潍坊商业地产分析.doc

潍坊商业地产分析潍坊作为山东半岛内陆的枢纽城市，无论是在GDP还是在城市的发展速度上，在整个山东都有着深远的影响，而且县域经济非常发达，仅百强县潍坊就有四个，在第一二产业都有着很强劲的发展势头，在商业发展的规划中，潍坊作为一个拥有近百万人口的发展中城市，必然成为商家必争之地，包括省内的零售巨头和世界五百强连锁企业都把潍坊作为自身商业战略部署的重要组成部分。例如沃尔玛、家乐福在做完济南、青岛市场后已经或准备进入潍坊；佳世客在占领完青岛市场后的第一站选择的也是潍坊；乐购进入山东市场把首场战役也是放在潍坊；从这些跨国连锁企业的动作中不难看出潍坊这个城市的商业价值。 潍坊商业地产现状 然而就在这样的一个大背景下，潍坊的商业却差强人意，从本土商业鸢都购物中心、银河购物中心、麦迪隆、供销大厦到省内著名零售商业的利群、银座再到国内零售业友谊百货、联华超市、苏果超市、华联商厦到国际连锁品牌百盛、佳世客、乐购、沃尔玛等，几乎外来的商业都难逃一个怪圈，不是关门大吉就是惨淡经营，就连新开发的商业地产也难逃厄运，如国安商厦、财富广场、风筝广场、上东国际、奥特莱斯等新兴商业地产也无法逃避现实，据统计近十年以来有近百万平方米的商业进入潍坊市场几乎都全军覆没，即便如此，新开发的商业依然从出不穷，如火车站商圈、中百泰华商圈就有百万以上的开发量，大润发、家乐福、易初莲花等世界零售业巨头依然经不起潍坊商业的诱惑伺机而动。潍坊商业地产开发的三种模式 第一种是由运营管理公司自己开发运作。例如世纪泰华集团凭着对潍坊商业的理解和资金的积累，借助自身品牌和招商管理优势，把握了商业发展的趋势，适时地推出了泰华新天地，引导了新的购物方式，为自身的发展降低了更多的风险。第二种是房地产开发商自己运作。例如财富广场为代表的本土开发企业，自恃对潍坊本土了解的优势，利用本土企业良好的社会关系，进行了新一轮商业竞争的尝试。第三种是运营管理公司和开发企业合作的模式。例如沃尔玛、温州商城等项目，进行相互间的品牌合作和优势互补，成为商业地产开发模式的生力军。商业地产开发要权衡的三方利益 有人曾经调侃道“小学生水平做住宅、中学生水平做写字楼、大学生水平做商业”，足见商业地产开发运作的难度，做住宅无非是开发商利用位置、价格、户型、景观、管理等因素构成与客户的单一关系，这种利益关系不会因第三方原因而断裂，但商业地产不同与此，除权衡开发商和社会利益之外，还要权衡投资者、经营者、消费者三方利益关系，三方的利益价值链从根本上决定一个项目的成功与否。毕竟商业的投资需要大量的市场资金来完善资金链的优化，潍坊很多商业就因分别没有权衡到这三方利益而导致项目的失败，一是没有权衡到投资者利益为代表的国安商厦，就是在操作手法上让投资者没有价值的认同点，投资者对经经营前景不看到，导致而丧失投资信心，项目得不到市场资金支撑而引发资金链断裂，使项目搁浅七年之久，也就谈不上权衡经营者和消费者利益；二是没有权衡到经营者利益为代表的财富广场，凭借城市规划发展的地理优势和利用招商打造新型商业的规划理念及未来商业发展的价值空间，在当时一度成为投资者的追捧对象，使项目按照预定目标成型面市，然而经营者对的利益的追求远没有投资者看的那么长远，尤其是核心主力商家银座在老商圈经营不理想后，没有太多的勇气去挑战未来的价值，小的经营者更承担不起未来的经营风险，即使有个别的次主力商家勉强开业，也不足以支撑起一个近十万平米的庞大商业，使投资者的利益高塔因没有经营者的支撑而土崩瓦解，留下的是一座华丽的空城；三是没有权衡消费者利益为代表的风筝广场。“首付9800银座商铺抱回家”的广告语相信还在很多人的耳边回响，这句当时让很多投资者兴奋不已的广告词，也成为当时投资者噩梦的开始，正因商铺投资有着比住宅投资还低的门槛，在加上借助省内零售业巨头的加盟和核心商圈的边缘价值及广场休闲商业的引导，使投资者经营者极力追捧，殊不知二者的收益是靠消费者来完成的，然而其定位没有抓住城市广场休闲人群的消费特点，业态脱离不了原有的低级商业形态，主力店又不具备与核心商业竞争的能力，布局又不符合现代商业的要求，管理又跟不上商业发展的需求，在加上原有的托管压力，最终导致消费者对项目的不认可，即使卖得好、招得满，最终还是导致项目搁浅。潍坊本土商业成功的奥秘 一提到潍坊商业会无人不提及“中百”、“泰华”，当前他们似乎已经成为潍坊商业的代表，要想真正弄清楚潍坊商业的现状，必然要先了解潍坊成功商业的奥秘何在，我们先来看一下中百这个潍坊零售业的巨头，他之所以走到今天，从宏观上来讲无非是从三个方面：一是最早提出“中百购物四无风险”的理念；尤其是在中百进入潍坊商业之初，当时的商业环境很不规范，商场竞争单一品牌意识不强，货品质量参差不齐，中百就顺势推出四无理念，使消费者一夜之间提升了对其品牌的认可度和对百货业态的归属感，从而导致目前潍坊市场品牌形象店的发展滞后和范围局限。二是最早发展连锁超市符合商业形态的发展趋势；当时超市作为颠覆传统购物方式的新型商业形态，中百就敏锐的感觉到了商业发展的契机，学习借鉴家乐福等世界一流零售连锁企业的做法，抓住世界一流零售连锁企业进入潍坊时间周期较长的契机，结合城市发展的趋势，给潍坊人民带来来一种全新的购物模式，使中百的品牌和企业美誉度更强，也为中百连锁发展连锁超市和逐步占领市场奠定了基础。三是推出消费一卡通的消费方式；中百借助连锁超市庞大的网络顺势推出了一卡通，一度成为潍坊主流消费层的消费方式，一方面垄断了消费市场锁定目标消费客户群，另一方面为中百积累了大量的现金流，更为其向周边三四线城市扩张奠定了资金基础。如果说中百的成功更多的是依赖于连锁超市和原有的百货基础，那么泰华的成功更多的是取决于经营定位的转变，其实泰华的发展历程和蒙牛当年的发展历程有异曲同工之处，我们细心观察不难看出泰华与中百的错位非常明显，凡是中百做的业态泰华几乎都不涉及，泰华经营的方面都是中百没有的，例如中百以连锁超市为依托不断向外扩张，泰华的超市只是其商业配套而且近十年也仅在市区扩展了一家百货加超市；中百的百货定位为中档百货为主，泰华则以时尚和奢侈百货为主；中百还借势把经营纵深发展涉足便利、建材超市、管理输出等方面，泰华则立足于原有的基础横向发展涉及写字楼、shoppingmall、休闲业态等方面，并且泰华经营方向扩张到房地产开发、酒店管理等中百从未进入过的领域，通过通过这一系列的发展战略实施，为其自身健康发展奠定了良好的基础，泰华与中百的优势互补和相互依存，占据了潍坊这个城市消费力并不发达商业定位，依托白浪河沿岸原有的商业文化、消费习惯、景观设施、生态资源、交通优势与商品城、百货大楼及其他附属业态的补充，共同组合成了潍坊的核心圈。潍坊外来商业不成功的原因 当一个城市所有的外来商业都经营不善的时候，我们就要寻找共性的原因，个性的差异在大环境下已经显得不在重要，其共性的原因一是潍坊消费的忠诚度非常高。潍坊人受儒家文化的熏陶，加上山东人的秉性，在消费的表现上造就了对外来商业的不关注，尤其对本地商业是消费的忠诚度非常高，中百和泰华从根本上改变和影响着潍坊人的消费习惯，成为潍坊独有的消费文化，加上两个商业巨头都盘踞在白浪河两岸这个自古就是商贾云集的核心商业区，这种局面很难再短时间国内改变；原因二是潍坊商业的定位面非常窄。潍坊作为私营经济并不发达的北方三线城市，消费面没有像一二线城市定位的细分，其消费市场的定位面被低端定位的商品城、中低端定位的百货大楼、中高端定位的中百、高端及时尚定位的泰华及周边辅助业态所占据，外来商业很难从定位上另辟蹊径；原因三是潍坊市民的消费力非常弱。潍坊城市框架已经基本形成，城市支柱产业相对较多，但真正的大众消费能力是非常有限的，毕竟个体经济和第三产业正在发展中，外来商业面对的都是普通百姓的消费群，这个群体被中百泰华占据着，消费能力较强的高端市场又被青岛和济南市场瓜分着，剩余的客户群体就很难支撑这么多外来商业分流，再加上消费能力不强的同时又不具备消费观念，所以很多商业在潍坊就很难立足；原因四是外来商业的聚合力非常低。潍坊外来的商业形态大多以连锁超市居多，布局非常分散加上业态核心竞争力和辐射范围非常有限，自身的不足加上中百超市、便利的夹击致使其经营对潍坊商业形成不了影响，外来的百货业态对潍坊市场定位不准盲目开店，大多数都脱离了由百货大楼、中百、泰华共同组合成的核心百货商圈，其布局分散加上单店竞争力无法与这个核心商圈抗衡，吸引不了核心商圈的人流，个别的百货店又在选址、定位、管理等方面偏离潍坊市场，所以造成目前