中国十年来房地产发展回顾.docx

中国人口与房地产发展回顾（人口、城镇化与房价）（2008-2017.11）站在风口上，猪也能飞起来。正如1980年代的个人电脑，2000年的门户网站，2008年后的电子商务，2014年的移动互联网。而反面就是柯达的胶卷，诺基亚的功能机，康师傅的方便面，被市场的不断萎缩挤压生存。1.先来看看中国人口变化。中国有两个生育高峰，6070，8090；决定了中国人口年龄形态是纺锤形。纺锤形人口年龄结构给中国带来了30年的人口红利，但也埋下了人口结构变成倒金字塔，人口老龄化的祸根。从2012年起，中国劳动力人口连续五年下滑，中国已经走向快速老龄化。再来看中国城镇化进程。 自1996年起中国市场经济，私有企业大发展，中国迎来了城镇化的爆发20年，每年新增城镇常住人口2100万左右。在经济过热的2007年创出了2345万人的新高，然而随着2008年金融危机，断崖式下跌到1770万人，引发了房地产滞销，房价暴跌和打砸售楼部。不过随着我国四万亿的推出，经济和城镇化增长迅速恢复，在2010年一举打破2007年的记录，达到2466万人，新高之后是连续四年的衰退，到2014年城镇化人口新增已经跌到1805万人，需求的萎缩，前几年投入的产能的过剩，多年来繁荣的地产迎来最冷的寒冬，不少融资能力弱的小开发商资金链断裂跑路。幸好党国开始及时送温暖，降息降首付，央企入市做地王，城镇化新增人口一下又反弹到2200万人，那么随着农村年轻劳动力的减少，还能维持每年2000万的新增城镇人口么？还是像2010年起不断走向衰退？我认为随着农村有意愿，又有能力年轻人的减少，房地产产业规模是不可避免的长期衰退。1996年2006年2016年，城镇人口3.735.837.93亿人，农村人口8.507.325.90亿人。19962016年城镇人口增长4.2亿，农村人口减少2.6亿。下面我们再回顾下房地产产业的发展，看是否真与城镇化新增人口数相关。2008年2017年11月数据。2.先看房地产开发投资情况。我们可以看出，投资增速虽然不断减缓，但是一直在保持着正增长。而住宅作为房地产的顶梁柱，投资额一直占比在70%左右。投资增速和城镇化新增人口一样，在2010年达到顶峰，然后经过4年衰退，在2015年起触底反弹。3.再看房地产建设情况。都是增速在2010，2011年见顶，在2015年跌到负值见底，和城镇化人口增速一致。唯一的不同就施工面积一直在保持增长，这和投资总额不断增长一致。虽然竣工和新开工面积都减少了，但是随着高达76.8亿平方米的在建房地产竣工（其中52.7亿平方米住宅，按照人均30平方米可以居住1.76亿人口，而严重老龄化的农村只剩5.7亿人），是否房地产会随着农村年轻人枯竭，城镇化人口增速大幅减少，在今后5年面临严重的产能过剩和长久的衰退？4.房地产销售情况。增速同样在2010，2011年见顶，除2008年和2014年的地产寒冬外，销售面积和销售额都保持了正增长，这和城镇化人口净增加额不一致。2008年到2016年，城镇常住人口年增加额一直在在2100万人左右。商品房销售面积6.2亿平方米到15.7亿平方米，销售额2.4万亿到11.76万亿，真是波澜壮阔的大发展啊。看来改善性购房需求或者投机性购房需求填补了城镇化新增人口的不足？待售面积从2010年开始累积，在2015年到达顶峰7.19亿平方米，在党国的关怀下，两年去库存1.26亿平方米，依然有5.96亿平方米库存，依然高于2013年以前所有年份，怎么群众又买不到房了呢？5. 房价和地价。房价果然永远涨，政府果然在卖地收入减少时比较着急。6.房地产开发资金看来开发商并发空手套白狼，从2008年到2016年，投入房地产开发的资金虽然增速减慢，但是从3.8万亿增长到了14.4万亿，果然不愧为拉到GDP的好手。同时可以看出三个增速高点2009，2013，2016，都是增速下跌中的反弹。而在党国去库存的号召下，中国人民纷纷为房地产商慷慨解囊，个人预付款和贷款占房地产开发投资总额的比例从36%飙升到46%。7.房地产商的经营现金流看得出虽然房价一直上涨，销售额一直涨，但开发商并未从房地产开发经营当中获得正现金流，反而像史玉柱的巨人大厦一样，被项目黑洞吸得资金链越来越紧，在2015年达到了极致，十年来经营现金流负3万亿，还好在党国的有力关怀下，两年就收回了3万亿的现金流。说起来这些开发商就像