贵州+六盘水市水城县明硐项目初步可行性研究报告20120321.ppt

六盘水市水城县明硐项目初步可行性报告 东部集团房地产开发部 东部地产 第二部分市场情况分析 第一部分项目概况 第三部分项目经济性分析 第四部分项目优劣势分析 第五部分项目初步洽商情况 第六部分项目运作模式构想 第七部分初步结论 目录 明硐 d ng 项目位于贵州六盘水市水城县 紧邻水城县城市边缘 项目涵盖明硐水库范围 总占地3 6平方公里 5400亩 水面面积约800亩 可开发土地面积超过1000亩 总体规划指标可按实际需要设置 总投资约30亿元 六盘水市区位图 距离贵阳市西南约260公里 沿贵 阳 黄 果树 高速公路转水 城 黄 果树 省道 六盘水及水城县区位图 水城县已经纳入六盘水市城市总体规划 属于双水片区 本项目位置 本项目位置 在建设中的杭 州 瑞和水 城 安 顺 高速口 贵州协同设计院所作的概念规划图 项目总平面图 贵州协同设计院所作的概念规划图 鸟瞰图 现状照片 一 城市概况 1 城市基本情况 六盘水市位于中国贵州西部 是黔西地区区域性中心城市 六盘水市位于中国贵州西部 市境东邻安顺地区 南连黔西南布依族苗族自治州 西接云南省曲靖市 北毗毕节地区 全市国土总面积9965平方公里 辖六枝特区 盘县 水城县和钟山区4个县级行政区 总人口310万 市区人口约62万 2 城市交通情况 构筑的铁路 公路和航空多种交通方式综合协调发展的一体化综合交通网络 奠定了六盘水市在西南地区的交通枢纽的地位 铁路 有以六盘水为中心的放射型大能力货运通道体系 公路 建设杭瑞高速公路 建设水盘兴高速公路 水威二级公路和水安二级公路 形成 一环四射 高等级公路系统 航空 在六盘水市月照乡花竹林坝子新建国内民用支线机场 飞行区等级为4C 3 城市资源 城市自然资源 旅游资源丰富 素有 江南煤都 中国凉都 之美誉 江南煤都 六盘水资源富集 矿产资源十分丰富 有煤 铁 铅 锌 铜 银 金 石灰石 白云石 重晶石 煤层气等30多种矿产资源 其中 煤炭资源远景储量844亿吨 已探明储量174亿吨 保有储量168 2亿吨 煤种全 煤质好 易开采 素有 江南煤都 江南煤海 之称 中国凉都 六盘水气候宜人 是消夏避暑的胜地 境内风光旖旎 旅游资源丰富 民族风情和民间文化丰富多彩 4 城市总体规划 规划主城区形成 一主一次三组团 的空间总体布局形态 一主 指以钟山片区 石龙片区和德坞片区为主的城市功能主中心 钟山中心组团 一次 是指双水城市功能次中心 双水次中心组团 三组团 分别指柏杨坡片区 水月片区和老鹰山 董地片区三个工业组团 二 宏观经济1 城市GDP指标 六盘水市GDP总值近年一直保持快速增长态势 08 09年受经济危机影响有所放缓 08年人均生产总值突破1万元 2011年GDP增速在20 以上 2006 2010年六盘水市GDP和增长率情况 右图 2 产业结构 从2006至2010年 三大产业增加值均逐年增加 但第一 三产业增加值增幅较为缓慢 第二产业增加值增长速度快 增长幅度在20 左右 工业增长对经济的拉动作用显现 第二产业所占比例最大 均为60 以上 3 财政预算收入及固定资产投资 六盘水市的一般预算收入从2006的16亿元增加到2010年的49亿元 实现了翻3番 增长率也基本保持30 左右的状态 2008 2010年增幅均超过30 六盘水市固定资产投资额从2006年开始连续5年保持增长 从2006年的145亿元到2010年的335亿元 实现翻番 增长率也呈现加速发展势头 2010年增长率突破30 4 消费品零售总额 六盘水市社会消费品零售总额从2006年开始连续5年保持高速增长 从2006年的66亿元到2010年的131亿元 增长近一倍 增长率也保持平稳快速增长 每年增长率均维持在14 以上 08年增长率更达到了20 与省内其它城市相比处于中上水平 六盘水市的社会消费品零售总额相对较高 在省内仅次于省会贵阳 居第二位 5 人口总量 六盘水市截至2010年底常住人口数为285万人 其中市区人口数61万人 主要钟山区为主 以钟山区为核心的传统市区范围内 总人口61 68万人 区域面积481 85万平方公里 人口密度为1280人 平方公里 6 人均可支配收入 居民的生活条件不断改善 人均可支配收入持续增长 2010年六盘水市人均可支配收入为13919元 与省内其它城市相比处于中等水平 7 居民存款及贷款状况 城乡居民储蓄存款余额08年出现高速增长的势头 增长率达到了26 09年增幅有所减缓 5年城乡居民储蓄存款余额从110亿元到229亿元 中长期贷款余额快速增加 06年开始5年从167亿元到360亿元 实现了翻番 居民的投资及置业意识有所改变 更多的人选择贷款方式 三 房地产环境1 固定资产及房地产投资总额 固定资产投资额从2006年开始连续5年保持增长 从2006年的145亿元到2010年的335亿元 实现翻番 增长率也呈现加速发展势头 2010年增长率突破30 2010年房地产开发投资26 25亿元 增长36 4 比全社会固定资产投资高出近2个百分点 2006 2010年六盘水房地产开发投资额和增长率情况 2 住宅竣工面积 受2008年金融危机影响 房屋竣工面积出现大幅下跌 在2009年有所反弹 10年再次下滑 3 商品房销售面积 六盘水市房屋销售面积历年保持小幅上升 表明市场需求较为平稳 六盘水市2007 2010年住宅竣工面积 六盘水市2007 2010年房屋销售面积 万 四 房地产市场分析1 钟山区属于六盘水城市核心区域 是六盘水房地产开发项目的主要集聚地 该区域属于六盘水城市发展的核心区域 各项配套设施成熟 居住氛围良好 区域内集中大量房地产开发项目 价格高于其他区域 钟山区楼盘多定位为高档楼盘 相对其他区域楼盘价格较高 大体物业类型以小高层 高层为主 2 水城县 双水片区 属于六盘水城市次核心区域 是六盘水房地产开发项目未来发展的重点方向 配套设施比较成熟 区域内在开发众多房地产开发项目 为目前城市热点置业区域之一 水城典型项目 钢城花园六盘水钢城花园位于该项目位于六盘水市钟山东路 是城市主干道钟山路与南环路的分叉点 用地面积 34 6公顷 规划总建筑面积100万平米 为六盘水 第一大盘 容积率2 98 项目以住宅为主 层数6 33层 且以18层以上高层住宅为主 商业10000 20000元 平方米 住宅均价3500元 领翔国际五金建材商贸城领翔国际五金机电建材商贸城28万方五金机电市场 黔北地区最大的专业市场 最完善的商业配套 最优秀的物流条件 国际知名品牌商家云集 打造一站式无尽 建材 机电 小商品 小百货商业航母 独立商铺 集中商业 星级酒店 高档写字楼 高品质住宅 多重物业组合打造功能完善的商贸台 商业综合体 容积率2 0 住宅均价3500元 商业均价10600元 平方米 腾庆卡达凯斯山水城六盘水市双水新区双水广场旁 容积率1 48 总建筑面积22万 板楼多层小高层 总户数1800户 起价2800元 平方米 复式3600元 五 市场总结1 六盘水市各项经济指标高速增长 房地产市场整体发展平稳 受到调控政策影响不大 目前在售楼盘整体销售速度保持正常水平 2 房地产市场价格近年来稳中呈现不断攀升的态势 由于原来价格基数低 近两年上涨较快 目前市区整体均价在4600元 平米左右 其中个别优质楼盘精装房的价格已经超过6000元 平米 水城县楼盘价格主要集中在2800 3000元 平米 优质楼盘价格已经成功突破3500元 平米的关口 3 六盘水房地产市场同质化竞争非常严重 产品以小高层 高层为主 容积率高 缺乏低密度 高品质产品 别墅产品更是没有 4 由于市场高端产品缺失 六盘水高端客户 矿老板大等具备购买力的部分选择在昆明 贵阳 海南等地置业 主要以购买高端物业为主 5 由于资源性城市一般伴随着环境污染 加之水钢建在市区附近 整个六盘水市区受到很大的污染 但是 水城县城在水钢的上风位置 基本不受污染 因此本项目可打造成最宜居的城市区位高端物业 一 项目基本指标 可开发土地面积按1000亩计算 总体规划指标可按实际需要设置 当地楼盘普遍高容积率 考虑到本项目地形起伏较大 容积率拟按1 5计 总计容建筑面积100万平方米 结合贵州省人防面积要求设置人防地下室3万平方米 总建筑面积103万平方米 物业类型拟为别墅 洋房 多层建筑 商业 会所 项目周边有小学 中学 本项目只需配置幼儿园 二 房地产开发成本测算 经过初步市场调研 成本测算 单位建筑面积造价2860元 平方米 单位可售面积造价2963元 平方米 三 销售收入测算 水城片区房价普遍在2800元 3000元平方米 区域内近期的三个楼盘 钢城花园 领翔国际五金建材商贸城 腾庆卡达凯斯山水城 均价达到了3500元 平方米 考虑到本项目地理位置 规划层次 楼盘品质 景观效果及我开发商品牌效应 营销水平综合因素优于上述三个楼盘 住宅平均销售价格按3500元 平方米测算 商业不属于城市干道商铺和城市商业圈 商业价格按较低价位8000元 平方米测算 备注 住宅3500元 平方米销售价格 暂未考虑解决公务员团体购买这种情况 要视公务员购买的范围和规模进行销售单价的修正 四 开发项目利润测算 根据初步测算 本项目的税前利润率36 4 五 代建项目造价测算如环湖市政道路 景观工程 文体工程纳入代建工程 总的工程造价估计在1 7亿元左右 明硐项目市政工程造价测算表 一 项目优劣势分析1 优点 规模大 建设用地面面积超过1000亩 具备一定的规模 分期挂牌 县级权限单次挂牌面积上限为210亩 可实现小规模投资 滚动开发经营 景观美 原属水库 岸线曲折 山水相连 得天独厚 位置好 县城距正在建设的六盘水月照机场4公里 已开工建设的水 城 盘 县 杭 州 瑞 丽 水 城 安 顺 高速公路在此交汇 项目紧邻县城边缘 紧邻主干道和县行政中心 六盘水市各项经济指标高速增长 属于资源性城市 社会购买力强 当地的高端客户包括公务员 矿山企业高管和矿山企业主等 具备一定的购买力 本地房地产市场缺少品牌开发企业和大的开发商 我司进入六盘水房地产市场 具备开发商品牌效应 在规划设计理念 项目管理 营销策划水平等方面具备较强优势 政府支持力度大 该项目被列为水城县一号工程 政府希望把该项目打造为城市名片 地价水平和优惠政策有一定的优势 2 缺点 城市房价偏低 对项目销售价格支撑力度不够 六盘水市高档楼盘价格不到6000千元 平方米 水城县房价普遍在2800元 3000元 平方米 城市规划比较无序 楼盘整体品质较低 本项目属于双水城市功能次中心 双水次中心组团片区 离六盘水市主城区距离较远 存在一定的劣势 项目处在岩溶地区 地质情况可能复杂 水文和地质条件还不详实 对项目的影响较大 需要进一步了解 二 项目风险应对策略1 根据当地规划无序 楼盘品质不高的特点 引入先进规划理念 建造高品质楼盘 加强推广力度 打造品牌楼盘 建设城市名片 引领明硐生态组团宜居时尚 冲击价格高点 2 六盘水市属于资源型城市 社会购买力较强 挖掘优质客户 截留选择在昆明 贵阳 海南等地购买高端物业的高端客户 矿山老板等 2012年3月12日与水城县县委书记王彬为首的政府部门座谈洽商 初步形成了以下意见 一 确定明硐项目采取整体统一开发 统一规划 统一实施 分步实施的开发模式 二 土地出让采取一次性签约定价 分期挂牌形式 土地出让价格待双方充分测算后另行商议 三 县政府优惠政策 项目红线范围内市政工程 由东部集团代建 由东部集团所属施工单位负责实施 市政工程实施费用由县政府支付 红线范围内征地 拆迁 高压迁移 市政配套及其它迁移和补偿等费用均包含在地价内 由县政府负责实施 红线外的 七通一平 由县政府统一负责施工到项目红线四边 酒店 高级会所 事宜一事一议 原则同意零地价 税务减免待定 开发企业和项目开发所属施工企业营业税先征后返的比例和方案待定 相关产业配套产业扶持 在明硐项目确定启动后 县政府同意东部集团所属 控股 商品混凝土企业进入水城县市场 四 水城县公务员定向购买 采用非政府组织的形式 考虑公务人员团体优惠购买本项目房产 具体规模和方案另行商议 东部集团也可以不实施该意向 五 县委县政府要求明硐项目在2013年8月由六盘水市承办的第八届贵州省旅发大会前出效果 一 实施主体 为了项目的连续性开发 融洽当地行政关系 合理的调节土地地价与税收成本 拟采取引入合作单位深圳市尊地地产咨询有限公司 经初步协商 双方拟按70 30出资注册成立项目公司 注册资本金人民币伍仟万元 我方出资3500万元 占70 股权 对方出资1500万元 占30 股权 二 拟投资建设内容为 1 高档住宅 别墅 洋房 多层建筑 酒店 会所 商业 会所 幼儿园配套等 2 代建项目为 市政配套 景观长廊和文体设施 三 项目开发计划总体开发计划为 一次性定价签约圈地占据优势资源 分批摘牌 每批次县政府权限为210亩 拿地滚动开发 取得第一块土地后 结合市政代建项目 快速实施开发 市政配套景观工程配合政府要求 根据县政府财政支付情况 结合项目开发分区段实施 四 资金计划 一 初步资金支付计划项目公司注册资本金5000万元 用于首期地价款的支付 项目公司的正常运转和项目第一期工程开发的启动 1 土地地价的支付计划 首摘牌地价款项目 200亩需支付地价4000万元 第二期地价款根