中国旅游地产终极解决方案解析.doc

中国旅游地产困局破解模式大探讨近年房地产业与网络营销正在深度结合，住宅领域的电商运动方兴未艾。在带薪休假制度有望于近年落实的大背景下，旅游业与地产业融合发展的旅游地产也频繁借助网络这一平台，开展卓有成效的推广和运营。近日，记者了解到，由国际旅游地产专家评审委员会和旅游财富网联合主办的2013“第二届国际最佳旅游地产项目评选活动”自7月启动以来，受到了市场的广泛关注，有上千个项目通过自主报名或由专家委员提名参与。目前各主任评审委委员根据评审标准，已确认100家获得提名的项目，届时将在旅游财富网上建立所有获得提名的项目网站，并联合国内60余家主流媒体，接受网民的网上评选。同时由主任委员评审团组织专家组，对所有提名奖获奖项目实地考察，并进行专业评分，最终角逐出“2013国际最佳候鸟式度假项目奖”、“2013国际最佳52生活度假项目奖”、“2013国际最佳产权式酒店项目奖”三大奖项。旅游地产尚存三大缺陷与消费市场相距甚远据了解，2012年的最佳旅游地产项目评选活动活动显示，一批具有创新模式的获奖项目，如世茂大连御龙海湾、绿城清水湾、碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯、鲁能三亚湾、奥宸纳帕溪山、万达长白山国际度假区、中南西海岸等，越来越注重项目的旅游度假接待和服务功能配套，并从购房者的实际使用出发，切实完善项目的整体商业模式，在市场上获得了成功。但从行业整体来看，旅游地产离消费者需求仍相距甚远。专家表示，旅游地产自身尚存在三大缺陷：90%是因为项目定位不精准（产品定位、客户定位、市场定位）；70%是因为服务不完善（配套服务、度假服务、物业经营服务）；60%是因为营销渠道不对口（沿袭传统住宅营销模式、缺乏与传统旅游的融合）。消费者市场调研方面，根据旅游财富网线上线下2012旅游地产投资消费市场调查问卷共计96280份有效问卷统计数据分析显示：已经投资旅游地产的人数占比15%，计划投资的占45%，不打算投资的占比40%。大多数中高端人士对旅游地产缺乏投资热情。究其原因，不外乎三点：其一是每年在同一地方度假，单一乏味；其二是高空置率，投资收益无法实现；其三物业配套和服务都不完善，度假品质无保障。有数据显示，2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元，国内房地产前100强企业都已进入或是准备进入旅游地产开发领域。与此同时，对于旅游地产开发存在一哄而上、低价圈地、生态破坏、空置率高等问题的诟病也未曾减少。旅游地产开发亟须破解“有量无质”的困境，走上一条健康发展之路。国际旅游地产专家评审委员会常务副主任、旅游财富网CEO曾晓成在接受记者采访时表示，根据市场预测，按中国现有家庭户数40151万户计算，到2020年，近20%的中产家庭(8030万户)将购置旅游地产，以每户50万元资产计算，规模将达到40万亿元。在这样的市场前景下，越来越多的开发商已经清醒地认识到旅游地产开发应该从过去的“概念性旅游地产”转移到以“旅游为核心、地产为载体”的思路上来。在房地产投机时代，开发商或者营销策划公司一般都会使用海景房、山地别墅、温泉公寓/别墅、养老公寓等概念吸引投资者眼球。“随着投机潮水的退落，一切概念的东西终归只是一个空洞的宣传口号，旅游地产的价值必须体现在投资者的实际需求和消费使用上。”曾晓成说。山东政府率先发力探索网络合作新模式山东是我国旅游地产大省。在山东沿海，聚集着数量可观的旅游地产项目。但旅游财富网的调研数据显示，2009年以前在山东半岛出售的候鸟式度假项目，实际上绝大部分都是普通住宅物业，由于缺乏相应的度假设施和生活服务配套，许多地区的度假类物业出现严重的“售后空置”现象。山东政府也意识到了这一问题，并采取了相应的应对措施。日前，山东省旅游局局长于冲在吉林长白山旅游高端论坛上指出，旅游地产大发展需要整合提升中小企业，但目前的问题是中小旅游地产企业发展不均衡，特别是在一些风景名胜区、滨海、滨湖等旅游环境好的地区，很多企业打着旅游地产的旗号做地产，使旅游地产变了味，不仅使旅游景区、旅游度假区的自然生态环境遭到破坏，而且在很多地方形成了空城、“鬼城”，这种现象在山东滨海也大量存在。于冲透露，山东正在借助市场手段，积极利用全新的旅游地产网络营销模式，推动这一问题得到较好解决。山东采用的模式之一是途家模式。途家网的“途家”模式是为不动产持有者提供的入户管理服务和增值服务模式。其基本模式为O2O模型，即不仅为游客提供线上搜索预订平台，而且提供线下标准服务。其中，线上搜索预订平台是在不改变业主房屋产权的情况下，通过房产“托管”服务，将地产商或居民闲置房源按照美国斯维登五星级酒店客房标准整理优化，凭借其成熟稳定的电子商务平台向市场推广，实现业主闲置房屋的灵活增值。线下标准服务是建立专门的管理团队，在各地设置接待处，游客在网上完成预定以后即可在接待处办理入住手续，由专门工作人员直接送游客到度假公寓，并提供保姆家政、物品代购、设备维修等生活服务。它既可以盘活房地产商及房主的房产资源，又可以拉动当地中高档休闲度假消费。不可否认，途家是一个成功的商业模式，在盘活闲置旅居产品方面，有其积极的作用。途家模式发端于海南三亚，上世纪90年代中后期，为了盘活当地房地产，海南的开发商提出了“旅游地产”这个概念，但其实质是打着旅游开发的旗号开发住宅物业，欠缺完善的物业管理和度假配套设施，结果造成大量的空置现象。这类中小开发商的概念投机行为给途家模式提供了生存空间，而山东半岛早期开发的旅游地产项目与海南类似，需要途家模式来盘活闲置的物业。事实上，当下不少品牌开发商出于对项目品质及业主的责任，越来越注重自身的服务功能配套，一些品牌企业已经开始成立自己的酒店管理公司。例如中南西海岸就依托中南集团多年的高端物业管理经验，正在筹建高水平的酒店物业管理团队，为业主度假居住时提供包括上门清扫、接送机等管家式优质服务。显然，这才是真正对客户负责任的旅游地产项目。而山东正在迎来货真价实的旅游地产大发展的一个契机。据了解，为鼓励大的旅游地产商尽快进入山东市场，最近山东省政府出台的意见明确提出，鼓励各地对省级以上旅游度假区、大型度假酒店集群等重大旅游项目给予扶持。当前，山东正计划在3100公里的“仙境海岸”和济南、泰安、济宁等省会旅游城市圈重点城市打造一批旅游地产项目。对于如此大体量的旅游地产项目开发，需要从源头上开始介入，科学定位，合理规划，有序营销，以及后续的无忧服务，一站式解决。在整个产业链的贯通上，需要一个更为全面的网络平台。旅游财富网全程解决方案实现旅游与地产深度融合山东业界显然也意识到了这一问题。途家模式之外，山东还采用了旅游财富网模式，以期彻底解决旅游地产业当前面临的根本问题。旅游财富网是国内首家“旅游地产B2C全程服务解决方案”系统供应商和业主物业售后增值服务平台，可以为旅游地产项目提供“项目定位、系统整合营销、品牌推广和售后服务”四大服务模块，帮助开发商实现地产与旅游的结合，促进地方旅游经济可持续发展，帮助购房者实现旅游地产“度假、养生、投资”三大核心价值。据曾晓成介绍，旅游财富网发起制定了中国首份旅游地产细分标准，以中产收入群体对“度假、养生、投资”需求为导向，将旅游地产细分为度假养生类项目、“5+2”生活度假物业、投资类产权酒店项目等，并对各类细分项目的具体指标，如区域选址、产品定位、服务功能配套、商业模式和运营管理服务等做了详尽的规定，切实帮助开发商完善项目的旅游度假服务功能。旅游财富网利用其开发的“新房电子交易系统”，“度假置业游系统”和“代理商异地分销系统”，整合旅行社和房地产经纪公司门店资源，通过线上系统技术对接和线下产业跨界整合营销的模式，解决旅游地产面临的开发商异地推广成本高、购房者异地看房上当受骗，项目售后高空置率等一系列影响产业可持续发展的难题。尤其值得关注的，是其将传统旅行社业务模式引入旅游地产项目，不仅为旅行社创造了进军度假产品的商机，也将有效解决旅游地产的“空城”现象。同时，旅游财富网发起组织的国际最佳旅游地产评选活动，为真正优秀的旅游地产项目提供了很好的品牌推广平台，也将引导更多的旅游地产开发商真正实现旅游与地产的结合。另外，旅游财富网还为业主物业后期服务开发出了旅居交换、物业出租、二手交易三大增值服务系统。特别是其开发的“旅居交换系统”以及发起成立的“国际旅居交换联盟”，可以帮助业主实现一处置业全球免费度假的梦想，提升旅游地产项目的附加值。 据了解，在2013最佳旅游地产项目评选活动展开的同时，评选委联合旅游财富网将在全国3000多个开发项目中挑选至少50个真正兼具旅游度假、养生养老功能的高端、优质旅游地产的获选项目，发起组建“国际旅居交换联盟”。通过旅游财富网的旅居交换系统，使购房者购买联盟内任何一家的物业，都能和所有联盟单位及海外优秀旅游地产项目的业主物业实现全球免费度假交换。目前，海阳宝龙城、云南的大理公馆和露美雅阁等50多个地区近100个项目，已经进入“国际旅居交换联盟”备选名单。同时，国际旅游地产专评委顾问团将辅导所有获得提名奖的项目调整商业模式，提供包括项目定位、商业模式建议、推荐管理公司、项目精准营销等一揽子咨询服务，解决旅游地产项目售前、售中和售后遇到的各种难题，确保每个联盟项目都能达到“国际旅居交换联盟”所必须的软硬件规范标准。 曾晓成表示，国内旅游地产已进入到迎合小康社会中产品质生活需求的发展时代，在细分标准的指导下，越来越多的开发商正在摆脱