物业管理与传统的房地产管理的区别.doc

物业管理与传统的房地产管理的区别物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念上、管理模式上以及在管理的内容、广度和深度上都有着本质的区别，主要体现在以下4个方面：1、管理体制不同传统的房地产管理是在计划经济体制下由政府或各部门、企事业单位采用行政手段直接进行福利型的封闭式管理，管理单位是终身制。物业管理则是专业化的企业通过市场由业主选择，并且通过合同方式实行在规定期限内的聘用制，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。即传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型的、无偿的；物业管理是市场经济体制下的企业行为，是经营型的、有偿的。2、管理内容不同传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。实际上由于是福利型的低租金，收了租也养不了房，需要政府的大量财政补贴，盖的房越多，管的房越多，包袱就越重，形成恶性循环。物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，以对物业有形的“物质”（房屋主体、设备设施等）的管理为基础，以该物业的业主和使用人为核心展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面的服务。物业管理企业通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业。政府不给补贴，实现资金的良性循环。3、所管房屋的产权结构不同传统的房地产管理，不论是政府还是单位管理的房屋绝大多数是国家或单位所有，是公产，其产权关系单一，使用人仅是承租者而不是产权人。随着住房制度改革的深入和房屋商品化的进程，产权结构发生了根本性变化，国家或单位所占的比重越来越少，已形成国家、单位、个人，包括港、澳、台及外国人拥有产权的产权多元化格局。4、管理机制不同传统的房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理的关系。用户无法选择管理者，很少有监督权，更谈不上决策权，处于被动地位。物业管理则是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞争双向选择。签订物业管理委托合同，明确各自的权利、义务、产权人和使用人参与重大事项的决策。物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委、服务与被服务的关系。物业管理具有社会化、专业化、企业化、经营型四个基本特性。1、社会化物业管理的社会化指的是它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在委托授权的范围内集中实施社会化管理，落实各项管理任务和内容，以克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而有利于提高整个城市管理的水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。同时，物业管理也需要全社会的参与和监督。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。2、专业化物业管理的专业化，指的是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。物业管理企业有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产的社会专业分工的必然结果。3、企业化物业管理的企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理的过程。其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。首先，物业管理企业应“真正成为相对独立的经济实体，成为自主经营、自负盈亏的社会主义商品的生产者和经营者，具有自我改造和自我发展的能力，成为具有一定权利和义务的法人。”这是适应社会主义市场经济体制的需要。其次，物业管理行为是一种企业行为。企业以经济手段为主，实行责、权、利相结合的经营责任制。这是在社会主义市场经济体制的条件下，转换房地产管理经营机制的必然结果。4、经营型 物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务、合理收费。这种经营型的企业化管理，可以减少政府或单位的压力与负担，使各类物业的管理走上以业养业、自我发展的道路，既使房屋的维修养护及设备更新的资金有了来源，又使住用人