下半年房地产市场转向市场主导-量升价稳可能性大.docx

下半年房地产市场转向市场主导 量升价稳可能性大 在严厉的“限贷、限购、限价”政策持续作用之下，一直表现坚挺的房价在7月份发生了一些微妙的变化。市场供求力量将起主导作用，下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。 货币政策进入观察期进入7月份之后，货币政策进入观察期。这是因为，其一，国际经济形势的不确定因素增加，美国二季度GDP增长率下滑、失业率居高不下，欧洲债务危机迟迟未能解决，市场对全球经济再次探底的担忧加剧。其二，7月全国CPI同比增长6.5%，通胀或已进入此轮通胀周期的高峰，下半年CPI回落是大概率事件，货币紧缩压力减缓。其三，7月7日央行加息0.25个基点，一年期贷款利率提高至6.56%。利率已经达到了历史中值。中外利差扩大可能加剧资本流入、地方政府债务问题，以及中小企业的融资难问题，进一步对加息形成较强的约束。综合判断，货币政策进入观察期，既不轻易再收紧，亦不会贸然转向。房地产市场调控政策进入稳定期7月份，中央高层分别在两次会议上讨论了房地产市场调控政策。一次是7月12日召开的国务院常务会议;一次是7月22日召开的中央政治局会议。两次会议都强调当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。7月12日的国务院常务会议还提出了“新国五条”：一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责;二要确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设;三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施;四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放;五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。两次会议传递了政策长期性的信号，浇灭了今年中以来市场上出现的调控政策放松的预期。但是，调控政策不放松并不意味着还会继续收紧。可以看出，房地产市场调控政策开始进入稳定期。7月份的市场表现验证了我们的判断，据国家统计局数据显示，与6月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。其中，北上广深四大城市首次同时出现环比价格持平。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。房地产市场走势正朝着政府预想的方向发展，如果政策继续加码，或将出现过调;如果不重申政策不会放松，则政策的执行力难以为继，市场恐会出现反弹行情，调控前功尽弃。下半年房地产市场开始转向市场力量主导一方面是货币政策进入观察期，另一方面房地产市场调控政策进入稳定期。这时，房地产市场将由上半年的政策力量主导转向市场力量主导。市场力量是指供求双方的博弈。从供给来看，下半年供应量将会上升。因为，一方面无论是全国还是世联研究所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差(反映供过于求的指标)到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年。另一方面，世联研究跟踪监测的22家重点上市房企，虽然上半年销售业绩同比大幅上扬，但是在时间过半的情况下，完成年度销售目标过半的房企仅有4家。因此，在房价涨幅受政府严厉控制的情形下，开发商若要确保完成年度目标，必然会选择加大推货。从需求来看，需求量同样增加。因为，一是虽然下半年CPI回落是大概率事件，但是受翘尾因素影响，预计CPI回落缓慢，下半年负实际利率的局面难以改变，这意味着为了抗击通胀而形成的房地产投资需求仍会保持旺盛。二是上半年被压抑的首置和改善性需求一直在寻求购买的机会，这些需求或在下半年供应量放大的情况下得到释放。在调控进入稳定期后，政策力量将逐渐让位于市场力量。开发商为了完成销售目标，必然会选择加大推货，从而导致市场竞争加剧，降价或成为开发商快速销售，赢得竞争的有力手段。在此前提下，下半年市场走势存在两种可能。第一种可能是量升价稳，或价格小幅下降。由于销量的上升，开发商降价的意愿下降，降价幅度不可能继续扩大;而由于政府对房价实行严厉的上限控制，即便销量上升，大幅涨价也不可能出现。第二种可能是量价齐跌，如果购房者信心下滑，看空市场，降价将难以带来销量的上升，价格继续下跌，直到政策出现松动，购房者信心回升。依据近几个月来世联研究对降价促销行为的观察，绝大多数楼盘降价10%左右都能带来热销;而在二季度，世联地产发布的世联购房者信心指数为54.7，仍然偏强。因此，世联研究倾