株洲服装市场调查报告.doc

株洲服装市场调查报告.目 录第一章株洲市的基本概括第二章民意测试答卷分析第三章各商场的详细调查情况第四章各商场的大体布局和内在联系第五章目前商场的管理体系和管理制度的弊与利第六章目前株洲市场所蕴藏的潜力第七章针对市场，提出合理化建议第一章：株洲市的总体概况株洲古称建宁，有着悠久的历史文化和光荣的革命传统。中华民族的始祖农耕文化的创始人炎帝神农氏，就长眠于株洲境内炎陵县鹿原陂。1983年株洲市株洲县漂沙井磨山发现6000多年前新石器早期大文化遗址，以及叠压在其上的4000多年前的新石器晚期龙山文化遗址。1906年孙中山先生领导的同盟会在萍（乡），浏（阳），醴（陵）起义。1927年毛泽东同志领导的湘赣边界秋收起义都曾震憾中华大地。随着历史的发展，株洲已从建国时的一个人口不足七千，两条麻石街，几间小作坊的小镇，发展成为初具规模的现代化中等城市。辖醴陵市，株洲县，攸县，茶陵县，炎陵县，和东、南、北、郊四个城区，总面积1.142万平方公里，城区面积60平方公里，城区人口75.9万人，位于东经1125711407，北纬26032801,属亚热带季风湿润气候，四季分明，雨量以及光热充足。冬寒期短，无霜期达286天，平均温度在16摄氏度到18摄氏度。她南靠广东，北依长江，东眺上海，江浙，西连巴蜀，云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。株洲素有“南北通衢”之称，历代均为水陆交通孔道和繁荣的驿马和驿道。得天独厚的地理位置，交通优势，使今日的株洲成为中国江南最大的交通枢纽。株洲站是中国特等站之一，京广、浙赣、湘黔铁路交汇于此。现今的铁路运输在株洲的分解、编组能力达日均2.4万辆以上。北京至广州的107国道和上海至昆明的320国道，京珠高速公路以及连接湘、赣、闽三省的“三南公路”贯穿境内，把到长沙黄花国际机场的时间缩短为40分钟以内。湘江绕城而下四季通航，沿江上溯衡广、下入洞庭、长江。千吨级轮船，集装船可直通长江。可通航的还有渌水，攸水等。株洲是湖南省的重要工业基地。她有中国电力机车的摇篮，有色金属之乡，航空发动机生产基地，化工基地、陶瓷、烟花鞭炮，服装集散基地之称。40多年来，株洲兴办了一大批外资、合资、高新技术企业。同时建立了一批科研机构，各类技术人员占湖南省的四分之一。其对外经济贸易发展迅速，现是全国33个外贸综合出口商品基地之一。经济的发展带动了居民生活水平的提高，98年城市居民可支配性收入达到6239元，比1948年的90元增长68.3倍。每百户居民拥有彩电102台，热水器60台，空调19台，影碟机12台，录放机28台，组合音响11台，照相机45台，钢琴、电脑各3台。98年农村人均收入达2431元，是1978年的24.3倍，98年全市农村小康实现程度为77%，67个县市区，109个镇通过省市小康验证，绝对贫困人口下降到4.7万人。居民生活水平的提高，促使株洲第三产业迅速的发展，特别是服装产业，98年服装交易额比88年增长22倍，社会消费品零售总额与国内生产总值之比已达到35.5%，个体、私营、商业、餐饮业队伍不断发展状大，占据了市场份额的半壁江山。尤其是进入90年代以来，个体商户平均每年净增1万户，已达到12.69万户。现有大小市场320个、连锁店100多个，涌现出芦淞服装大市场，钟鼓岭农副产品大市场，中南摩托车大市场和攸县，皇图岭集贸市场等年交易额过亿的现代化市场11个。特别是芦淞及周边服装市场年交易额过20亿。2001年全市各项存款年末余额近200亿元。株洲，以其独特的地理优势，给第三产业的发展带来了广阔的空间。同时第三产业所创造的巨大经济效益和社会效益，越来越受到政府有关部门的关注与支持。特别是为吸引外资而制定了“一个窗口对外，一元公式审批，一条龙服务”的全优程序和宽松优惠政策。第二章：民意测试答卷分析业主答卷调查1、业主的调查答卷被调查对象有63人，拒答者有35人，作答者有28人。百货类有8份A、对现有经营状况评价满意者有4人；具体在地理位置和物业增值上不满意者有6人；主要表现在人为的管理上，租金，商场环境，物业增值，物流，没有物业管理和治安等上面。B、理想的经营环境：要求良好的商场经营环境有6人以上；要有配套的物业管理有7人以上；要有快速的物流配送有5人以上。C、假如能够创造这种环境愿意投资的有8人次；不愿意投资有0人次。D、投资的意向：自营有8人次；保值有0人次；出租有1人次。E、理想投资的种类服装类：有3人次；鞋帽：有1人次；其它：有4人次。F、你现有门面状况：租赁：有6人次； 自有：有2人次。G、租金：10002000有5人次；拒填的有2人次；20003000有1人/次。H、管理费：15元/月 3店铺； 60元/月 1店铺；零星店铺四家税收等250元/月太贵。分析:个人对商场的分析；优点：自发性行成的市场，对目前市场前景非常乐观，意识到市场竞争所存在的问题；缺点：商场没有一个整体规划；没有大型的停车场，不规模化；没有一个较好的经营环境；房屋陈旧，单调格一，没有潮流感；租给各业主后仍需是一个整体，有竞争力。2、建材市场调查答卷5份A、对现经营状况评价满意者的有4人，具体表现在：地理位置，物业管理上；不满意者有5人主要表现在：治安不好，商场环境差，管理人员跟不上，租金太贵，物业不能增值。B、理想的经营环境：要有良好的商场经营环境：有4人次；要有完善的物业管理配套：有5人次；要有快速的物流配送中心：有3人次。C、假如能够创造这种经营环境愿意投资的：有5人次；不愿意投资的：有0人次。D、有投资意向的：自营有5人次； 出租有1人次。E、理想投资的种类：服装有1人次； 其它有4人次。F、你现有的门面状况：租赁的有3人，自营的有2人次。G、租金：在10002000元之间。H、管理费：60元/月的有4人次，在建材市场，30元/月的有1人次。分析：个人对商场的分析：商场的建设单一，没有相应的配套设施；商场建筑面积太小，没有形成大的规模，未能满足市场发展的需求。3、杂货店类共8份A、对现经营状况评价满意者：有8人次，具体表现在管理人员上有2人次，地理位置6人次。B、不满意者：6人次，具体表现在治安不好，租金太贵，管理跟不上、没有相应的物流配送中心，商场环境太差。C、较理想的经营场所：要有良好的商场经营环境有7人次，要有配套物业管理的有8人次，快速物流配中心送有5人次。D、假若能够创造这种经营或投资的环境愿意投资的：有7人次，不愿意投资的：有1人次。E、投资的方向：自营的有6人次，保值的有2人次，出租的有2人次。F、较理想投资的种类：精品的有1人次，其它的有7人次。J、你现有的门面状况：自巳经营的有2人次，租赁的有6人次。K、租金：10002000元之间的有5人次，20003000元之间的有2人次，有1人次1000元以下。H、管理费：30元/月的有4人次，40元/月的有1人次，有3人次拒填。分析：个人对商场的分析：对商场的建设过于单调，不经人意。4、服装类共6份A、对现有经营状况评价满意的：有5人；在地理位置方面不满意者：有5人次；主要表现在商场经营的环境上、租金、物流、物业增殖等方面。B、理想的经营环境：要良好的商场经营环境有5人次；和要有配套的物业管理有1人次；要有快速的物流配送有2人次。C、假若能够创造这种经营环境愿意投资的：有7人次；不愿意投资的：有1人次。D、投资的方向：自已经营的有5人次，保值的有1人次，出租的有1人次。E、理想投资的种类：服装有有3人次，其它的有3人次。F、你现有的门面状况：自已经营的有2人次，租赁的有4人次。J、租金：10002000元之间的有2 家，20003000元之间的有2家，有2人次拒填。H、管理费：200500元/月的有4人次，500600元/月的有1人次，有1人拒填。分析：个人对商场的分析：1、商场太多太杂，竞争力方向不对；2、要有品牌影响力，购物环境要好；3、交通以及配送货物方便；4、管理上要严格，治安特别重要；有6家都是一些品牌专卖店：分别是“老爷车，都威，艺之卉，以纯，耐而帕克，班尼路”。业主调查问卷分析：A、对现有市场状况比较满意的主要表现在地理位置和物业管理。不满意主要表现在环境不好，管理体制以及管理人员相应超前意识不高，租金和物业增值不成正比。同时治安不算太好。从中可以看出一个良好的商场经营环境，与之配套的物业管理，快速的物流配送中心是一家商场能否取得效益以及增值的最重要的因素之一。B、相对如果有一个比较满意的投资经营环境，愿意投资的人占95%以上，而且大多数以自主经营为主，以服饰业为首选。普遍的业主认为服装业的投资小，利润高，回报快，所承担的风险不大。所以该区域内可再引资的资源比率大，有挖掘潜力。C、这些业主对租金的选择上一般在每月2000元左右以内。从中分析出合理的租金以及标准的管理费用，定位是引进这些资源的主要渠道，再加上合适的地理位置、良好的环境以及诸多便利因素将是商场走向成功的第一步。D、商场没有大型停车场，没有一个完善整体规划，没有品牌名牌的引进，没有相应的配套设施及管理体制以及便利的物流配送，也是取决于商场能否走向成熟市场的重要因素之一。消费者的市场调查问卷，34份基本情况，男有12人，女有21人A、月收入状况：500800元/月的有19人次，8001000元/月的有6人次，10001500元/月的有4人次，1500以上的有5人次。B、每年的支出主要集中在：学习上有7人次，服饰上的有16人次，饮食上的有11人次。C、每年在服饰上支出：4000元的有4人次，1000元以内的有11人次，10002000元的有19人次。D、购物地点的选择：市区服装店有13人次，就近的有1人次，专卖店的有14人次，在大型购物广场的有8人次。E、你喜欢的服装类型：品牌的有8人次，休闲的有26人次，职业装的有2人次。F、你购物时所注重的因素：本地品牌有3人次，国际品牌有2人次，购物环境有11人次，自选服饰有20人次。G、你曾购买过的品牌：以纯，报喜鸟，圣得西，爱罗英，班尼路，李宁，邦威，红蜻蜓，森马，真维斯，耐而帕克，老爷车，邓皓，圣马田，佛罗伦，左丹奴，金利来，艺之卉，恩曼琳，森达，千百度。H、你是否的投资意向：有投资意向的有22人次，没有的有12人次。K、投资方向：房产的有3人次，买车的有4人次，拒填的有6人次，自主经营的有18人次。L、如自主经营你投资的方向是：大型综合广场及专业批发市场经营品牌服装店有9人次，闹市区精品服装店有13人次，一般家庭商店有2人次。、你所规划的经营面积：100以上有1人次，4060的有7人次，60100的有4人次，2040的有10人次，有2人次拒填。分析：从调查中显示，收入水平在100元以下的百分比为46%，1000以上的占35%。每年支出主要集中在服饰上4000元以上的占12%，10002000的占58%，1000元以内的占29%。购物地点选市区服装店的占37%，专卖店的占42%，大型购物广场的占24%，就近的占30%。喜欢的服饰主要集中在休闲的占78%，品牌占24%。购物时所注重的环境占30%，自选服饰占59%，有投资意向的占68%，没有投资意向的占32%。本地人从事工薪阶层的人太多，收入大体在6001200元左右，每年的主要支出一般的花费主要在服装和饮食上，具体开销一般每年为2500-3500元左右。被调查的消费群购物时的环境选择比重大，一般倾向于专卖店、市区服装城和大型购物广场，同时其消费的款式大多倾向于休闲装和品牌。也就是说自选服饰在本地消费者中的市场比重较大。假如有合适的投资环境，投资的大体占68%左右，没有投资意向的占38%左右，从数据上可以看出，该区域内一般的人都有投资意向。第三章：各商场的详细调查情况淞华男装商场的调查情况市场概况淞华男装服饰品牌专卖城于年月日开业，它与芦淞连为一体，占尽了天时、地利、人和之因素。共五层，336个铺位。它的结构布局几乎汇聚了整个株洲市各大时装城的优点。在广告的定位，电梯、装修的设计，管理体制的审定，各部门的组建，都已初步接近了现代高档写字楼商场，同时批零兼营，给顾客一种随意性的购物环境。况且它在品牌的引进上作了很大的努力，现已进驻该商场的品牌代理商从环洲城，华丽，泰之岛搬过来的就有家之多。同时像：圣罗兰，红豆西服，喜登博，美国苹果，啄木鸟，港士龙，观奇，太平鸟等一大批品牌代理商也已进驻该商场，商场的竞争实力强大。其具体收费情况如下：一楼租金150元/、二楼租金130元/、三楼租金120元/、四楼租金100元/ 、五楼租金80元/。 管理费5元/。装修费用一、二、三楼1000元/，四楼装修费用900元/，五楼装修费用800元/。按金5000元。现在没有一间铺位待租，炒作情况严重，现在炒铺价一、二楼好铺租金为250元/，三楼200元/，四楼电梯口为180元/，五楼好铺价为150元/。商场的升值率在开业时就提升了近100个百分点。同时它在管理方面也比较有力度。消防安装了最先进的温感，烟感自动报警系统以及自动喷淋系统，走火通道也比较宽敞。松华的前途应该是很可观的。从这里也可以看出，现在高档的服装品牌写字楼已经冲击株洲服装界，高档的服饰消费在株洲的市场潜力是很大的，完全有挖掘的价值。华丽的市场调查情况市场概况华丽位于火车站旁，96年建成，处于白马服饰城与芦淞市之间，共六层加附一层为七层。主营中高档服饰。所有楼层共计铺位1617个，总铺位面积约为8500平方米。具体调查情况附一楼：经营品牌女装，共计铺位66个，面积在8-24平方米之间，租金每月每平方米200元，押金5000元，空调，水电，管理费每月每平方米5元，工商，国税等另外由租户自行办理交纳手续。一楼：经营女装，共计铺位388个，两门口黄金段铺位转让费3.8万元每年。租金、卫生、管理、税收每月1700元，按金5000元。四通道中间及三通道北角落里的死角段转让费8000元，租金，管理，税收，水电，每月1200元。商场正大门，拐角的双面铺位转让费18000-28000元之间 ，租金税收共1700元每月。二楼：经营女装。铺位总记448个。电梯口处的管理、税收等1200-1700每月。按金5000元，年租金18000元，一次性付清。各通道的死角铺位转让费5000-7000元，工商，租金，税收等每月1200元。一般地段转让费用9000-15000元，租金，管理费等每月1500元。三楼：经营女装，共计铺位498间，黄金段门面近168间，大体在电梯口的两侧辐射区.针对如下门面进行了调查：3-359号转弯处黄金段，面积16平方米，租金加各种费用每月3500元（原金每月每平米125元），此次生意好，如有更好的地方愿再投资（增值）。3-299号面积3平方米，租金每月546元，各种税收以及管理费用每月每月140元，空调费60元每月（夏天120元每月）（保值）;3-29-28号面积6平方米，月租3500元，管理费用等每月2000元。黄金段，经营好，升值快。黄金段门面增值快，上涨辐度约为15，年递增;保值段为第一三通道两边的铺位，大概290间左右，其地理位置不算太好，但仍有发展，现正招租；贬值铺位有40个，分布在第一至三通道最后几个铺，位置差，三面死角，几乎无人流，现在租金每平方米为100元，管理费用每铺每月300元，税收和水电每月150元。在所有商铺中，省总代理的260多家，占52.2，国际品牌不多大约15家，占3，台湾品牌代理8家占1.6，香港品牌代理10家占2.四楼：主营精品女装，共有铺位112个，铺位面积约10-25之间，合同一年一签,按金1万元，租金每月90元/，管理、工商、税务800元/月，卫生、水电、地税500-600元/月，转让费用5-6万，内含装修费，升值率不大。五楼：主营精品女装，共计铺位111个，合同5 年一签，大多为品牌代理，调查如下：面积14，按金10000元，到期返还。空调夏季260元/月，冬季130元/月，管理、工商、税务400元/月，公益费160元/月，月租金80元/，连续七天不开业扣按金20，连续七天铺内不足5000元的货，扣按金10。（60号，陈六楼：新潮服饰商务中心，现招商，共计铺位22个，面积18-34每个，标准40-45元/，合同三年一签，按年交费。调查分析:通过对市场的整体调查，华丽的各配套设施较全，有专门的保安、消防、清洁部门，有自己组建的专门的物业管理部，各类管理体制较健全，各层均设有专门的管理办公室和联系处。卫生，经营状况较好，有转让，转租的专门负责处。但在商场的管理上还不够力度，不够专业，无法让制度落实到位。内部的结构，铺位的布局，电梯的中央化，广告位策划等各方因素造成了铺位死角数量的上升和广告位的可视值不高。这是造成华丽附一、一至三楼升值不快，四楼无大幅增值，五楼仍处于保值状态的原因。华丽商场的地理位置，周边环境及管理体制都比芦淞要好，因其经营定位为中高档服饰，这符合沿海带动内地市场的发展趋势，所以华丽仍有可观的发展前景。芦淞市场的调查情况基本情况芦淞服装批发商场位于芦淞区的正中位置，是整个芦淞的服装市场的核心点，始建于88年底，总投资2700万人民币，建筑面积约为7343，共5层，铺位总数为1381个，是整个株洲服装界最早的批发市场之一。其内部的配套设施较齐，有电话亭，广播室，茶水间，储蓄所，电梯，中央空调，自动报警系统，自动喷淋系统，信息咨询，货物寄存等。随着市场的发展，以后又增加了，淞北，淞南两个商场，以批发中低档服饰为主，很少零售。具体调查情况一楼；88年初建时按金为1500元/，位置较差的铺位租金为40元/，死角铺位为30元/，工商、税收、水电、保险金、空调费等80-150元/月。一楼正厅的好铺位现转租租金为2500元/，转让费为20-30万（内含装修费用，按金，地税），工商，税务，水电，管理费用为3000元/月；直角铺位现转租租金1300元/，转让费10-20万（内含按金等），工商、税收等2000元/月；位置不好的转租租金为550元/，如1226（贺生面积2.2。每月租金为1500元，管理、工商、税收等1200元每月。转让费10-13万（内含3年租金，按金，地税）合同三年一签。二楼：正厅位置较好的现炒作租金为2000元/，其它所有费用（工商税务等）1800-2200元每月；位置中等的现炒作租金为900-1000元/，其它费用1500-1800/月；三楼：好铺位现炒作租金为700元/，其它所有费用1300-1600元/月；差铺现炒作租金500-600元/，其它费用1200元/月。四楼：现转租租金为500-600元/月，费用每月1000元以内。淞南：东1楼49号，位置一般，面积2，原租金加费用400元/月，现转租租金1600元/月（马生。69号位置好，面积2.5，现炒作租金每月400元/，管理费用1200元/月（余生，262395 7）淞北：1-35，位置好，面积2，现炒作租金1000元/，每月其它各方面费用为3000元/月（吴小姐。二楼45号面积2，现炒作租金750元/，每月工商管理等费用1000元。四楼29号面积4.5，位置好，现炒作租金每月459元/，转让费7-8万元，内含一年半租金，按金等。调查分析:1场各项配套设施，内部设施都已老化，没有随市场的发展而更新，无法保障商场目前的各方面的正常运行。2、商场管理体制不健全，管理制度不能落实，对业主随意征收各项费用，商铺买卖暗箱操作严重，给整个市场的商誉带来很大的影响。3、商场治安、消防、卫生等职能部门基本上是空设，商场的安全隐患特别严重。4、商场为阻止业主的流失，确保铺位的出租率，巩固自己在株洲服装市场的主导地位，将于2003年采用40年合同制。白马的市场调查情况白马是一个刚新建尚未开业的以中高档为主的品牌商场，位置适中，共四层，168个铺位。一楼租金为140元/、二楼租金为70元/、三楼租金为50/、四楼租金为40元/，管理费8元/，内装修费800元/，租金按5%年递增，合同期为三年（2002年12月18日-2005年12月18日），空调、水电按面积摊算。白马市场的装修，整体布局采取四面环绕，中心一体的结构，单一双向的电梯及广告位的多面性方式，这样不论是从广告效应还是从铺面视角度来看效果都显得比较好。白马市场的管理体系和制度比较健全，各个部分各司其职，但是规模不大，品牌效应感不强，各种配套设施不全，它在品牌引进、广告效应上等都不如新开业的淞华男装服饰。环州城的调查情况基本概况环州城位于芦淞市场正对面，是一家集批发，零售，品牌代理以及高档写字楼于一体的服装商场，其总铺位数为1849个。地厅是裤城，一、二楼主要是批发皮衣、休闲装、运动服等，以国内品牌为主。四、五楼是以品牌代理为主的高档写字楼。调查详情地厅：现有铺位382个，是株洲最具规模的裤子专卖城。该地厅入口处黄金段有近50个铺位，租金为120元/，每月工商，税收，卫生等800多元。其它铺位租金70-100元/，各种费用每月650-750元。整个地厅铺位的面积在3-8之间。一楼：现有铺位421个，大门口左右及大门正对面的铺位原租金为80元/，工商、管理、税收等850元/月。现转租租金为150元/，费用不变。一般铺位原始租金为每月40元/，工商、管理、税收等750元/月，现转租租金每月80元/，费用不变。二楼：现有铺位440个。因其电梯无法到达二楼，给人造成一种没有二楼的感觉。二楼的三个出入口均由步梯出入，其所有的铺位情况都差不多。有三分之一的铺位是睡衣专卖区。整个楼层卫生差。所有过道及走火通道堵塞情况特别严重，投资环境也极差，是一种自保的经营理念。其铺位升值不高。原始铺位租金60元/平方米每月，现转租租金100元/平方米每月，其它各种收费600元/月。三楼：现有铺位500个，有近一百个空铺，整个楼层经营状况不好，大部分是处理一些积压品。其铺面租金相对于物业的升值来说几乎没有增值。电梯入口处的原始租金为100元/，现转让租金为120元/，管理费5元/，税收、工商等1100元/月。如三楼3-289号铺（张小姐，浙江人）面积近30，租金2500元/月。现转让价5万元（内含1万元按金，半年租金，装修费）四楼：共有铺位66间，面积为30-50之间。五楼现有铺位40间，面积为35-55之间。作为一个比较高档的写字楼商场，在其品牌引进，铺位布局，广告策划，投资和经营环境等方面还比较全面和具有一定优势的。四、五楼的高档内装修仅800元/。每月管理费5元/，工商、税务商场折为38元/，租金80元/，按金1万元。市场内部提供专业模特，每个礼拜进行一次服装展示订货会，时间为上午九点到十二点。目前进驻四五楼的有一批是国际上具有一定知名度的品牌，如：保罗，猛威龙，法国鸟牌，佬头烟斗，梦特娇，老爷城，船王等。同时也拥有一大批国内市场上很有名气的品牌，如：金袖一族，派士，红豆，帝梦诗，相思鸟，万康，森正，派昂，骆豪，以纯，劲凡，威度，斯台纳，阿斯派，广州皮尔，培罗蒙，虎豹，富绅，杰伦，步森，恒源祥，英皇天奴，雷马，罗天罗伦，乔耐，乔已利等。市场分析：环州城在铺位的布局上采用了一墙一位，一门一贴，充分利用空间的方法，使整个四、五楼都能看到所有品牌的宣传广告，同时有品牌展示栏。这一点比其它商场要做得好。这也是环洲城一、二、三楼走下坡路，而四、五楼尚能自保的主要因素。同时四、五楼的业主有专门的商铺办公室，治安、消防办公室，业务洽谈协助小组等部门，另外卫生状况也比较好。巨丰购物广场的情况巨丰购物广场位于华丽与芦淞之间，泰之岛环州城的正对面，共两层，铺位总数为70个，大多是租断使用权20年，按金1万元。一楼当门铺位租金每月为100元/，各种费用每月450元，二楼当梯口铺位租金每月为80元/，工商、税收、管理费为400元/月。巨丰主要经营毛衣，针织品等，大多是上海的一些毛织品代理商和苏杭一带的代理商。商场的消防，管理及卫生状况比较好，给客人的感觉是环境不错。泰之岛的市场调查情况市场概况泰之岛位于芦淞路主干道旁，市场的建成出于偶然，它原为一家综合商场，一楼为超市，2001年发生火灾，后才改建成服装市场。二、三、四楼是以美迪莎代理商于生，刘生等四位代理商合伙开发的，今年4月28日开业。具体调查情况一楼：共有铺位32间，目前尚有空铺3间，门面面积一般为8-20，合同5年一签，按金一万元，租金每月60元/，现转租每月120元/，管理费10元/，工商每月40元，税收每月120元。其代理的品牌有：创新，详信，盈科动力，淑女坊，冰雪儿，米兰淑儿，迪王索，异乡人，姣姣，富利文，玮思，圣天狐，春骑军，时尚服日，瓦多娜，耐安迪，圣值人，蕾星，善喜儿，吸引力，瑞雪儿，利雅，旺琪儿等于28家品牌。二楼：共19个铺位，铺位面积为25-35，合同期5年，从2002年4月28日2007年4月28日。以一面积为30的商铺为例，按金9000元，管理费6元/，工商40元/月，税收120元/月，装修460元/；转让费15万。经营的品牌有：东方骆驼，红透顶，威丝曼，博盈，艾凸，上尚，靓妞，浅秋，紫澜门，红蚂蚁，依达娜，麦根，帝尔芬，美迪莎等。三楼：共有铺位27个，按金9000元，租金每月40元/，装修费450元/，管理费6元/，工商、税务120元/月，水电另计。合同期至2007年4月28日，转让费14万（38）。经营的品牌的有：灰鼠，哈德利，金盾，蓝色天空，保捷达，诺谩琦，卡佛连，以纯，温琦，黎诗奇，域图，港归，永艺，大赢家，红平方，海霞，可拉，比特，登极尊等。四楼：共有铺位38间，现空4间将租，3 间正将转租。按金9000元，原始租金40元/，管理费6元/，装修费430元/。转让费14万（38，含5年租金，按金，装修费用，净利2万，涨幅为16%）经营的品牌有：金迪，天伦鸟，紫葡萄，迪妙儿，奥伊雪详，童凡，SJOJO，依妍美，柔牛龙斯，锦盛，雅利佳，茵佳妮，都市女孩，安曼默契，伊莎丽娅。调查分析泰之岛以经营休闲品牌为主，以名牌推动整个市场的发展，有正规的管理体制，无正规的主管部门，消防、治安隐患大，无专业人员负责，同时商场的物流配送、卫生环境恶劣。各种纸箱、货物几乎塞满整个通道，没有起到推动和协助市场发展的作用。市场内部结构和布局是以电梯为核心，向四周均匀辐射，使顾客上下电梯必然走完大约一半铺位，因此死角不多。广告位的充分利用以及配套的各种促销活动的开展也是该商场没有被华丽、芦淞等商场冲击的主要因素。星通鞋城的调查情况其本情况星通鞋城共分为5层。其一楼，二楼，三楼，四楼目前已经开发，五楼尚未开发。共有铺位419个。整个商场招商期实行免税、免租一年，期间只收取少量管理费用。其地理位置适中，右傍“南大门”小商品市场，紧邻芦淞服装大市场。星通鞋城大门面临三岔路口，交通便利。调查详情临街地铺：共80间，其中60间皮鞋店，20间床上用品店。合同期限为2001年6月至2004年6月（可续签，可签长期、短期，也可买断）。商场规定每月25号以前交费。（临街地铺28号，张小姐8202331）面积22平方米。3年租金共5万8千元，押金1万2千元，一交性付清。管理费用240元/月，工商、国税500元/月。装修费用850元/。一楼：共229个铺位，大多为6-7，有20%的铺位为业主买断产权50年，价格为28-30万元人民币，一次性付清。管理费120元/月，工商、税务350元/月。二楼：共58个铺位，大部分8年为一租期，其租金为50元/每月。管理、工商、水电、税务400-550元/月。现转让费用15-18万元（内含8年租金以及1万元压金）三楼：共52个铺，8年为一租期，大多数铺位在30-40之间，其租金40元/每月。管理、工商、水电、税务400-550元/月。现转让费用13-16万元。四楼：共58个铺，8年为一租期。大多数铺位为40左右。租金每月30元/。管理、工商、水电、税务400元/月。现转让费10万元。市场分析：星通鞋城一楼以中低档货居多，二、三、四楼大多是品牌代理商，实力雄厚，有专门的广告位及路标指引牌。二、三、四楼铺位采用了环形设计，地势开阔，无死角。但是商场内部的管理体制不够完善。主要表现在：无专门的消防、巡查、商管、清洁、工程等部门，与商场的外观以及内装修形成了极大的反差。同时商场的配套设施不够齐全，特别是最基本的物流配送，每次货物流动的代价和时间空隙都特别大，给业主和客人带来的压力太大。经过访查测试，如果有一个良好的经营环境，愿意搬迁的业主占50%以上。金都的调查报告其本情况金都位于江南商城对面，集服装、鞋市、皮具为一体的综合市场。市场于93年建成，注册资金779万元，现有经营户1300多户。调查详情金都合同期限一般为2 年，每月原始租金为90元/，管理费170元/月，按金1万7千元。逾期不交费者每天罚款10元，连续15天不开门扣除按金1000元，连续1 个月不开门扣除全部按金。一楼东大厅有46个铺位，左边附地铺36个铺位（主营首饰、围巾、纹身等），正厅250个铺位（主营皮包、裤子、鞋子等）。现一楼好铺位转租租金每月为400-550元/，直角为200元/，拐角为250-350元/，管理费用等不变。二楼东大厅有19个铺位，正厅有245个铺位，西大厅“小伍子”服饰连锁店大约占据二楼1/6的面积。二楼死角铺位只占1.4%。通道中部铺位约30个铺位,占据二楼近9%.现二楼转租租金为350元/,一般铺位为150-250元/.差铺为100元/,升值率为12%年递增,其它税务不变.三楼共有89间铺,东大厅有两家大的床上用品店铺,约占总铺位面积的1/7.“小伍子”床上用品约占整个铺位的1/6。西大厅“新大陆”服饰占整个铺位面积的1/5左右.其铺位的活动面积相对来说就很大,没有死角,铺位的总体置面都较均匀化.现三楼大厅铺位转租租金为150元-250元/,其余通道中段铺位转租租金在100150元/，最差的铺位转租租金为3060元/,按金1万元,税收、工商、管理等费用为500元/月，水电按表交费。市场分析：1、商场的位置比较好，属于火车站斜对面，两边为前进百货大楼，华丽、泰之岛、芦淞等服饰广场，几乎所有的外来批发商都能在第一眼看到金都。2、它的崛起时间较早，在1997-2000几年的服饰黄金段里，商场的升值很快，同时它的二、三楼进驻了“小伍子”和“新大陆”两家较具规模的服饰连锁专卖店，给商场带来了一定的知名效应和活力。3、商场的整体布局较好，它一楼开发了鞋子一条街，专营鞋子，皮具等。二、三楼为男女混合，东西两大厅采取拼合式的结构方式，加上电梯中央化，这样整个商场的铺位升值情况较均匀化，死角少，广告位的利用率也较高。商场有比较抽象的物管兼治安、消防，但整个商场的管理几乎没有按合同上的规定落实。同时消防、治安隐患大，卫生状况很差，整个商场抽烟现状严重，无法给客人和经营者一个良好的环境。商场的现代化物业管理理念很差，这也是导致整个商场近两年处于保值状态的一个重要因素。房兴童装城及其周边童装城的调查情况房兴童装城其本情况房兴童装城位于市府路中段，位置不太显眼，但交通比较便利。分为两层，共有铺位数167个，属私人开发的商场。调查详情一楼总计铺位145间，其租金视地理位置而定。位置好的铺位（面积6），现转租租金为6万元/年，费用400元/月（国税、工商、水电）；普通的铺位转租租金为每年3万元左右，费用300多元/月。二楼总计铺位22个，租金情况基本一致，铺位面积多为6，其中有五间12，三间3的铺位。以一间3的铺位为例，年租金17000元，每月交费用300多元。其租金交费方式为一年一交，按金5000元，一次性付清。其它费用按月收取。市场分析整个商场由于是私人开发，无人管理，更谈不上保安、消防、清洁等各方面工作。每月由政府出面征收国税、工商、水电。大约60%的铺位经营的是本地粗加工的盗版货，其余一般是从浙江、广州一带进的货。其周边童装城基本情况其（房兴童装城）周边的童装商场主要有两处。第一处为芦淞服装大市场对面，环洲城的左侧，共两层，75个铺，其中一楼55个，二楼20个。第二处为一地厅，入口处位于“紫荆园”左边，其铺位总数达380多个，面积多为3。调查详情第一处情况：一楼合同一年一签，押金2万元。每月租金为90元/，其管理费用等每月700多元。二楼押金15000元，每月租金90元/，其管理费用每月500多元。第二处情况：入口处有50多个好铺位，其租金为90元/，每月所交费用为500多元（工商、税务、管理等）。其它铺位租金每月为5080元/，费用不变。市场分析第一处在装修上比房兴童装城要好，大部分铺位是以专卖店形式装修，主要是以做国内品牌为主。第二处主要是做“盗版”货。这两个商场都是以批发为主。目前株洲的童装市场，由于竞争较小，因而受到市场的冲击也不大。市场的铺值升值率较乐观，但是做为服装市场的一个重要组成部分，它在株洲的市场开发还属于初始阶段，因此如何充分的利用和诱导这巨大的市场潜能已是株洲服装发展的一个重要的组成部分。关于紫荆园的调查情况紫荆园位于金都左侧，规模不大，总共一层。有铺位数104个，地铺12个。整个商场布局呈“井”字形。合同三年一签，压金5000元。以一间靠门口的铺位为例，每月租金130元每平方米，同税210/月，工商130元每月，管理费60元每月（面积为12平方米）。一般铺位的租金为110元每平方米。其它费用一样。相对来讲临街的12个地铺租金要高得多，每月租金为230元每平方米，每月管理费用为90元。紫荆园总体规模不大，但其地理位置十分优越，又有品牌带动市场，因此生意没有受到其它大市场的冲击。它属于民营式联合管理，无专门的职责部门，消防、治安等方面存在的隐患大，经过民意测验和调查，整个商场有百分之三十三以上的铺主非常愿意找一家投资环境较好的商场。他们说进白马、松华都要品牌代理权，所以他们只能望洋兴叹。株洲市布料市场与辅料市场的调查情况株洲目前有一家布料市场和一家辅料市场，座落在环洲城的北面。它们分为上下两层。上层为辅料市场，下层为布料市场。辅料市场铺位180个，布料市场铺位240个。其租金及管理费用如上：辅料市场每月租金为60元每平方米，管理、同税、工商等每月400元左右，其铺位面积为47平方米不等。布料市场每月租金为80元每平方米，管理、同税、工商等每月450多元。两市场的铺位没有装修，只是简单的用铁丝网作隔栏，商场内无可靠的消防设施与通道。抽烟、赌博等情况随处可见。两市场无论是从其经营规模、档次、发展方向以及它的开发商的开发理念上来说，都无法满足整个株洲服装市场的发展。自从中国加入WTO以后，随着全球纺织服装一体化市场的冲击，品牌服饰发展的实质是纺织业与布料市场的发展。株洲百货大楼的调查情况株百概况株百位于市中心繁华地段，始建于1985年，是一家国营明星企业，但随市场竞争的日趋激烈，以往的经营模式已经不再适应市场的发展，在过去的几年中，商场多次改革，但总是不尽人意。在市政府提升株洲品位，加速株洲发展总的指导思想下，株百对其内部进行了整体改造，并将市中心地下通道与大楼主体连接。目前，总营业面积2.4万平方米，年销售额突破3个亿，在职人数1500多人。2000年在河西兴建株百天元超市，实现资本的扩张。调查情况市场主体建筑分6层：一层分两大区。分别经营超市和各类高档化妆品，金银器皿以及高档钟表类和精品。二层经营家用电器各类百货。三、四、五层主营各类男女服饰及床上用品。六层美食广场。面积占整层的1/2，另1/2由几家摄影机构和一家游乐场所占据。调查分析株百是一家以零售为主的商业企业，由于其其在株洲历史上特殊的位置，使它不论在政府支持还是在社会关注上都具备巨大的优势。对外则成为株洲的标志性超级商场。在多年的经营中，它积累了大量宝贵经验，同时也营造了巨大的无形资产商誉。在新的竞争环境下，突破自己，改变自己，扩张自己，完成新的资产重组。为以后更为长远的发展打下基础。同时，株百在管理上也存在许多不足，如：对现有资源还不能充分开发、利用，在商场管理上还不够健全、完善。千金文化广场详情千金文化广场共四层；一楼为女装专场区，二楼为男装专场区，三楼为KTV歌城，四楼影剧院加网吧。是一个集服饰文化、影视娱乐、健身休闲于一体的株洲第一家文化广场。其一、二楼于12月11号开业，三楼四楼12月20日开业。二楼共有铺位48家，它的大铺（60左右）16万/年，按金5万，装修费600元/，小铺（30左右）6-7万/年，按金3万，装修费600元/。千金文化广场的最大特点是把整个铺面采取一种超市专卖柜台式的经营方式，全方位、无墙隔、统一收费、统一销售、这样即保证了市场的公平竞争，铺位的平等升值，同时也为市场的文明经商、礼貌待人的理念打下了很坚实的后盾。千金文化广场的管理体制也很健全，每天上班前所有员工必须在广场前集合早会，由当班经理布置工作，交待问题。每天下班前当班经理总结当天工作人员在工作中的问题。同时对广告、消防、防损等工作也做得非常到位，它是一家集现代化超市和物贸商场于一体的综合商场。通过广告的宣传以及投资环境的诱惑，现有进驻该商场的有48家，在国际和国内很有影响力的品牌，它们是：美国船王、美国道恩、华龙帝舵、皮尔卡丹、 上海艾格 ESPRIT、G2000、U2、登喜路、华伦天奴乔登、马仙奴、马基堡、古天奴、嘉意、苏菲格慕、杉杉设计师作品店、顺美、宝飞龙、感觉、海阔天空、梵迪加、杰妮仙诗、中原、卡斯比亚、雪可可、凡恩、艺元素、适时雅集、根号、哥弟、钡萱、陈思伶、克洛迪雅、梵珈、静安鸿翔、艾薇、雪凡妮、莎琪贝尔、歌莉娅、依柳、法涵诗、七匹狼、名豪、莱克斯顿、上海远东、鳄鱼恤、浪比时、企鹅、杜安、妍琳、台茗湾等。据不完全统计，目前还有28家品牌想进驻千金，可是千已没有铺位满足代理商的要求。由此可见，株洲的品牌市场是非常巨大的，这些品牌的到来为千金文化广场的形象无形提高了一个档次，同时也为株洲服装市场带来了一种新的冲击。第四章：株洲服装市场的大体布局与内在联系株洲被列为全国第五大服装城市和服饰基地，它在服装开发和经营以及市场的整体布局和运作上都有其独到的特点。在市场竞争非常激烈的今天，株洲的各服装商场如雨后春笋般耸立在株洲各个交通要道上。株洲的服装市场主要分布在火车站周边，以芦淞为中心，向四面辐射，不仅使其成为株洲的服饰商业中心，同时也成为中南六省最大的服装批发基地，继虎门，上海，大连，北京之后，成为中国第五大服装城市。芦淞依靠火车站，长株潭长途车站便利的交通位置，为其成为商业中心提供了优越的条件。各服装商场以火车站为核心，芦淞路为轴，向四面分散。目前有华丽、泰之岛、环洲城、紫荆园、白马、千金、金都、黑马、淞华、芦淞、房兴等十多家大的服装商场。虽各商场集中在同一经营区域中，但各自在经营档次，经营种类及引资途径上各辟蹊径，各展其长，各求发展，同时它们在整个服饰的经营上又是相辅相承，紧密相联的，由个体形成整体，对外宣传整体效应，从而带动个体的发展，最终形成一种良性循环。这也是整个株洲服装业在政府不大力倡导下仍能屹立于全国各大服装强者中的一个重要因素。在株洲的服装市场中，芦淞以批发中低档服饰为主；华丽、金都以批发中偏高档服装；环洲城、泰之岛、黑马则以一般品牌写字楼为主，而淞化、千金就以做名牌服饰总代理商为经营战略，以此冲击株洲服饰的品牌市场；黑马为21家在中国具有权威的品牌代理商组合开发的服饰大厦，主要是以公司的新款，新版为主的订货方式的商贸中心，有远东、柒牌、亮西东、太子龙、企鹅、蓝威龙，澳鹏、富绅、洛滋、威丝曼、雅戈尔、等21家品牌。房兴、鞋都地厅都是以童装批发为主的中型的童装批发城，它们的诞生对整个株洲的服装市场没有半点的负面影响，反而加速了株洲服装市场的健全；布料、辅料市场的出现是为适应株洲本土服装加工业的发展应运而生的，同时也是完善整个服装市场的必然产物。从服装开发商和客户的角度上看，株洲的服装开发商在开发整个服饰潜能上是相互辅佐，相互扶持，相互牵引的；而客户、布料以及品牌的引进则大多来源于湖北、贵州、河南、广西、江西、浙江、广东等地，它们一起吸引市场，然后分层次的利用市场所蕴藏的资源。纵观整个服装市场，其最主要的特点是它们的出现并不是对原有市场的挤坠，而是瞅准市场的空隙，抓住市场机遇，慢慢倾向于高档的集服饰文化、影视娱乐、休闲健身、购物餐饮为一体的高级文化广场。千金的诞生就是一个信号，一种挑战，但在商场的管理和运作上还存在各种缺陷。所以株洲的服装产业还是具有很大潜力的。第五章、目前商场的管理体系以及管理制度的弊与利不论是从市场的管理体系是否健全，还是从市场的管理制度的落实程度和管理力度来看，整个株洲服装市场的管理是比较落后的，是无法适应目前品牌服装市场发展需求的。芦淞服装批发大市场是株洲经营时间最长的，也是最具代表性的市场，不管是从它管理部门的组建，或是管理制度的建立都是非常表面性、片面性，没有实质作用的。面对高品质、高时尚、高速发展的二十一世纪的服饰商场，它是必然要被淘汰的。如现在整个芦淞市场，消防无专门人员管理，维护；设备落后，商场抽烟现象严重，安全隐患大；保安无形象、无素质、治安差、小偷扒手叫人防不胜防，清洁卫生不能做到及时，业主的经营环境和客人的购物环境极端恶劣；物流配送由于通道过窄，人流量大，市场左右无停车场，车道堵塞严重也显得很被动；同时象广播室、储蓄所、电话亭、茶水间、中央空调、自动报警系统等配套设施都几乎无法正常运作，经过调查发现，整个株洲所有的服装商场都存在着类似的管理问题，主要表现在：A、消防安全上消防意识不强，设备不更新；整个服装市场抽烟现象严重，消防通道堵塞，火灾隐患很大；没有一家商场有专门的专业性消防员，没有一个商场把禁烟作为一项实质性的管理工作，这是服装市场上的一个最严重的问题。B、保安值勤，清洁卫生作为一个全国性的服装批发基地，保安、清洁工作应是很重要的，它不仅是给客人，经营者一个安全、干净、称心的交易环境，同时也是打造一个服饰市场高质量的服务品牌，而株洲几乎所有的商场都没有正规的、有过硬素质的保安执勤和巡查，小偷、扒手让客人胆寒心惊。同时清洁工作也无法跟上，整个市场除少数高