2026年四川省物业管理师职业技能等级认定考试（技能实操高级、三级）综合能力测试题及答案

2026年四川省物业管理师职业技能等级认定考试（技能实操高级、三级）综合能力测试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题有且只有一个正确选项，请将正确选项填入括号内。）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.四分之三以上；四分之三以上D.过半数；三分之二以上【答案】A【解析】《民法典》第二百七十八条规定，制定和修改管理规约属于业主共同决定事项。对于此类一般事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。选项A正确。2.2026年四川省某住宅小区发生高空抛物伤人事件，公安机关介入后无法确定具体侵权人。关于受害人的损失承担，下列说法正确的是（）。A.由物业服务企业全额承担B.由可能加害的建筑物使用人给予补偿C.由全体业主按比例承担D.物业服务企业未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任【答案】D【解析】根据《民法典》第一千二百五十四条，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。因此，在无法确定侵权人时，可能加害的使用人补偿，但物业如果未尽安保义务，承担相应的补充责任或过错责任。选项D最符合法律规定及考试逻辑。3.在物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及相关评标专家组成规定，评标委员会中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二，以保证评标的公正性和专业性。4.物业服务企业在承接新建物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验不合格的，应（）。A.自行整改后接管B.记录在案并接管，后期整改C.要求建设单位整改并复验D.报请房地产行政主管部门处理【答案】C【解析】物业承接查验时，发现问题的，物业服务企业应当要求建设单位及时进行整改，并协助进行复验，直至符合交接条件。未经查验或查验不合格的，不得办理交接手续。5.四川省物业管理区域划分应当遵循（）的原则，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。A.方便管理、降低成本B.规模经营、效益优先C.相对集中、便于管理D.政府指令、行政区划【答案】C【解析】根据《四川省物业管理条例》，物业管理区域的划分应当以利于实施物业管理为原则，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，相对集中、便于管理。6.物业服务费包含（）。A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用C.业主房屋室内自用设施设备的维修费用D.公共场所的广告经营收入【答案】A【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费主要用于物业管理区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。大修、中修和更新、改造费用应从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。7.某物业服务企业拟对服务的小区进行智能化改造，预计总投资50万元。根据相关规定，该费用应当从（）列支。A.物业服务费B.专项维修资金C.物业服务企业的经营成本D.业主公共收益【答案】B【解析】对物业共用部位、共用设施设备进行大修、中修或更新、改造（如智能化改造升级）的费用，符合专项维修资金使用范围的，应当从专项维修资金中列支。8.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主备案B.无效C.部分有效D.需经业主大会同意方有效【答案】B【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。此类转委托属于“整体转包”，法律明令禁止，因此该委托行为无效。9.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】《民法典》及各地条例均规定，业主委员会成立后需向主管部门备案，期限通常为30日。10.在物业管理风险防范中，对于停车场车辆刮擦事故，物业服务企业若已履行了合同约定的巡查、登记义务，且因不可抗力或第三人故意造成，通常（）。A.承担全部赔偿责任B.承担主要责任C.不承担违约责任，但需协助追偿D.承担次要责任【答案】C【解析】物业服务企业对车辆停放提供的是管理服务，而非保管合同关系（除非另有约定）。如果物业企业尽到了管理义务（如巡逻、监控、指引），车辆因第三人原因受损，物业企业原则上不承担赔偿责任，但负有协助受害人向侵权人追偿的义务。11.2026年某市普通住宅的前期物业服务收费实行（）。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.业主自主定价【答案】B【解析】根据《物业服务收费管理办法》，普通住宅的前期物业服务收费通常实行政府指导价；别墅、高级公寓等非普通住宅及业主大会成立后的物业服务收费实行市场调节价。12.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.违约责任B.侵权责任C.行政责任D.刑事责任【答案】A【解析】基于物业服务合同关系，物业企业未履行合同义务（如安保漏洞），导致业主受损，主要承担违约责任。若同时构成侵权，可能产生责任竞合，但在物业管理考试语境下，重点强调合同违约责任。13.物业管理招标人在评标委员会提出评标报告后，应当确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人，时间期限应在（）日内。A.3B.5C.7D.15【答案】C【解析】根据招投标相关法规，定标后应在7日内发出中标通知书。14.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一年以上的物业服务费，这种行为（）。A.合法，是企业自主经营权B.合法，有利于保障物业运营C.不合法，违反了自愿原则D.不合法，不得强制收取未发生的费用【答案】D【解析】根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，物业服务企业不得强制或变相强制业主预付超过一定期限（通常为半年或一年，视地方规定，但禁止强制捆绑或无理预付）的物业服务费。特别是“不得强制收取未发生的费用”是核心考点。15.消防安全管理中，物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行（）检查。A.每日B.每周C.每月D.每年【答案】A【解析】根据《高层民用建筑消防安全管理规定》等法规，物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行每日防火巡查，至少每月进行一次防火检查。16.业主大会议事规则应当规定业主大会的（）。A.召集方式、议事内容、表决程序B.业主名单、缴费明细C.物业服务企业选聘标准D.专项维修资金筹集方式【答案】A【解析】业主大会议事规则主要规范会议的组织和运行，包括召集方式、议事内容、表决程序、投票权数等。D项属于管理规约内容。17.专项维修资金经（）同意后，可以用于购买国债。A.房地产行政主管部门B.业主大会C.社区居委会D.物业服务企业【答案】B【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定购买国债。但必须经业主大会同意。18.物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.1倍以上3倍以下D.3倍以下【答案】B【解析】《住宅专项维修资金管理办法》规定，挪用住宅专项维修资金的，处以挪用数额2倍以下的罚款。19.在四川省，新建住宅物业实行（）制度。A.物业接管验收B.前期物业管理招投标C.物业质量保修金D.临时管理规约备案【答案】B【解析】《四川省物业管理条例》明确规定，新建住宅物业应当实行前期物业管理招投标制度，通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。20.物业服务企业因故提前终止物业服务合同，应提前（）通知业主委员会。A.30日B.60日C.90日D.6个月【答案】B【解析】根据《民法典》及合同解除相关规则，物业服务合同终止通常需要提前通知，一般规定为60日，以便做好交接准备。二、多项选择题（共15题，每题2分，共30分。每题有两个或两个以上正确选项，全部选对得满分，少选得部分分，错选不得分。）1.物业管理区域内，下列属于全体业主共有的包括（）。A.物业管理用房B.城镇公共道路C.依法属于业主的绿地D.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位E.规划用于停放汽车的车位【答案】ACD【解析】《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划内的车位（地下车库等）通常由开发商通过出售、附赠或者出租的方式约定归属，不默认属于全体业主。2.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.清洁卫生B.绿化养护C.秩序维护D.设施设备维修E.客户服务【答案】ABCDE【解析】《民法典》第九百四十一条，物业服务人可以将物业服务区域内的专项服务事项委托给第三人，但不得将应当由物业服务人完成的专项服务事项转委托给第三人。上述选项均属于常见的专项服务，符合分包条件。3.下列哪些情形，物业服务企业应当及时向有关部门报告并协助处理？（）A.发现物业管理区域内存在违法装修行为B.发现物业管理区域内存在重大安全隐患C.发生火灾、爆炸等突发事故D.业主拒交物业服务费E.业主之间发生邻里纠纷【答案】ABC【解析】对于违法装修、重大安全隐患、突发事故等涉及公共安全或违法的行为，物业企业有义务向有关部门报告并协助处理。业主欠费和邻里纠纷主要属于民事纠纷，物业主要是调解或催缴，一般不涉及强制向政府报告（除非升级为治安案件）。4.专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用设施设备的更新和改造C.物业共用部位的中修D.业主自用阳台的维修E.物业共用部位的日常养护【答案】ABC【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。日常养护费用包含在物业服务费中，业主自用部分维修由业主自行承担。5.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约及业主大会议事规则的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作【答案】ABCDE【解析】以上五项均属于《民法典》及《物业管理条例》规定的业主权利。6.物业服务企业在进行财务管理时，关于代收代交费用的处理，下列说法正确的有（）。A.水电费等代收费用应单独核算B.不得将业主的公共收益直接抵扣亏损C.接受业主、业主委员会的监督D.可以挪用部分代收资金用于企业周转E.代收费用应出具专用收据【答案】ABCE【解析】代收费用属于业主所有，物业企业只是代收代付，必须单独核算，专款专用，接受监督，并出具凭证。挪用属于违规行为。7.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业共用部位、共用设施设备B.移交预收的物业服务费用C.移交物业管理档案资料D.移交专项维修资金账面余额E.撤离项目管理人员【答案】ABC【解析】根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备、物业服务所需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作。预收费用需结算移交。专项维修资金本身不通过物业企业移交（在专户管理），但需移交相关账务资料。8.物业管理投诉处理的原则包括（）。A.投诉必应B.服务第一C.尊重事实D.依法依规E.及时高效【答案】ABCDE【解析】投诉处理应遵循的基本原则包括：投诉必应、服务第一、尊重事实、依法依规、及时高效、保密等。9.下列关于物业服务企业资质管理的说法，正确的有（）。A.国家已取消物业服务企业资质核定B.物业服务企业只需在工商部门注册即可经营C.行业协会可开展物业服务企业能力评价D.物业服务企业仍需取得住建部门颁发的资质证书E.政府职能转向事中事后监管【答案】ABCE【答案】2017年起，国家已取消物业服务企业资质行政许可。目前，企业只需工商注册，强调行业自律评价（如行业协会评级）和政府的事中事后监管。10.物业服务企业应对员工进行培训，培训类型主要包括（）。A.岗前培训B.在岗培训C.晋升培训D.专项技能培训E.外派考察【答案】ABCD【解析】企业内部常规培训体系包括岗前、在岗、晋升和专项技能培训。外派考察不一定是常规培训类型。11.物业管理档案资料应当包括（）。A.物业权属资料B.竣工总平面图C.业主名册及联系方式D.设施设备运行记录E.物业服务合同【答案】ABCDE【解析】上述选项均属于重要的物业管理档案资料，涵盖基础资料、图纸、客户资料、运行记录及合同文件。12.在四川省，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的活动，应当（）。A.征得相关业主同意B.征得业主大会同意C.依法办理有关手续D.所得收益主要用于补充专项维修资金E.所得收益按照业主大会的决定使用【答案】ABCE【解析】《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。使用前需征得业主（或业主大会）同意，收益按照业主大会决定使用（可以是补充维修资金，也可以分红）。13.物业服务企业在面对自然灾害（如四川地区常见的地震、洪涝）时，应急预案应包括（）。A.应急组织机构与职责B.危险源辨识与风险分析C.应急资源保障D.事后恢复与重建计划E.业主安抚与舆情控制【答案】ABCDE【解析】完整的应急预案应包含组织机构、风险分析、资源保障、处置流程、事后恢复及舆情管理等内容。14.房屋装修管理中，物业服务企业应当告知业主的禁止行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道或设施D.将没有防水要求的房间改为卫生间E.超过设计标准或规范增加楼面荷载【答案】ABCDE【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，上述行为均为明令禁止或需特别审批的行为，物业企业有义务告知和制止。15.物业服务企业在选聘专业外包公司（如电梯维保）时，应重点审核（）。A.相关资质证书B.作业人员的上岗证件C.过往业绩和信誉D.服务方案及报价E.注册资本大小【答案】ABCD【解析】选聘外包单位重点看资质、人员合规性、业绩信誉及技术方案报价。注册资本虽是参考因素，但不是核心审核点。三、判断题（共15题，每题1分，共15分。正确的打“√”，错误的打“×”。）1.业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。（）【答案】√【解析】《民法典》第二百八十六条明确赋予业主大会和业委会此类管理权利。2.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，但需经业主大会同意。（）【答案】×【解析】《民法典》第九百四十一条明确禁止将全部物业管理一并转委托（整体转包），这是法律的强制性规定，业主大会同意也不能豁免。3.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（）【答案】√【解析】符合《住宅专项维修资金管理办法》规定。4.物业服务企业公开承诺的服务标准，即使未写入物业服务合同，也具有法律约束力。（）【答案】√【解析】公开的物业服务承诺属于要约邀请或要约的一部分，一旦业主接受（入住），即构成合同内容，对物业企业具有约束力。5.只要业主按时交纳了物业服务费，家中财物被盗就应由物业服务企业全额赔偿。（）【答案】×【解析】物业服务费包含的是安保服务，而非财产保险。物业企业仅在未尽到安保义务（有过错）时承担相应的违约责任，而非“绝对责任”或“全额赔偿”。6.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）【答案】√【解析】符合《物业管理条例》第二十六条规定。7.物业服务企业为了维护小区秩序，可以擅自进入业主家中进行安全检查。（）【答案】×【解析】业主住宅受法律保护，物业企业无权擅自进入，除非紧急避险（如火灾、跑水）或经业主同意。8.建设单位未出售的车位，在业主大会成立前，归建设单位所有，建设单位可以出租出售。（）【答案】√【解析】规划内车位，建设单位拥有初始产权，在未出售前，建设单位可以依法出租、出售或附赠。9.物业服务企业收取的物业服务费，应当完全归企业所有，无需向业主公开收支情况。（）【答案】×【解析】实行包干制的，物业企业自负盈亏，但仍需定期公示收支情况（部分省市要求）；实行酬金制的，必须公开收支情况。题目表述“无需公开”是错误的。10.物业管理招投标中，评标委员会成员必须全部从专家库中随机抽取。（）【答案】×【解析】评标委员会由招标人代表和专家组成，招标人代表也是成员，不一定全部来自专家库。11.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）【答案】√【解析】《民法典》第二百七十三条规定的“主物与从物”权利一并转移原则。12.物业服务企业未履行告知义务，擅自利用小区共用部位经营，所得收益应归物业服务企业所有，作为管理费补偿。（）【答案】×【解析】擅自经营的收益仍属于业主共有，物业企业可能被没收违法所得并罚款，而非归其所有。13.电梯属于特种设备，物业服务企业应当委托具备相应资质的单位进行维护保养。（）【答案】√【解析】《特种设备安全法》规定，电梯必须由有资质的单位进行维保。14.物业服务合同期满后，物业服务企业继续提供服务的，原物业服务合同自动延续，但期限为不定期。（）【答案】√【解析】《民法典》第九百四十八条规定，原合同继续有效，但是服务期限为不定期。15.在四川省，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理。（）【答案】√【解析】《四川省物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施统一管理。四、计算题（共2题，每题5分，共10分。要求列出计算过程和结果，使用LaTex公式。）1.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中专有部分面积为8万平方米，共用部位及设施设备折旧对应的建筑面积为2万平方米。该小区物业服务费实行包干制，标准为2.5元/月/平方米。2026年度该小区共发生公共能耗费（电梯、照明等）50万元，设施设备日常维护费30万元，秩序维护及清洁绿化人工成本100万元，办公及管理费20万元。请计算：(1)该小区全年的物业服务费总收入（假设收缴率为100%）。(2)该小区当年的物业服务总成本。(3)该物业服务企业该项目的年度经营利润。【答案与解析】解：(1)计算全年物业服务费总收入：总建筑面积S物业费单价P月份数n年年即：300万元。(2)计算当年物业服务总成本：总总(3)计算年度经营利润：利利答：该小区全年物业服务费总收入为300万元，总成本为200万元，年度经营利润为100万元。2.某高层住宅小区拟使用专项维修资金对屋顶进行大修。该小区共有10栋楼，每栋楼屋顶修缮预算为5万元。某业主拥有其中一栋楼（假设为A栋）专有部分面积100平方米，A栋总建筑面积为10,000平方米。若专项维修资金不足，需业主分摊，请计算该业主应分摊的修缮费用金额。（注：按面积比例分摊，假设仅A栋业主受益并分摊A栋的修缮费用）。【答案与解析】解：首先确定分摊基数：A栋修缮总费用=A栋总建筑面积=该业主专有面积=根据题意，费用由受益业主（A栋全体业主）按面积比例分摊。该业主分摊比例R：RR该业主应分摊费用：==答：该业主应分摊的修缮费用为500元。五、简答题（共5题，每题5分，共25分。）1.简述业主大会在物业管理活动中的主要职责。【答案】业主大会是物业管理区域内全体业主组成的自治管理组织，其主要职责包括：(1)制定和修改管理规约、业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用专项维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(8)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。行使上述职责应当依法由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经法定比例通过。2.物业服务企业在承接新建物业查验时，重点查验的内容有哪些？【答案】物业承接查验的重点内容包括：(1)共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊通道等；(2)共用设施设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防监控系统、弱电系统、照明系统等；(3)共有场地：包括道路、绿地、停车位、活动场地等；(4)物业档案资料：包括竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，以及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(5)查验上述实体和资料是否符合规划设计标准及质量要求，是否存在质量缺陷或功能隐患。3.简述物业服务企业在处理业主投诉时应遵循的程序。【答案】处理业主投诉的标准程序如下：(1)记录：详细记录投诉人信息、投诉时间、事由、联系方式等，建立投诉台账；(2)确认与分类：核实投诉内容，判断投诉性质（如服务态度、维修质量、环境问题等），确定紧急程度；(3)调查：派员赴现场或通过其他方式调查核实情况，查明原因；(4)处理：根据调查结果，制定解决方案，落实责任人进行整改或处理；(5)反馈：将处理结果及时反馈给投诉业主，并听取业主意见；(6)回访：在处理完毕后进行回访，确认业主满意度及问题是否彻底解决；(7)总结归档：对投诉案例进行统计分析，作为改进服务的依据，并整理归档。4.物业服务企业应对突发公共事件（如新冠疫情、自然灾害）应采取哪些措施？【答案】应对突发公共事件，物业服务企业应采取以下措施：(1)建立应急指挥体系：成立应急小组，明确职责分工，启动应急预案；(2)信息沟通与上报：保持与政府街道办、社区、疾控中心等部门的联系，及时上报信息，向业主发布官方通报；(3)现场管控：实施封闭管理或出入管控，配合开展人员排查、测温、登记等工作；(4)设施保障：确保应急期间水电、电梯等设施正常运行，保障生活物资供应通道畅通；(5)环境消杀：对公共区域进行高频次清洁、消毒和通风；(6)宣传引导：宣传防控知识，安抚业主情绪，引导业主不信谣、不传谣；(7)自身防护：为一线员工配备必要的防护物资，保障员工安全。5.简述物业管理区域内公共收益的来源及分配原则。【答案】公共收益来源：(1)利用小区共有道路、场地设置停车位收取的停车费（扣除管理成本后）；(2)利用电梯、外墙、公共走廊等共有部位设置广告获得的收入；(3)利用公共配套设施（如会所、泳池）进行经营获得的收入；(4)其他利用共有部位进行经营所得。分配原则：(1)归属：根据《民法典》，利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有；(2)使用：应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主大会、业委会的工作经费、分红或改善物业服务等；(3)公示：物业服务企业应当定期将公共收益的收支情况向业主公示，接受监督。六、案例分析题（共2题，每题20分，共40分。）1.案例背景：2026年，成都市某高档住宅小区（“御景湾”）由A物业服务企业提供物业服务。该小区交付已满5年，业主大会成立并选聘了业委会。近期，小区内发生了一系列事件：(1)3号楼业主李某在装修时，私自拆除了连接阳台的承重墙的一小部分，企图扩大客厅面积。邻居发现后向物业反映。(2)5号楼地下室公共区域漏水，导致业主王某停放在该区域的私家车被浸泡受损。王某要求物业赔偿，物业称是管道老化破裂，属于大修范围，物业无责。(3)业委会发现A物业公司在未召开业主大会的情况下，擅自将小区南门入口处的公共绿地改造为收费停车场，并将收益据为己有。问题：(1)针对事件(1)，A物业公司应如何处理？依据是什么？(2)针对事件(2)，王某的损失应由谁承担？请分析理由。(3)针对事件(3)，业委会应如何维权？该行为违反了哪些法律规定？【答案与解析】(1)针对李某拆除承重墙的行为，A物业公司应采取以下措施：第一，立即制止。物业管理人员应第一时间赶赴现场，要求李某停止施工，恢复原状。第二，及时报告。将李某的违法行为（破坏承重结构）及时向当地房地产行政主管部门（房管局）或城管部门报告，并可以请求协助处理。第三，固定证据。对现场进行拍照、录像，记录损坏情况。第四，跟进整改。督促李某进行加固或恢复处理，消除安全隐患。依据：《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，未经批准，不得变动建筑主体和承重结构。第十五条规定，物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的，应当及时制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。(2)针对王某车辆被浸泡受损的赔偿问题：分析：如果漏水是因为管道老化破裂，且该管道属于公共设施设备。首先，判断物业是否尽到了维护和检修义务。如果管道老化在日常维护中应当被发现而未被发现，或者物业接到报修后未及时止损（如未及时关闭阀门、未及时排水），则物业存在管理过错，应承担相应的违约赔偿责任。其次，关于“管道老化属于大修范围”的说法。虽然大修费用由专项维修资金列支，但这不能免除物业企业的日常巡查、维护和应急处理义务。物业不能以“属于大修”为由完全免责。结论：如果物业存在管理疏忽或应急处理不当，物业公司应承担相应的补充赔偿责任或按过错比例赔偿；如果物业已尽到日常巡查且在发现后第一时间采取了应急措施，则主要责任在于设施老化（可动用维修资金维修），物业可能不承担赔偿责任，但需协助维修。(3)针对A物业公司擅自改造绿地并侵占收益的行为：业委会维权措施：第一，立即制止物业公司的改造和收费行为。第二，代表全体业主向法院提起诉讼，要求物业公司恢复绿地原状，返还侵占的公共收益。第三，依据《民法典》第二百七十八条、第二百八十二条，追究物