浅议小产权房.雷.doc

小产权房浅谈当前，我国各地都在热议小产权房，对此的争论和看法也不尽相同。进入21世纪房地产业进入高速的发展时期，房地产的发展，改善了人民群众的生活和居住环境，对国民经济的发展起到了很大的促进作用。房地产市场的发展，带动了很多行业的发展，繁荣了经济，活跃了市场，房屋的产权分为：商品房、经济适用房、央产房、军产房、公房、自建住房、小产权房，我市近10年城市规模及面貌有了很大的变化，房地产发展十分迅速，小产权房发展也十分快。小产权房是新世纪出现的一种社会现象，而且是客观现实。在此我本人主要就小产权房问题谈谈自己的见解。一、小产权房的出现所谓小产权房，就是在农村集体土地上开发建设的住宅，其土地的性质依然属于集体土地。由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或签订的协议书，没有房管部门认可和盖章，不能上市流通和买卖。小产权房的出现是必然的，也是过渡性的。小产权房出现的根源是多方面的，归纳起来主要有以下几个方面：第一，两种所有制形式的存在。我国有土地管理法及其实施条例、城乡规划法等法律、法规，对土地资源的使用进行严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。我国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法，对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产证。而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发，然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度，是“小产权房”问题的根源。第二，市场经济发展特别是房地产的发展。市场经济发展的需要，特别是房地产开发、不断壮大发展，而且形成了庞大的产业。这样的国有土地和集体土地的二元式划分，导致了土地一级市场国家垄断，造成二者事实上的不平等。一方面，农民在征地中获得的补偿与市场价值相差太大，就自主建房出售；另一方面，现在城市房价太高，城镇的中下层的老百姓的收入不足以购买房屋，只能另找门路。由于农村房屋便宜，于是很多城镇居民购买，这就是“小产权房”产生的原因。第三，村级两委会为了农村村民摆脱贫穷的而采取的一种手段。村级两委会为了农村村民摆脱贫穷的而采取搞房地产开发。建设小产权房，对开发商、乡（镇）政府、村委会而言有巨大的利润，。因为他们不需要办理相关的审批手续，缴纳相关税费，从而省去很大的成本。在西安东郊一个小产权楼盘里看房的赵某说：“我们的房子90多平方米，连买带装修最后花了不到20万，这些钱要是买商品房估计能买40多平方米。”目前我只买得起小产权房在说我们买房也是自己住，不牵扯投资，所以只要住着舒服就行了。据了解，目前西安的小产权房大多集中在东郊浐灞河、北郊方新村、未央湖、白家口、鱼化寨、城西客运站等城郊及城中村区域附近，项目以多层住宅为主，小产权房吸引购房者的唯一的原因就是价格优势。第四，小产权房有市场，有人购买。去年以来，随着西安的房屋价格持续上涨，新建商品房的价格四五千元已经不算稀奇。我的一个朋友是从外地来打工的，准备明年和女朋友结婚，急需一套住房，他对我说：“我不是西安市的户口，所以不能买西安市的经济适用房，也没有固定的工作，没有银行愿意提供按揭贷款。面对成区的高房价，我只能选择价格适中的小产权房。”考虑再三，他买下了西郊大兴路附近的一套小产权房。小产权房出现是过渡性的：随着国家对土地政策的调整，土地的二元制度肯定要调整。国家加大执法的力度，严厉查处圈占集体土地进行房地产开发行为。对消费者进行购房引导，加大宣传力度，在电视、广播、新闻媒体上进行宣传，讲解房地产方面的相关知识。解决低收入人群和外来长期打工人员的居住问题。二、小产权房存在的问题及原因小产权房的出现是必然现象，它对促进农村经济发展也有一定的作用，但也存在不少的问题，归纳起来主要有以下几点：第一， 存在着非法进行房地产开发问题。目前我市仍然存在着非法进行房地产开发问题，突出的是打着城中村改造或新农村建设旗号而在集体土地上进行建设，消费者不了解国家的法律规定，很冲动的就购买了。小产权房由于没有相关的手续和批文，卖房的时候多是利用网络，将自己的房源隐藏在低价房中，只要购房者在网上搜索低价房，这些证照不齐的小产权房就自然“跳”出来。还有一种销售方法就是靠宣传单传递信息，很多在路边向行人发放的低价房都是小产权的，因为价格低购房者一不小心就会被其诱惑。第二，农民基本生活保障问题。 目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了。第三，购房者权利保障问题 。我国的宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而集体所有制土地上的建筑将无法取得房屋所有权证，这也是此类住宅被称为小产权住宅的一个最为重要的原因。不久前建设部发布的关于购买新建商品房的风险提示也再次强调：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发”。所以在房屋产权上，“小产权”房一般只有土地使用权证，而无房屋所有权证。此外，在“房地产开发活动中，对国有土地一律是有偿使用，这是法律所要求的必备条件。任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止，不能允许的，其实质上造成国有资产的流失，损害国家、社会的公共利益”。以“小产权”房为标的的合同也因违法而无效，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，也很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外，这些“小产权”房很可能因违法而被强行拆除或没收。总之购买人的利益将难以保障。可以想象，那些购买了“小产权”房的人，随着城乡规划的修改，将面临随时被拆迁的危险。除非他们能够通过集体投票或者集体抗争，阻止城市扩张，或者阻止城乡规划法的实施。否则，在房屋拆迁的过程中，政府、集体土地所有者与购买人之间将会爆发严重的冲突，新一轮的社会矛盾将会被激化，整个社会将会因此而付出沉重代价。西安西郊三桥附近，由于这几年城中村改造的步伐加大，这里很多农民的土地因为城市规划或者城中村改造变成了集体土地。为了安置这些失地农民，这里建造了不少城中村改造房，但是现在居住在这些房屋中的除了被安置的失地农民，也有很多因为房价便宜而购买了这种小产权房的城市居民。“三桥这块开发的小产权房比五证齐全的商品房还多。”在三桥附近购买了小产权房的李女士说。但正是因为图便宜买的这套小产权房让她到现在还叫苦不迭。“我去年10月在三桥附近的一所小产权楼盘里看上了一套75平方米的房子，当时的价格是1695元1平方米，家人觉得价位和户型都挺满意的，加之开发商承诺今年9月就能交房，看到很多人都交了钱我们也跟着交了1万多元的订金，订下了这套房子。”眼看着交房时间就要到了，可是李女士交订金的这个小区现在连地基也没开始处理。拿着交订金时开发商给她出示的收款收据，李女士心里矛盾极了。她想要回自己的订钱，但是更想要那套看中的房子。和村委会经过几轮沟通后，等待对方拿出最后的解决方案，她一边庆幸自己只是交了订金，一边惋惜看中的房子就这样夭折了。 小产权房存在问题的原因是多方面的，归纳起来主要有以下几点：第一，社会转型。近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。 第二，法律不完善。近20年以来中国没有根据宪法落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。 第三，市场不规范。中国的房改没有根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”事实上由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，以及广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等合作建房等形式以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要，导致中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存。倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大地抑制小产权房的发展。第四，价格悬殊。价格上的优势也是小产权房存在的原因。按照西安现在的楼市来看，开发商每开发1平方米的房子都要向政府缴纳1000元的土地转让金，正是这每平方米1000元的土地转让金让小产权房和正规商品房在价格上产生了巨大的悬殊。三、加强小产权房管理的措施 为了搞好小产权房的管理，使小产权房规范化，必须采取以下措施：第一，健全、完善法律法规。遵守法律法规、符合国家政策，以人为本、保护各方当事人基本居住生活条件、有利于社会稳定、促进当地经济发展和改善民生。对于不同用地性质、不同历史时期建成、不同情况的小产权房要区别对待，包括考虑到把乡镇企业用地、乡村公共利益设施用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开，把符合城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开来。小产权房合法化的具体立法及法律修订措施目前小产权房的具体法律规定已经与市场经济不符，也不符合现代法治的精神，因此应尽快修订现有法律、法规及部门规章，使农村集体建设用地转让合法化，使部分小产权房合法化。现有法律、法规及规章采取堵的方式解决农村集体建设用地及农村房屋流转，今后立法及修改法律、法规应以疏导为主。因此有必要从宪法、民法及土地管理法开始修订相关法律，使小产权房合法化。 增设宪法条款，明确农村集体组织对集体土地的所有权、使用权宪法第十条虽然规定了集体土地的所有权，但现实问题是农村集体土地所有权与国家土地所有权权能不平等，因此，有必要在宪法第十条增加相应的条款，明确农村集体土地的权利与国有土地的权利平等。 修改补充物权法物权法对于集体所有土地作为建设用的的情况没有专门规定，而是将此问题指向了土地管理法等其它法律、法规及政策的规定。物权法回避了集体土地作为建设用地是否合法的矛盾，而土地管理法的规定与物权法的原则即国家、集体和私人的物权受法律保护的立法原则是相冲突的，因此物权法对农村集体建设用地的规定本身就是自相矛盾的。 修改土地管理法集体土地使用权不可转让规定具有违宪嫌疑。1998年之前，我国法律并不禁止农村土地使用权商业化使用和流转。土地管理法应设立专门的条款，对集体土地的建设、转让、出让等进行专门的规定。 修订城市房地产管理法严格地说，现行法律关于房屋的规范仍然只是适用于城市居民的，而对于农村农民的房屋，因农村房屋的身份属性、社会保障功能，导致其上的房屋仍然不受现行法律的调整。 由国务院制定农村集体土地使用权出让和转让条例目前国务院只制度了城市土地使用权转让的条例，为适应我国目前经济及法治发展的现状，应尽快制定农村集体土地使用权转让和出让条例，直接赋于农村集体土地与城市国有土地具有同等权利，但对于占用耕地用于住宅或商业开发建设应严格限制。第二，区分不同情况，妥善处理。在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效。但有以下情况的，应根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的；四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房要区分不同情况，妥善处理。第三，建立农村建设用地流转的制度。允许农村建设用地使用权流转统一城乡建设用地使用权，直接建立农地的使用权转让制度。农村建设用地的流转是整个农民集体土地使用权流转制度的基础和核心，也是目前农村土地制度创新亟待解决的问题。 建立农村建设用地流转的制度，应该统一城乡建设用地的使用权，改变目前国家土地与集体土地所有权权能不一致的局面，应该使集体土地的使用权与国有土地的使用权具体相同的权能，直接建立农地的使用权转让制度，进入市场，让农村建设用地使用权与城市建设用地使用权接轨。 第四，建立城乡统一的房地产市场。对于没有占用耕地，也符合城市规划的小产权房，