房地产市场调查研究提纲.docx

宝狮发展商务部总体市场调查研究提纲第一部分：市场分析1、总体市场背景调查：（1）城市概况：交通状况城市经济人口总量：城市人口：农村人口：外出务工人口：017岁人口：_1825岁人口：_2630岁人口：_3140岁人口：_4150岁人口：_5160岁人口：_60岁以上人口：_收入消费水平地理位置自然概况历史沿革（2）宏观市场分析：地区经济总量：工业：农业：第三产业：消费状况城市房地产发展阶段的分析（3）总体市场分析：销售总量：2010年：2011年：2012年：2013年：高、低层比例构成需求偏好（4）2013市场热点发展趋势：产品小区规划户型消费者当地公司营销方法（5）消费者调查：城市居民居住现状：居住状况：置业计划：偏好：产品及设施的偏好分析：农村居民区域置业计划：偏好：产品及设施偏好：2、 项目分析 （1）项目概况 （2）项目地块解析：项目位置周边配套设施交通分析场地四至景观分析治安、声音、光、电污染的状况居住环境综合分析（3）项目发展SWOT 之分析：项目优势（Strength）分析项目劣势（Weakness）分析项目机会（Opportunity）分析项目威胁（Threat）分析第二部分：项目研究1、定位背景综述2、物业档次及形象定位：物业档次物业形象定位3、项目目标客户定位4、目标客户分析：客户特征物业功能要求5、产品定位/户型定位第三部分：城镇化 1、城镇化率：2010年：2011年：2012年：2013年：2、政府城镇化引导政策：第四部分：土地出让面积（亩）及价格：2010年：2011年：2012年：2013年：第五部分：竞争对手1、（A、B、C、D、E、F）公司背景2、实力分析3、企业文化4、美誉度5、法人代表评判第六部分：总体去化量及趋势1、2010年：2011年：2012年：2013年： 2、总体去化增长预测：第七部分：房地产市场调查1、宏观：_市区房地产市场现状及走势调查，包括： 全市房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格； 房地产项目主要开发区域在哪个区？销售状况及价格水平怎样？ 近几年_市商品房开发总量（面积）多大？销售率是多少？ _房地产市场目前热销的小区有哪些，是哪些房型最受购房者青睐？2、中观：项目所在地_区的房地产市场调查，包括： _区房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格； _区近三年建设的住宅项目有哪些？销售价格和销售情况怎样？ _区目前在售的房地产项目有哪些？销售价格和市场反映情况怎样？ _区有哪些大的工矿企业和事业单位？目前区内的购房主体是哪些？（一方面通过公开的媒体资料、房产广告获知，另一方面需要到市场去踩盘调查。与房管、土地、建设、规划等相关部门人员访谈；收集报刊、文献、网站的相关资料进行分析。）第八部分：项目地块环境调查（一）、土地性质和规划条件调查，包括：1、转让方所报的_万元/亩价格具体包含哪些内容？其所拥有土地证上登记的用地性质是什么？土地使用年限有多长？2、如果接过来进行房地产开发，是否还需办理土地变性手续？是否需要补交土地出让金？以及土地增值税、转让交易手续费等？3、_市土地部门对项目地块的开发是否还有其它要求？4、_市规划部门对项目地块的开发、建设规划技术指标有什么限制？5、项目地块的建筑、地上附着物是否会涉及拆迁补偿？如果需要补偿，按_市拆迁办规定的标准，需要补多少？6、项目地块内现租户与原房主签订的租期有多长？能否顺利提前解约？7、项目地块周边临近区域的规划用地性质是什么？我方进行开发是否会受到影响8、项目地块东侧所临的大街，将来开通项目的出入口是否有限制？（二）、周围景观和社会状况调查，包括：1、项目四周有什么景观？是否存在污染源？2、项目临近郊区，周边的环境卫生状况和社会治安状况怎样？3、项目附近的农民与周围住宅区居民的关系如何？以前有无大的冲突？4、项目地块周边居民对污染问题是何评价？_市其它城区有购房需求的消费者对此区域的污染问题能否接受？这对他们购房的影响有多大？（三）、交通条件和配套环境调查，包括：1、项目地块的交通是否便利？有无连通市区的公交线路？2、项目周边的商业设施、生活配套和公建有哪些？分别有多远？需调查菜市场商店超市幼儿园小学中学医院体育娱乐设施餐饮酒店银行邮局（四）、项目地段楼盘购买对象调查，包括：1、项目地块周边已建成住宅区的主要购房者是哪些群体？他们的收入水平和消费习惯怎样？能承受的平均购房价格如何？2、项目地块周边已建成住宅区的性质（单位福利房？集资房？商品房？）主力户型是什么（以什么房型为主？面积有多大？）3、项目地块周边已建成住宅区的二手交易价格多高？房屋出租价格怎样？4、愿意在项目地段置业的潜在消费者喜欢多层还是小高层？（五）、项目地段周边竞争楼盘调查，包括：项目周边地段的竞争楼盘，在这里是指以项目为中心，1000m范围内在建（售）和已规划征地、近两年内待建的所有楼盘，其调研内容包括： 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率 开发商、总投资、开工竣工日期 类别、档次及整体规划布局 装修材料、水平、硬件设备 配套服务功能及功能分区、停车场、车位配置情况 公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 付款方式、银行按揭安排 物业管理方案、物管公司、物业收费项目及标准 居住用地规划。 商业规划。 交通规划。2.区零售业态综述 主要业态分布区域。 主要业态所处地位及趋势。（六）项目所在的区的房地产市场分析1、项目区域市场分析2、项目片区市场分析 项目位置 片区范围3、项目街区特点 地块位置、环境及交通 人口分布及收入构成4、项目周边配套 周边商业分布、经营状况 项目周边教育配套 项目周边金融配套 项目周边医疗配套（七）项目所在的区的售楼盘及竞争对手分析1、项目竞争楼盘及分析分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。2、项目潜在竞争对手及分析分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等3、其他在售楼盘及分析分析内容包括其他在售楼盘：基本情况交通状况配套状况户型统计价格水平客源层面优劣势分析（八）综合结论1、该区域房地产产品类型和景观营造的特点2、本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点3、本区域的户型特点和面积分布情况4、本区域楼盘客户的主要特点（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素1.畅销特征 交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善 市场定位准确 产品在当地市场具有唯一性 户型设计相对较为合理、实用率高 产品的性价比高 物业管理到位 营销定位及宣传效果较好 企业及项目品牌具有影响力2.滞销特征 交通不便，生活配套设施不完善 企业运作项目资金链断裂规划设计较差，户型设计不合理，面积过大总价过高，首付压力相对较大 产品定位与营销概念的