商业地产策划流程.doc

我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分：第一部分市场调研第二部分市场定位第三部分产品建议 2.2 具体服务内容第一部分：市场调研目的：l 通过对于北京市总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明确项目发展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；l 对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市场商业特性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域电子市场未来发展走势，为项目定位提供依据；l 通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析重点，对于项目外部发展条件有个全面认识。明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展方向提供一定的保证。 l 包含内容：市场调研部分宏观市场环境分析区域商业市场区域基础环境可比性竞争总体经济环境商业发展政策商业市场总体特征消费基础交通环境确定原则市场定位动态市场信息重点物业综合未来商业走势配套设施与本项目之关系目标客群分析调研重要结论经营商户终端消费者1. 宏观市场环境的调查与分析u 总体经济环境分析u 总体商业发展政策分析u 动态市场信息的收集与分析2. 区域商业市场分析u 区域商业市场总体特征分析u 区域重点商业物业供应分析u 区域商业市场未来发展分析3区域基础环境分析u 区域消费人群分析u 交通状况分析u 相关配套设施分析 4可比性竞争分析u 可比性项目的确定u 可比性项目的市场定位分析u 可比性项目对本项目所带来的影响5电子商业物业目标客群分析u 经营者分析u 终端消费者分析6调研部分相关结论第二部分：项目定位部分目的：l 在前期市场调研报告以及相关结论的基础上，通过对项目区位、时机、自身条件等因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，结合项目优劣势分析，提出商业项目开发、经营的核心价值体系；l 明确项目发展的总体方向，并对项目的发展规模、位置、业态形式等进行总体的规划，确定项目总体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领作用。l 包含内容：市场定位部分项目自身分析项目总体定位项目区位分析主题定位价格定位项目优劣势商业经营主题定价原则租售价格确定行销主题1项目自身分析u 项目区位分析u 项目SWOT分析2项目总体定位u 项目主题概念定位u 经营业态及目标客户组合定位3项目价格定位u 定价的依据说明u 租售价格的制定第三部分：产品建议 目的：l 针对项目的地理位置、发展规模、未来机遇等因素，对本项目商业包装、面积划分、内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进行详尽建议，优化产品设计，制定项目整体设计理念和方向；l 本报告为市场定位的产品体现，也为后期营销推广提供更为清晰的诉求重点，起到整体策划中承上启下的关键作用。l 主要内容：产品指导产品塑造主题产品改造建议店铺分割与功能布局交通组织系统装饰装潢设计其他设计要求经营（物业）管理 方式建议职责说明运作策略制定整体形象装修建议广告位设计1产品塑造主题2商业经营产品改造建议u 店铺分割与功能布局1) 店铺分割总体策略的确定2) 物业功能布局的设计与规划（柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、单位铺位等）u 交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、出入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）u 经营管理产品（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等）u 装饰装潢设计（整体形象与风格建议、外立面设计、内部装修标准、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告位设计等）4商业经营管理（物业管理）建议u 商业经营管理模式的建议u 商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）u 商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定3.0 招商销售代理服务内容3.1商业项目招商销售代理服务内容作为一家资深房地产代理公司，我司将依据前面制定的具实操性的策划报告，整合系统资源，搭建具针对性的招商销售代理组织模式，并利用中原的规模、信誉优势展开具体的操作。我司提供之招商销售代理服务主要包括以下两大部分：第一部分招商销售策略计划的制定第二部分招商销售的组织执行3.2 具体服务内容第一部分：招商销售策略计划目的：l 制定招商销售策略，促进项目的营运能在适合市场发展的基础上得以提升，提供有利于项目发展的招商销售推广手段，以配合项目未来的经营；l 根据市场的不同情况，调整项目的招商销售推广方式，对操作的进展情况做出必要和及时的修订。l 主要内容：营销推广执行整体形象定位形象定位确定营销组合策略招商销售推广计划团队组建前期准备执行计划1商业整体形象定位u 形象定位确定u 营销组合策略2招商销售推广计划u 招商销售团队组建u 招商销售前期准备工作u 招商销售执行计划8.0结 束 语通过上述项目合作意向书所罗列提纲，我司已将为贵公司项目商业部分所提供之市场调研、总体定位、产品指导、招商销售独家代理等服务内容；双方合作方式、服务收