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关于房地产的论文房地产的论文：建设国际旅游岛，警惕房地产泡沫基于空置率和空关率的分析摘要:作为我国最大经济特区的海南省，国际旅游岛的发展规划使其迎来了海岛社会经济的第二次腾飞，但在各级政府、房地产开发商等主体的推动下，获得巨大效益的同时也正面临着高房价的问题。本文从空置率和空关率的角度出发，阐述当前海南房地产低空置率高空关率的现状，指出在推进国际旅游岛建设的实践过程中，要严防房地产泡沫，避免重蹈覆辙。关键词：海南；国际旅游岛；房地产泡沫；空置率2009年12月31日，关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（以下简称意见）的发布预示着在未来10年内，海南将作为我国旅游业改革创新的试验区，并成为世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。其实早在本世纪初，中国（海南）改革发展研究院执行院长迟福林教授就已提出“建设国际旅游岛”的概念，十年后，“海南提案”正式上升为国家战略。这是海南自1988年建省办特区后，面临的最重大的历史发展机遇，政策的巨大利好、条件亦得天独厚，海南，将会迎来怎样的华丽转身？然而问题已经提前显露，一纸意见的出台使得海南房地产在全国楼市集体转冷之时异军突起，短短5天之内整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量171.12亿元。而上世纪90年代初的房地产泡沫所造成的伤害历历在目，此次海南房地产因势再起，怎样穿越上世纪房地产泡沫的阴影以成功实现国家的发展规划值得研究。1海南省房地产市场的发展（1）第一阶段：房地产泡沫破灭前后海南于1988年建省办特区，在特区优惠政策以及我国改革开放力度加大的吸引下，各地资本纷纷流向海南房地产市场。1992年总人数不过655万的海南岛竟然出现了两万多家房地产公司，商品房平均价格从1991年的1400元/平方米直冲到1993年的7500元/平方米，短短三年，增长超过5倍。但到了1993年下半年，中央实行宏观调控，泡沫突然间被戳破。泡沫破裂后，海南积压的房地产项目占全国的十分之一，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，由此海南省房地产市场便开始长达五年多的不振。1991年到1993年海南商品住宅销售价格经历了一个陡增陡降的阶段，2000年前都处在1000元/m2以下。（2）第二阶段：房地产复苏随着东南亚金融危机的消散以及我国经济进入高增长阶段，海南凭借其特有的地域优势吸引大量资本，使得岛内社会和经济发展有了新的起色，房地产市场也开始平稳有序发展。特别是健康岛、生态岛概念被叫响后，岛外客户蜂拥而至，商品房年销售面积从1998年的20万平方米逐步增加到2007年的302万平方米，10年来累计销售了1800多万平方米，约20万套房屋。房地产价格逐渐回归，与我国沿海省份的房地产市场相比，海南的商品住宅销售价格具有代表性。（3）第三阶段：国际旅游岛规划意见出台今年年初，一纸意见的出台使得海南房地产逆市前进，短短5天之内整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量171.12亿元。1月15日，海南今年3月底前暂停商业性开发土地出让、暂停审批新房地产开发项目的消息一出，不少楼盘房价一夜跳涨，或者捂盘惜售，致使海南楼市直线飙涨。2010年1月海口和和三亚销售价格指数均在全国大中型城市前列，房价快速攀升有被彻底引爆之嫌。2空置率和空关率的引进（1）空置率和空关率的内涵空置率国家统计局的房地产统计报表制度将空置商品房界定为:在报告期期末已经竣工的商品房建筑面积中尚未销售和出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可出售或出租而尚未出售或出租的部分，空置房屋面积占可销售房屋面积的比例就是空置率。而国外通行的空置概念，反映的是房地产的使用情况，将一定范围内现有的、可供使用的所有房屋中的整体或部分尚未得到使用、处于等待出租或出售状态的房屋称为空置。据此，如果业主购入房屋作为投资、储存而未投入使用，就仍被视为空置。可见国外更多地关注住房的闲置状况，而不单单是商品房销售问题。空关率空关房是指经过出租或销售环节已转移到用户手中，但并未得到充分利用的商品房。应当承认，随着人们收入水平的提高，以及通过投资实现房地产保值、增值等目的的存在，一些家庭已经开始拥有多套住房或商品房，并部分进入商品房的二级（存量房）、三级（租赁房）市场。购房者进行短期投资，不准备装修或者预计装修后也较难找到租客而纯粹空关，待价而沽，空关房占整个二手房总量之比，就是空关率。空关房是中国目前房地产市场，尤其是在前期快速增长之后的一个特定的、特有的和突出的现象。（2）空置率的缺陷及空关率的意义目前我国统计的商品房空置量仍局限于新建商品房，即增量房方面，并未按照国外惯例将业主购入房屋作为投资、储存而未投入使用的房屋计入在内。因此，我国的商品房空置率指标，主要是针对开发、交易环节而言的，并不涉及持有、消费环节。其仅仅反映房地产市场的销售状况，而非使用状况，故很难全面衡量我国房地产市场的运行情况，也就难以真实反映房地产的热度和泡沫程度。房地产价格的上涨主要是由市场需求导致的，市场需求快速扩大的依据是住房的销售面积大于竣工面积。所以，住房的空置率的不断下降才是房地产过热的表现之一。笔者认为，在空置商品房研究工作中，应将视野拓展至包括增量房、存量房、租赁房在内的全口径商品房市场。空关率是中国人发明的全新概念，从过去只讨论空置深入到讨论空置和空关以及两者间的关系，从照搬国外经验数据到结合中国市场具体情况，从单纯考虑一级市场到包括二三级市场在内的全体市场，从表面现象深入到事物内部，是国人对中国房地产市场的认识和研究的一大进步。空关率指标较为符合国外空置率的理念和做法，但由于涉及隐私、购房登记实名制不到位等原因，目前我国缺少空关房的官方数据。空置率和空关率都衡量房地产市场状况的重要尺度，一级市场的空置是风险和不确定因素，二三级市场的空关同样也是风险和不确定因素，就充分利用社会资源的角度来讲，两者没有本质区别。前者发生在交易环节，风险由开发商承担；后者发生在持有环节，风险由购房者承担。空关率是房地产市场的隐形杀手，我们必须对虚假繁荣景象下的这种隐蔽的投机需求给予极大的关注和重视。3海南房地产市场的空置率和空关率上世纪90年代海南房地产因泡沫破裂而一蹶不振，海南政府直到1999年才把泡沫破裂的成本基本上消化，因此1998年的空置率高达353.83%，大量的建成商品房却无人问津。而随着经济形势的好转，海南房地产投资开发面积不断扩大，销售量逐年攀升，房价渐渐回归，空置率逐步下降。然而，在空置率逐步下降的同时空关率却在大幅攀升，海南良好的自然资源、地理优势等所带来的利益预期，使海南海口、三亚等地的房产成为广泛意义上兼具旅游和养老用途的投资品。与此同时，逾百家房地产开发商在海南国际旅游岛建设规划批复前已进驻海南，在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，不乏雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利等知名地产开发商，非官方数据表明目前至少有超过4700多亿元的资金涌向海南“跑马圈地”，而这一数字是1992年海南房地产热潮时官方认可资金400亿元的十倍之多。在海南房地产市场供需“两旺”的前提下，许多楼盘销售火爆，但一年大多数时候是“白天大门紧锁、晚上黑灯瞎火”，越高档的小区，空关率越高，这便是海南独特的空关房现象，具有大面积、普遍性的特点。调查显示，海南商品住宅中用于长期居住的不足40%，这意味着海南楼市的空关率高达60%。笔者认为，造成空关问题如此严重的原因主要有以下两点：（1）候鸟式短暂度假需求，出租率低海南地产的繁荣并非依赖于岛内消费，更多的却是全国，甚至全世界投资者共同追捧，海口60%、三亚的80%85%商品房由岛外人士购买，主要是购买二套房、三套房。随着中国人均GDP超过3000美元，度假旅游的需求将不断的增加。许多购房者仅仅是为了冬天南下度假而购买房产，其余时间房子是处于闲置状态的。除了海南发达的酒店业压缩了旅游地产出租市场的空间以外，许多购房者不愿意将自己的房产出租给外人，出租率低，也是这种候鸟式的需求的房产不得不“空关”的原因。（2）众因催生投机性需求，空关率高海南是中国唯一的热带岛屿，房地产资源具有稀缺性，且近几年房价上涨较快，市场繁荣预期较高，投机者看到了价格迅速上升中巨大价差的赚钱机会，加入到炒房的行列。而国际旅游岛的建设对于海南旅游地产消费市场来说更是一剂强心针，让客户和开发商在经济危机的大环境下对未来发展树立了信心。对于很多购买旅游地产的客户来说，买房子不仅可以升值，出租回报率也相当可观，正是在这种情况下，开发商脱手投资客接手，空置率转变为空关率。然而其中相当大一部分是虚假需求，形成市场泡沫和不稳定因素，这是造成海南房地产空关率急剧上升的根本原因。4建议和对策“抑制房价不正常的快速增长”已成为2010年全国两会热点话题之一，与此同时海南楼市正面临高空关率与低空置率并行存在的“繁荣景象”，而国际旅游岛能否做好的关键就在于房地产业是否能够持续稳定发展。如果只是“旅游搭台，房地产唱戏”，疯炒一阵房地产，最后造成房地产新一轮泡沫的话，国际旅游岛就要大打折扣，甚至是失败的格局。鉴于此，为了实现国际旅游岛的发展规划，我们可以从以下五个方面入手：（1）科学规划，严控土地供给当前，国际旅游岛建设作为经济特区科学发展的一种先行试验的模式，应成为海南实现可持续发展的现实载体，风光宝岛的土地储备和环境容量是海南决胜未来的宝贵资源，是真正实现可持续发展的基本依托。海湾的土地资源极为稀缺，外国素有“无敌海景”的称谓，临海第一线的土地不宜进行房地产开发。政府垄断土地一级开发市场，必须按照市场的需求和海南环境承载的能力，坚持总体规划，坚持土地有序供给，控制好供地数量和建设节奏。同时借鉴外地先进经验，积极探索省级土地收储模式，在规划下做好建设项目的品质，留有足够的公共海滩，以维系海岸旅游资源永恒的魅力。（2）关注民生，加大保障性住房建设力度虽然海南省政府提出强岛富民的目标，但国际旅游岛是长期发展战略，当地居民的收入提高是个长期过程。目前海南房地产正经历从被低估到价值回归的过程，但其价值的回归却是以价格剧烈上涨的方式在短时间内完成。面对日益脱离当地多数居民购买力的商品房价格，海南省政府如何通过经济适用房、廉租房等保障性住房的建设把本岛居民的居住问题解决好，逐步改善城乡居民的住房条件，是关系民生的大事，也是保证国际旅游岛成功发展的前提，这将深度考验海南当地政府的执政智慧。（3）增加投机者成本，开征物业税如果要抑制房价，降低空关率，提高房屋使用效率，出台物业税是有效办法之一。物业税作为一类直接税，使投资房地产成为成本较高的风险投资当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。为了降低房地产持有成本、尽快回收红利，投资者惟一的办法就是抛售物业，房价下降成为必然。物业税的意义不仅在于“敲山震虎”，更在于“猛虎下山”。当然，物业税的设计在免征额和税收优惠条款等要素上，应充分考虑普通人的权益，既要保证正常需求可以较好的实现，也要让投机性需求的投机成本大幅提高。（4）保护生态，完善生态环境保护责任制和问责制海南与非洲撒哈拉沙漠处在同一纬度线上，相对独立的海岛生态系统十分脆弱，一旦破坏就不可逆转。为逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛，政府应多管齐下，一方面建立健全生态环境保护责任制，加大任何破坏生态环境行为的惩处力度，并同时利用优惠政策吸引符合生态环保要求的高新企业进驻;另一方面把生态环境保护作为一个重要的考量指标，纳入经济社会发展综合评价体系和领导干部综合考核评价体系。（5）扩大投资途径，发展产权式酒店和房地产投资信托基金意见明确提出鼓励和支持与旅游业相适应的房地产业，比如加强产权式酒店开发建设。产权式酒店具有投资灵活，管理费用低的特点，业主做“甩手掌柜”即可，这是其它类型地产项目难以比拟的优势，对投资置业的人士来讲是一种新的具有高回报率的选择，尤其是异地置业者的上选。另外，海南政府应积极创造必备的外部条件以