267页鸿篇巨着投资分析.ppt

投资分析 第一次课 主讲教师 张建华联系方法 E mail syzhjh121 办公电话 0719 8117602邮编 442000 湖北十堰电大欢迎大家选修 投资分析 课程 希望和你一起学习进步 内容 投资项目市场分析 市场分析市场调查市场预测本章你需要参考的书 投资学原理 万解秋等编 复旦大学出版社 统计学原理 谢启南主编 曁南大学出版社 投资项目评估 张启振等编 厦门大学出版社 一 项目市场分析 项目及有关概念项目 即投资项目 世界银行组织认为 项目是指在规定的期限内 为完成某项开发目的 或一组开发目标 而规划的投资 政策 机构以及其他各方面的综合体 关于项目的一些基本要素 项目的属性 项目实质是一系列的工作 项目的过程 项目是必须完成的 临时性 一次性的 有限的任务 项目的结果 项目都有一个特定的目标 或称独特的产品或服务 项目的你的目标 项目也只能在一定的约束条件下进行 如资金 时间 资源等制约因素 项目周期 一个项目从设想 酝酿 发起 筹资 建设 投产运营直至项目结束的完整过程称为项目周期 项目周期可以具体分为投资前期 投资期 和生产期 每个时期又分为几个不同阶段 投资项目可行性研究和评估 可行性研究 投资项目在进行决策初期 通过对项目有关技术 经济和社会等方面的条件和情况进行调查 研究和分析 对各种可能方案进行比较 论证 以考察项目在技术上的可行性 经济上合理性以及建设上的可能性 并进一步对项目是否可行进行科学分析的方法 可行性研究包括三个具体阶段 如图 投资项目可行性研究内容 总论产品市场需求和拟建规模资源 原材料 燃料及公用设施情况厂址选择项目设计方案环境保护和劳动安全企业组织 劳动定员和人员培训项目施工计划与进度要求经济效益和社会效益分析与评价综合评价与结论 建议 项目评估 指在拟建项目投资决策前 对其建设的必要性 技术上的可行性 经济上的合理性进行全面系统的技术分析与论证的一项综合性的工作项目评估的作用 项目评估是正确进行投资决策的保证项目评估是取得资金来源得依据项目评估是实施项目管理 促进提高投资效果得基础项目评估是使宏观效益和微观效益统一起来得手段 可行性研究与项目评估的关系 共同点 两者同处于项目投资前期两者出发点使一致的两者研究和评估的内容与方法是相通的两者的目的和要求是相同的不同之处 工作主体不同进行项目评价的视角和着重点有所不同项目评估与可行性研究在项目决策过程中所处时序和地位有差别 市场分析的内容 市场需求分析市场供给分析市场竞争分析产品分析市场综合分析 市场需求分析需求 愿意 购买能力人口 科技和经济是决定项目产品需求规模及构成最直接 最重要的因素 可能市场需求量 现实需求量 潜在需求量市场总需求量 国内需求量 出口量 市场供给分析供给量 愿意 供给能力可能市场供给量 实际供给量 潜在供给量市场总供给量 国内现有生产能力 在建生产能力 拟建项目生产能力 进口量总需求不足 市场总需求 市场总供给 市场竞争分析 企业间竞争 供应商 替代品 潜在竞争者 顾客 图 行业竞争分析示意图 产品分析产品市场生命周期 产品功能和特性研究 开发期新生期成长期成熟期衰退期 利润 销售 时间 销售与利润 市场综合分析 表 项目产品市场综合分析参照表 二 项目市场调查 市场调查一般程序 项目市场调查方式重点调查典型调查抽样调查 调查准备阶段 调查实施阶段 资料整理 分析 提出调查报告 三 项目市场预测 项目市场定性预测方法经常使用的定性预测法之一 德尔菲法 即专家调查法一个例子 某企业拟投资一新项目 在投资之前需摸清产品销路 做法如下 1 选定11位专家 包括业务经理 推销人员 市场研究人员 大学教授 2 将项目产品功能 用途 特点 技术参数 价格以及同类产品德性能 价格和销售量资料连同征询表一起寄给11位专家 请他们在规定时间内回答完毕后寄回 3 专家意见汇总整理后 再匿名反馈给每位专家 请他们进行进一步作出判断 如此反复三次 得出调查结果 4 根据三次调查结果 得出综合预测结论 参见教材30页例子 德尔菲法基本步骤 成立预测领导小组 选定专家 拟定征询表 准备背景材料 进行多轮征询 作出预测结论 项目市场定性预测方法徳尔菲法试图通过 小组内一致 以进行预测 在它通常的应用中专家组成员都被相互隔离 被要求对一系列调查作出回答 专家根据不断反馈的信息 进行考虑 修正 补充 这一过程持续到协调者感觉已经达到某种程度的一致 实践和理论上表明在判断预测中 必须使用5 20名专家 回归预测法 一元回归预测法 设立模型 y a bx b回归系数估计参数 检验模型 先验检验 R检验 先验检验 根据一定的经济理论和实践经验 首先对回归系数大小 符号是否合理 统计检验 R检验 给定显著性水平a和自由度 n 2 查附表1中相关系数临界值表 如果R Ra n 2 y与x线性相关关系显著 否则y与x线性相关关系不显著 需重新建立方程 进行预测 要求掌握点预测 举例 投资分析 第二次课 内容 投资项目财务效益分析 财务数据预测资金时间价值财务效益分析意义财务效益分析指标本章你需要参考的书 财务管理 投资项目评估 张振启等编 厦门大学出版社 一 项目财务效益分析意义及财务数据预测 项目财务效益分析概念 是根据国家现行财税制度 市场价格体系和有关规定 从项目财务角度 分析预测项目直接发生的财务效益和费用 以评价和判断拟建项目在财务上的可行性 是决定项目投资命运的重要决策依据 一 项目财务效益分析意义及财务数据预测 财务效益分析对三类部门的意义 对于企业自身 投资决策对于银行部门 贷款决策对于主管部门 审批依据 财务效益分析的步骤 分析预测项目基础财务数据和参数编制财务报表 财务现金流量表 损益和利润分配表 资金来源与运用表 资产负债表 财务外汇平衡表 根据基本报表计算财务分析指标 盈利能力 清偿能力 注意 清偿能力包括财务清偿能力和债务清偿能力 有不同的指标来反映其大小 见下表 市场调查与预测 生产条件生产规模 市场分析 技术分析 工艺技术与设备分析 工程设计与选点分析 投资方案与实施进度 财务基本数据预测 损益和利润分配表 现金流量表 资金来源与运用表 资产负债表 财务外汇平衡表 获利能力分析 偿债能力分析 项目财务数据预测项目总投资 是指建设项目从前期准备工作开始到项目全部建成投产为止所发生的全部投资费用 包括建设投资和流动资金两部分 固定资产总投资估算方法单位生产能力投资估算法 I2 X2 I1 X1 或I2 X2 I1 X1 CF 符号意思见教材P47 项目财务数据预测生产能力指数估算法 I2 I1 X2 X1 nCF一般n经验数据取0 6 CF为物价换算指数 若两项目所处时期得价格水平不同 应乘上该指数 二 财务数据预测 续 总成本费用 产品制造成本管理费用财务费用销售费用 直接原材料直接工资其他直接支出制造费用 间接费用 期间费用 不计入产品成本 直接抵减当期损益 直接费用 二 财务数据预测 续 项目财务数据预测经营成本 总成本费用 固定资产折旧费 无形资产 递延资产摊销费 负债利息支出要计算运营期间现金流出 应将总成本中折旧 摊销费等非现金流出扣除 评价项目全部投资财务效果时 不考虑资金来源问题 故也不将利息支出计入现金流出 举例 某化纤项目总成本费用表 单位 万元 项目销售收入与税金预测各年销售量 正常年份设计生产能力产量 当年生产负荷 预测产品销售价格年销售收入 年销售量 产品销售价格项目利润预测 年销售利润 年销售收入 年总成本费用 年销售税金 三 资金时间价值 资金时间价值原因由于存在投资收益由于存在通货膨胀由于存在投资风险 资金有增值特性 使得资金具有时间价值利息计算单利 本利和复利 本利和 记帐 三 资金时间价值 资金时间价值名义利率r实际利率i两者之间换算关系 m为一年所包含得计息周期数 三 资金时间价值 现金流量图假定各年现金流入 流出均发生在年末 箭头向上表示现金流入 向下表示现金流出 时间刻度 0 表示投资项目开始建设的起点时间 t 年 1000050005000 400045004800 012345 资金等值计算一次支付终值计算F P 1 i t 1 i t称为终值系数 用 F P i t 表示 可查表一次支付现值计算P F 1 i t 1 i t称为现值系数 用 P F i t 可查表 P F t 0 P F 年金终值 每年年末等额支付年金A 则第t年末得终值总和 设年金为A 则终值F A F A i t F A i t 称为年金终值系数 可查表偿债基金 即年金终值的逆运算 求出A AAAAA F 0123t 1t 资金等值计算年金现值 每年年末等额支付年金A 则换算成最初现值P A P A i t P A i t 称为年金现值系数 可查表 P 0123t 1t AAAAA 资金等值计算资金回收公式 即年金现值的逆运算 求出A以上介绍六个常用资金等值计算公式 要求熟练掌握 见书70页2 9表 举例 四 项目财务效益分析指标 财务盈利能力分析指标 静态分析指标动态分析指标 投资利润率 投资利税率投资报酬率 资本金利润率销售利润率投资回收期 财务净现值 财务净现值率 财务内部收益率 动态投资回收率 静态分析指标投资利润率 年利润总额 总投资 100 投资报酬率 年税后利润 年利息 总投资 100 投资回收期 项目投产后用所获得的年净收益抵偿全部投资所需要的时间 计算方法 投资回收期 Pt 累计净现金流量开始出现正值年份 1 上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量 动态指标分析财务净现值 FNPV FPNV指按行业基准收益项目寿命期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和 FPNV 必要说明 财务效益分析所用折现率一般采用行业基准收益率 计算期由建设期加生产期 年序编号按国际惯例采用年末法 即从0开始编号 表示所有现金流量均在年末发生 CI 现金流入 CO 现金流出 n 项目寿命期 现值法则 1 FPNV的评判标准 FPNV 0 投资项目可行 FPNV 0 项目不可行 特别是FPNV 0时 项目可行 但风险较大 应谨慎 2 如果每个项目 或几个项目 是互不相容的则采纳有最大值的那个 四 项目财务效益分析指标 财务净现值率 FNPVR 项目净现值与全部投资现值之比率 可以用于衡量不同投资方案的获利能力大小的分析指标FNPVR FNPV 100 Ip 四 项目财务效益分析指标 财务内部收益率FIRRFIRR即项目寿命期内各年净现金流量之和为0时的折现率 计算公式 四 项目财务效益分析指标 FIRR的评判标准 FIRR ic 投资项目可行 FIRR ic 投资项目不可行FIRR的计算一般采用 试算内插法 见例题 四 项目财务效益分析指标 注意 以上我们介绍了分析项目盈利能力时的几个常见指标 由于静态分析指标既没有考虑资金时间价值 同时又舍弃项目建设期和寿命期等众多经济数据 分析结论不是很可靠 在具体分析一个投资项目时 一般提倡以动态分析为主 静态分析为辅 四 项目财务效益分析指标 项目清偿能力分析指标资产负债率 负债总计 资产总计注意 1 公式中的 负债总额 不仅包括长期负债 还应包括短期负债 资产总额 则是扣除累计折旧后的净额 2 债权人角度看 该指标越低越好 从股东角度看 只要全部投资利润率高于借款利率 股东可以从负债资金中获得额外利润 负债比率越大越好 从企业来看 负债过大 债务风险加大 举债过小 说明企业利用债权人资本进行经营活动的能力太差 项目清偿能力分析指标 流动比率 流动资产总额 流动负债总额注 一般标准比率取2 0 1 2较宜 因为如果比率过低 表明企业对到期负债难以偿清 如果比率过高说明大量流动资产没有得到从分利用 造成浪费 同时该指标还应与同行业平均水平相比才能分辩高低 不同行业 不同生产 不同销售季节所需流动比率是不同的 速动比率 流动资产总额 存货 流动负债总额注 该指标也应与同行业其他企业相比 才能测算出该项目在资产流动性方面所面临的风险程度 经过分析 采取对策 速度比率最好保持在1 2 1 0之间较符合要求 投资分析 第三次课 单元内容 投资项目国民经济效益分析 投资项目国民经济效益分析是从国家整体角度 按照资源合理配置的原则考察项目的效益和费用 分析计算项目对国民经济的净贡献 以判断项目的经济合理性 一 国民经济效益分析的概念 目的和作用 国民经济效益分析 按照资源合理配置的原则 从国家整体的角度考察项目的效益和费用 用各种影子价格等经济参数 分析 计算项目对国民经济的净贡献 判断项目的经济合理性 国民经济效益分析的目的 是分析和计算项目对国民经济的净贡献 判断项目的经济合理性 国家利益企业利益 国民经济效益分析的作用 1 有助于实现资源的合理配置 2 有助于真实反映项目对国民经济的净贡献 3 有助于投资决策的科学化 问题是怎么理解 资源的希缺性 市场价格存在 失真 情况 项目1 项目2 资源 产出物1 产出物2 国民经济 二 国民经济效益分析与财务效益分析的异同 1 分析角度不同 2 关于费用和效益的含义不同 3 关于费用和效益的范围不同 4 计算费用和效益的价格基础不同 5 评判投资项目是否可行的标准 参数 不同 国民经济效益分析和财务分析的结果存在四种情况时相应的决策 掌握 1 二者一致表明可行 可行 2 二者一致表明不可行 不可行 3 前者表明不可行后者表明可行 一般是认为不可行 4 前者表明可行后者表明不可行 一般创造条件使两者都可行 即使项目变得可行 三 费用和效益识别中的问题 识别的基本原则 1 凡项目对国民经济所作的贡献 即由于项目的兴建和投产给国民经济带来的各种收益 均应计为项目的效益 2 凡国民经济为项目所付出的代价 即国民经济为项目的建设与生产所付出的全部代价 均应计为项目的费用 直接费用和直接效益 1 直接效益 由项目产出物产生并在项目范围内计算的经济效益 表现为四个方面 2 直接费用 由于项目使用投入物所产生的并在项目范围内计算的经济费用 同样有四个方面 间接费用和间接效益 也统称为外部效果 1 间接费用 外部费用 是指国民经济为项目付出了代价而项目本身并不实际支付的费用 2 间接效益 外部收益 项目对社会作出了贡献 而项目本身并未得到的那部分收益 转移支付 注意由于转移支付主要发生在国内各个部分之间 对整个经济而言并没有发生什么实际资源的增加和减少 所以在进行国民经济效益分析时 它既不能作为效益也不该作为费用 如税金 补贴 国内借款利息及土地费用 教育附加等在财务效益评估中出现的费用和收入在国民经济效益评估中作为转移支付 四 影子价格的理解 广义影子价格 作为国民经济的效益分析的重要参数 广义的影子价格不仅包括一般商品的影子价格 而且包括劳动力 土地 资金和外汇等主要要素的影子价格 为确定影子价格方便起见 一般商品货物又分为外贸货物和非外贸货物 而劳动力 土地 资金和外汇的影子价格则分别称为影子工资 土地影子费用 社会折现率和影子汇率 对影子价格的理解 影子价格是人为确定的一种比现行市场价格更加合理的价格 它不用于商品交换 而是仅用于预测 计划和项目国民经济效益分析等目的 从定价原则看 它力图更真实地反映产品的价格 市场供求状况和资源希缺程度 从定价效果看 它有助于实现资源的优化配置 对影子价格的理解当系统达到最优状态可能赋予该资源的一种价值 又称最优计划价格 影子价格客观反应资源在系统内的希缺程度 它又称为效率价格 是单位资源所产生的效益增量 计算影子价格的方法 1 求解线性规划的对偶解 计算商品资源的 最优计划价格 作为影子价格 2 商品资源的边际效用 作为完全竞争条件下的市场均衡价格 亦即影子价格 3 以外贸货物的边境 口岸 价格为基础调价得到的国际市场价格作为影子价格 四 影子价格的理解 问题 影子价格与市场价格的异同 你对此有何看法 请在电大网站课程讨论区发表 四 影子价格的理解 影子价格的确定 了解 影子价格的确定原则 属于重要的国家 原则上应由国家权威机构测算颁布 实际由于项目产出和投入物千万种 条件限制 不可能全部测算出 有相当一部分由项目评估人员自己计算 影子价格的确定外贸货物的影子价格 以实际可能发生的口岸 一般视同国际市场价格 为基础 通过影子汇率将以外币计算的口岸价格转换成以人民币计算的口岸价格 并考虑国内运费和贸易费用 具体计算公式见书 要求一般了解 非外贸货物的影子价格 主要从供求关系出发 按机会成本和消费者支付意愿来确定 影子价格的确定影子工资 即劳动力影子价格用劳动力的社会成本来度量 计算方法 影子工资 名义工资 影子工资换算系数土地影子费用 计算方法如下 土地影子费用 土地机会成本 新增资源消耗费用 社会折现率 即资金的影子价格 是从国民经济角度对资金机会成本和资金时间价值的估量 由国家统一测定发布 目前我国社会折现率规定值12 影子汇率 即外汇的影子价格 计算公式 影子汇率 影子汇率换算系数 官方汇率 即国家外汇牌价 其中影子汇率换算系数由国家统一测定发布 目前规定取值1 08 例 某工业项目建设期3年 生产期17年 拟占用水稻地2000亩 占用前三年每亩平均产量0 5吨 每吨收购价1200元 出口口岸价预计每吨180美元 目前贸易费用率取6 国内运距500公里以内铁路运价为18 8元 换算系数为1 84 计算每吨稻谷按口岸价计算的产地影子价格 解 口岸价格折合人民币 180 8 6 1 08 1671 84 元 吨 出口贸易费用 1671 84 6 1 6 94 63 元 吨 运输费用 18 8 1 84 34 59 元 吨 产地影子价格 1671 84 94 63 34 59 1542 62 元 吨 接 估计该地区水稻年产量以4 的速度递增 水稻生产成本调价后按收购价40 计算 美元市场汇率为8 6元人民币 影子汇率换算系数为1 08元 社会折现率为12 假设占用农地不发生搬迁费 计算土地影子费用 每吨稻谷的生产成本 1200 40 480 元 吨 接 生产每吨稻谷的净收益 1542 62 480 1062 62 元 吨 20年项目寿命周期内每亩土地净效益现值 元 接 项目共占用2000亩土地 20年内净收益现值 5352 22 2000 1070 44 万元 结论 国民经济效益评估中 由于不计搬迁费 以上计算的土地机会成本视为该项目的土地影子费用 P96例1现金流量图 012345671819 建设期初 这段期间每年现金流量相同可按年金现值公式计算 五 国民经济效益分析的具体步骤 收集和整理有关数据识别费用和效益调整价格计算费用和效益填制有关表格 计算分析指标 一个原料价格调整的例子 某原料a为非外贸货物 在国内用途很广 经测算其影子价格换算系数为1 2 原财务价格为3363元 吨 调整后该原料影子价格 3363 1 2 4036元 吨 某原料b为外贸货物 其到岸价为470美元 吨 影子汇率5 92美元 贸易费用率6 调整后该原料影子价格 470 5 92 106 2949 3元 吨 某化纤项目国民经济评价投资调整表 五 项目国民经济效益分析基本报表和指标计算 项目国民经济效益分析2张基本报表 国民经济效益费用流量表 全部投资 国民经济效益费用流量表 国内投资 两表的结构异同 国民经济效益费用流量表 全部投资 以全部投资作为计算基础 或假定全部投资均为国内投资 用以计算全部投资的经济净现值 经济内部收益率等指标 而国民经济效益费用流量表 国内投资 以国内投资作为计算基础 将国外借款本金和利息的偿付 国外资金的股息和红利的支付 以及支付给外籍人员的工资等作为费用 用以计算国内投资的经济净现值 经济内部收益率等指标 作为利用外资项目国民经济效益分析和方案取舍的依据 国民经济效益分析指标计算经济净现值ENPV经济内部收益率EIRR 社会折现率 经济净现值可行性判别标准 ENPV 0 项目在经济上是可行的 否则是不可行 计算ENPV采用社会折现率 而计算FNPV采用行业基准收益率 经济内部收益率可行性判别标准 若EIRR Is 项目在经济上是合理的 可以接受 否则在经济上是不合理的 项目经济外汇效果分析指标计算经济外汇净现值 衡量项目对国家外汇真正净贡献或净消耗 社会折现率 外汇流入量 外汇流出量 P96例题1解题方法同前一章的关于财务净现值计算思路是一致的 请大家分析 现金流量图 项目经济外汇效果分析指标计算 经济换汇成本 经济换汇成本 投入国内资源 外汇流入 外汇流出 社会折现率 换取1美元所需要的人民币金额 经济节汇成本经济节汇成本 投入的国内资源 节约的外汇 流出的外汇 节约1美元需要的人民币金额 经济换汇成本 元 美元 和经济节汇成本 元 美元 的判别项目可行性标准 经济换汇成本或经济节汇成本 影子汇率 项目产品出口或替代进口才是有利的 项目是可行的 结束 第四次课投资项目不确定性分析 一 项目不确定性分析的有关概念 不确定性分析的概念 项目财务分析或国民经济分析 假定或预测的基础数据和基本指标 确定性分析 结论 项目财务上 经济的可行性 客观条件及有关因素的变动 预测技术局限等 不确定性分析 实施结果与预测结论出现不一致 风险存在 不确定性分析 计算和分析各种不确定性因素变化对项目经济效益的影响程度 并进一步考核项目能否经受风险冲击的经济分析工作 不确定性的主要因素不确定性因素的产生 主观原因 信息缺乏 认识不足 经验假设等 客观原因 所考虑的因素随时间推移 地点改变和环境变迁而变化 影响项目的不确定因素主要有 物价变动工艺技术和装备的改进生产能力的变化建设工期和资金结构的变化项目寿命周期的变化利率 汇率的变化政治因素的变化其他因素 不确定性分析的方法盈亏平衡分析 只用于财务效益分析敏感性分析 用于财务效益和国民经济效益分析概率分析 用于财务效益和国民经济效益分析 二 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析的有关概念和作用 盈亏平衡点 又称保本点 即生产成本等于销售收入的点 通常用产量或最低生产能力利用率表示 也可以用最低的销售收入和保本价格来表示 盈亏平衡分析方法分类图解法与方程式法线性与非线性盈亏平衡分析 盈亏平衡分析的有关概念和作用 盈亏平衡分析的作用 投资者可以通过盈亏平衡分析 判断项目能够经受多大风险而不发生亏损 要尽量选择盈亏平衡点低的投资方案 以确保项目的盈利能力和提高项目经营管理水平 线性盈亏平衡分析的计算与应用线性盈亏平衡分析的前提条件产品生产量等于销售量 用Q表示产量变化 单位可变成本不变为常数 用TC表示生产总成本 V表示单位可变成本 F表示固定成本 TC VQ F 产量变化 销售单价不变 销售收入是销售量的线性函数一定时期和一定产销量范围内 单位产品销售税金不变 TT表示销售税金 T表示单位销售税金 TT T Q 图解法 TCTR Q 亏损区 盈利区 0 Q A TR PQ TC F VQ A 结论 实际产销量小于Q 会发生亏损 等于Q 不亏不盈 大于Q 会盈利 盈亏平衡点Q 越低 盈利区面积越大 亏损区面积越小 反映产品盈利机会越大 亏损风险就小 在选择投资方案时 应选择盈亏平衡点较低者 问题 用图解法分析 为了达到降低盈亏平衡点的目的 实际工作有哪些具体措施 方程式法 销售净收入NR P T Q生产总成本TC F VQ利润M NR TC 1 以产销量表示的盈亏平衡点 令M 0 解出盈亏平衡点Q 即 2 以销售净收入表示的盈亏平衡点TR 3 以生产能力利用率表示的盈亏平衡点S 4 以产品销售价格表示的盈亏平衡点P 令NR TC 或M 0 线性盈亏平衡分析应用参见例1 2 非线性盈亏平衡分析 现实中往往产品成本与产量并不成比例变化 销售收入与销售量也会受市场影响而不呈线性关系 为此需要进行非线性盈亏平衡分析 非盈亏平衡分析可以分为三种情况 Q TRTC TR TC Q Q 1 Q Q TRTC TRTC TC TR TC TR Q Q Q Q 2 3 假定 销售收入或生产成本与产销量非线性关系为二次函数 两曲线有两个交点 即存在两个盈亏平衡点Q Q 如果实际产销量Q为 Q TC 盈利 QQ 亏损 Q Q 为保本点 举例 某项目生产某种型号微波炉 预计每年的销售收入为R 600Q 0 02Q2 年固定成本F 400000元 年变动成本VQ 200Q 0 02Q2 试对该项目进行盈亏平衡分析 解 利润函数M R TC 令M 0 即M 600Q 0 02Q2 400000 200Q 0 02Q2 400Q 0 04Q2 400000 0解出Q 1127 台 Q 8873 台 当项目实际产销量Q 11278873 项目均亏损 进一步分析 在两盈亏平衡d点之间有一个利润最大点 令dR dQ 0 即400 0 08Q 0 解出Q 5000 台 由于d2R Dq2 0 08 0 故当Q 5000台时 项目盈利最大 盈亏平衡分析的局限性假定产量等于销量 实际中并不都是如此 分析要求产品单一 把所有不同产品收入和不同成本集中两条线上表现 难以精确描述实际工作中可能出现的各种情况 分析要求采用正常生产年份的数据 而实际投产后各年情况不尽相同 影响到分析的精确性 三 敏感性分析 敏感性分析概念 指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有影响的敏感性因素 并分析 测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度 进而判断项目承受风险能力的一种分析方法 主要经济效益指标 主要变量变动 不同程度的反应 即产生不同敏感程度 敏感性因素 不敏感因素 敏感性程度大小表示项目经济效益指标值相对影响它的各因素变动的反应程度强弱 有的不确定因素稍微的变动就会使经济效益指标发生较大幅度的变化 这种不确定因素被认为时敏感性因素 而有的不确定因素本身的变化对经济效益指标影响很小 被认为是不敏感性因素 敏感性分析作用敏感性分析的原理 一般通过假定其他因素都不变 而人为地把一个或几个参数往不利和有利的方向变动 研究其影响项目经济效益的程度 从中找出关键因素 并根据分析结果尽量采取有效措施避免敏感性因素朝着不利方向发展 确保投资决策的准确性和项目经济效益达到最优 敏感性分析的作用 通过敏感性分析 能够基本反映出一个项目的风险程度 如果项目敏感性因素很多 对项目影响程度大 项目承担的风险也大 敏感性分析的作用 通过敏感性分析 可以对各种不确定性因素进行鉴别 将它们对经济效益影响程度大小排队 使项目决策人员对各种有利和不利因素有所了解 并对项目实施过程提供管理信息 项目投产后发生各种意外 决策人员可以做到心中有数 积极采取措施 通过敏感性分析 可以提高不确定性因素与项目经济效益的依存关系 从而启发评估人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究 以提高项目评估中有关经济效益指标的可信度 提高评估报告作为决策依据的价值 通过敏感性分析 可以从风险角度对各种方案进行择优 选取敏感性小的方案 风险小 使项目投产后具有较强的抗风险的能力 敏感性分析方法确定分析的项目经济效益指标净现值 内部收益率 投资利润率 投资回收期等为常见经济效益指标 针对不同项目特点和要求 不同研究阶段和实际需要 选择一个或几个最能反映项目经济效益指标进行分析 选定不确定性因素 设定其变化范围不确定性因素主要有 投资额 项目寿命周期 产品产销量 产品价格 主要原材料价格等选定不确定因素后 其它因素不变 依情况设定该因素可能变化范围 如 5 10 15 计算不确定因素变动对项目经济效益指标的影响程度 找出敏感性因素 单因素敏感性分析 先选定一个不确定性因素 改变其数值 其他因素不变 计算由于该因素变化所导致效益指标值的变化幅度及相对变化率 再选定另外一个不确定性因素 按同样方法计算 以此类推 最后比较 确定哪些是敏感性因素 哪些是不敏感性因素 绘制敏感性分析图 求出不确定性因素变化的极限值把不确定性因素的变化作为横坐标 把经济效益指标作为纵坐标 绘制出各不确定性因素变动引起的效益指标随之变动的曲线和该效益指标基准线 敏感性分析实例 假设以某化纤项目全部投资国民经济效益费用资料为基础 基本方案全部投资经济内部效益内部收益率为15 63 满足国民经济评估要求 根据项目具体情况 选择对国民经济投资 经营费用和销售收入分别作提高和降低10 的单因素变化 对全部投资经济内部收益率进行敏感性分析 敏感性分析表如下 10 010 经济内部收益率 销售收入 15 63基本方案内部收益率 经营费用 投资 社会折现率 10 20 敏感性分析图 临界点7 8 临界点 5 6 曲线斜率越大 敏感性程度越大项目风险大 因为因素较小变化会导致效益指标较大变化 各不确定因素变动引起效益指标变动曲线与效益指标基准线相交之点为该不确定因素变化的临界值 A点 又称极限值 多因素敏感性分析 一般了解 多因素敏感性分析指假定其他不确定因素不变的条件下 计算分析两种或两种以上不确定因素同时发生变动 对项目经济效益值的影响程度 确定敏感性因素及极限值 参见书本第120页例题 结论如下 年现金流出变化率Y 年现金流入率X 30 20 10102030 302010 102030 NPV 0 NPV 0 假定用X表示年现金流入 Y表示年现金流出 得出 NPV 1757 35000 x 3000Y NPV 0则y 0 586 11 67x 即盈利区同理得亏损区 阴影部分 多因素敏感性分析从图中可以看出 在阴影部分中任何一点都意味者NPV0 阴影部分面积所占总面积的比例大小 近似说明年现金流入与年现金流出在此范围内变化时 方案发生亏损性大小 敏感性分析作用及局限敏感性分析是一种动态不确定性分析 是项目评估中不可或缺的组成部分 可以分析项目经济效益指标对不确定因素的敏感程度 找出敏感因素及其最大变化幅度 据此判断项目抗风险能力局限 敏感性分析也存在不足 例如无法测定某敏感因素发生不利变动得可能性大小 因此实际上只能算一种定性分析 三 概率分析 敏感性分析中假定不确定因素是独立等概率发生的 而实际情况要复杂 概率分析是通过研究各种不确定因素发生不同变化幅度的概率分布及其对项目经济效益指标的影响 对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一种不确定性分析法 概率分析具体方法 主要方法 期望值法 期望值法是通过计算项目净现值的期望值和期望值 0时的累计概率 比较方案优劣 确定项目可行性和风险程度的方法 期望值法的步骤选用净现值作为分析对象 并分析选定与之有关的主要不确定因素按照穷举互斥原则 确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围 期望值法的步骤 分别计算各不确定因素每种情况下发生的概率分别计算各种可能发生情况下的净现之 各年净现值期望值和整个项目寿命周期净现值的期望值 各年净现值期望值的计算公式 整个项目寿命期净现值的期望值计算公式 三 概率分析 计算各年净现值标准差 整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数 计算公式 三 概率分析 整个项目寿命周期的标准差计算公式 标准差系数 计算净现值 0时的累计概率对以上分析结果作出综合评价 说明项目是否可行及承担风险大小 举例 参见 投资分析 课堂例题 例 某公司拟建一项目总投资为2000万元 建设期为1年 据估计 该项目在生产期内年现金流量有三种情况 300万 400万 500万 发生的概率分别为0 2 0 3 0 5 项目生产期为8年 10年 12年的概率分别为0 2 0 5 0 3按折现率12 计算 试对项目净现值期望值进行累计概率分析 解 1 利用决策树来描绘多阶段决策问题十分直观 如图将题中的条件标注如下 1 2 联合概率净现值加权净现值 0 04 455 13 18 210 1 272 28 27 230 06 126 51 7 590 06 11 57 0 690 15232 2334 830 09426 5938 390 1431 9943 200 25736 73184 180 15979 69146 95 3 4 5 2 决策树表示方法中用每一个 枝 代表一个决策结果 不同枝的末端代表一个不同结果点 为此我们可以计算联合概率 净现值和加权净现值 举一例 图中黄色枝 其他以此类推 联合概率 P A 300万元 P N 8年 0 3 0 3 0 09净现值 2000 1 12 1 400 P A 12 12 1 12 1 2000 0 8929 400 6 1944 0 8929 426 59万元 同理 可以计算每一 枝 的净现值 结果如图示 分别将净现值乘以联合概率 得到加权净现值 加权净现值 426 59 0 09 38 39万元 3 计算净现值大于等于0的累计概率将加权净现值由大到小重新排列 并将概率从上到下依次累计 如下表 净现值 0的累计概率为0 74 加权净现值合计393 83万元 0 说明项目是可行的 且风险较小 课间休息 下课了 再见 投资分析 第五次课 难点回顾 敏感性分析 要求掌握单因素敏感性分析图 表的分析方法 找出敏感性因素 临界点决策树法 要求掌握决策树分析方法 会求联合概率 净现值的期望值及累计概率 判断项目风险大小 内容 房地产投资分析 房地产投资概述房地产投资策略与可行性分析房地产投资项目财务效益分析房地产投资不确定性分析房地产抵押贷款分析学习本章需要参考的书 房地产经济学教程 王克忠主编复旦大学出版社 一 房地产投资概述 房地产投资特点房地产价格具有不断增值的趋势 原因 房地产投资可以获得多重效益 利润高房地产投资风险相对较小 具有保值增值作用房地产投资可以获得非经济收益 Q 供给 P价格 土地供给弹性趋于0 而土地需求却不断增加 房地产投资分类 有不同分类标准 如按投资经济内容不同分类 有土地开发投资 包括新城区土地开发和旧城区土地再开发投资 房屋开发投资 包括住宅用房和非住房开发投资 房地产中介服务投资 如咨询 测量 价格评估 经纪 财务 律师等中介服务投资房地产经营投资 指用于房地产出租 出售 信托 转让等经营活动的投资房地产管理和服务投资 包括物业管理等投资 一 房地产投资概述 房地产投资风险 即未来遭受风险的可能性 投资风险 财务 利率 变现 购买力 经营 社会 自然 课后讨论的问题 利率变动如何影响房地产投资效益一般通货膨胀严重时 房地产价格也提高 对房地产投资收益不会有太大的影响 这样说法对么 发表高见吧 一 房地产投资概述 控制房地产经营风险的几种方法投资于风险较小的房地产项目通过多项目投资组合或多种经营控制风险通过加强资产管理来控制风险通过合理改变经营形式转移风险最根本的是通过市场调查实行正确决策来控制风险 二 房地产投资策略与可行性分析 房地产投资策略地段选择质量功能选择房地产市场 客户 价格 销售区 的选择经营形式选择时机选择 房地产可行性分析任务全面了解市场需求状况与其发展趋势选择投资项目和实施方案确定适当建设规模和质量水平评价建设地点和环境条件预期现金流量 预期收益 分析对预期收益的把握程度 内容 市场调查预测和研究技术方案研究预测预期收益和现金流量研究预测收益期望值和控制风险措施 三 房地产投资项目财务效益分析 静态分析法 不考虑资金时间价值因素 不对项目成本收益等资金流量进行贴现 按实际发生数计算 此方法适应对项目做粗略评价 在投资方案初选阶段由于计算简单方便而有一定的参考价值 常见静态评估指标有 单位建筑面积投资额 简单投资回报率 投资回收期 借款偿还期等 动态分析法 考虑资金时间价值 比较全面反映投资项目活动有效期的经济效益 常见指标有 净现值法 内部收益率 计算方法同前几次课的有关内容基本相同 例 有一个房地产投资项目 初始投资为750万元 第一年净现金流量为200万元 以后各年分别为250万 300万 280万 180万 基准收益率15 期末还可回收固定资产余值80万 回收流动资金100万 试评价判断该项目是否可行 解 计算结果列表如下 各年净现值之和 NPV 149 3万元结果表明该项目NPV 0故项目可行 四 房地产投资不确定性分析 盈亏平衡分析以房地产产销量表示的盈亏平衡点 BEPQ 计算方法 设销售收入为TR 总成本为TC 盈亏平衡时 TR TC 则PQ VQ F tQ 从平衡式中解出盈亏平衡点Q Q F P V t Q 也称保本点 同时还计算销量允许降低的最大幅度 计算公式为 盈亏平衡分析允许降低最大幅度越大 说明项目风险越小 反之 项目风险越大 以单价表示的盈亏平衡点 BEPP 计算方法 总支出 总收入 即TR TC 盈亏平衡点P Q F VQ tQ F VQ P Qt t 销售税费率 整理可得 P 为项目不发生亏损产品要达到的最低售价 P 越低项目承受风险的能力越强 售价允许降低的最大幅度 用生产能力表示的盈亏平衡点 BEPl 计算公式 见书上第149页例题 Q0为公司开发建设能力 四 房地产投资不确定性分析 敏感性分析分析与计算方法与上一章节有关内容基本相同 房地产投资敏感性分析的步骤 选择最能反映项目经济效益的指标作分析 计算选择不确定因素通常有 房地产销量 售价 成本及固定资产总投资 四 房地产投资不确定性分析 确定变量的变化范围并计算其变化幅度 如在房地产开发经营过程中 开发成本可能上升5 下降5 销售价格可能上升10 下降10 等 通过计算 求出最能反映房地产项目效益指标的各相应的变化值和变动幅度 确定项目对风险因素的敏感程度 四 房地产投资不确定性分析 房地产投资概率分析 决策树法例题 某房地产开发公司投资新建住宅小区有两个方案 一是大面积开发需投资5000万 二是小面积开发需投资2800万 两者经营时期都是5年 据市场预测 存在两种自然状态 一是市场看好 需求量较高 二是市场不景气 需求量较低 前者可能性0 7 后者可能性0 3 两方案每年益损情况如下 试用决策树法选出最优方案 静态法 解 项目 1 2 概率0 7概率0 3概率0 7概率0 3 2000 400800600 大面积方案 小面积方案 接 方案1 决策枝1 益损期望值 0 7 2000 5 0 3 400 5 5000 1400万元方案2 决策枝2 益损期望值 0 7 800 5 0 3 600 5 2800 900万元 比较两方案 大面积开发方案为最优 五 房地产抵押贷款分析 房地产抵押贷款的涵义房地产贷款一般有三种类型 一是抵押贷款 即以土地使用权或房屋所有权作为归还本息抵押的贷款 还有就是信用贷款和保证贷款 在以上三种贷款形式中 抵押贷款是房地产金融业务中最基本贷款形式 这是一种以土地或房屋所有权作抵押以取得贷款的形式 如果债务人不能按期偿还贷款 债权人有权处理抵押的房地产 房地产抵押贷款的种类包括土地使用权抵押贷款和住房抵押贷款两种 住房抵押贷款 指借款人以自有住房或购建的住房作为抵押物 向银行申请住房贷款 作为抵押物的房屋可以是现房也可以是预售的期房 贷款抵押常数 每一元贷款的每月偿还额 房地产抵押贷款的清偿过程可以用期末年金现值加以描述 设贷款总额为P 每月付款额为Mp 贷款时期为n年 年利率为R 月利为R 12 运用年金现值计算公式 五 房地产抵押贷款分析 M 抵押常数 表示在给定n年内 为偿还1元贷款每月应付出的数额 贷款余额 固定利率 的计算 计算贷款余额即按还没有还款月数12 n t 年金 Mp 现值计算 P MpMpMpMpMp 12312t12n 112n 已付款年数t 例 某一30年期 年利率为12 80000元抵押贷款 试计算10年后的贷款余额 解 首先求年金MpMp 10年后还款余额 Bt 10 822 89 90 819 74734 05元 P A 1 12 20 故10年后贷款余额为74734 05元 课间休息 第六次课股票投资分析 内容 股票投资分析 介绍股票及其基本问题股票的价格分析股票的基本分析股票的技术分析学习本章你需要参考的书有 证券市场基础知识 中国证券业协会编 财务管理 等 一 股票及其基本问题 股票定义股票是一种有价证券 它是股份有限公司发行的 用以证明投资者的股东身份和权益 并据以获取股息和红利的凭证 股票相关知识 这部分可上网搜索相关网站 了解有关股票的知识 股票的特征 5个 收益性 股票的收益有两部分 一是从公司领取股息和分享公司红利 这部分收益大小取决于股份公司经营状况和盈利水平 二是来自于股票流通 低买高卖 获取资本利得 风险性 股票风险得内涵是预期收益得不确定性 股票风险和收益并存 流动性 股票是一种可以自由转让得投资工具 可以在证券交易市场上很方便地卖出股票来变现 但不能直接向股份公司退股 股票的特征 5个 永久性 反映了股东和股份公司之间比较稳定的经济关系 股票代表股东永久性投资 股东不可要求公司退股 可出售股票转让其股东身份 通过发行股票筹集到的资金 在公司存续期间是一笔稳定的自有资金 参与性 股票持有人有权参与公司重大决策 当然 股东参与参与公司重大决策权利大小取决于持有股票数额多少 二 股票的价格分析 股票的理论价格 股票的理论价格 股票面值 股息率 市场利率股票价格的实质是资本化股息收入 股票价格与市场利率成反比 市场率越高 股票的价格越低 由以上分析可以看出 股票价格的决定因素有两个 一是预期股息收入 另一个是市场利率 股票的主要价值形式 票面价值 即股票面值 是指股票票面上标明的金额 主要功能是确定每股股票在公司中所占的份额 股票在市场上发行时有溢价发行 等价发行 折价发行股票的内在价值 即股票理论价值 指在交易中某一时期股票所真正代表的价值 通过现值法来计算 公式如下 股票内在价值往往表示股票获利能力 是股份公司发行股票时确定发行价的重要依据 是投资者选择股票的主要参考数据之一 股票理论价值 未来第t年股利 贴现率 股票市场价格股票发行价格 指股票从发行者手中转移到承销商手中的价格 一般是根据股票时价再考虑行市的变化趋势 股票募集的难易程度和发行新股对原有股东利益的影响等因素决定的 股票流通价格 即交易价 股价 股价还可分为 开市价 收市价 最高价 最低价和平均价 普通股票的价值分析 对股票的估值方法是求股票现金流的现值 股票现金流包括 1 投资者每年期望获得的股息 2 投资者在出卖股票时所期望的市场价股息估值模型 股息估值模型 例如 某股票3年股息分别如下 第一年 t 1 时 D1 1 第二年 t 2 时 D2 1 5 t 3时 D3 2 投资者要求的利率为Ks 10 预期第三年的市场价格为20元 则 股息估值模型 理论上公司要持续经营下去 普通股票的投资者的投资是不能收回的 所以普通股票的价值等于预期股息的现金流 故得到股息估值模型 注意 在更多的情况下 投资者购买股票并持有一段时间后卖掉它 这种情况股票的市场价格计算仍然按左式 股息稳定增长型 哥登公式 对大多数公司 现金股息和利润每年都有所增长 尽管每个公司的增长率不同 但与国民经济生产总值的增长率相当 假设公司每年股息增长率为一恒定值g 则 是现在这年底的预期股息 企业的超常增长 企业的每一个发展周期都会经历高速成长期 成熟期和衰退期 在不同阶段 投资者对股票的预期收益率是不同的 这种情况下估计股票的市场价格 需要结合哥登公式和前面的模型公式 见例题 例 对于某企业的股票 投资者的期望收益率为15 第0年的股息为2元 该公司情况如下 第1 2 3年股息增长率为10 第三年以后以3 增长率稳定增长 那么股票的市场价格将是多少 解 计算第1 2 3年的股息 计