圣德广场商业企划案.doc

圣德时代广场商业企划案环亚百龙商业管理有限公司 目 录 l 前 言 第1页l 项目定位 第1页l 业态规划 第2页l 经营定位 第2页l 运营模式 第3页l 销售模式 第3页l 完成企划案的途径 第4页l 共同发展 第4页l 合作模式 第4页- 5 - 前 言 随着WTO的加入，新的市场形势是严峻的，商业市场要在一开始就创佳绩，是与策略、起点、紧密切合市场形势的战略分不开的，因此必须有良好的切合实际的规划，步步到位的策略，才能在激烈的市场竞争中崛起。本次制定的商业企划案是依据圣德时代广场的现状，修补式的起动方案，希望能成为圣德时代广场的方向标。在新余冉冉升起。 I 项目定位 近年来，市场的急速变动产生了流通革命，在商业市场的营销战中竞争态势越来越复杂和激烈。目前为止，商业用房形态已经相当丰富，购物中心、专卖店、百货商场、超市、便利店、连锁仓储等等构成了发达的商业商贸体系。那么新余在这场流通革命中也在急剧变化，洪客隆的涌进无疑给新余的商业棋盘上投进了一个重棒棋子，仅就新余城市人口的消费水平而言，新余的商业中心即将展开一场别开生面的商业大战。纵观上述，寻找本案的立足点，使其能够抢占市场份额，立于不败之地，是研讨本案的关键，那么仅就圣德时代广场现状而言，必须以一种全新的运营手段，重新激发投资者的激情，使广场再现活力，完成第一步计划招商。为此我认为，项目定位应确定为市场化管理模式，在宏观掌控下，自成体系，自我发展，形成多种经营式的商业走廊组合。 II 业态规划 根据市场化管理模式应突出三大特点：（1）商业隔局专业化（2）商品系列化（3）商品品牌化但根据广场现状，暂时不能实现理想的业态分布，只能在未完成的招商区域进行补充，以大块分割的方式突显专业化的特点，营造专业市场的氛围，待基本完成第一步计划后，用宏观掌控来逐步调整业态，通过科学的引导，逐步达到商业业态的标准化、现代化。 III 经营定位 商品高、中、低档控制比例为2：4：4分配，以零售为主。此案初期经营定位不宜太高，要努力形成一个外来经济为主多种经营的特色市场。首先、引进厂家直接面向市场，减少中间环节，发挥价格优势，对消费者形成具大的吸引力。第二、形成多种经营的集合体，满足市场消费者的多层次、多元化的需求。第三、利用各地销售商的智慧，形成产品销售市场信息反馈新产品开发的模式，大大提高销售力度和市场开拓能力，产生强大的市场冲击力，从而创造巨大商机，完成自己形象塑造。第四、利用商品灵活多样的经营政策，培育新的经济增长点。 IV 运营模式 采用内外互动的手段，增加项目魅力，完成项目的商业整合。一、对外招商：利用团队的资源，引进外地厂商及代理商入驻。二、推出“我来教你做生意”系列方案，为本地商人引线搭桥，将不同档次的品牌代理仅转让使其入驻圣德时代广场。三、推出另类商品区域以特殊政策来填满项目死角位置。四、以招商的热潮带动地产的销售。 V 销售模式 以招商完成商业整合来带动销售。一、招商运作模式吸引买方目光，增强买方市场信心度。二、提供销售上的优惠便利政策。三、投资回报的保障。 VI 完成企划案的途径 一、 扩大圣德时代广场的知名度。营销策划案二、 以知名品牌的入驻，调动观望者的积极性。三、 吸引各地商会组织团体参入。四、 利用优惠政策的支持。合作方式的若干条款 VII 共同发展 从本案市场发育和发展阶段来看，多种经营式的商业走廊组合是一个全新的概念，是建设物流、流通的主干线，最大的实现了市场价值，并通过市场商业的整合，对入驻广场的企业、个人以及商品提供扩展和提升的商机，突显灵活多样化，是实现商品价值的最大化平台。因此圣德时代广场采取此种方式运营则能迅速的由低至高不断发展壮大。取得商业整合的胜利。 VIII 合作模式 一、 合作期限：一年1 前六个月为招商期，前三个月为主要招商期。2 经营管理十二个月。3 費用每月壹拾叁万元整(稅后:含国家稅务相闗費用)4 支付方式:月头支付二、 人事、财务1 人事权由管理方负责，管理方派出经营小组，由总经理1名，副总经理1名（长驻），招商2名（长驻），企划1名（长驻），管理1名（长驻），其余所需人员提计划上报业主方，人事成本由业主方负责。2 财务由业主方负责。三、 探亲、住宿1 三个月一次探亲假8天。2 探亲交通费由业主方承担，