____年1-4月房地产市场政策分析_10页.doc

2010年1-4月房地产市场政策分析（2010年4月） 目 录一、背景2二、4月出台政策2（一）文件：2（二）解读：（具体措施内容见附件）2三、政策总动员2（一）已动作部门及作用点2（二）待动作部门及相关作用点2四、今后政策走向和特点2（一）政策走向：2（二）政策特点：2（三）政策总结：2五、附件（周边市场动态、政策要点）2附件1国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）要点2附件2央行上调人民币存款准备金率2附件3银监会流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法2附件4国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知2附件5财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知2附件6国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2附件7住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2 一、 背景 2009年出于应对国际金融危机对国内影响和促进房地产业复苏的双重需要，救市政策发挥极大功效。表现为年度内市场发展超预期，引发了相关一系列的负面影响。由一月份国务院国十一条和央行上调准备金率释放明显行业调整信号。因为3月5日召开两会，会出台相关的细部调整方案，楼市进入调整前准备。两会上楼市热议，两会后地王频出且多为央企制造，引发新一轮市场大反弹，3月成5年来上涨最快月份，4月上旬上涨势头不减；同时预示了此前出台的一系列调整政策并未起到应有作用。4月14日国务院会议通过决定对房地产采取深度调整。1-3月期间主要政策明细：2010年1月7日，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。2010年1月18日，央行决定上调人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年2月12日，银监会流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法通过施行。2010年3月8日，国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知2010年3月22日，财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知。二、 4月出台政策 （一） 文件：1. 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）2. 住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（二） 解读：（具体措施内容见附件）1.国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知加强市场监管和责任、更严格有力的信贷税收政策、增加住房有效供给、加快保障房建设。2.住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知进一步加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度、加强预售商品住房交付和质量管理、健全房地产市场监督管理机制。三、 政策总动员 （一）已动作部门及作用点国务院：2010年两纸公文，前者诉求稳定健康；后者强调坚决遏制。央 行：上调人民币存款准备金率0.5个百分点。银监会：流动资金贷款管理暂行办法、个人贷款管理暂行办法、不得对捂盘开发商放新增贷款、新二套房贷的制定中国土部：加强房地产用地供应和监管、确定公布2010年全国各省区供地计划和保障住房建设计划住建部：加强房地产市场监管完善商品住房预售制度、限制购置多套房或大批量购置住房。财政部、国家税务总局：首次购买90平米及以下普通住房契税优惠从紧证监会：联手国土部把关地产融资 上市审批更严格保监会：禁保险金和保险企业投资或参与房地产经营国资委：下发78家非房地产主营业务央企需退市的通知（二）待动作部门及相关作用点银监会：二套房贷政策通过与执行。财政部、国家税务总局：房产税的制定、试点与暂行条例推出。国土部：土地招拍挂制度改革试点国资委：78家非房地产主营业务央企退市的细则和执行。各国企主管部门：禁止非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务的执行。四、 今后政策走向和特点 虽然目前出台了很多的政策以及解读，但实质上我们可以按照以上归结为简单的几类，如果更简单一点我们只需要把这几类进一步归纳为两点，即：文件两个：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知。目前政策热点：二套房贷利率已基本确定，二套房的定义尚未确定，目前消息为认房不认贷但会考虑改善型需求。（一）政策走向：阶段内为两项国家和部委级指导意见的细化和执行；7月前会陆续出台新的指导性政策，因而可以预见下半年将继续是政策的解读期和细化落实为主，影响可能将持续到2011年初。（二）政策特点：本次中央调控政策态度之坚决、信心之坚定、力度之大，可称前所未见。就目前公布的方向来看，如果调控面全部落实将促进房地产发展走向新的阶段。即加大市场秩序管理、明确政府责任，使房地产健康有序平稳的发展。但结果如何，取决于执行得是否全面且到位。（三）政策总结：目前国家种种政策动向表明：政府亟待建立一种对于房地产市场和行业进行长效管理的方案和机制，这就是一揽子带出台的政策像我们表达出的一种信息和味道。纵观本次调控历程，可见政策覆盖面非常之大，且目前市场呈现出“减需增供”迹象。市场表现出现量价下降，观望情绪滋长以及持币抄底心态的蔓延。五、 附件（周边市场动态、政策要点） 附件1国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）要点（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。（三）加大差别化信贷政策执行力度。（四）继续实施差别化的住房税收政策。（五）加强房地产信贷风险管理。（六）继续整顿房地产市场秩序。（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。（八）加强市场监测。（九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。（十一）落实地方各级人民政府责任附件2央行上调人民币存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。目前准备金率为15%。附件3银监会流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法规范两类贷款业务,加强贷款审慎经营管理。其中,个贷管理办法明确规定银行不得发放无指定用途的个人贷款。不过,信用卡透支除外。由于两项新规对贷款支付和贷后管理上作出了更加严格的规定,可能会增加个人和企业从银行贷款的流程。但银监会强调,新规不会增加信贷成本,也不会影响信贷总量。附件4国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知通知规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。通知要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。通知称，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让。附件5财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。附件6国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(一) 统一思想,提高认识。住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。(二) 建立考核问责机制。(三) 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。(四) 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。(五) 增加居住用地有效供应。(六) 调整住房供应结构。(七) 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。(八) 加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。(九) 加大交易秩序监管力度。(十) 完善房地产市场信息披露制度。附件7住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应 将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分