以来房价上涨过快矛盾最突出、泡沫最明显的，主要是一些一线城市，本轮房地产调控也主要是指向一线城市，而不是一刀切的打压整个行业和全国的所有城市。广安是新建城市，正处于城市化加快发展阶段，房地产业中长期前景仍然良好，调控不会改变我市整个房地产业持续发展的趋势。深刻理解“国十条”出台背景，更能准确判断房地产市场走势，引导广安房地产市场走向以消费需求为主、价格合理、规范有序的可持续发展轨道。.是调整经济结构的需要。新一轮房地产调控政策不仅关系到房地产业的可持续发展，还直接关系到整个国家宏观经济的可持续发展。投资、消费、出口是拉动我国经济发展的三驾马车。长期以来，我国消费拉动GDP中增长的力度不够，贡献力逐渐下降。阻碍消费增长的因素，除居民收入增长缓慢、社会保障体系不够健全外，房价增速过快透支了居民的消费能力也是重要原因。高房价严重制约着居民消费需求潜力的释放，削弱了国家刺激消费政策的效果。为拉动内需，调整经济增长结构，平抑房价势在必行。. 是维护社会稳定的需要。高房价不仅仅只是经济问题，也成为关系民生的社会问题。日益高涨的房价带给人们的影响是直接的，它制约着生活整体质量的提升，有购房意愿的人倍感沮丧和迷茫。当今，社会民众素质教育的提高和信息时代观念的共享共鸣，人的觉醒意识与客观的失意容易形成心理落差，导致过激事件出现并引起社会不稳定因素。高房价对社会稳定性的影响，进一步增强了中央调控房地产市场的决心，把房价过快上涨的危害性提到了前所未有的高度，调控政策取向转移到以民生最基本的社会问题上，推动房地产从投资品特性逐步恢复到消费品特性为主导。诚然，遏制高房价是一场持久战，但“中央的政策不是闹着玩的”。当前紧缩性调控政策将会持续到挤出绝大部分一线城市的局部泡沫，房价理性回归，实现房地产行业的良性调整之后。（二）需求量-推进城市化进程，增加市场刚性需求。稳步推进城市化进程，是增强房产市场刚性需求和房地产行业持续发展的保证，也是以更快、以更低的社会成本提高老百姓生活质量的重要途径。1大胆尝试螃蟹。树立规划先行的意识，把城市化进程纳入全市国民经济和社会发展总体规划，做到科学布局，特色突出，大胆尝试。一是适当放开户籍制度。试行以固定住所和稳定收入为主要依据申报城镇户口的政策，相应改革就业、入学和社会保障体制，平等对待新进城落户居民与原城镇居民的权利和义务。二是积极探索农村承包地合理利用。对进城务工、经商的农民，允许保留承包地，其承包地土地使用权可作为生产要素有偿转让，推行土地股份制，以承包地折股建立股份制农业企业；或允许土地有偿转让给乡镇或村社，由乡镇或村社对外承包，发展农业产业。2强化社会保障。农村人口进了城不等于城市化实现，稳定的就业、覆盖全民的基本社会保障、与生产能力相适应的消费能力才是加速城市化进程的源动力。一是出台“农村进城人员保障制度”。在法律咨询、就业服务、子女教育等方面为农村进城落户居民提供帮助，确保他们能享受城镇居民同等待遇。二是有针对性地开展农村进城落户人员和农民工就业培训增强适应转移的能力；指导企业和农村进城落户人员建立长期、稳定的雇佣关系，确保双方利益得到保障。（三）购买力-提高可支配收入，增强市场购买能力。城镇居民可支配收入决定其消费能力和消费结构，也极大影响着房地产市场的购买力。增强购买力的核心在于提高居民收入，特别是调控贫富差距，提高中低收入阶层的收入。1增加直接收入。一是加快经济发展创造就业机会。通过加大对外招商引资力度、发展本地非公有制经济和中小企业，尤其要重视发展能耗低、污染少的劳动密集性产业，吸纳更多的企业下岗人员、城镇待业人员以及农村进城务工人员，同时继续实施劳务输出政策，释放部分就业压力。二是建立合理有效的工资增长机制。严格执行最低工资制度，建立薪酬调查和信息发布制度，使工资增长步入法制化轨道，确保职工工资水平随着经济发展逐步提高。三是平抑收入差距。对垄断行业企业管理者与职工收入比例进行控制，同时通过税收手段进一步调节收入差距。2增加间接收入。一是适当压缩政府经济建设投资。财政资金向社会保障和公共产品等民生领域倾斜，增加公共服务和公共产品的投资和供给。二是切实控制物价上涨。通过加强民生价格监督和监测分析、完善价格异常波动预警和应急处理、严肃查处行业垄断、串通涨价、囤积居奇等价格违法违规行为，保证市场价格稳定。三是加强社会保障体系。增加居民特别是低收入居民的收入水平，随经济发展逐步提高低保金发放标准，同时深化社保改革，降低低收入居民在失业、就医、养老、教育等方面预期支出份额，提高消费信心，释放低收入居民对房产的消费需求。 （四）土地-严把土地供给关，强化一级市场调控。土地供给不是简单地为满足房地产市场需求而大量供地，作为房地产市场调控的重要环节，必须把握好土地供给总量与结构。1把握供给总量。一是做好土地利用规划。注重土地资源的宏观经济分析，根据经济运行特点和市场需