华昌公寓预算评估.doc

华昌公寓物业管理方案 上海百特物业管理有限公司坚持把“以人为本”落实到物业服务和内部管理中，坚持把业主满意不满意做为检验物业服务工作唯一标准，坚持求真务实、开拓创新、敢于担当、敢于负责，坚持为全面建设和谐社区而努力工作。现结合华昌公寓实际，制定如下物业管理方案。 一、项目概况序号项目单位数值一建筑总面积m2二住宅建筑面积m29967 多层建筑面积m2高层建筑面积m2物业用房m2三绿化面积m2四景观面积m2五居住户数户89六主要公共设施设备1电梯台2变频水泵台3集水井抽水泵台4景观泵台5消防泵台6垃圾压缩设备套17公共部位灯个8蓄水池只9供水水箱只10（雨、污）水井个11地下机动车库个112非机动车库个13楼宇电子门扇14道路消火栓个15消防箱（枪头、消防带）处16灭火器个17周界报警系统套18公共部位摄像头个19其它公共用房处注：其它公共用房为业委会办公室、水泵间、保安室等。 二、物业服务内容、方法及目标 (一)服务内容 1.常规性公共服务依据物业服务合同，为业主及住户提供经常性服务，如清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。 1.1 房屋及设施设备管理 1.1.1建筑公共部位的维修、养护和管理。范围主要包括公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。1.1.2共用设施设备管理。共用设施设备管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施设备进行不同的维修管理，执行相应工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。范围主要包括上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 1.1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理。范围主要包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等；根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。 1.1.4智能化设施设备。范围主要包括楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等；根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起操作性强的管理制度，从人员培训入手，做好档案管理、运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理。 1.2 环境卫生管理加强环境管理，引导业主和住户强化环保意识，保证小区文明洁净，形成日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量；房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾收集和清运达到要求，环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。 1.3 绿化管理绿化管理主要是花木、草坪的养护，枯枝及落叶的及时清理，聘用专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区绿化。 1.4治安消防管理 贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 1.5车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。 1.6 住户装修管理 对业主及住户的装修实行全面监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。 1.7维修基金及维修开支的管理。确保维修基金安全，确保维修开支公开、规范。 2.沿伸服务向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。 （二）服务管理方法 1.服务管理要求 1.1严格管理，确保各级各类人员专业素质和综合素质良好； 1.2严格法规、制度，确保组织和个人的管理服务行为规范； 1.3运用现代化管理手段，实现办公管理自动化； 1.4致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2.运作程序 分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分，包括物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管理等。 3.管理措施 1.1治安管理上运用“人防+技防”结合，确保安全； 1.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法； 1.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设； 1.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通； 1.5实施对电梯专业化管理； 1.6开展卓有成效的社区文化活动。 4.管理手段 4.1启动思想工作机制，通过思想工作激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，采用谈心、座谈等等工作方式；4.2建立激励机制，将培训放在集体和个人发展的重要位置；培养员工忠于企业，一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境;4.3工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。 （三） 服务目标序号指标名称投标指标管理目标1房屋维修 及时率100%接到维修通知30分钟内到现场，及时完成并建立回访记录。2维修合格率100%分项检查，一步到位，积极回访，以确保维修工程合格，满足客户需要。3维修服务回访率100%对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户的需要。4管理费收缴率95%按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民、用之于民。5保洁清洁率99%落实责任人进行日常保洁工作，并由管理处主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。6雨水井、污水井完好率100%落实责任人进行养护并由管理处监督执行，确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理。7排水管、明暗沟完好率100%落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷。8路灯完好率98%落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保路灯无损、正常使用并定期清洁、养护。9消防设施设备完好率100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，并由管理处监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。10火灾发生率0管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，发现隐患，及时处理并通知管理处，以确保小区消防安全。11违章处理率100%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现，及时处理，并加强宣传工作，取得居民的理解，杜绝违章事情发生，并进行回访记录。12住户有效投诉处理率100%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定期举行业主恳谈会，了解客户的愿望和要求，满足客户的需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案，跟踪处理结果。13管理人员专业培训合格率100%对员工分别进行常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰。对于特种作业、行业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，并予以考核，确保培训合格，以提高员工的素质。 三、管理处各部门岗位配备 （一）岗位配置管理处主任保洁保安维修工(二)各岗位人员数1.管理处主任1人。2.维修工1人，保安4人，保洁1人。 四、项目收支测算（1） 收支预测算表编号项目月费用（元）年费用（元）备注一支出1项目人员薪资福二2日常开支费用290034800表三3合 收入1物业费15532.83186393.96表四2其他收入1558.4218701.04表五4合 计17091.25205095注：不含临时停车费收入等，小区其它公共收益。（2） 项目人员薪资福利序号项 目人 数（人）标准人/月/元总额（月/元）年费用（元）备注一人员薪资7/12100 139200管理处主任11500150018000分摊保安41820728087360保洁11820182021840维修 11000100012000分摊二福利7/30576加班工资7按规定163819656员工福利750.003504200高温费6/4800夜班津贴4401601920三小计7/ 169776注：高温费6-9月200元/人/月； （3） 日常开支费用项目费用（元/月）全年支出(元)备注办公费用1001200电梯维保费120014400不包含设备更换费用，每台600元2台日常维修材料费1001200公共水电费150018000小 计290034800（四）物业费收入项目基数单价（月/元）小计(月/元)备注物业费实际收入99671.6516445.55税费5.55%912.72需实际收入减去税费月合计15532.83（五）其他收入项目位数单价收入（元/月）税收5.55%支出（元/月）税后（元/月）停车费615090049.95850.05电梯广告费225050027.75472.25房屋出租125013.875236.12五、服务管理几点优势 1百特物业公司为国家二级资质，上海市物业协会成员，是北孚集团子公司，