清水湖开发项目.ppt

清水湖旅游度假区 part1项目整体分析 part2A地块分析 84亩别墅 part3B地块分析 275亩用地 A 区域背景B 项目解读 整体定位 人群定位 产品定位 A 古街定位B 房地产规划C 配套分布 项目整体分析 PART1 常德门户 生态水城 杭州西湖 瑞士日内瓦湖 美国五大湖 都市圈 大多因水而生 成功人士 大多聚水而居 所谓时尚魅力 总是在水一方 水 是孕育常德的土壤 文化 是常德的灵魂 谁 将是常德的主角 水 西洞庭通江达海 陆 长常高速距长沙仅 小时车程 距常德市区仅0 5小时 新 省道 国道 石长铁路 规划长益常城际铁路 空 距常德桃源机场仅50公里 交通 产业布局 太子庙四方通衢 地位显而易见 城市发展 人口高机械增长率 必然推动太子庙全面跨越式发展 资源 交通和区位优势 必然产生资源整合 马太效应 太子庙产业园区发展前景为汉寿首善 发展前景 龙阳镇 是汉寿的社会 经济 文化中心 也是整个汉寿的 正中心 城区成熟 人气旺 但整体城市风貌处于中下游水平 教育 工商服务业等提升难度大 区域对比 太子庙 交通区位优于龙阳镇 未来将成为汉寿县产业中心区 汉寿地区未来最重要的经济增长极 其生态资源与西拓北进之地理优势结合更是生态工业园之典范 得天独厚 太子庙必然实现从 副中心 到 正中心 的华丽转变 副中心 正中心 地理及交通门户 生态水城之典型示范区 产业布局中心 资源聚焦点 时至今日 太子庙已不仅仅是本案要关注的重点 它是汉寿 乃至整个常德要都要关注的焦点 不论从地域 交通 资源 还是未来发展 太子庙势将成为整个区域发展的强力引挚 总结 项目解读 大处着眼 小处着手 宏观高度看项目 核心竞争力做项目 配套分析 中联重科等大企业 国际会议中心 清水湖原生资源 全国唯一高尔夫职院 现有的配套 已决定度假区的主力客群 为高端群体 而 国际会议中心 则是拉动整个园区的强力引擎 也是核心所在 大问题 国际会议中心 识别性不强 内部配套不齐全 不够高端 本地 外地对其认知度都不高 如何提升 案例借鉴 博鳌 论坛定址博鳌后 年接待中外游客500万人次 其税收约占三亚地区的四分之一 目前 博鳌已成为亚洲和世界关注点 对整个片区的推动已是经典案例 大提升 引入高端论坛 将 国际会议中心 打造成特色鲜明的旗帜产品 打造匹配高端人群的高档配套 明确功能分区 鲜明主题特色 提升整体档次 解读博鳌 清水湖 升华本土特色 续走 博鳌模式 博鳌模式另一个非常重要的示范意义 在于它并没有为了迎合国际口味 而把博鳌变成一个不中不西不伦不类的地方 而是保留过去他们渔业的亲水的特色 以博鳌特有的生活方式去昭示并感动游客 清水湖 太子庙 汉寿 西洞庭 常德 清水湖作为太子庙地区的核心生态资源 以此为焦点 未来前景广阔 她不仅将推动太子庙的发展 亦将影响整个汉寿 西洞庭 乃至常德 总结 整体定位 综上 得出项目定位 最后结论 优势 门户之地 生态水城 劣势 品牌知名度不高 定位不高 机会 已有国际会议中心 高尔夫球会 威胁 特色不鲜明 则容易泛化 从市场分析得之 以 水 为核心主题的休闲度假方向 是我们独特的核心价值 从项目本身得之 现有的国际会议中心 高尔夫球会高端配套 注定项目必往 高 处走 整体项目定位 门户之地亲水之城领袖之势 我们的目标 以一点领全局 打造具有标志性 高端的 领袖性的综合性地产项目 我们的任务 提出超前的 分步实施的项目开发方案 A地块分析 80亩别墅 PART3 A地块 B地块 A地块与B地块 是不可分割的整体 其间已有高尔夫球会 国际会议中心 不论是消费群体 还是配套 都相互制约 相互影响 环 水 而居 岛 之形态是地块最大的特色 最大限度将 水 融入建筑 最大限度亲水 亦成为我们最终的目标 如何打造 环水而居的 80亩别墅 关键词 度假 奢享 自由 国际会议中心 高尔夫球会的消费群体 即为项目的主力客群而度假别墅即是为他们提供一个高品质的休闲空间 他们选择了房子 更是选择了一种生活 亩别墅 自由而恬适 广阔而私密 这是他们对自我的犒赏 这里能供给他们物质与心灵满足 只为像他们这样的少数贵族而存在 案例借鉴 马尔代夫 别墅 从水中生长出来般自然 是亲水项目的最大特色 高端别墅必然作到 内外兼顾 外瞰无边水景 心静开阔 内享优雅情境 随心自在 悠居别墅中 除了收纳无边湖景 更有无限 山趣 可享 打造专属别墅的 五感私家山体公园 色觉 香觉 以打造 四季植被 为主的观景区 并打造成特色 观景平台 以特色花卉 为主的观景区 声觉 味觉 集萃各种鸟类 打造岛屿 鸟语林 山间茶舍 咖啡厅 细品山中岁月 触觉 设置 各种不同类型的登山道 可赤足踩石 最近距离接近自然 色觉 四季林 声觉 千鸟林 味觉 清湖花海 香觉 触觉 山间茶社 亲山道 一山五境 五感私家山体公园 保持山体原形 充分尊重自然 为别墅客群提供一个原生态的天然氧吧 别墅定位 顶级度假亲水别墅 所谓 富有 就是对自然资源的高度占有 外有一线清湖 内有自然山体 如此高端资源的聚合 带给客群的不仅仅是生活上的享受 更是一份至高无上的荣耀 B地块分析 PART A 古街B 房地产C 配套 面向世界的 国际会议中心 峰云际会的高尔夫球会80亩高端亲水度假别墅 现有的这些配套告诉我们 古街的规划需与之匹配 其 高端性 与 独特性 势在必行 从亲水一色 到各有特色 如何匹配定位 现状分析 临近地块 东向直面的是陈房旧地 项目将以何姿态傲立于此 当下环境得以匹配 与高端匹配 与项目本身匹配 古街定位 A 古街 从丽江到凤凰各有千秋 我们的出路在哪里 第一步 洞察人群所需 人物 赵女士职务 教师呆久了喧嚣城市 看多了车水马龙 更想和家人一起寻觅一处鸟语花香 山林小径 清湖荡漾的地方 希望这样的地方 离城市不宜过远 来往便利 更希望配套够丰富 湖水够清澈 第二步 寻找记忆源点 人物 张大爷职务 退休干部 儒染洞庭之水 生活几十年 时代再变 那些骨子里的情节是丢不掉的 甲鱼 蒿子粑粑 擂茶 麻辣肉 和亲切的敞口堂屋 盛名不盛名 都已经烙在心里 随着岁月的增长 对小时候那些追忆 倒愈加强烈了 第三步 主张独特个性从云南到凤凰 古镇印象大都如此 太子庙作为从长沙到凤凰 到张家界的必经之地 若能打造一个更具特色的古镇 那必然会成为重要的旅游节点 与抵达凤凰的4 5小时的车程相比 也更具吸引力 人物 蔡小姐职务 导游 结论 披上 敞口堂屋 尽现风情之美 既传承常德历史文化 亦以现代手法 突显其个性 风情之美 如何展现 我们要吸引的不仅仅是外地游客 更要吸人本地的悠客 这里不能只是过路的驿站 更是留恋往返的终点站 实现 驿站 终点站驻足 立足 重点一 古街 不古 古街 不一定将 仿古 进行到底 在传承的同时 我们更要创新 长沙靖港古镇 虽囊括了湖湘传统文化 但于缺乏特色 却日渐萧条 重点二 古街要 时尚 案例借鉴 杭州良渚 玉鸟流苏 商业街坊 良渚文化村是一个邻近大都市的小镇 其是一个怀旧的 前卫的 丰富的小镇 是城市人休闲 交流 峰会的地方 其精神内核是 原创 首创 独创和面向未来的拓展力 故 古街规划必扣两大主题 主题二 骨子里的文化 主题一 古街里的时尚 在表现形式上 可创新与现代 同时也传承 敞口堂屋 的主流元素 让时尚与历史完美融合 如何吸引客源 走过一条街 读懂一个故事 以常德本土 故事 作为各特色街区的主题 让每一个游客 不仅为景所动 更为故事所恋 山水有可行者 可望者 可游者和可居者 可行可望不如可游可居 宋代艺术家郭熙 房地产 B 高端住宅酒店公寓LOFT办公 市场分析 回顾2010年市城区房地产开发用地成交面积较大 1 11月共成交房地产开发用地860亩 这些土地如投入市场 预计总建筑面积将达到150万平方米左右 因此 2011年市城区商品房供应相对充足 在购房需求仍比较旺盛的情况下 随着市场供应量的增加 2011年市城区商品房销售量将保持平稳增长 房价将保持稳中有升 市场整体呈现平稳发展状态 没有清水湖的别墅 有一套度假公寓也不错 客户心理的替代效应 买不起别墅 买一套公寓也好 拥有这里的公寓 就拥有了进入清水湖的最低门槛 人群分析 重点客群 项目周边片区的高端消费群体 在正中心已置业 但留恋这里的湖 喜欢这里的休闲氛围 期待和家一起过5 2的悠哉生活 人群分析 核心客群 风云际会后 悠享风景也不错 来源于 国际会议中心 的前瞻之仕 其有远见的眼光 看清水湖的环境 和未来的发展前景 人群分析 路经清水湖度假区 发现其环境优美 又扼守城市交通节点 看重其前景与自然环境 偶得客群 门户之地 山清水秀 偶尔度假很不错 人群分析 游离客群 工作之余 游山玩水也不错 来自周边工业园区的外来客群 房子距工作地点不远 上下班方便 若以后不自住 也可考虑投资 根据本项目的地理位置以及产品特性以购买目的进行区分初步锁定本项目的客群分为二种类型 总结 高端城市资源综合体 项目所处的门户地理位置 天生优越 南护 之发展战略决定了无可比拟的生态美境 汇集商业 酒店 办公 更顺应了市场的发展趋势 产品定位 关于清水湖的联想 你能想象得到吗 如此广阔的湖面 竟然出现在城市中心 联想 1 这样的窗景 唯你独享 联想 2 你能想象得到吗 下次要出现这样的城市大湖 不是要等70年 而是要等到下一次地壳运动 联想 3 你能想象得到吗 C 配套分布 规划目的 满足项目本身需求的同时 亦拉动片区发展 汲取更多消费群体 定位分类建议 大众消费型 小众品位型 大众消费人群 希望自己能主导生活 想下楼就有银行 对面就有橱窗 空闲时还可以散步 小众品位型人群 更注重生活品位和格调 休闲想在这里得到他们想要的东西 在别的地方得不到的东西的人 配套关键词 购物 会议 餐饮 聚会 阅读 健身 豪布斯卡 模式是我们的终极目标 H Hotel 酒店 O Office 办公 P Parking 停车 S Shopping 购物 C Convention 集会 A Apartment 公寓 把商业街变成生活街 即变传统的 购物街 为 生活街 将商业街建成一个集购物 娱乐 餐饮 休闲 居住为一体的生活空间 关于 HOPSCA 配套 水上 环幕剧场 引进大型高端表演 打造高品位休闲空间 配套 恒温游泳池引进水系 打造首个恒温游泳池 配套 鱼人会馆 以 鱼 为主题装置的休