安厦马龙项目情况说明.docx

安厦马龙项目情况说明:一、背景情况：1、马龙情况介绍：安厦马龙项目位于曲靖市马龙县,马龙县自身旅游资源不是很丰富，无现成的4A、5A景区。马龙县房地产发展属于刚起步阶段，目前销售价格公寓在1700元/左右，别墅在2700元/左右。目前已建成商品房为政府配套公务员小区。2、曲靖安厦公司介绍：（资料来源甲方楼书）安厦房地产集团有限公司成立于1999年8月。集团总注册资本金9600万元，房地产开发二级资质。目前公司主要业务区在曲靖、沾益、马龙、西双版纳四个片区项目，以住宅区开发为主。二、项目地块情况说明：地块分东、西两地块，东西两地块约15分钟车行距离。东地块已开发了公务员小区、马龙历史文化广场、水景公园且已经完成销售，目前项目名称为安厦康盛逸境。该地块目前剩余1000亩地待开发。（附楼书中整体规划照片）西地块总面积约4000亩，目前开发了一期约240亩，约75000的建面已经完全售完，主要为一部分公寓和联排别墅，公寓售价1700-1800元/，别墅售价2700元/。另有一部分沿街商铺已经完成建设。（附图为甲方销售物料中的项目规划及项目目前实景照片） 三、目前遇到的问题：甲方在项目启动会中提出的几个问题关注：1、 在与甲方沟通中甲方关注项目后期的营销推广如何做？目前正常的营销推广和销售工作已在我司的建议下暂停了。2、 我司（由一组同事）提供的工作安排营销报告在定位报告后直接完成，报告的可实施性如何确保？3、 旅游目的地型地产确实是甲方没有操作过的，在曲靖、马龙都没有什么旅游景点的情况下该如何去打造？项目的投资成本和回收情况，不能参照其他公司。还是要考虑项目利益最大化的前提下，就市场和规划建立相应的开发节奏。在与一组同事沟通中遇到的问题包括：1、 目前工作全部由一组同事主导，包括工作安排的规划性和时间的控制性方面都不能提早让我们知晓，虽然有部分的项目管理但是频繁的变化让我们组工作很难开展。在信息不对称的情况下开展工作，就好比瞎子摸象，摸到哪块都是错。例如单从项目信息而言，由一组同事提供给我们的项目信息也和我们从网络中了解到的信息大相径庭。2、 在市调工作方面，虽然我们组同事已经完成了市调工作和市调报告的撰写，但是我们认为一组同事给我们指定的市调项目竞品分析和本案并没有直接关系，也对项目自身周边房地产市场了解有所欠缺，并未针对项目周边具有可比性的竞品项目计划调研工作。如果是以旅游目的地型为主打造该项目的考虑的话，那么该区域并没有成熟的旅游景点，即使甲方打造旅游景点，也需要几年的市场培育期，这和我们目前选择的在全昆明4A景区边的竞争项目并无任何竞争关系。3、 一组同事再三强调整个项目的操作是需要甲方先完成所有景区的建设，再在剩余的区域安插房子，这样的一个开发理念，在后期操作中如何说服甲方接受这是一个可行性的方案，我个人觉得难度较大，不论是从甲方的资金链考虑或者是从市场培育的角度。甲方在我们讲华侨城案例的时候反复强调各个企业的差异性。但目前我司的所有研究和工作都是围绕如何将该区域打造成一个4A景区开展的。4、 从项目档次定位上来说，目前在售价格为2700元/左右的联排别墅，我们认为该项目的定位只是一个辐射到周边2小时车程内的一个略有特色的养生、休闲等的度假项目，走中等的定位，项目地块本身无法承载高端价格、高端客户。但是一组同事认为只要将景点打造好了，该区域是可以走高端的，依靠甲方自身打造的4A景区，该项目可以与丽江的悦榕庄相提并论，目前所有市调项目价格基本均在2-4万元/左右。5、 在进行报告撰写过程中，一组同事对选取的竞品案例了解缺失，对于一些要求的情况最后