课程设计书2011(小小).doc

湖南农业大学东方科技学院工程管理专业课 程 设 计课程设计名称： 建设项目财务经济评价 班 级： 姓 名： 学 号： 年 月 日课程设计名称：房地产项目初步可行性研究一、课程设计目的：通过课程设计，熟悉掌握房地产市场调查方法和项目策划方法，工程经济学的基本原理和方法，能运用所学知识进行房地产项目可行性研究。具体包括：1、 掌握房地产市场调查问卷和楼盘调查编写方法2、 熟悉房地产市场调查方法和技巧3、 熟悉房地产市场调查数据统计分析方法4、 熟悉房地产市场目标市场选择方法5、 掌握房地产市场定位方法6、熟悉房地产项目成本费用的构成及其用途7、掌握成本估算的方法8、熟悉销售收入、利润、税金等概念，掌握销售收入、利润、税金的计算方法9、熟悉财务评价的基本步骤10、掌握现金流量的构成与现金流量表的编制11、掌握财务评价基础数据的测算12、掌握工程项目静态动态评价方法。二、课程设计进度安排：本设计按教学计划安排，共2周。第1天， 编制楼盘调查表和市场调查问卷第2、3天，进行楼盘调查和市场问卷调查第4天，进行楼盘和调查问卷统计分析第5天，根据统计分析进行房地产项目市场细分，目标客户群定位及房地产产品定位。第6天，根据房地产产品规划，进行房地产项目成本费用的估算。第7、8天，进行相关经济指标的测算和分析第9天，初步审查设计成果，对设计进行修改完善第10天，整理完成课程设计。 三、课程设计内容要求： 1. 内容要求： （1）2010年长沙市房地产市场分析 （2）该项目所在区域房地产市场现状分析（3）房地产项目市场定位及规划 （4）房地产项目相关经济指标的测算和分析 （5）房地产项目可行性分析 （6）结论 2.内容提纲： （1）项目概括 （2）2011年长沙市房地产发展现状及需求分析 （3）项目规划： a.土地所在地周边房地产发展现状（根据楼盘调查进行说明） b.消费者需求特点 c.项目定位：目标客户群、产品核心利益的追求（核心产品定位） 形式产品定位及附加产品定位（重点） d.项目营销策略：开盘时间、销售节奏的控制及不同时期的销售价格 （4）房地产项目经济可行性分析 包括各种成本估算表及现金流量表，进行经济指标的分析，判断项目是否可行。 （5）社会影响分析 （6）结论及建议。 项目的各项经济指标小区占地22.504亩，初步规划住宅占地面积8286.85平方米，总建筑面积为37290.825平方米，其他建筑面积6715.9平方米（主要配套设施），主要建设内容有住宅（70%为框架高层住宅（有地下室）、30%为框架小高层住宅）、物管用房、公共绿地、道路网络、停车场及配套服务设施等。容积率4.5左右，绿地率40左右。项目自有资金为1.5亿元。本项目土地费66.1万元亩，红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、供气，红线范围内已完成房屋拆除和人员安置补偿。投资环境及市场分析投资环境分析1、项目土地性质调查 .地理位置：马坡岭.地质地貌状况：西临马坡岭红旗路，东、南、北均邻湖南省农业科学院。 .绿化率：40% .总建筑面积：22.504亩 .土地规划使用性质：住房使用性质的用地2、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状：西临马坡岭红旗路，东、南、北均邻湖南省农业科学院。有多路公交车经过. .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状：位临红旗路，北端在远大路接星沙大道处，向南经人民路、长南路跨浏阳河到达雨花区。是长沙市东城区一条重要的南北向主干道。15分钟迅达星沙，30分钟可达黄花机场、40分钟到武广新站；长沙火车站、五一商圈.3、周边市政配套设施调查文化教育：湖南师大人民武装学院、财经中专、湖南生物机电学院、劳动人事学校、湖南农业大学、马坡岭小学、27中 银行：建设银行、工商银行、农业银行 医院：芙蓉区红十字医院商场：万家福天园超市,大润发休闲：天园假日中心市场分析2010年我国已经连续对房地产市场进行了三轮政策调控，但由于流动性过剩和市场博弈等因素，政策效果都相对较短，房地产市场价格上涨过快、投资投机旺盛等问题依然存在。2011年1月27日，国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即国八条），从而开启了新一轮房地产市场调控核心内容体现在三个方面：一是，二月中旬前直辖市、省会城市、计划单列市和房价上涨过快城市全面落实限购政策；二是，三月底前600多个城市提出全年房价控制目标；三是，加强住房保障工作，今年完成保障房新开工1000万套。10月18日，国家统计局发布了前三季度国民经济数据。其中，房地产方面，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%。长沙房地产市场（一）市场刚需释放，房地产投资额增幅较大截止2010年11月房地产开发投资累计624.31亿元，同比增长36.50%，房地产市场经过2009年的艰难前行，到2010年进入了一个快速发展阶段，由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，角逐长沙市场，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场一度出现供不应求的局面。（二）商品房成交活跃，竣工速度加快 截止2010年11月，长沙市新开工面积2142.25万，竣工面积691.92万，施工面积6500.88万；从历年变化来看，10年的各项数据都创了历史之最，主要受09年与10年政府大规模的棚户区改造；同时10年刚需的大量释放，市场回暖，使各开发企业也加快了竣工的步伐。问卷分析:1. 购房意愿：由于近期国家房地产政策不够明朗的原因，大部分人对购房持保守态度。2.职业统计：调查对象职业以一般居民为主。3.家庭结构：针对目前社会购房趋势，调查对象一般家庭为主。4.购房目的：应该是受政策引导的缘故，大部分人将自住作为购房主要目的.5.购房理想价位：基本上与家庭月平均收入相符合。6.购房考虑因素：价格因素和环境因素成为影响人们购房的最主要因素：调查问卷总结在背调查人中，年龄3040岁之间的占绝大部分，是自由职业，集团企事业单位，或个体经营私营企业等。由调查结果来看，有40%的人想在两年之内购买房子，而有60%的并没有近期购房的打算。其中还是想购买的人认为，而在影响人们选择住房的因素中，价格、地段、交通、周边配套医院、学校、超市、车站等因素占的比例较大。并且大部分的人都希望住宅小区内有老年人活动的场所会更好。占到75%。周边同类型楼盘调查分析各楼盘的强势方面：低容积率、高绿化率，环境舒适，周边配套设施完善交通也便利。项目户型全纯板楼，全南向，全彩光，全通透，全配套，全电梯。精装空间，酒店式物管。政务核心，一站式办公。 各楼盘的不足之处：居住人口较多，人口来源较复杂。开发商品牌效应不强 房型比较单一。没有面积较大的户型，都是小户型。3.房地产产品方案项目优势：(1). 每套单位面积小，单价以及总价上有较强竞争力。(2). 地处郊区，环境比较好。而且附近教育设施多。(3). 只一面临路,四周也没有工业厂房,所以环境噪音比较低。项目劣势： (1). 项目规模小 (2). 所处片区目前较偏僻，距离市中心较远。对工薪族出行不够便利。目前本区域仍有相当部分的消费者，以目前的支付能力来说，还不足以购买市中心成熟地段，这一消费群体的需求有待满足。尽管对小户型置业者而言，价格是最重要的因素，对景观、朝向等因素不够敏感，所以在这区开发一定的商品房还是有一定的必要的.房地产产品定位项目客户定位原则：一、对项目所在区域认同感比较强，对郊区大盘接受能力较强的客户；二、收入中等或偏上的消费者，对价格敏感度较高的客户；三、收入中等，对高品质产品比较向往的，喜欢高性价比的客户。项目功能原则：适应市场,本项目是商品住宅小区，其主要功能是居住。项目价格定位：入市价格: 框架高层住宅（有地下室）：6500元平米。框架小高层住宅：5800元平米。项目规划设计:充分考虑市场需求，由于家庭结构逐步趋向于两代以及三代家庭，客户对住房功能要求较高，人们对住宅面积希望是越大越好，但考虑到价格问题，住宅面积又不能太大。房地产开发销售进度安排 本项目从2012年3月开始施工建设，分三个阶段工程(项目开发时间为5年):第一阶段以开发住宅、休闲场所、物管用房和地下停车场为主。第二阶段工程为完善小区绿化建设能基本设施建设。第三阶段工程主要是完善住房建设及小区的服务设施建设。第一阶段工程尽快投建、预售、销售，可使得资金能够尽快回笼，为项目后期的开发提供资金，实现本项目的滚动开发。财物评价总投资估算及资金来源房地产项目总投资主要包括项目开发建设投资。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项目费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、房屋开发费、公共配套设施、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费、其他费用、税金及政府收费。资金来源一部分来自自有资金，一部分来自银行贷款。成本及费用估算（1） 土地费用估算：宗地总面积为15002.73平方米（合22.504亩），红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、供气，红线范围内已完成房屋拆除和人员安置补偿。土地实际所发生的费用为1488万元，包括得到土地使用权的各种费用。（2） 前期工程费： 80*37290.825298.33（万元）（3） 基础设施建设费： 80*37290.825298.33（万元）（4） 房屋开发费：框架高层住宅（有地下室）（26103.58平方米）： 26103.58*16004176.57（万元）框架小高层住宅(11187.25平方米): 11187.25*14001566.22（万元）共计5742.79万元（5） 公共配套设施费： 80*37290.825298.33（万元）（6） 管理费： （1488+298.33+4176.57+1566.22）*5%376.46（万元）（7） 销售费用： (26103.58*6500+11187.25*5800)*5%=1172.80(万元)（8） 财务费用: 5000*6%*5=1500(万元)（9） 不可预见费: (1488+298.33+298.33+5742.79+298.33+376.46)*5%=425.11(万元)（10） 其它费用: (1488+298.33+5742.79)*1.5%=112.94(万元)（11） 税金及政府收费:营业税: (6500*26103.58+5800*11187.25)*5%=1172.80(万元)城乡维护建设费: 1172.80*7%=82.10(万元)教育费附加: 1172.80*3%=35.19(万元)所得税: 销售利润*25%=2613.19(万元)投资估算汇总表序号项目投资估算/万元占总投资百分比1土地费用14889.53 2前期工程费298.331.91 3基础设施建设费298.331.91 4房屋开发费5742.7936.77 5公共配套设施费298.331.91 6管理费376.462.41 7销售费用1172.87.51 8财务费用15009.61 9不可预见费425.112.72 10其它费用112.940.72 11税金及附加3903.2824.99 收益估算住宅工程的计算期为5年，各期的销售费用取当期销售收入的5%,营业税取销售收入的5%，城市维护建设税取营业税的7%，教育费附加取营业税的3%，在成本费用估算中共计15616.37万元(包括营业税及附加.所得税).根据估算的销售收入,收益估算计10452.76万元.盈利能力分析 项目投资估算为23455.93万元，其中自有资金为1亿，占项目总投资的42.63%，银行借款5000万元，占项目总投资的21.32%，预售收入再投入为8455.86万元，占项目总投资的36.05。具体的投资计划为：第一阶段工程占项目总投资的45，其中投入60的自有资金，余下部分为银行借款。第二阶段工程占项目总投资的30，其中投入40的自有资金，余下部分为银行借款500万元以及预售收入再投入。第三阶段工程占项目总投资的25，全部为预售收入再投入。收益（税前利润）为2613.19万/25%=10452.76万元，销售收入为23455.93万，成本为11713.09万元(不包括营业税及附加.所得税). 1 成本利润率成本利润率=（项目开发总价值-项目总开发成本）/项目总开发成本100%其中：本项目为23455.93万元，项目总开发成本为11713.09万元，所以项目成本利润率为：（23455.93-11713.09）/11713.09=1.02.资本金净利润率=（税后利润/自有资金总额）100%其中：所得税后利润总额为7839.56万元，自有资金总额为100000万元资本金的所得税后资本金利润率为：7839.56/100000 100%=78.40%3.总投资净利润率=（净利润/项目总投资）100%净利润为7839.56 -（7839.56*10%）=7055.60万元项目总投资为10000+5000 =15000万元总投资净利润率为7055.60/15000万=47.04%根据项目财务现金流量表计算的财务评价指标有所得税前的财务内部收益率、财务净现金值、静态投资回收期以及动态投资回收期。项目全部投资财务净现值：3984.03万元项目自有资金投资财务净现值：10000万元项目静态投资回收期：2.57年项目动态投资回收期：2.77年项目静态、动态投资回收期均小于项目的总开发建设时间5年，说明项目资金能按时回收；财务内部收益率(49%)大于基准收益率(13%)，说明盈利能力满足了行业最低要求，同时项目财务净现值大于零，所以该项目在财务上是可行的。损益表序号项目名称计算依据建设经营期合计123451销售收入5863.988209.584691.194691.1923455.932总成本费用5270.893513.931464.141464.1411713.093销售税金及附加387.03322.52290.27290.271290.094利润总额1-2-3206.064373.132936.782936.7810452.755所得税4*2551.521093.28734.2734.22613.196税后利润4-5154.543279.852202.582202.587839.567盈余公积金6*1015.5328220.3220.3783.968可分配利润6-7139.042951.851982.281982.287055.60 全部投资现金流量表 单位：万元序号项目名称合计计算期123451现金流入16419.1506567.669851.493518.393518.391.1销售收入16419.1506567.669851.493518.393518.392现金流出15616.375270.894684.913904.09878.24878.242.1开发建设投资11713.195270.893513.932928.27002.2销售税金及附加1290.090387.03322.52290.27290.272.3所得税2613.190783.96653.3587.97587.973净现金流量7839.56-5270.891882.755947.42640.152640.15投资净现值NPV3984.03内部收益率IRR49.00%清偿能力分析 向银行申请的5000万的贷款,每年支会一次利息,本金项目结束前一次性进行清偿.账务费用为1500万元.及本金共计6500万元.根据项目利润.能够还清银行贷款的本息和.根据全部投资现金流量表,根据每年的净现金流量也可以分析得出能够还清银行贷款本息.盈亏平衡分析根据线性盈亏分析基本公式：销售收入方程 R=PQ成本费用方程：C=VQ+TQ+F其中：R实现销售收入 P计划销售收入 Q销售收入的实现率 C总成本费用 V销售费用。 T销售税金及附加。 F总投资令B=R-C=0，即可求出Q的值。本项目的计划销售收入为23455.93万元，总投资为15616.37万元，得：Q= F/(P-V-T)*100%= 15616.37/(23455.93-1172.80-1290.09)*100%解此方程，得到：Q74.39%故销售收入的实现率Q=74.39%为本项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现74.39%时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比例时，项目会出现盈利；反之，若低于这个比例，项目则会出现亏损。从项目的盈亏平衡点74.39%来看，可以说本项目具有一定的抗风险能力。敏感性分析本项目主要以净现值NPV为评价指标。销售收入和建设投资的敏感性分析。取