中国房地产发展历程PPT课件.ppt

1 中国房地产发展历程 房地产市场基础培训课程 2 回首改革开放3 年中国老百姓的住房变迁 就会发现 房地产记载的既是一部中国3 年的建设史 又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史 3 目录 中国房地产行业发展模式 中国房地产行业发展所经历的阶段与特点 中国房地产发展数据播报 4 中国房地产行业发展模式 发展模式开发模式盈利模式 5 1980年4月 邓小平同志提出了 出售公房 调整租金 提倡个人建房买房 的设想 拉开了住房制度改革的序幕 6 当中国房地产起步之时 其他国家地产行业已经发展成熟 是借鉴成功模式还是摸索新的模式 中国房地产应该以何种模式开始发展 借鉴 创新 7 成功不能复制但可以借鉴 中国房地产发展师从于香港 起源于深圳 传播于大陆内地 8 香港模式 在过去20多年中 影响中国内地房地产行业发展的模式是 香港模式本质特征 是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向 这主要源于香港土地资源严重稀缺 土地高度垄断 商品住宅产品供不应求 9 近几年 中国房地产企业逐步看重美国模式 并以美国房企为标杆 借鉴与学习 美国模式兴起 美国模式本质特征 是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向 其原因是美国的土地资源几乎无限供应 10 长江实业 PulteHomes 万科 中国政府对土地用途的规定 超过闲置年限强制回收政策 以及对商业住宅采取的宏观调控 都对土地投机起到了有效的抑制作用 美国模式 VS 兼容 11 发展模式的根源 土地 12 中国房地产行业发展模式 发展模式开发模式盈利模式 13 开发流程 14 房地产开发流程可以用 五证 的取得来贯穿 一 二 三 四 五 15 中国房地产行业发展模式 发展模式开发模式盈利模式 16 房地产企业的赢利模式 具体而言 根据房地产整个项目全生命周期 项目论证 项目定位 规划设计 工程建造 营销策划 客户服务 物业管理 七大环节 专业化房企的赢利模式大致可以分为六大类 17 盈利模式之一 投资运作 投资经营模式 资本溢价能力 地产经营模式 政府公关能力 盈利模式之三 开发经营模式 项目运作能力 盈利模式之二 土地开发 房产开发 18 盈利模式之四 物业持有 物业持有模式 资产管理能力 盈利模式之五 营销策划 整合营销模式 策划销售能力 盈利模式之六 综合开发 综合开发能力 资源整合能力 19 中国房地产行业仍然在学习 如何有自己独特的发展模式 首先 看看中国房地产发展历程与特点 无论是发展模式 开发模式还是盈利模式 20 中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点 21 1978 1991 1999 2007 2010 第一阶段 中国房地产市场萌芽阶段 22 重点发展重工业 还不存在完全意义上的房地产市场 新中国成立战争摧残一穷二白 1979 1980 1986 1988 1958 从1958年开始 房地产收归国有 中国房地产从此消失 1991 23 1979年开始经济体制改革 1980年4月邓小平提出 出售公房 调整租金 提倡个人建房买房 的设想 拉开了住房制度改革的序幕 1991 24 1986年1月 国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会 住房制度改革正式启动 1988年4月 中华人民共和国宪法 规定 土地使用权可以依法转让 25 新中国土地拍卖 第一槌 1988年4月 26 创下三天一层楼的 深圳速度 的深圳国贸大厦 最早一批被改革开放之风洗礼的城市 南国土壤 八十年代中期的广州 深圳等 27 1979 1980 1986 1988 1958 1991 真正意义上走上了市场化的发展之路 供求关系不合理虚假繁荣 可以说 海南房地产泡沫破裂之后 中国的房地产才在阵痛中 1989年以 海南 房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至 28 海南 地产泡沫 王石 潘石屹 冯仑 29 探索阶段 炒作与调整 1978 1991 1999 2007 2010 第二阶段 30 1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮 炒作最严重区域 北海 大亚湾 海南等地 31 炒作期 繁荣 调整期 萧条 负增长 亚洲金融危机 32 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁荣 调整期 萧条 1998年中国的福利分房制度终止 货币化分房方案正式启动 暴风雨来临前的沉寂期 33 房地产快速发展阶段 1978 1991 1999 2007 2010 第三阶段 34 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 市场回暖 宏观经济稳定发展房地产泡沫已得到控制房地产市场明显转暖 中国房地产市场进入新一轮的发展时期 35 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 2001年 投资投机狂潮开始出现 关键词 北京申奥成功温州炒房团9 11事件正式成为WTO成员 涨幅迅速 36 温州炒房团 从2000年开始温州人开始在上海 杭州 苏州 厦门 北京 宁波 金华等地置业 温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量 而温州市区的人口不过100万多一点 在炒透本地楼市后 温州人开始大规模向外扩张 这就有了 温州购房团 火车炒房团 飞机炒房团 37 2001年 福布斯中国富豪榜中 开发商占28人 38 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 全面恢复 2002年 土地市场规范化政策出台招拍挂 2003年关键词 地王别墅供地SARS 39 2003年 地王现象出现 40 2003年3月 SARS爆发 短暂 寒冬 出现 2003年2月 国土资源部叫停别墅供地 低密度住宅成 抢手货 41 2004年 房价大涨 2004年关键词 土地拍卖加息 9年来第一次加息 个人集资建房 房地产热潮从北京上海一线城市向内陆转移 42 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁荣景象 2005年 走低回落短暂低迷期 2005年关键词 调控一季度房价上涨19 1 3 26国八条4 27新八条 调控文件密度加大 但房价一直坚挺 43 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁荣景象 2006年 一个字 涨 2006年关键词 加息国六条金融业开放 44 2006年4月27日 深圳市民邹涛发起 不买房 运动 45 2006年4月28日 再次加息抑制需求 2006年5月17日 国六条 46 2006年12月 中国金融业全面开放 外资 热钱涌入 47 2006年 房地产行业 多事之秋 密集的调控政策难以撼动房价高攀 48 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 2007年 疯狂地暴涨 2007年关键词 地王频出上市筹资宏观调控 49 2007年 地王频现面粉比面包贵 50 2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆 珠三角区域土地价格上涨迅猛 频频出现地价标王和抢地现象 土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大 并呈现加速提升趋势 但到年末 受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响 土地流标现在屡次上演 51 2007年4月20日 碧桂园在港上市缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富 52 2007年上海汤臣天价11万 平米 2007年北京商品房预售均价首次突破万元 达12436 2元 平米 53 2007年是疯狂的一年 房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演 各大房地产商竞相圈地和上市筹资 但到下半年 此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏 市场观望情绪浓厚 房价企稳 给予房地产开发商更沉重打击的是 资本市场的机会窗基本关闭 被大量的土地储备吸干了现金的一些开发商面临资金链断裂的局面 54 房地产行业全面调整阶段 1978 1991 1999 2007 2010 第四阶段 55 2008 2010 2009 2008年 寒流下跌低谷 2008年关键词 土地市场降温中介倒闭上市 流产 销量萎缩降价促销持币待购 56 2008年1月房市转淡 中天置业 长河地产 创辉租售等一批房地产中介倒闭 57 2008年3月因认购不足恒大地产被迫放弃在港IPO计划是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件 58 2008 2010 2009 2009年 需求重新释放楼市火爆 2009年关键词 救市效果初显成交量回升全面回暖房价普涨经济复苏投资客 59 2009年6月27日6时左右 上海闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故 造成一名工人死亡 60 第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后 四川成都 校园春天 小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜 靠在了一起 人们形象的称它为 楼歪歪 最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告 此楼安全 61 楼坚强 楼危危 楼断断 楼停停 62 2009年 楼市 火 剧 蜗居 63 中国房地产发展数据播报 64 中国房地产市场从安居时代到投机时代 65 投资 开发投资增速逐月回升但仍低于近年来平均水平 66 供应 09年施工和新开工面积低位增长市场略显供给不足 67 需求 销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高 68 成交 主要城市住宅成交套数创历史新高 69 房地产城市价格排名 70 71 盘点2011房地产关键词 1 新国八条 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率的1 1倍 2 限购令3 房产税4 曲线购房5 假离婚6 加息7 禁止群租 72 盘点2011房地产关键词 8 公租房9 保障元年10 环首都经济圈11 倒春寒12 一房一价13 分水岭2011 73 2011年房企销售金额TOP10 74 2012房地产市场十大关键词 1 政策微调2保障房3房企转型4房租上涨