浏阳市调报告.doc

浏阳建材市场调查报告一、 浏阳建材市场环境1.1 市调基本情况本次市调的主要目的为了解浏阳市建材市场的整体经营情况、各建材市场经营环境及经营现状以及现有经营户对新建建材市场的建议及入驻意愿。市调采取抽样访谈的方式，对集里市场及北正北路市场一共32名经营户进行了深入访谈，对浏阳市各建材市场经营现状及建材经营户心态有了一定的了解。1.2浏阳建材市场分布浏阳市建材市场主要有集里建材市场、北川里建材市场与北正北路建材市场。目前北川里建材市场已渐渐被淘汰，其中的主要经营户多搬迁至集里建材市场及北正北路建材市场。1.3浏阳市建材市场经营现状由于房地产市场受到宏观政策的冲击，导致下半年市场情况不理想。作为房地产下游产业的建材市场也不甚理想。浏阳市现有的三个主要建材市场中，除了北正北路市场之外，剩余集里建材市场及北川里建材市场的经营状况都不理想。究其原因，除了宏观环境因素之外，北川里市场及集里市场还受到城市交通规划的冲击。由于集里市场前的主要市政干道金沙路全线禁停，导致集里市场目前的交通环境非常不便；北川里市场因位于城市中心区域，交通非常拥堵，且受货车限行的限制，交通环境也非常不好。宏观环境及交通因素，是北川里及集里市场日渐萧条的主要原因。随着北川里及集里市场的败落，北正北路市场渐渐兴起，目前浏阳市的主要品牌建材多聚集在此，由两百余户经营户自发形成，目前是浏阳经营状况最优的建材市场。二、 市调分析2.1 市场详细情况分析本次市调，我们针对北正北路建材市场、集里建材市场及金沙北路沿路市场溢出进行了抽样访谈，一共选取访谈经营户32户，其中集里建材市场经营户8户，北正北路建材市场经营户24户（其中有几户为家佳福建材超市内经营户）。根据详细的访谈内容（见附件一），对两大市场做出如下总结与分析。市场集里建材市场北正北路市场经营调性中低端中高端主营业态油漆、低端陶瓷、钢材铝材品牌陶瓷、门窗木业、地板、厨卫洁具租售价格租金为3050元/月，售价10000元/租金区间较大，15120元/月，其中家佳福建材超市内一层的平均租金为20元/月左右。经营现状整体经营状态较差，以老客户为主经营状态相对浏阳市其他市场为最好，目前经营户对经营状态比较满意市场配套无配套无配套市场优势形成较早，老客户较多、租金低廉经营成本低品牌集中、交通方便、档次较高市场劣势金沙北路全线禁停，外部交通非常不便、市场规划老化，内部交通不便、市场无配套、无统一经营管理经营成本相对较高、业态杂乱、无统一经营管理形成机制规划形成自发形成2.2 经营户调查分析通过对经营户的深入访谈，其中明确表示愿意进驻新市场的有5户（集里市场3户，北正北路市场2户），明确表示不会进驻新市场的有2户（北正北路2户），剩余25户对新市场态度不明确，主要表现在对市场未来经营存在疑问，皆表示对市场有期待，但要看市场经营情况决定是否入驻。被访谈的32户经营户中，只有2户为房东自有经营，其余都是租赁经营。对目前所租赁的门面租金都能承受，而对新市场的租金水平暂时无明确概念，需视市场具体经营情况而定。目前经营户对新市场的关注点主要集中在一下几个方面： 交通便利，停车方便，市场内外部交通条件都要好； 整体经营管理，注重整体的品牌效应； 租金合理，放水养鱼； 有知名品牌入驻，集聚人气； 市场专业性，合理业态划分及业态聚集； 市场面积要大，经营门店的面积要足够；2.3行业动态分析通过对经营户的访谈得知，集里建材市场日渐萧条的主要原因除了受宏观经济环境影响之外，金沙北路全线禁停对市场经营也造成了很大的影响，并且集里市场由于成市较早，物业结构落后，面积较小，展示空间不够。导致大量主力经营品牌陆续搬迁至北正北路。而目前北正北路经营户渴望能有一个集中型的专业建材市场作为经营场所，北正北路建材经营户一致反映对市场的业态划分及统一经营管理有强烈需求。因而目前北正北路经营户已经在开始集资，计划集体开发一个专业建材市场。另据家佳福建材超市管理方及部分经营户透露，红星美凯龙也曾来浏阳对集里建材市场地块进行过相应的市场调研，目前尚无具体结果。并且在我们之前，至少有3家房地产开发公司针对集里建材市场做过针对性市场调研，目前也无具体结果。三、 地块SWOT分析针对地块特点，结合被访谈经营户对地块及市场环境的评价，我们针对市场地块做出以下的简单SWOT分析：S（优势）1、 成市较早，周边业态聚集，地块区域有一定行业知名度；2、 市场现有经营户忠诚度尚可；W（劣势）1、 地块所临金沙北路全线禁停，外部交通不便；2、 地块呈等腰五边形沿金沙路长条分布，不够方正，且体量受限，对市场设计规划有一定影响；3、 拆迁体量较大（估算为50000左右），且有业主同时为竞争市场的经营户，有一定拆迁难度，可能导致开发周期较长；O（机会）1、 现有市场皆老化，配套不足，经营理念落后，经营户有较强烈的市场升级需求；2、 地块周边有较大市场溢出，有较多的经营户资源；T（威胁）1、 目前地块内部及周边售价较低，且地块拆迁量较大，拆迁有一定难度，可能导致开发周期较长，且投资收益比较低；2、 已有数家开发商对浏阳建材市场进行过针对性调查，未来经营或将面临某些品牌卖场的竞争；3、 北正北路200余户经营户已计划并正在进行集资开发新建材市场，可能将抢占较多优质经营户资源；四、 项目建议4.1地块规划建议地块面积为27000，沿金沙路呈长条形分布。规划建议参考长沙红星美凯龙建材广场或万家丽建材超市，建成超市型市场。建议单层面积10000以上，三层建筑，分隔单铺面积在60以上。需充分考虑内部停车问题、仓储面积以及市场周边的交通环境设计，注重市场的整体性，商铺设计需重视其昭示功能。4.2业态布局建议根据建材行业各产品特性及市场需求，现对项目