中国房地产发展预测.doc

中国房地产业发展预测 来源： 搜狐焦点网一、21世纪中国房地产业的五大特征 根据目前中国房地产业发展的现状及国民经济总体发展趋势，到21世纪20年代前后，中国房地产业可能具有以下五大特征： （一）房地产业成为国民经济的支柱产业 房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，产业的关联很强，在很多发达国家房地产业都已成为国民经济的支柱产业，房地产业的年增加值大体占GTP的8至10之间。 1993年中房地产业年增加值仅为GTP的2.7。按建设部制订的城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2000年计划，至2000年房地产业年增加值占GTP3.5，2010年占5，至2020年可望达到10左右。到那时中国的房地产业就进入了国民经济支柱产业的序列了。 （二）房地产业基本实现商品化 房地产业在一定意义上说，是投资开发、经营房地产商品的产业。因此，房地产品的商品化是房地产业发展的前提和基础。目前中国房地产品的商品率总体说还比较低，无论就城市土地来说，还是就建成的房屋来说，进入市场流转的基础上还限于每年的增量部分。由于房地产地二、三级市场发育程度低，房地产的存量部分，要么未进入市场，要么进入“隐形市场”，进入公开合法市场流转的还是少数。 随着中国土地使用制度和住房制度改革的深化和房地产市场体系的进一步发育与规范，到下一世纪20年代前后，房地产品的大部分将进入市场流转，基本实现房地产品的商品化。 （三）房地产的开发建设基本实现产业化和工业化 房地产品的 开发建造过程直接关系到房地产的质量、速度与效益。目前中国房地产的开发建设基本上还处于手工式和半手式的粗放阶段，制约着质量的提高、速度的加快、能耗的降低和效益的增加。下一世纪，中国的房地产业将在学习和借鉴国外经济的基础上，大量增加科技投入，提高开发企业和建筑企业的素质，使城市规划设计、建材生产供应及建筑施工工艺走向标准化、系列化和机械化，基本实现房地产开发建设的产业化与工业化，不仅建筑产品的质量将有大幅度的提高，而且将逐步走向智能化。 （四）房地产中介服务体系基本实现社会化 房地产由于自身的一系列特性，在其投资融资、开发建设、经营销售及消费使用过程中需要一系列中介服务，形成完整的中介服务体系。这个体系是房地产业不可缺少的有机组成部分。中国的房地产中介服务体系目前还处于起步阶段。无论就其发展规模和管理体制来看，还是从人员素质和功能作用来看，与发达国家相比水平还比较低，不适应房地产业发展的需要。随着中国房地产业的发展和社会主义市场体系的逐步完善，再经过20年的发展，即到2020年前后，一定能够逐步建立起比较完善的社会化的房地产中介服务体系。 （五）居民住宅基本实现自有化 居民住宅基本自有化是住宅商品化的必然结果。而住宅的自有化和商品化是房地产业发展的重要前提和基础。目前发达国家居民住宅都基本实现了自有化，具有较高的住宅自有化率，如美国为65（1981年），日本为63（1983年），英国为59（1981年）。 目前中国城市居民住宅的自有化率还比较低，全国平均约为30左右，其中小城市和城镇比例高些；大中城市比例低些。随着中国房改的进一步深化和住房分配货币化的逐步实施，居民住房自有化率必将逐步提高，据估算，到下世纪20年代前后，可能达到50以上。 二、建立与完善中国房地产业的五大体系 上述中国房地产业的五大特征，亦即中国房地产业未来发展的目标模式。为了实现这一目标模式，必须学习借鉴国外的先进经验，结合中国的实际，制订正确的产业政策，着力建设并逐步完善房地产业的五大体系，其中包括： （一）高效率的房地产开发建设体系 城市规划与设计是城市房地产开发建设的“龙头”，必须首先搞好。城市规划必须在政府统一领导下进行，并严格管理与实施。根据中国的国情，在进行城市规划设计时必须坚持节约土地的原则，遵循城市生态规律，创造良好的生态环境，要有便捷的交通、配套的设施和完备的功能，为城市居民提供方便、安全、舒适的工作和生活条件与环境。其次，在城市开发建设中，要采用先进技术，增加科技含理，以保证工程质量、提高效率、节省能源、降低造价。 （二）完备的房地产市场体系 要保证房地产业持续、健康、快速的发展，必须建立起完备的房地产市场体系。中国的房地产市场体系是一个复杂的系统。就国有土地使用权来说，有出 让市场、转让市场、租赁市场和抵押市场等；就房屋来说，有出售市场、出租市场、交换市场和抵押市场等；就房地产市场层次来说，又分为一级市场和二级及三级市场；就市场的具体交易对象来说，房屋交易市场又分为住宅市场、商业用房市场和工业用房市场等。就中国当前房地产市场的发育状况来看，要建立完备的房地产市场体系，关键是要规范一级市场，大力发展二、三级市场，清理整顿“隐形市场”，加强政府的宏观管理和调控。 （三）专业化与企业化的物业管理体系 房地产是一种价值量很大的耐用消费品。在长期的使用消费过程中需要有良好与完善的服务。因此必须学习引进国外的成功作法，建立专业化和企业化 的物业管理体系，进行综合的社会化服务。为了建立这种体系，从中国的现状出发必须做好以下几方面工作：一是改革房地产消费使用中分散多头管理的旧体制，建立专业化、企业化的综合服务新体制，通过制订一系列规章与制度，协调好业主与物业公司之间的关系；其次按照专业化和企业化的原则，组建各类物业公司，不断提高其队伍的素质，为广大房地产消费者提供良好的综合的物业管理服务；第三政府机构要对物业公司的服务方式、服务水平和收费标准等有严格的管理与监督，逐步规范其服务行为。 （四）合理的产权结构体系 房地产要进入市场流转，产权关系必须十分明晰。依据我国的情况，应建立多层次、多元化的房地产产权结构体系。城市基础设施和公用事业设施应以国有为主，委托国有企业或租赁、特许给非国有企业统一经营；经营性的房地产可由法人或个人所有，其经营使用权可以依法转让、出租；普通居民住宅应以个人所有为主，其所有权和居住使用权可以依法进入市场流转；少数低档住宅可以归国家所有，委托国有或非国有企业经营，按国家规定租金标准出租给低收入居民居住。 为了保证房地产顺畅的市场流转并使产权人的合法权益得到合理保护，国家的租税费不流失，必须建立严格的房地产产权取得、转让的登记制度、价格评估制度等，加强房地产产权产籍管理。 考虑到中国城市土地属国家所有，采取出让和划拨两种方式转让土地使用权，为了确保房地产产权关系的明晰化，协调好房屋和土地的产权关系，必须进一步清理整顿土地“隐形市场”，使其逐步走上公开化和合法化的轨道。 （五）房地产资金的良性循环体系 房地产的开发建设的与购置消费都需要大量的资金。只有建立起投入与回收相平衡的良好体系，才能保证房地产持续不断地稳定发展。具体说，房地产资金的循环体系又可分为三个子系统：一是城市基础设施和公用事业设施所需资金，大部分应由政府投资，由财政预算支出解决，其中有直接收益的项目也可以采取项目融资的方式向国内企业或国外企业或政府融资，以项目的收益（特许经营权等）回报；二是纯商业的经营性的房地产（如商业大厦、工业厂房、公寓、写字楼、中高档商品住宅等），由房地产开发企业投资，通过建成的房地产出售、出租回报；三是中低档居民住宅（包括安居房和经济适用住房）带有一定的社会保障性，一般应由政府或开发企业投资建设，以优惠价出售或按国家规定的租金标准出租给中低收入居民，资金不足部分，由政府给予适当补贴。 要建立房地产资金的良性循环体系，必须解决好以下三个问题：一是政府财政每年要拿出一定的资金用于城市基础设施和公用事业设施建设；二是政府要合理规范房地产税费，调控房地产价格，使其能够为广大消费者承受，以保证商品房的顺畅市场流转，房地产开发建设资金及时回流；三是积极发展房地产金融，通过金融业的支持，保证房地产资金的正常循环。 中国房地产市场发展的历史 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995