贾家滩村城改费用计算.doc

贾家滩村城改费用计算 一、贾家滩村基本情况： 现有人口1060人，总户数301户，庄基地301户。全村总土地面积剩余1400亩，老村庄宅基地占地300亩。全村现有村民住房面积约52.83万平米按照“拆一还一”标准，全村需建设村民安置房屋计301户860平方米=258860平方米；2、 可用于安置和开发利用的土地1060+（106010%）90+3（9-2）=129426=194.139亩，这部分土地全部为划拨用地，其中：按照拆一还一标准补偿，用于安置的土地面积为3010.623=120.4亩；用于商业开发的土地面积为194.139-120.4=73.739亩3、 费用计算：（一）安置房建设成本：建设采用板式小高层作为安置居民楼和商业用房，综合配套设施（小区绿化、景观、道路、上下水、供配电等公用设施）完善，合计造价约2300元/1、 按照拆一还一标准计算，建设总费用为7550022300=3.473亿元；2、 按照人均共计90平方安置房计算，建设总费用为1060902300=2.1942亿元。（二）拆迁补偿、过渡费用：1、过渡费用：参考北客站标准，以2.5年为过渡期，人均9000元过渡费，搬家费500元，贾家滩村过渡费用为10609500=0.1007亿元；2、拆迁补偿费：贾家滩村现有村民建筑面积52.83万，按照每户七层计算，每层面积为7.55万1至2层按照拆一还一标准，只赔偿装修部分评估值，按照每平米200元计算，需赔偿755002200=0.3020亿元；按照人均90平米补偿办法，每平米赔偿600元计算，需赔偿0.906亿元；3至4层按照每平米400元计算，需赔偿755002400=0.6040亿元；5至7层，按照每平米250元计算，需赔偿755003250=0.56625亿元；综上，按照拆一还一标准共计费用0.3020.604+0.56625=1.47225亿元；按照人均90平米补偿标准，共计费用0.9060.604+0.56625=2.07625亿元；（3） 土地成本及资金成本：1、土地成本：以容积率3计算，可开发利用的可建的房屋建筑面积为1002763=300828，其中：按照拆一还一标准用于安置的151000，全部划拨，无费用；用于商业出售的面积为按照拆一还一标准为1002763-151000=149828，此部分要在办理手续时缴纳出让金的25%，按照我开发区目前每亩约150万的土地挂牌价计算，费用为：14982830.001537.5=0.2809亿元；按照人均90平米标准用于安置的95400，全部划拨，无费用；用于商业出售的面积为按照拆一还一标准为1002763-95400=205428，此部分要在办理手续时缴纳出让金的25%按照我开发区目前每亩约150万的土地挂牌价计算，费用为：20542830.001537.5=0.3852亿元；2、 资金来源为银行贷款，贷款期限以2.5年计算，利率6.5（信用社月贷款利息），贷款期间可能承担的利息约为0.8亿元。（四）管理费用（人员工资等）及不可预计费用0.5亿元以上四项费用合计：按照拆一还一标准补偿费用合计为：3.473+0.1007+1047225+0.2809+0.8+0.5=6.62685亿元；按照人均90平米补偿费用合计为：2.1942+0.1007+2.07625+0.3852+0.8+0.5=6.05635亿元3、 成本回收：以房地产开发收益作为拆迁安置成本回收，（1） 按照拆一还一标准可用于商业开发的土地为74.914亩，按照容积率为3计算，共开发商品房74.9140.00153=149828平方米，开发的商品房按照每平方米利润600元/计算，可以取得利润为：149828600=0.899亿元。（2） 按照人均90平米补偿标准可用于商业开发的土地为102.714亩，按照容积率为3计算，共开发商品房102.7140.00153=205428平方米，开发的商品房按照每平方米利润600元/计算，可以取得利润为：205428600=1.233亿元。4、 损益计算（一）按照拆一还一标准亏损额=费用-收益=6.62685-0.899=5.72785亿元（2） 按照人均90平米补偿标准亏损额=费用-收益=6.05635-1.233=4.82335亿元5、 亏损的弥补要弥补亏损，需增加用于商业开发土地面积（1） 按照拆一补一标准需建筑面积572785000600=954642需土地面积95464230.0015=477.321亩（2） 按照人均90平米补偿标准需建筑面积482335000600=803892需土地面积80389230.0015=401.946亩综上，为了保证在王城安置贾家滩村村民的任务上不亏损，所需的用于安置和收回成本的土地面积合计为：（1） 按照拆一补一标准150.414+477.321=627.735亩，其中：用于安置村民的土地面积为75.5亩，用于收回