关于我县房地产业发展情况的工作汇报.doc

关于我县房地产业发展情况的工作汇报尊敬的各位领导:根据县政协办公室关于对我县房地产业情况进行调研的通知要求，下面我就我县房地产业发展情况，向各位领导作工作汇报，不足之处，恳请各位领导批评指正。一、我县房地产业发展现状(一)房地产市场供给状况。我县的房地产业起步于1985年，起初由县房地产公司从事少量的房地产开发和部分旧城改造项目。1993年以后，受住房体制改革的刺激，我县房地产市场消费得到实质性的启动，开发建设了少量的普通商品住房，但规模较小。2006年以来，随着我县城市建设的快速推进，房地产开发投资保持逐年上升的势头。仅2006年至2009年这四年间，我县就完成房地产投资3.61亿元，平均每年递增112%，房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大。主要体现在以下四个方面：一是房地产开发企业发展迅速，民营企业逐步投向房地产行业。由于我县房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，随着我县城市建设的快速推进，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2006年以前，全县只有1家房地产开发企业，即XX县房地产公司。2006年以后，我县先后引进XX房地产开发有限责任公司、XX房地产开发有限公司、XX房地产开发有限责任公司、XX投资有限公司等四家外地企业到XX投资房地产，并在XX注册了分公司。同时，我县新成立了XX房地产开发有限公司。目前，我县已有6家房地产公司从事地产开发，其中民营房地产开发企业的开发投资额占总开发投资额的83.35%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。二是房地产投资快速增长，成为拉动投资增长的主要力量。作为一个新兴行业，我县的房地产业从2006年开始，发展十分迅速，投资规模日益扩大。尤其是受城市基础设施投资加快，旧城改造力度加大及普通商品住房优惠政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。截止2009年底，我县城市房地产投资全社会固定资产投资的15%左右，房地产业已成为推动我县经济增长的重要力量。三是土地供应量逐年上升，开发规模不断扩大。2006年以来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易非常活跃，房地产开发项目用地供应量逐年上升。2006年全县开发用地总供应量为 21.23亩;2007年总供应量为36.78亩，同比增长1.73倍;2008年总供应量达89.15亩，同比增长2.42倍；2009年总供应量达181.83亩，同比增长2.03倍。同时，土地供应量由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变，房地产开发规模不断扩大。四是房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占总投资的比重上升。2006年以来，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持，我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付款的增速较快，定金及预付款占年度资金来源的比重逐年上升，为房地产项目的顺利启动创造了有利条件。(二)房地产市场需求状况。我县房地产业经过四年的迅速发展，房地产市场供求矛盾得到有效解决，房地产呈现良好的发展态势。一是房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势总体良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2006年至2009年，房屋销售面积分别为0.34万、1.25万、8.98万和5.26万。在商品房住宅销售调查中，90120户型住宅占销售总面积的29.2%，120160户型住宅占销售总面积的36.1%，90以下户型占18%，160以上户型占16.7%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。二是个人住房消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的比重较大。1999以来，随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2009年，全县个人购房面积达8.471万，占销售面积的80 %以上，个人已成为市场消费的主体，成为房地产市场发展的主导因素。目前，我县个人购买房屋的类型主要以住宅为主，购房的对象大部分是县内城镇居民，基本以自用为主，我县尚不存在房地产“泡沫”。三是商品住宅价格上升较快，升幅相对较大。由于我县近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房供应不足，土地实行市场竞价等原因，在一定程度上提高了开发成本，多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2006年商品住宅平均售价约1320元/，2007年商品住宅平均售价约1560元/，2008年商品住宅平均售价约 1780元/，2009年商品住宅平均售价约1950元/，房价平均每年上升8.78%，预计2010年商品住宅平均售价将达2200元/。相对于XX周边县市的房价增幅而言，XX的房价增长相对过快。四是存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”。 2007年共成交248起，面积3.36万，2008年共成交201起，面积2.204万，2009年共成交269起，面积3.21万。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的72%，房改房约占住宅交易起数的56.4%，成为存量房交易市场的“生力军”。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。当前，从国内房地产业的发展趋势看，城市房地产开发普遍存在总体规模增大、地区之间发展不平衡、房价居高不下等问题。但就XX房地产开发的情况而言，虽然我县的房地产业得到一定发展，与全国及周边县市的平均发展水平相比，我县的房地产业还处于起步阶段，存在房地产发展严重不足、住房保障率低、开发档次不高等问题。二、取得的成绩和经验2006年以来，在县委、县政府的坚强领导下，我县实施州委、州政府扩城战略，以城镇建设拉动为主线，城镇化率以平均每年1.3%的速度递增，城镇化水平逐年提高，城镇建设得到了较大发展，城市房地产开发呈现出前所未有的良好发展形势。一是调整住房供需结构，加大住房供应总量。针对我县住房需求严重不足的特点，2006年以来，我县先后开发建设了XX花园和XX小区专项普通商品住房建设项目、XX花园普通商品住房项目、县城XX地产开发项目、XX地产开发项目、XX综合停车场开发项目、旧城改造XX地产建设项目等六个房地产开发项目，城市房地产得到了较快发展。一是县城XX花园建设项目。县城XX花园项目实际完成总投资3000万元，建筑面积29302.54，共建设住房244套，现已全部售完；二是商业步行街地产开发项目。该项目实际完成总投资9000万元，共建设别墅26套，住房196套，实际销售222套，销售情况较好；三是县城XX项目。项目静态总投资3.7亿元，动态投资4.2亿元，规划用地面积197768。截止今年4月底，XX项目已完成投资约2.56亿元，一期工程已建设366套，销售301套，销售达82%。二期开发计划今年7月份开工建设；四是专普房建设项目。专普房项目总投资6900万元，建设住房400套，现已全部售完，计划今年6月底完成工程扫尾工作；五是XX综合停车场开发项目。项目计划总投资3000万元，总建筑面积26736.38，建设住房162套，现已销售160套，预计今年9月底完成主体工程的施工；六是旧城改造XX建设项目。项目估算总投资74905.36万元，其中公建部分投资约13160.62万元，建设年限四年。该项目规划总占地面积345.44亩，总建筑面积265317平方米，容积率1.33，建筑密度31.2%，绿地率37.9%。主要建设内容包括建设XX大道长1202.98米、宽36米市政道路、占地30亩的旅游文化广场、占地23亩的市民休闲广场及相应的市政配套设施。目前，已完成工程总投资5000万元，一期地产开发已于今年4月启动建设，房屋预售情况较好。二是切实加强住房保障工作，努力解决低收入家庭住房问题。一是把解决低收入家庭住房困难作为重要的民生问题。根据国务院关于解决城市低收入家庭的若干意见（国发200724号）精神，2007年12月，县人民政府组织县发改、建设、财政、国土、民政、公安等部门，对城市低收入困难家庭住房状况进行了调查，制定了XX县低收入家庭住房困难发展规划和年度计划。截止2007年12月底，我县共有城镇居民11432户，其中城镇最低收入家庭1615户3037人，人均住房面积22.75。按照国家相关规定，在享受城镇居民最低生活保障的1615户低保家庭中，住房面积在15以下的城镇最低收入困难家庭192户513人，占最低收入家庭11.7%。按照州政府的要求，2008年我县投资694.4万元，实施了108套、建筑面积5400的第一批廉租房建设，并于2009年1月16日入住，入住率达100%。按照州政府下达给我县的2009年廉租房建设计划， 2009年我县投资626万元，建设了第二期廉租房108套、建筑面积5400（其中将2008年12月下达的36套1800和2009年2月下达的72套3600 合并统一实施）。目前，我县2009年实施的第二期108套廉租房主体工程已通过工程竣工验收，小区内的道路、电力、供水及绿化等配套设施建设已基本完工，现已完成入住工作。同时，按照省州的相关要求，鉴于我县租赁补贴资金结余较大的实际，我局报请经州建设局和县人民政府同意，将结余的210万元租赁补贴资金用于回购30套廉租房。目前，30套廉租房的征地及施工图设计和审查工作已经完成，工程已于今年4月开工建设；此外，由县教育局实施的教育系统350套廉租房项目，现已完成建设用地的选定及施工图设计和审查工作，其中150套廉租房也先后开工建设，我县廉租房建设项目正稳步推进。二是加快推进城镇廉租住房制度建设。到今年4月底，全县共有261户城市低保家庭和特困职工家庭已享受了廉租住房保障政策，保障方式包括发放住房租赁补贴和实物配租两种形式，其中以实物配租为主、发放住房租赁补贴为辅。租赁补贴标准为每人每月13平方米、每平方米8元。截止2010年3月底，我县累计发放租赁补贴24.94万元。三是大力开展房地产市场专项整治，规范市场秩序。一是严格商品房预售许可制度，努力打造透明的房地产市场；二是开展房地产市场专项整治，严肃查处个别开发企业违规销售、哄抬房价、扰乱市场秩序的行为；三是加强房地产市场主体的准入管理和开发过程的管理，不断提高住房的品质和质量；四是加强房地产合同、广告以及房产展销活动的监管，维护广大购房者的利益。三、存在的困难和问题我县房地产业的发展虽然取得了一定成绩，但我们清醒地认识到，我县的房地产市场发展还存在不少问题和薄弱环节。一是房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，尚未建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。二是房价偏高，涨幅过快。今年以来，我县商品住宅销售价格基本延续去年的趋势继续上涨，2009年全省主要城市商品住宅成交均价增幅为5，但我县商品住宅成交均价增幅为8以上，商品住房价格短期增长过快，城镇居民购房压力较大。三是房地产开发企业市场准入“门槛低”，部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。四是房地产开发企业行为不规范，如合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。五是城市规划区范围内住房商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给房地产市场的发展带来一定影响。由于单体开发仍然存在，不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。六是房地产市场配套体系不完善，开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。七是住房保障政策体系不健全。目前，由于我县廉租房保障机构尚未建立，管理人员严重不足，给廉租房的管理带来了很大困难。廉租住房保障范围较窄，仅限于低保家庭和特困职工家庭，没有实现应保尽保；廉租住房建设县级配套资金筹措难度大，经济适用住房的供应量偏小。四、今后工作意见及建议一是建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导房地产业健康发展。尽快建立XX县房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。二是加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡。县级相关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持房地产开发规模与有效需求的同步增长。 三是完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。加强房地产开发企业的资质管理和注册资金管理，把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度。四是坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。今后，不论土地供应的方式是单独供应还是捆绑式供应，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，必须按规定进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用