北京各大商圈分析.doc

北京各大商圈分析一、 国贸CBD商圈二、西单商圈三、王府井商圈四、崇文新世界商圈五、公主坟商圈六、苹果园商圈七、东大桥商圈八、木樨园商圈九、阜成门商圈十、动物园商圈十一、五道口商圈十二、东四商圈十三、菜百商圈十四、燕莎商圈十五、前门商圈十六、当代商圈十七、中关村商圈传统商圈概况北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今属于游客、青年人的时尚商业中心。西单商圈西单商业中心主体部分以西单北大街南段为主，向南至宣武门，总营业面积40万平方米左右。最早的西单商业区始于50年代末，随着长安街的开发建设以及城市人口的大量西移、北京市商业网点布局由“小、多、密”变成了“大、稀、少”，在六七十年代，西单形成集零售业、餐饮业、服务业和修理业于一体的市级商业中心。七十年代末期至九十年代中期，随着商品的丰富和流通的活跃，西单商业区迅速发展起来，商业网点增多，街区网点密度加大，商品品种丰富，服务项目齐全。特别是这一期间北京市政府对西单东侧进行了改造，使硬件设施水平和总体功能有了质的飞跃，这些举措，都促进了西单商业的繁荣。在九十年代中期，西单地区实现了由传统商业区向现代商业区的转变，西单赛特、中友百货、君太百货、LCX等购物中心的开业，以及西单商场、西单购物中心等传统商业中心的升级改造，使西单商圈逐渐形成了时尚、品位、休闲的特色，成为北京城市具有青春特色的核心商圈。 王府井商圈王府井商业区南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，面积达45万平方米左右。王府井大街是北京唯一一条步行商业街,由南向北全长810米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店。在这条具有七百多年历史的商业街上，有着众多最著名的商业老字号。随着中国旅游市场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈。多心型商圈概况北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京的商圈格局，事实上，北京很难完全界定传统商圈与新兴商圈之间的区别，因为北京最传统的商圈就是西单大街和王府井大街，然后随着时间的发展，在北京的环形城市结构在周边形成了众多的商圈，新型商圈不断崛起，市场竞争日益激烈；“多中心”特征日益明显。商业区域包括：前门商业区域、阜成门商业区域、朝阳门商业区域、东直门商业区域、东单商业区域、安贞商业区域、马甸商业区域等；重点商圈包括：国贸商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西单商圈、中关村商圈、亚奥商圈等。多心型商圈发展轨迹带来的格局特点及未来发展趋势表现为：一、整体布局从原有的传统商业核心区向周边主要居住区扩展，依托北京市整体城市发展以及人口集中化趋势，由原有的传统商业区域扩展为新的居住以及城市发展核心区域。例如阜成门商业区域以及新世界商业区域等。二、随着城市功能划分的发展以及商务办公区域的进一步建立，商业区域与商圈也随着商务区域消费人口的带动，逐渐的趋向于商务核心区。并在其周边形成了新的商圈与商业聚集区域。例如国贸商圈、朝阳门商圈等。三、集中大型住宅区的兴建也使得区域人口大量聚集，带来了大量的消费潜力，从而形成了新的商业区域，例如望京商业区域，方庄商业区域等。四、市场专业化程度的提高导致专业市场的逐渐集中与规模化，因而也逐渐形成了以专业市场为核心的区域商业聚集区，从而最终形成以专业化、产业化为主的商圈。例如十里河建材商业区以及中关村商圈。矢量图：北京商圈发展轨迹王府井商圈新世界商圈、金融街商圈、望京商圈圆心分化西单商圈国贸商圈、燕莎商圈、中关村商圈、亚奥商圈京城六大新商圈“叫板”老商圈 从这个月开始，我们将陆续推出一些全新版面，而商业版就是其中最先与广大读者见面的。在这个新版面里，我们将持续关注2006年商业地产的点滴动态，及时将最新的商业地产信息提供给广大读者。敬请拭目以待。2006年，业内人士认为依然是商业地产整体形势很是严峻的一年。在这一年，不仅市场放量会继续呈上升趋势，而且国家宏观政策将继续把严，特别是针对一些大型商业地产的开发。而经过近三年的开发，京城商业地产逐渐形成了商圈化的发展模式，这一点从近年来不断涌现新商圈就可见端倪，其中不乏一个项目带动一个新商圈崛起的情况。这些新商圈的崛起已经使京城的传统商圈备感发展的压力。事实上，新兴商圈也的确正在有意“叫板”老商圈，时刻彰显着其作为城市发展新生力军的活力。那么，哪些是今年最值得业内关注的新商圈？这些新商圈又有着怎样引人注目的亮点呢？马甸商圈关注指数：北三环商务带随着近年来城市中心北移的趋势发展得越加突出，而北三环作为城市重要交通枢纽的优势，更是使得其沿线的商务发展不断壮大成熟。而马甸商圈正是其中不可忽视的重要节点。自去年传出位于马甸商圈内的宜家家居将于今年迁至望京后，马甸商圈便成为业内关注的一个热点。这一方面是由于宜家的迁出引来了京城众多商家“争抢”这块宝地；另一方面也是因为商圈内一些新商务项目的入市，如北环中心、华尊大厦、华龙大厦等；打破了商圈内很长一段时间没有新商务产品出现的局面。事实上，马甸商圈历史由来已久，只是一直以来都是处于不温不火的发展状态中。作为扼守北三环交通要道的马甸商圈，不仅交通优势明显，且被CBD、中关村、亚奥以及“国门”等四大商圈所包围，因此具备了很好的商务氛围和基础。再加上，2004年马甸区域内生态环境的改善，多个主题公园的建设更使得这里的商务环境变得得天独厚。今天的马甸商圈感觉正是到了否极泰来、厚积薄发的时候，正如马甸商圈内的代表项目北环中心总经理沈华所言，马甸已经初步形成了建筑规模近百万平方米的商务建筑群，再加上宜家的迁出，将有效减轻区域交通压力，对商圈的商务环境更为有利。因此，马甸商圈成为新兴的商务地区是必然结果。奥运商圈关注指数：奥运商圈的最早概念始于2004年，范围特指在奥运村地区形成一个新的具有鲜明特色的中心商务区，环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，成为文化、体育和旅游产业的活跃区。未来，奥运村地区将借2008年北京奥运会契机吸引近30万左右的居住人口，并形成一个高档大型社区，为奥运商圈提供了极佳的商务消费的基础。而奥运商圈特殊的先天环境和地理无疑会使商圈的发展如虎添翼。专家认为，根据汉城和悉尼举办奥运会的经验，“奥运商圈”的房地产价值将比其他地区上涨30%。目前，奥运商圈最终将如何规划建设仍在不断论证中，特别是商圈内商务、商业的规划尚不明朗。但相信随着2008年北京奥运会临近，奥运商圈将成为未来京城最活跃的商圈之一。东直门商圈关注指数：日前，东直门东方银座百货开始闭店进行为期6个月的装修，改造后的银座百货将向高消费阶层转移。而促使其不惜巨资闭店改造的原因之一就是，东直门日益凸显的商圈价值。东直门商圈如今成为二环路上“含金量”最高的一个商圈，作为北京未来重要的大型交通换乘地，这里聚集了大量高档商务写字楼。目前，东直门商圈内正在建设的写字楼包括新保利大厦、南新仓大厦东华广场、中青旅大厦、中国石油大厦、物美集团总部大厦等近20个项目。据悉，新加坡凯德置地也计划今年在商圈内推出近15万平方米的集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目北京来福士广场。业内人士表示，未来三年，东直门商圈将继续“霸占”二环核心商圈的地位，写字楼继续成为商圈内供应的主流，并且随着这些项目的大量入市，使得商圈的潜力大幅显现。而正如业内所认为的，尽管东直门商圈发展迅速，但商务环境仍是刚刚起步，仍然隐藏着无数机会。大钟寺商圈关注指数：2月底，随着北京市60项重大工程之一的大钟寺国际广场正式开工建设，大钟寺商圈以“新人”的身份出现在京城商圈发展的队伍中。尤其是大钟寺商圈和马甸商圈一样，很早以前已经形成了成熟的商圈氛围，只是大钟寺商圈在此前的发展过程中，整体商圈形象并没有被突出地打造，给人留下印象的不过是几个批发市场。盘踞于海淀繁华商业核心区内的大钟寺商圈拥有优势的环境和商圈基础，随着城市的发展，破旧的批发市场已经不能满足大钟寺商圈的长远发展，打造一个国际化、时尚化的新商圈成为必然结果。除了大钟寺国际广场这个集体育、休闲、餐饮、娱乐为一体的最大综合性商业地产项目在此落户外，集商业和办公的综合项目华杰大厦也正式亮相，而这也标志着，大钟寺商圈已经摆脱以往纷乱的商业环境，吸引了越来越多的开发商投身其中。天坛商圈关注指数：2005年，富力地产在南城打造的大型综合业态建筑群富力广场于年中正式亮相。而这个总建筑面积达25万平方米的大型建筑群也正式揭开了南城天坛商圈发展的序幕。作为具有不可替代和复制的历史文化资源的天坛区域，已经被宣武区政府规划成为未来重点发展的商务区。作为一个新兴的商圈，天坛商圈拥有着作为一个成熟商圈所必须的要求。一方面是其不可替代的核心资源和商圈特色，这一点体现在其历史文化产业上。另一方面，硬件级别正在不断提升，一批高档写字楼以及特色商业正在紧锣密鼓的建设中。此外，宣武区政府也对天坛商圈的发展进行了良好的引导规划，再加上商圈内便捷的交通环境，使天坛商圈的异军突起变得更加自然。毫无疑问，2006年将会是天坛商圈在京城大展拳脚的一年。中关村商圈关注指数：“2006年，北京将大力支持文化创意产业发展。”而正是这样一个发展目标，使中关村商圈迎来又一个发展契机。根据规划，中关村创意产业先导基地北邻西北四环，南至海淀大街，东为彩和坊路与中关村西区相接，西至海淀大街西段，总占地面积4.97公顷。它将以海淀图书城地区为中心，向北京大学科技园、清华大学科技园、人民大学文化产业园、北太平庄动漫画设计中心和甘家口地区建筑创意设计带辐射，是北京市政府规划着力发展的六大创意产业基地之一。目前，中关村商圈内的写字楼开发虽然达到了一个顶峰，但创意先导基地的开发和建设才刚刚开始启动。下个月，商圈内极具特色的海淀图书城街区的改造工程将正式开工，进入实质性的操作阶段，并计划于今年10月完工。而商圈内第三极大型文化主题商场也将在4月开业，这标志着中关村创意产业先导基地的旗舰项目正式投入运营。因此，随着今年北京市对创意产业的不断重视，以及海淀区政府对图书城街区改造的顺利完成，中关村商圈的升值潜力也将会大大加强。商圈是有生命周期的。而一个商圈的发展和衰落同所处地的历史背景、人文环境不无关系。尽管每年都有多家零售业店在北京“遍地开花”，以他们为集聚地的商圈名称不断冒出，可多数不是昙花一现，就是尚未成形。因而在北京被公认的商圈屈指可数，像西单商圈、王府井商圈这些由传统商业中心结合自身特色渐渐演变的成熟商圈，则和南城正在成形的崇文门新商圈形成了互补，徉徜其中，便开始了一段幸福的SHOPPING生活西单商圈北京时尚青年集聚地西单商业中心主体部分以西单北大街南段为主，向南沿至宣武门，总营业面积40万平方米左右。它与王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今属于青年人的时尚商业中心，西单商圈与社会发展同步，经历了三个重要的商业历史时期：最早的西单商业区始于50年代末，随着长安街的开发建设，以及城市人口的大量西移、北京市商业网点布局由“小、多、密”变成了“大、稀、少”诸多因素，在六七十年代，西单形成集零售业、餐饮业、服务业和修理业于一体的市级商业中心；而后经改革开放的十余年间里，随着商品的丰富、流通的活跃，特别是此期间区政府对东侧进行了改造，使其地的硬件设施水平和总体功能有了质的飞跃，促使了西单商业区的繁荣；现在的西单地区则不仅实现了由传统商业区向现代商业区的转变，更集西单商场、西单赛特、中友百货、君太百货、LCX、西单购物中心等多家大型百货公司形成互动商业区域，主打“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈。1北京中友百货每间WC都有不一样的脸商场定位：中高档消费者开业时间：1999年元旦营业面积：近4万平方米地理位置：西单北大街东侧，南临西单文化广场中友百货是西单商圈内最具竞争能力的商场之一。作为较早进入西单地区的商场，中友百货以其独特的经营理念和丰富的商品种类瞩目，目前正处于稳步发展时期。竞争的敏感性强、变化快是中友百货的一大特色，商场定位随着市场的变化不断地进行改变，并能够在最短的时间内迅速做出反应。中友百货企划部陈经理向记者表示：中友百货前三年是养店阶段。打入北京市场的中友百货在成立伊始套用了台湾的商场经营管理模式，在北京出现了“水土不服”的症状，导致了最初两年状态低迷。中资注入之后，商场改变经营策略，不断创新，不断迎合市场的多变风格，尤其注重细节的经营，甚至细到了“厕所文化”细心的美眉们也许还记得吧，中友的每个洗手间装修风格都是不一样的，“运动、梦幻”等为主题设计甚至让人对都流连忘返呢；考虑到男装销售的季节性强，中友今年还大胆将男装与时装女装对换调到了二层；另外，国际一线化妆品牌的引入，也让中友的时尚指数进一步升级此外，陈经理还透露了一些中友的未来计划，他认为，在商业大环境下，各大商场以返券作为促销方式的局面终会结束，到时各大商场会重新整合。明年，中友百货会更多的考虑主顾客群（商场会员为主）的利益，贵宾卡方面会有所变动，不会降低门槛，而用“二卡合一”（积分卡和返券卡）的方式，让卡的含金量更高，令顾客享受到更多的实惠。同时，陈经理也指出虽然目前西单商圈的流行性强，可到这里来的消费者还是以购物为主，从商业模式上西单还缺少方便客人休息、娱乐、就餐等配套设施。2SOGO北京庄胜崇光百货主推理性消费商场定位：面对各阶层顾客开业时间：1998年6月营业面积：8万多平方米地理位置：宣武门外大街庄胜广场内尽管从地里位置上，处于西单商圈的边缘地带，但是无论客流量，还是销售额，它都可以从位于西单商圈中心的几大商场口中分得一大块蛋糕。从开业至今，一直以“品牌多、档次全”闻名京城。目前商场有各类商品约万种，厂家总数合计达家。面对商业市场竞争日趋激烈，降价、打折、买送等促销手段频繁使用已对越发理智的消费者再难产生奇效引力，而独辟蹊径，早在三年前就与中国银行北京分行合作，在京城百货业中率先推出了免担保、无利息的消费信贷业务，极大地方便了消费者，同时也倡导了一种全新的消费方式。除此之外，记者在卖场也感觉，开展各种具有特色的主题活动来吸引消费者的目光，其市场推广部负责人向记者透露，目前众商家靠返券促销效果最显著，但是这种促销力度不能无限制地扩大，长此下去必会导致恶性循环，因而决不会搞最大力度的返券活动，会把更多的精力放到店面陈列、卖场规范等硬件设施方面，为顾客创造良好的购物环境。北京三大购物商圈3LCX时尚时代百货弥漫精品气质的时尚空间 商场定位：1840岁追求时尚、品位、舒服购物环境的消费人群开业时间：2002年12月14日营业面积：2.5万平方米地理位置：西单长安街南面北京时尚时代百货是京城崭新的百货零售概念店，其带有舒适、高雅的购物环境深受京城白领以上阶层人士的喜爱。在整体布局理念上，强调给顾客提供更多的空间感和宽敞明亮的环境，并融入欧式建筑风格的拱形玻璃屋顶，清新淡雅的地面装饰，精致考究的大理石包柱，柔和的圆形彩灯与等离子电视相呼应，立体照明与局部照明的有机结合，为店堂内的购物空间提供了合理的照明环境，而细微之处的装饰，更显商场的独特气质。品牌经营方面，引进了像、等深受年轻人及大学生喜爱的美国著名品牌。位于第三层的国际精品服饰折扣店中销售的商品，更是来自国际知名的一线品牌。未来的将逐步引入国际品牌，与西单其他商场进行错位经营，实现品牌差异化，从而使品牌重复率降低。4君太百货让西单商圈有了“MALL”的味道商场定位：年龄在2535岁之间的消费者为主力购买群开业时间：2003年12月营业面积：6万多平方米地理位置：位于西单北大街，与中国银行总行相邻经营已有一年的北京君太百货在开业初就以“既要趋向于大众化同时还要体现时尚风格”的经营理念来迎合着西单整个商圈的特点。它的经营团队是由具有丰富百货经营规划经验的内地及台湾组成的管理团队筹备招商，吸取两岸三地及日本等亚洲零售业经营手法的优点加以融合，并采用国际领先管理模式与北京市本地特点相结合的管理方法经营，随着它的加入，使得西单商圈更加趋向流行化，也是中友百货、后又一主打青春牌的购物商场。君太的经营面积是西单众商场中最大的一间，分为地上七层和地下一层经营区，君太的特色是在设置上一改目前北京百货业盛行的百货与餐饮严格区分的模式，将餐饮与百货融合在一起。例如，二层经营服装的同时开辟咖啡区；四层设有西餐厅；七层增设异国风情美食街；地下一层平方米的“手机世界”，不但引入了原来科技广场拆迁加入的现成经销商，同时还有针对青少年的速食快餐食品这种购物、餐饮和休闲于一体的风格不禁让君太有了一丝都会的味道。王府井商圈全国商业旅游中心在王府井商圈里有条世界著名的商业街王府井大街是北京唯一一条步行商业街,南口紧邻长安街，由南向北全长810米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店。这条具有七百多年历史的商业街，拥有着众多最著名的老字号。从商业街发展到成熟的商圈，王府井经过了两次大规模的改造和建设。自2000年9月，完成了主要以大街向北扩展和改造照明系统为主的二期工程二次“开街”后，王府井商业区南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，面积达45万平方米左右，迈进了北京中心商业圈的行列。身为老北京购物地的王府井，随着中国旅游市场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等大型综合性购物中心的加入，把原本颇具传统色彩的王府井商圈演变成一个不折不扣的国际性商业旅游中心。5北京百货大楼将诚信进行到底 市场定位：大众消费阶层开业时间：1955年营业面积：1.5万平方米地理位置：王府井步行街坐落于王府井步行街的“新中国第一店”北京百货大楼，见证了王府井商圈的兴起与繁荣。这些年来，随着零售百货业迅速发展，各类环境优美、设施现代的购物场所如雨后春笋般崛起，为了跟进时尚步伐，百货大楼进行了数次内部改造。值得一提的是，百货大楼并没有纯粹效仿京城诸商家纷纷推崇时尚主题的做法，还是沿袭了以往大楼的经营理念，正如百货大楼总经理刘冰女士所说：“诚信是我们企业的商道。”同样，在楼体外观上，大楼也未做任何改变。对此，刘经理做出解释：百货大楼是北京五十年代的经典建筑，在建筑用材和内外装修上也十分讲究，每隔十米一根的兽头型房檐柱头，外墙面的窗下檐和窗盘心上的雕花，具有民族特点的装饰图案等等，使整座建筑看上去典雅古朴，具有浓郁的民族特色。我们未做改动便是考虑到这座建筑物所担载的鲜明民族特色和时代特征。而且首都建筑艺术委员会特别规定：百货大楼无论如何改造，都必须保持外观不变，只能“修旧如旧”。据了解，今年上半年，百货大楼进行了内部硬件设施的全面装修改造，不惜花费大量经费给顾客提供包括光环境、声环境、视觉环境在内都较为舒适的商场购物环境。同时，商品的品质也在进行大幅度的升级，品牌结构更加合理，品牌级别和商品时尚度得到了提升，例如引进如宝姿、柯罗地亚、安姬奥、施华洛士奇等时尚知名品牌。6东方新天地体验高品质生活定位：高档消费阶层开业时间：2001年营业面积：10万平方米地理位置：王府井步行街南端东方新天地作为亚洲最大的购物中心之一，购物区长达米，连接王府井东单两大商业街，共有五个主题购物区：“缤纷新天地”风格热闹明快；“都市新天地”主要经营面向大众的休闲品牌服装和珠宝饰品；位于中部的“庭苑新天地”是个美食乐园，人们可以在这里品尝到近个国家和地区的风味食品；“海逸新天地”就是专为时尚人士而设立的，这里会聚了、宝姿等数十家欧洲最时尚的高档服装店；“活力新天地”里的品味车苑汽车展厅吸引了不少爱车一族。据了解，东方新天地拥有约家租户，其中众多商家更是首次进入中国，像中国大陆首家及旗舰店，亚洲最大的钻石店“恒信钻石”、全球第一个大众汽车品牌专用展厅、亚洲惟一设立的“奥迪品味车苑”、北京最大、种类最齐全的体育用品中心运动、在中国最大的男装旗舰店，在中国大陆的首家旗舰店等国际著名品牌。7新东安市场最有北京味儿 定位：大众消费阶层开业时间：1998年营业面积：12万平方米地理位置：王府井大街北段王府井百货大楼对面的新东安市场是购物、餐饮、娱乐和办公于一体的现代化多功能商业中心。它地下层，室内层经营各类适合大众消费的商品。年轻人喜爱的一些体育品牌在这里都可以买到，知名的新东安名表城经营着瑞士顶级品牌的手表，它将娱乐休闲同购物融合在一起，使顾客在这里还可以玩到精彩刺激的彩弹搏击、攀岩、射箭、沙壶游戏等娱乐活动，许多最新电影的首映式都在六楼的新东安影城举行。该建筑的设计具有明显的创新特色。沿街设不同功能的出入口，便捷的购物路线增强了与王府井步行商业街的沟通；它还继承老东安市场的室内商业传统，采用米宽步行街为主骨架，以两个有自然采光的层高中庭为核心，南北两个大型商场与沿步行街西侧的精品店组成“哑铃式”布局，立面造型保持古都风貌。崇文门商圈京城新生代近几年来市政府都在力图改变北京城“重北轻南”的发展格局，其中崇外大街商圈更是北京商业发展的新焦点，崇文门商圈的初步形成始于上世纪九十年代末。1998年，新世界购物中心建成，并随着一期经营的调整和二期的开业，与新世界万怡酒店、新世界太华公寓等一起成为这一带商业动力的基地。在它的拉动下，整个区域配套日趋完备。据调查，崇文门商圈目