房地产开发法律风险防范之“如何进行施工合同风险控制”.doc

房地产开发法律风险防范之“如何进行施工合同风险控制” .law286.law286.law286.楼市微妙情形下，影响当前房产的几大因素金融政策、税收政策、土地政策、综合性政策和其他宏观调控政策.law286.消防规划国土房企其他.law286.购房人其他监理设计房企.law286.房产企业在楼市微妙情形下，修炼内功尤其重要?昔日对房地产行业的评价-台风来了，连猪都会飞；?现在，宏观调控，资金紧张、销售疲软，一个行业的分化期来临；?在这个微妙时期，融资多是高代价；售楼多是很清淡；施工多是磨洋工.law286.房产企业在楼市微妙情形下，修炼内功尤其重要?不如静下心来，修炼内功?研究如何防范风险?研究如何持续盈利?如何增加收入分析促销种种；?如何减少成本土地成本、融资成本、.law286.1?规划与消防风险；?图审与设计风险；?其他领取施工许可证以前发生的种种风险.law286. 2、中期施工阶段风险?造价即成本质量工期即交期安全?.law286. 3、销售及交房风险风险?预/(销)售合同的签订及违约处理；?交房条件；?；?其他促销方案及风险.law286. 4、税收风险?房地产是税收征管的特殊行业?税收成本居高不下?合理避税.law286.?事先的审查和评估1.甲方审查乙方尤其是承包人的资质/资格、业绩和信誉等2.合同风险的总评价承发包方式如何选择？计价方式如何选择？.law286.施工总承包平行发包管理很难工程总承包(以EPC为典型)其他方式承发包方式要求有设计、施工、设备采购一体化的能力.law286.计价方式可调价固定价成本加酬金.law286.固定总价全部固定分部分项工程量清单单价固定单价其他固定价部分固定.law286.?固定总价的风险防范 （1）承包范围的界定； （2）合同各组成部分的优先解释顺序；?固定单价的风险防范要点 （1）清单数量的准确性、完整性 （2）不平衡报价的预防.law286. 1、另行发包的范围 2、指定分包的范围 3、总包自己施工的范围213.law286.?合同无效情形及对造价结算的影响最高人民法院第一条法第五十二条第（五）项的规定，认定无效建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 .law286.第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订（），报国务院批准。 .law286.无效合同法律后果1.对承包方主要的不利后果借用、挂靠、转包或违法分包下，非法所得可以收缴；2.对发包方主要的不利后果影响工程进度；3.对双方都可能不利/有利的后果对方可能会请求终止履行合同；.law286.合同无效后已完工程的处理（X）?竣工验收合格?竣工验收不合格，经整改合格?竣工验收不合格，经整改仍不合格:?整改既是施工方义务，也是权利；?另行找人整改的费用是否合理？.law286).law286.?约定价款实行固定价结算的，一方当事人要求按定额结算工程价款的，人民法院不予支持，。 ?但调高的程序和条件很严格。 .law286.? 1、签证的含义（广义与狭义）、分类；? 2、签证的形式、作用问会议纪要可否作为解除合同的依据？? 3、签证与授权权限；? 4、过失签证与恶意签证；.law286. 5、签证管理?多方会签及内部流转、?删改无效、?复印件无效、以原件为准?格式统 一、连号、计量不计费?例会会议纪要作为附件?授权与限制的对立统一.law286.? （1）招投标工程，黑白合同的实质性条款不一致的，以白合同作为结算依据。 .前提是招投标的工程，非招投标不适用；.实质性条款的理解a.价格、工期、质量（价格微调的除外）b.特定情形下，承包范围、付款条件、违约责任的不一致，能否构成黑白合同？.law286.招投标工程，并非所有补充协议/变更都是黑合同?判断补充协议是黑合同（狭义）的几个参考因素? （1）内容发生了实质性变更；? （2）签订时间在招投标前后，相隔时间很短；? （3）签订的背景不是因为施工中发生了变化因素；? （4）签订的目的是为了规避招标投标法，排挤了竞争对手或违背了投标人本意，违反了公平、公正、公开原则；.law286.? (2)非招投标的工程，如何认定？.非招投标工程，包括必须招投标而未招投标的工程.以当事人真实意思的那份合同为准.law286.互动实务交流?.law286. 1、正确约定固定价的风险范围 2、关注施工方投标报价 3、研究反不平衡报价 4、约定图纸和招标文件效力优先于工程量清单/投标书.law286. 4、防范“默认价款变更报告”条款 5、慎重变更、积极应对每份索赔文件 6、杜绝“视为认可结算报告” 7、提高证据意识，关注证据的制作、发送、收集和保管.law286.施工合同常见证据种类及案例分析?书证?物证?（专家）证人证言?录音录像等视听资料?鉴定结论?当事人陈述.law286.（一）合同关于付款条件或付款期限的约定（二）承包方举证付款期限是否满足？付款条件是否成就？（三）发包方举证是否存在质量问题、质量问题的阶段、质量问题的种类及能否抗辩付款？是否有其他抗辩付款的理由？.law286.（一）合同关于工期的约定，工期多少天？（二）何时实际开工？（三）何时实际竣工？合