政府宏观调控能否让楼市健康发展.doc

政府宏观调控能否让楼市健康发展关键词：房地产、崩盘、政府、宏观调控主要内容：近日，网上热传“中国房地产崩盘时间表”，使得中国房地产会不会像当年日本房地产一样崩盘，成为各界讨论的热点!而日本房地产崩盘的原因主要是政府无作为。因此，政府的宏观调控能否拯救中国楼市在此时也成为了大家讨论的焦点。自2008年以来，一些地方政 府推出了各种救楼市的政策：提供最少0.5%，最多7%的购房补贴、减免税收、购房可办理户口、提高公积金贷款额度2008年11月份以来，政府采取了积极政策来促进住宅需求。这些政策包括：贷款利率下调(房贷利率削减了189基点)，房贷利率折扣上浮至30%，取消银行信贷配额并降低印花税以及其它房产交易税。2009年1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元，同比增长48.4%和79.2%，住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元，同比增长50.1%和84.3%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年。一、我国房地产市场中存在的主要问题1.房地产供给结构不尽合理。据统计资料显示，目前我国所开发的房地产中，住宅仅为房地产市场供给的23，其余13为非住宅，住宅与非住宅的结构性矛盾突出。在这23的住宅楼中，小高层和高层居多；高价位、大户型的商品住宅楼居多；适合中等收入居民需求的中、低价位、中小户型商品房偏少。这种不合理的供需结构背后潜伏着不少风险，可能导致房地产市场的虚假繁荣。因为房地产市场产品结构严重不合理，一方面会拉升中低价位的小户型商品房的市场价格，另一方面又将造成大户型、别墅、非住宅楼的严重积压。开发商如果漠视房地产市场中存在的问题，不可避免地会受到经济规律的惩罚，中外房地产市场有许多例子可以证明这一点。上世纪90年代日本房地产泡沫的破灭，1993年我国房地产市场的崩溃，留下大量烂尾工程，巨额资金套在一文不值的房地产项目上。这些危机的根源与今日我国房地产市场所萌发的征兆有相似之处，所以未雨绸缪很有必要。2.房地产市场投机现象严重，人为哄抬房价。由于我国近几年房地产价格上涨较快，房地产保值、增值的作用已得到充分的肯定。但是，因缺乏配套的房地产法律制度对市场进行规范，所以投机现象甚为严重，市场上已形成了一大批专业的炒房族。许多经济发达地区的投机者涌入内陆省份的大中城市批量购买中低档商品住宅楼，低价买进、高价转手分销，人为抬高市场价格，制造出一种供不应求的市场假象。除专业的投机牟利者外，许多城市居民也由于过度的心理预期，按揭购买多套房产，希望在增值后转手倒卖，因此加速了房屋价格畸形上涨。这一系列现象的存在无疑加大了市场风险，因为无论是专业投机者还是普通居民，他们并不是这些房产的最终需求者，在一定时候将会作为市场供应者的面目出现，市场虚假繁荣背后的危机必将导致市场的供求失衡。这种非理性现象如果超过一定限度而得不到及时控制，不仅会导致大量房屋积压，更会造成银行资金不能回笼，将会引发一系列连锁反应。就目前而言，房地产的投机炒作行为和开发过程中由于腐败而产生的高额成本，加上客观上由于住房用地价格变动等因素，已经导致了房价的非理性攀升，并且还在以每年平均10左右的速度上涨，致使大批低收入城镇居民购不起房。3.房地产融资渠道过窄，金融品种单一，缺乏完善的风险预防机制。我国房地产业的资金大部分来源于银行贷款，整个房地产市场基本上是在国有商业银行的支撑下得以迅速发展膨胀。在现有的法律制度下，房地产开发商缺乏约束自己经营行为的动力和压力，他们的非理性扩大投资和开发规模，一方面造成房价居高不下，另一方面同时又积压大批商品房，一旦出现风险全部由银行承担。然而金融机构因为体制上的原因，缺乏对自己行为和责任进行有效约束机制，对借款人的资产信用和风险状况没有准确的评估能力，加上房地产贷款客观上存在单笔贷款数量大、期限长、风险高等特点，又缺乏其他的金融工具支持变现，使得商业银行的风险不断在积累增大。我国政府部门针对上述情况颁布了若干规定，希望通过货币政策工具，整顿和规范金融企业的房地产信贷业务、挤压房地产行业的泡沫、制止房地产信贷业务中的违规操作，以防范金融风险的发生。这一系列措施对维护房地产市场秩序起到了良好的作用。但是这些措施就像一把双刃剑，在规范市场秩序的同时也给一些不发达地区的房地产市场造成了很大的负面影响。因为提高银行信贷进入房地产市场的门槛，在没有开发出其他新的房地产融资工具的情况下，会导致欠发达地区房地产融资渠道的萎缩，出现新的金融抑制现象，人为地制造大批烂尾楼和不良贷款，引发新的经济和社会矛盾。二政府宏观调控为何作用不大过去两年来，政府针对房地产市场的宏观调控手段可谓严厉，然而全国房价依旧继续呈现加快上涨态势。国家统计局昨日公布的数据显示，第三季度70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，新建住宅价格上涨9%。这一数字达到了近年来的最高点。这表明，政府未来的调控任务还很艰巨。房价为什么难以“降伏”？有人利用市场供求理论来分析中国房地产市场的价格现象，认为价格快速上涨就是因为供求矛盾加大，严重供不应求所致。实际上，供求的不平衡只是表面现象，更核心的原因在于消费者对市场的预期。我们并不否认供求关系本身对价格的重大作用，但供求量的变化是“现在量”，而预期是“未来量”，人们现在的购买行为往往是着眼于未来，从这个角度看，市场预期的变化往往对房地产的价格产生重大影响。投资者投资房产的目的是什么？当然是为了以后卖出获利。自住者购买的目的虽然首要是解决居住问题，但房屋的保值增值功能也不可忽略。如果消费者预期未来房地产市场走下坡路，价格回落，那么绝大部分的投资者和较大部分的自住者会选择观望。这种情况出现后，房地产行业的诸多非理性行为会得到抑制。在过去的两年里，尽管政府通过各种强力措施，试图改变房价不断上升的态势，但市场普遍的预期却是未来市场价格会涨，而不是跌，这与政府的意愿和“稳定价格”的调控目标形成错位。当然，这并不说明政府没有能力影响市场，关键是产生影响的方法、方式、手段是否完全到位或对路。在目前房价依旧不断上升的条件下，政府在努力调控供求的同时，还要采取有效的措施，改变消费者对房地产市场的预期如此，或会有助于达到调控目标。回顾近两年来政府出台的若干政策，“90/70”政策具有代表性。政府通过正式文件直接干预市场，规定了市场投资主体的投资范围以及产品规格，然而房地产开发商却不会完全依循政府意志，而更多地通过考量利益来决定其投资行为。这种政策传导与执行的错位会导致该政策的效果打折扣。最新的统计显示，上半年符合“90/70”政策的住宅投资只占总住宅投资的19.5%，与政府的调控目标相差甚远。投资的减少导致了市场供应的减少，消费者对房价的预期自然是会更高。另一类政策是在生产和流通环节加税。众所周知，政府通过增税的手段并不必然影响需求。在房地产市场中，由于税赋转嫁的作用，新增加的税收往往也会提高购房者的负担，这种负担有时候反而推升房价。同样，收紧住宅土地供应的政策直接导致开发商对获取土地的恐慌，一些地产类上市企业由于融资成本较低，更使得全国各地“地王”频出。土地价格的急速上升恰恰给了消费者明确的房价上涨的信号。三中国房地产崩盘与否关键在政府调控 通过“中国房地产崩盘时间表”可以看出，表面上目前的中国和当年的日本是非常类似的，但其实事情的本质是不同的。 第一，中国房地产只是局部过热，泡沫还没发展到二三线城市。“最重要的是，当时的日本政府不仅出牌迟缓、并出错牌，而现在我们中国政府不仅及时出牌防范危机发生，而且手上还有牌没有出尽，比如说城市化中，还有很多将得到土地补偿的农民要进城，比如说利率调整等等措施，还没有用。” 第二，中国政府目前正积极采取措施调整经济结构和调控楼市。从“两会”一直到今天，政府为抑制房价和地王出台了不少政策。虽然房价还在涨，地王还在出现，但是宏观调控仍将继续下去，直到房地产行业健康稳定的发展。 从日本房地产崩盘的历史教训中，我们看到一个政府在应对危机的能力将会起到决定性作用，而正是日本政府的无作为才导致了日本房价上涨到无法控制，最终崩盘。 尽管很多理由说明中国不会重蹈日本的覆辙，但是，由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。四促使我国房地产业走出误区的建议1加强中央政府对房地产市场的宏观调控，采用法律、行政、经济等多种手段规范地方政府和房地产开发商的行为。我国房地产业已极大地带动了其他产业的发展，并已成为我国国民经济的重要组成部分，是我国现在阶段的主导产业之一。房地产的波动也会带来宏观经济的繁荣与萎缩。为了减缓房地产业周期性波动给我国国民经济所带来的负面影响，消除仅靠市场机制调节所带来的失灵问题，应充分发挥中央政府对房地产市场的宏观调控。任何一个产业的发展与否，均与各级政府的指导思想息息相关，所以对房地产业的宏观调控首先要规范各级政府的行为，其中又应将约束政府房地产用地审批作为重中之重。在政府的具体措施上，对不同地区、不同使用目的房地产市场有所不同，加强市场空间更为广阔的经济适用小户型商品房投资开发：其次是采用财政、金融和其他行政手段优化房地产结构，有效抑制房价过快增长，更好地满足广大中低收入阶层的需要。我国房地产市场混乱与我国在这一行业的立法缺失有很大联系。加强房地产立法是解决我国房地产市场种种问题和矛盾的根本方法，是确保我国房地产业高效、有序发展的制度保障。然而我国目前房地产市场经常面临的是无法可依，主管部门只有经常下发红头文件，这些文件往往前后矛盾、相互冲突。由于大部分文件阶位低，约束力不强，并且缺乏承担法律责任机制，所以文件所定政策的落实就大打折扣。为了确保房地产业的规范发展，我们必须加强相关立法，没有规矩则不成方圆，完善、严密、行之有效的法律不仅应约束房地产开发商和其他中介机构权利和义务，而且也应该规范各级政府在房地产开发中的权限与责任。用法律的形式规范政府对项目的审批和土地价格的制定，严格依法出让土地。盘活存量土地，加强土地市场的管理。土地是整个国民经济发展的关键，是一个国家的立国之本。为了在我国相对贫乏的土地资源上为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的生存与发展环境，实现我国房地产业的可持续发展，从长远看应从根本上改变我国现有的土地产权制度和土地审批制度，建立一套界限清晰、切实可行、受法律保护的产权制度；然而在短期内要做的则是提高存量土地开发和利用，严禁农用地转为城市建设用地的审批，加强旧城区的改造，阻止外延式的盲目扩张。中央政府对房地产建设用地土地的管理，首先要理顺对土地的管理体制，然而是强化管理手段和管理措施。但这些制度的改革与落实，必须以思想认识的提高为前导，因此各级政府和国民要有忧患意识，要认识到土地是不可再生资源，土地的滥用将影响到子孙后代的生存与发展。在此基础上，政府主管部门应兼顾现在与未来的双重要求，全面考虑制订一个健全的房地产开发用地计划供应制度；严格限制政府征地、划拨土地的范围：取消土地出让的“双轨制。坚决制止暗箱操作，土地使用权应尽快全面进入有形市场，实现土地供应公开化和市场化。各级政府应当积极从社会意识、法律建设、市场监督和信息管理等方面为土地市场的高效运行营造良好的制度环境。3改善供应结构，加大中低价位商品房的建设开发。合理调整和完善商品房结构，根据市场实际需求，通过政策、房地产信贷和土地供应等宏观调控手段，控制大户型、高价房的建设量，加快普通商品房和经济适用房的建设，适度提高商品房预售门槛，运用金融和政策杠杆，鼓励居住消费需求，抑制房地产市场中的投机行为，让广大低收入阶层住得起房子。政府应从政策上引导市场，支持对危旧住房改造和困难企业利用自有土地组织困难职工集资建房，并在财政和税收上给予支持和补贴逐步解决进城务工农民住房问题，尽快完善住房保障体系，指导开发商加强市场调查，增强其风险意识，用多元化经营减少来自市场的风险，限制别墅、大户型高档住房及宾馆、写字楼、商场用房项目和不符合当地经济发展的形象工程和政绩工程的开发，使房地产业的发展更理性，结构更合理。4.加速金融产品创新，拓宽房地产融资渠道。我国目前房地产融资渠道主要来自于商业银行贷款，由于品种单一，加上市场信息不畅和预警体系不健全、住房贷款担保制度不完善，已经使得银行聚集了非常高的风险。虽然相关政府部门出台了若干规范性文件，对房地产信贷业务的各个方面提出了明确要求，对房地产开发商的开发贷款，土地储备贷款、个人住房贷款等各项贷款提高了“门槛，在一