2013年6月中国房地产行业月度分析报告.doc

一、2013年5月份中国房地产行业数据1、2013年中国房地产开发景气指数2013年1-5月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是虽然“国房景气指数”较前四个月进一步下滑，且至今仍未越过景气临界值，但比上年同期回升，整体走势基本平稳；二是房地产开发投资增速较前四个月小幅下跌，但整体仍运行在20%以上；三是全国土地购置面积增速仍延续2012年以来的持续负增长态势；四是虽然近几个月在“国五条”及其实施细则影响下，市场销量略有回落，但仍远远高于上年同期；五是全国70个大中城市房价环比上涨幅度继续减缓。2013年以来，在上年底房地产市场全面回暖因素影响下，全国房地产开发景气指数止跌反升，虽然至今仍未越过景气临界值，但整体走势基本平稳。国家统计局发布的数据显示：5月份，“国房景气指数”为97.26，比上月回落0.09点，但与上年同期相比回升2.36点，与去年12月相比回升1.67点。图表 1 2012-2013年中国房地产综合景气指数情况房地产开发综合景气指数2012年2月97.892012年3月96.922012年4月95.622012年5月94.902012年6月94.712012年7月94.572012年8月94.642012年9月94.392012年10月94.562012年11月95.712012年12月95.592013年2月97.922013年3月97.562013年4月97.352013年5月97.26数据来源：国家统计局、中商情报网整理国家统计局发布的数据显示：2013年1-5月，全国房地产开发企业到位资金45,114.8亿元，同比增长32.0%，增幅同比提高26.3个百分点，比2013年1-4月回落1.5个百分点。其中，国内贷款8,051.1亿元，同比增长27.9%，增幅同比提高19.4个百分点，比2013年1-4月回升1.1个百分点；利用外资198.6亿元，同比增长18.2%，比2013年1-4月回落10.3个百分点，上年同期为下降36.8%；企业自筹资金16,588.3亿元，同比增长14.3 %，增幅同比回落2.0个百分点，比2013年1-4月回落1.9个百分点；其他资金20,276.7亿元，同比增长53.7%，增幅比2013年1-4月下降2.2个百分点，上年同期为下降4.3%。在其他资金中，定金及预收款12,513.8亿元，同比增长57.9%，增幅比2013年1-4月回落4.0个百分点，上年同期为下降4.0%；个人按揭贷款5,404.4亿元，同比增长61.7%，增幅比2013年1-4月下降6.1个百分点，上年同期为下降2.9%。2、2013年中国房地产投资情况2013年以来，虽然受到“国五条”等一系列调控政策影响，但全国房地产投资增速始终保持在20%以上。国家统计局发布的数据显示：2013年1-5月，全国完成房地产开发投资26,798.0亿元，同比增长20.6%，增幅同比提高2.1个百分点，比2013年1-4月下降0.5个百分点。图表 2 2012-2013年中国房地产开发投资完成额情况投资完成额（亿元）房地产开发计划总投资（亿元）房地产开发新增固定资产（亿元）配套工程投资2012年1-2月5431.599.5275336.44226.82012年1-3月10927.2171.4283344.76654.42012年1-4月15835.2230.7290952.88058.12012年1-5月22212.9301.1302649.99589.42012年1-6月30609.8404.9310930.711592.32012年1-7月36774.5 497.2315341.813571.12012年1-8月43687.9 618.4327135.415626.02012年1-9月51045.9711.6334215.117644.22012年1-10月57628.8820.4341183.320222.62012年1-11月64772.4 939.5351185.723304.22012年1-12月71803.81119.4358823.333541.42013年1-2月6669.7107.9342437.05778.42013年1-3月13132.6195.6339384.67744.82013年1-4月19180.1273.0347495.39231.22013年1-5月26798365358009.111145.3数据来源：国家统计局、中商情报网整理从供应结构来看，2013年1-5月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资18,363.3亿元，同比增长21.6%，增幅同比提高8.0个百分点，比2013年1-4月回升0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%；办公楼投资1,526.1亿元，同比增长41.0%，增幅同比下降3.7个百分点，比2013年1-4月回落7.6个百分点，所占比重为5.7%；商业营业用房投资3,582.1亿元，同比增长24.1%，增幅同比回落7.5个百分点，比2013年1-4月回升1.4个百分点，所占比重为13.4%；其他投资3,326.4亿元，同比增长5.7%，增幅同比回落19.9个百分点，比2013年1-4月回落3.9个百分点，所占比重为12.4%。从住宅供应结构来看，2013年1-5月，90平方米以下住房完成投资5,877.2亿元，同比增长18.9%，增幅同比回落7.2个百分点，比2013年1-4月回落0.2个百分点，占住宅投资的比重为32.0%；别墅、高档公寓完成投资1,244.1亿元，同比增长8.5%，增幅同比提高6.6%，比2013年1-4月回升5.1个百分点，占住宅投资的比重为6.8%。从区域分布上来看，2013年1-5月，东部地区完成房地产开发投资15,518.1亿元，同比增长19.0%，增幅同比提高3.0个百分点，比2013年1-4月回落1.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为57.9%；中部地区完成投资5,445.2亿元，同比增长21.8 %，增幅同比回落0.5个百分点，比2013年1-4月回升1.4个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.3%；西部地区完成投资5,834.6亿元，同比增长24.0%，增幅同比提高1.5个百分点，比2013年1-4月回落0.5分点，占全国房地产开发投资的比重为21.8%。3、2013年中国房地产土地购置与待开发情况在一系列宏观调控政策影响下，2013年以来全国房地产开发企业土地购置面积增速延续了2012年以来的持续负增长态势。国家统计局发布的数据显示，2013年1-5月，全国房地产开发企业购置土地面积11,755.9万平方米，同比下降13.1%，降幅同比收窄6.6个百分点，比2013年1-4月扩大4.5个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积33,446.3万平方米，同比增长5.2%，增幅虽比2013年1-4月回升3.1个百分点，但同比回落12.0个百分点。图表 3 2012-2013年全国房地产土地待开发与购置情况本年购置土地面积（万平方米）本年土地成交价款（亿元）待开发土地面积（万平方米）2012年1-2月4683.9 1043.927045.92012年1-3月7858.91555.430228.92012年1-4月9657.31825.731235.92012年1-5月13532.12620.131789.72012年1-6月17543.23440.933015.42012年1-7月18982.1 3835.834511.12012年1-8月23623.64799.735846.32012年1-9月26033.3 5309.536721.22012年1-10月27659.4 5761.937256.82012年1-11月31638.0 6594.038067.52012年1-12月35666.87409.640196.62013年1-2月3812.7918.527797.42013年1-3月6133.71396.630262.92013年1-4月8824.9 2020.131890.02013年1-5月11755.9271833446.3数据来源：国家统计局、中商情报网整理4、2013年中国商品房施、竣工面积情况国家统计局发布的数据显示，2013年1-5月，全国商品房累计施工面积523,431.0万平方米，同比增长16.0%，增幅同比回落3.6个百分点，比2013年1-4月下降1.2个百分点。其中，商品住宅施工面积384,717.4万平方米，同比增长13.5%，增幅同比回落3.8个百分点，比2013年1-4月回落1.3个百分点；房屋新开工面积73,613.3万平方米，同比增长1.0%， 比2013年1-4月下降0.9%，上年同期为下降4.3%。图表 4 2012-2013年全国商品房施工面积情况房屋施工面积（万平方米）其中：住宅其中：新开工面积2012年1-2月394900.8 297604.820048.72012年1-3月409221.5307652.939946.32012年1-4月427187.4321372.654467.82012年1-5月451363.7339036.172859.32012年1-6月475613.8357392.492379.72012年1-7月489216.1 367373.8103904.52012年1-8月511657.3383558.4122940.42012年1-9月525376.5 393777.2135014.42012年1-10月538149.2 403202.7146792.22012年1-11月556657.9 416657.0162413.22012年1-12月573417.5428964.1177333.62013年1-2月455422.4335745.623001.02013年1-3月478949.6352992.438873.02013年1-4月500617.7 368798.355505.92013年1-5月523431384717.473613.3数据来源：国家统计局、中商情报网整理国家统计局发布的数据显示，2013年1-5月，全国商品房累计竣工面积28,745.1万平方米，同比增长5.3%，增幅同比回落21.0个百分点，比2013年1-4月回落1.3个百分点。其中，商品住宅竣工面积22,204.2万平方米，同比增长1.8%，增幅同比回落24.7个百分点，比2013年1-4月回落0.8个百分点。图表 5 2012-2013年全国商品房竣工面积情况房屋竣工面积（万平方米）房屋竣工价值其中：住宅其中：不可销售面积2012年1-2月10093.9 7935.7461.02614.92012年1-3月17880.414325.2788.04460.02012年1-4月22295.917808.51031.45508.52012年1-5月27305.521814.51319.46705.22012年1-6月33258.826718.71613.28148.32012年1-7月38607.9 30952.31962.29556.32012年1-8月44602.9 35801.42267.911032.32012年1-9月50566.6 40609.12584.912575.62012年1-10月58317.1 46791.73212.714463.72012年1-11月67706.0 54309.73732.016839.72012年1-12月99425.0 79043.26022.324836.62013年1-2月13524.410360.0560.33821.62013年1-3月19473.415000.7835.45264.62013年1-4月23758.918273.51100.06308.82013年1-5月28745.122204.21432.97500.7数据来源：国家统计局、中商情报网整理5、2013年中国商品房销售情况2012年下半年以来，在利率下调、购房成本降低以及刚性需求集中释放等因素影响下，市场成交逐渐活跃，2013年开始全国商品房销售面积和销售额整体一直处于快速上升通道中，1-2月份增幅分别为49.5%和77.6%，双双创下2010年以来的历史新高。虽然近几个月在“国五条”及其实施细则影响下，市场销量略有回落，但仍远远高于上年同期。国家统计局发布的数据显示，2013年1-5月，全国商品房销售面积39,118.1万平方米，同比增长35.6%，增幅比2013年1-4月降低2.4个百分点，上年同期为下降12.4%。其中，商品住宅销售面积35,165.9万平方米，同比增长37.6%，增幅比2013年1-4月回落3.5个百分点，上年同期为下降13.5%；同期，全国商品房销售额25,864.0亿元，同比增长52.8%，增幅比2013年1-4月回落7.0个百分点，上年同期为下降9.1%。其中，商品住宅销售额21,971.3亿元，同比增长56.8%，增幅比2013年1-4月回落8.4个百分点，上年同期为下降10.6%。图表 6 2012-2013年全国商品房销售情况商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）总其中：住宅其中：期房总其中：住宅其中：期房2012年1-2月7004.26118.35387.84144.63365.83314.02012年1-3月15239.213386.811747.28672.07099.06924.22012年1-4月21561.719012.016566.312421.110252.99948.32012年1-5月28852.525557.822356.016932.214010.413638.82012年1-6月39964.435347.030989.923314.019322.818759.82012年1-7月48593.2 43077.937796.928699.523866.923193.42012年1-8月57414.850984.944887.634011.128383.727643.82012年1-9月68441.4 60884.553581.740353.733787.732918.02012年1-10月78742.9 70092.161318.946300.838824.537684.22012年1-11月91705.0 81499.571044.353525.944783.043401.22012年1-12月111303.698467.584540.364455.853467.251532.92013年1-2月10471.19493.78306.47361.36300.55938.52013年1-3月20898.018901.116362.513991.611994.911200.62013年1-4月29760.526834.223224.419847.216941.115908.92013年1-5月39118.135165.9305282586421971.320762数据来源：国家统计局、中商情报网整理6、2013年中国房地产市场价格情况新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为15.5%，涨幅比4月份回落的城市有1个。二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有3个，上涨的城市有64个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为1.7%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，上涨的城市有67个。5月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为12.8%，涨幅比4月份回落的城市有5个。二、2013年6月份中国房地产行业要闻1、土地制度改革将坚持“三保”原则国土资源部部长、国家土地总督察姜大明近日在浙江绍兴召开的“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”上说，土地管理制度改革牵一发动全身，必须找准改革的定位和主线，守住改革的原则和底线，厉行节约集约，以土地利用和管理方式转变促进城镇化转型发展。“保发展”就是要适应发展特定阶段要求，积极稳妥推进城镇化健康发展，科学配置土地资源，提升土地价值，为推进新型城镇化提供有效的空间支撑和持续的资金保障。“保资源”就是要适应人口资源特殊国情要求，始终把严格保护耕地作为改革的前提，继续坚守耕地保护红线，实行耕地数量、质量和环境并重保护，进一步夯实城镇化发展的现代农业基础。“保权益”就是始终要把维护权益、群众满意放在首位，坚持以人为本、地利共享，协调好土地利益关系，促进社会和谐稳定。2、房地产直接融资占比攀升持续的房地产调控，正让房企严重依赖银行融资的格局发生改变。近期住建部政策研究中心与高和资本联合展开的民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然发生变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。目前，房地产直接融资的具体方式主要有房地产信托、房地产基金和券商资管。2013年以来，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大。到2013年4月，房地产信托占信托发行量的比重达到33%，已超过金融和基础设施行业。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。3、我国制订土地法时机已经成熟国土资源部土地争议调处事务中心主任孙英辉近日在接受专访时称，土地管理法等法规在改革发展中发挥了不可替代的保障作用。随着宪法、物权法观念深入人心，要保障公民财产权，必须改变重行政管理、轻民事权利的土地管理方式，制订作为土地基本法的土地法，需求迫切，时机成熟。包括土地管理法在内，我国现行国土资源法律体系，改革以来有效支撑了经济发展大局，支撑了工业化、城镇化和农业现代化进程，支撑了我国经济总量跃居世界第二的冲刺，更支撑了耕地红线基本稳固。但也要看到，土地管理法重在“管理”，目的是强化行政管理，偏重于行政规范而疏于民事规范，强调行政管理较多而明晰民事权利和义务较少。当前，围绕征地拆迁等土地问题纠纷、稳定事件层出不穷，土地问题高居全国上访案例之首，归根到底在于现行土地管理方式不适应日益增加的大量民事物权调整需求。进行征地制度改革、保障农村土地权、促进农村土地流转、推动城乡统一土地市场，不能没有土地法支撑。4、农村集体土地所有权确权登记发证率94.7%国土资源部地籍管理司巡视员兼副司长冷宏志近日表示，当前全国农村集体土地所有权确权登记发证率大幅提高，达到94.7%，累计发证约620万宗。在提高发证率的同时，各地积极协调林业、农业、水利等部门，做好所有权确权登记与林地、草地、承包地等相关登记的衔接，基本实现所有权登记覆盖各类农村集体土地。5、6万多套保障房被违规分配使用或出租出售审计署审计长刘家义近日向全国人大常委会作2012年度审计报告时，介绍了全国城镇保障性安居工程跟踪审计情况。他说，2012年，各级财政安排保障性安居工程资金4128.74亿元，通过贷款、发行企业债券等筹资4667.67亿元，全面完成了建设目标任务，但一些地方资金管理和保障分配还不够规范。审计共发现6万多套保障房被违规分配使用或出租出售。有57.99亿元专项资金被建设单位等挪作他用，有1.83万套住房被代建企业等违规出售，还有5333套被用于周转或出租等。抽查的保障对象中，有11.97万户的收入财产等超标或重复享受保障，涉及住房4.18万套、补贴1.74亿元。6、安徽将全面实行商品住房销售“一价清”制度据安徽省物价局消息，7月1日起，安徽省将全面实行商品住房销售“一价清”制度，要求商品房销售必须明码标价，不得在标价之外再收其他费用，未经公示的，一律不得向购房者收取。在销售价格上，必须到物价部门进行备案，实际销售价