最标准的收房验房手册.doc

标准收房验房单项目名称： 开发商： 物业公司：房屋楼号： 验房日期： 验房人员：1. 房屋质量文件：住宅使用说明书、住宅质量保证书、竣工验收备案表？ 是否 2. 各种相关验收表格：是否有住户验房交接表、楼宇验收记录表、商品房面积测绘技术报告书、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件？ 是否门3. 电梯是否运行良好？是否4. 门禁系统是否良好？ 是否5. 门在开启、关闭的时候是否灵活？ 是否6. 门与门框的各边之间是否平行？ 是否7. 门插是否插入得太少？ 是否8. 门间隙是否太大？（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米） 是否9. 每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？ 是否窗10. 窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙） 是否11. 各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？ 是否12. 窗与窗框各边之间是否平行？ 是否13. 窗户玻璃是否完好？ 是否14. 窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水） 是否15. 屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45斜角，说明有结构问题） 是否结构16. 承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患） 是否17. 房间与阳台的连接处是否有裂缝？（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位） 是否18. 墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？ 是否19. 层高，是否与合同相符？ 是否20. 从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？ 是否21. 墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题） 是否22. 山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？ 是否23. 内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？ 是否24. 墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？ 是否25. 墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？ 是否26. 将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？ 是否天花27. 是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响） 是否28. 是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？ 是否29. 卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？ 是否30. 顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 是否 地面31. 检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好） 是否32. 出水口内是否留有较多的建筑垃圾？ 是否33. 电、水、煤气表具是否齐全？ 是否34. 电、水、煤气表的度数是否有零开始？ 是否35. 您住的房间上面的邻居家是否漏水？（否则您家的日子也一定不好过） 是否36. 上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道） 是否37. 是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表） 是否 电38. 电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源） 是 否39. 为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规范，规定每套住宅回路数不宜少于个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。是否具备？ 是 否40. 户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？ 是否41. 各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设） 是否 42. 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？ 是否43. 所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器） 是否燃气44. 燃气是否已经开通？ 是否 管线 45. 燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范） 是否管线46. 居室、客厅有否各种管线外露？ 是否其他47. 和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？ 是否 知识和注意事项：1 需要带的工具： 1.1 1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道；1.2 1只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓1.3 1只塞尺-用于测裂缝的宽度1.4 1只5米卷尺-用于测量房子的净高1.5 1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通1.6 1只计算器-用于计算数据1.7 1只水笔-用于签字1.8 1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。2 开发商证书不全：验房前应要求开发商出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如住户验房交接表、验收意见表等。只有证件齐全了，才能签署入住单。时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。【提示】：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。3 门窗灵活听隔音：试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。其次，看门框是否稳固方正，门开关是否自如。最常见的问题是门框不正，门框倾斜，门框松动，原因是施工马虎，门框与墙面之间灌浆不足，门框与墙面结合处开裂。建设部规定：“门框与墙体之间的缝隙应当填嵌饱满，并采取密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺直、无裂缝”。而灌浆不实的现象屡屡出现，即使是市中心一些高档住宅，也时常发现进户门（防盗门）框未灌浆、门墙结合处裂缝的情况，令人担忧。此外，再检查一下门的外观是否平整，清面是否完好，无流坠、漏刷和磕碰，由于现在许多开发商交付房屋时，门已经装上多日或者数月，风吹日晒，加上不注意保护，交房时门已漆面脱落、坑坑洼洼、划痕累累、锁孔锈蚀，无法使用。此外，毛坯房的房门验收时最常见的毛病是门套倾斜，近日记者随验房师验看的十几套高层、多层、别墅房门套分别倾斜15度至50度，是明显的施工质量问题。阳台门框除了注意灌浆不实导致的裂缝外，还有常见的结构性裂缝，一旦下雨很容易雨水渗漏，不可大意。验收门时，可用小锤子轻敲门槛周围地面，发现空鼓现象须要求铲除后修复。因为空鼓会导致裂缝和门框松动。其他如门把手是否牢固、操作灵活；门轴是否平整牢固、转动平稳；猫眼是否完好视野清晰；门铃是否按钮完好、加电有声等，这些就是一般的小问题了。【提示】：为了防水，卫生间的门须离地面预留1.5厘米。门的质量、锁的质量，不过关的一定要换。【提示】：最好记在自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。4 查下水看漏堵：自备塑料袋、沙子、1只塑料脸盆验收下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试试排水速度。另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，浅浅就行了(约高2厘米)，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，用塑料脸盆将卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，下水畅通。【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实，以防装修时垃圾进入，堵住管道。 5 榔头轻敲听空裂：自备1只小榔头，用它轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层，用于验收房子墙体与地面是否空鼓。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。【提示】：如有空鼓，一定要物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。 6 墙面不滴水无裂缝：仔细检查墙体的平整度，看一下墙面是否有渗水、裂缝现象，特别是查看一些墙体是否有水迹，如顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。【提示】：阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 7 拉断电闸看分路：拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。【提示】：另外别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虚设。为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规范，规定每套住宅回路数不宜少于个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。8 收房程序不利购房者：先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。【提示】：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等标注，验房时如出现情况，也可与开发商讨说法。 9 建筑质量有毛病：对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。【提示】：不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录和取证，以便事后维护自己的合法权益。 10 巧立名目乱收费：虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。【提示】：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向开发商指出，必要时可向物价局、房管局投诉。另外，在查看了房屋后，准备签收房屋验收单之前，还要弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。 11 房屋保修期问题：根据国家颁布的建设工程质量管理条例第四十条的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：11.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（70年）；11.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；11.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；11.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；11.5 其他项目的保修期限也应明确在保证书中。保修期自业主接收交付之日起计。 12 套内面积：套内面积由房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成，使用面积是每套住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和，通俗地说就是“地毯面积”。而以往按建筑面积卖房，建筑面积就包括套内面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分，如楼梯、地下室、物业管理用房等。 13 使用面积：住宅的使用面积是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但目前楼盘销售中一般不采用使用面积来计算价格。在计算使用面积时，有一些特殊规定值得注意：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积，合计入使用面积，内墙面装修厚度也计入使用面积。14 业主收房后如何维权：14.1 业主入住后发现的质量问题应如何维权：业主入住后发现房屋存在质量问题，例如：墙面或地板有裂缝，窗户漏水、墙面有大量空鼓等等，业主有权要求开发商和物业公司给予免费维修，并可以提出赔偿。如果业主入住后发现房屋存在重大结构质量问题，可直接开发商要求退房，同时要求开发商承担违约责任。 14.2 开发商对业主提出的置疑和否定据不承认，据不整改，业主应如何维权：如果开发商拒绝接受维修及索赔的要求，业主一方面可以依靠媒体的舆论压力，同时还可以通过法律手段维权，并委托专业的法律事务所，依据验房结论进行取证，根据相关情况对开发商提起诉讼，最终达到为业主维权的目的。14.3 如果业主置疑开发商提供的实测面积，业主可能采取的维权办法：就期房而言，开发商就所建造的房屋须出具两次面积报告，一次是房屋预测面积，用于房屋预售时暂定房屋总价所用；一次是房屋实测面积，即开发商交房时的最终面积。这些工作都是由开发商委托上海各区的测绘中心完成。如果业主对所购物业的实测面积有疑问，可以聘请有资质的单位进行重测，如果重测面积与开发商提供的实测面积不符，则开发商应退还相应的房款，同时承担测量费用。如果面积一致，则业主须承担此次测量的费用。14.4 如果置疑所购物业的日照时间，业主应该如何维权：日照标准是指城市规划管理技术规定（以下简称技术规定）第二十九条“高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时”。 15 集体收房维权，最可怕的是什么？“维权”，这个当今房地产业最红的词，对所有业主来说，却多少有些苍凉和无奈。因为，对于业主来说，从掏出毕生积蓄的银子给了开发商那天起，就走上了骑虎难下的钢丝，房子的每一块砖每一片瓦，都会令业主对比着自己付出的银子去掂量、计较、苦恼、郁闷。维权，实在是迫不得已的选择，没有业主天生喜欢维权。有的人认为，维权是收房以后的事，现在与自己没有多大关系。然而事实上，从购房者踏进售楼部开始，就可能已经陷入开发商精心设置的陷阱里。君不见多少购房者遭遇的交付定金、假按揭、面积缩水、装修货不对板、房产证迟迟不办、施工质量低劣、层层转包等问题层出不穷；入住之后，又有开发商擅自变更小区规划、配套设施与预售合同承诺不符、长期使用临水临电、物业管理公司擅自提高物业管理费、挪用物业专项维修基金、保安殴打业主等许许多多物业管理方面的问题。作为业主，在遇到上述问题时，是选择一味忍让，等待开发商或政府主管部门来解决、还是勇敢地站起来维护自己的权益？并且，当我们身边有一些业主站出来维权的时候，我们是选择观望还是积极参与？我想，其实每位业主都曾经想过这个问题，站出来的，是已经有了答案的。对一个社区业主的维权来说，最可怕的是什么？不是开发商的强大，也不是业主人才的匮乏，而是大部分权益受侵害的业主对维权行动持观望态度！其中总是不乏一部分自己不想参与维权活动，却希望等到能“搭便车”，如果发起者胜利就跟进，如果发起者失败就退出。当然，其中原因很多，如维权行动经济成本较高、耗时耗力、业主内部的不支持不信任、害怕遭到开发商或物业公司的恶意报复等。所以，业主的不团结，难以组织起来用一个声音说话，是造成目前许多社区业主维权困难的主要原因。趋利避害是人之常情，一些业主选择观望可以理解。不过，如果大家都选择沉默和观望，那么开发商或物业公司侵害业主权益的时候，就会更加有恃无恐、得寸进尺。其实最后，所有业主、包括沉默观望想洁身自好的，都同样会受到更大的损害，没有人能例外。有的业主认为，只要别人维权赢了，其结果也会适用于自己，但事实并非如此。前段时间报道的某小区有一位业主，平时拒绝参加任何集体维权活动，当其他业主通过法律途径获得开发商赔偿后，他也提出了相同的要求，但开发商以他超过了诉讼时效为由，拒绝对他的赔偿。作为业主，在与开发商签订购房合同时，由于自身专业知识及法律知识的匮乏，绝对是处于弱势地位的，签订的合同内容很多时候往往对自己不利。而开发商却是有组织、有专业知识、有人、有钱、有政府关系的，处于绝对优势地位。16 收房维权之三大建议八项注意收房是消费者购买房子过程中的最后一步，也是最重要的一步。如果在收房时没有遇到什么问题，那么就可以安心地在新房中安享自己的幸福时光了。但是由于目前的房地产界还存在着很多问题，所以业主和开发商在收房时经常产生矛盾，甚至部分矛盾激化。房产3.15曾多次对收房维权进行过报道，也邀请很多专业人士对收房过程中的一些问题进行解答。在此，我们总结了一些在收房时需要注意的事项，希望能对买房人有所帮助。 三大建议最好组织团收个人的力量毕竟是单薄的，尤其是面对开发商。如果能组织起来，邀请尽可能多的业主加入团收，这样在收房时面对开发商就能增加发言的分量。同时也能了解更多的关于开发商以及和房屋相关的信息，确保自己的正确决策。另外，组织团收也可以加深业主之间的联系，毕竟大家以后都是邻居，这样对以后的小区人文建设和业主委员会的建设都是有好处的。 请个专业律师由于不见得所有业主都能精通房地产方面的知识，另外在时间上也不能保证频繁地与开发商交涉，所以团收时请个专业律师是很合算的。由于参加的业主多，所以每个业主只需要花几百元的费用，就可以在收房时得到律师的帮助，在遇到问题时由律师去和开发商交涉。整理好所有材料接到开发商的入住通知单，就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。这时你需要把购房合同及所有附加的协议等整理好，并且研究入住通知单有没有和原来签订的合同有冲突的地方，以做到收房时心中有数。 八项注意审查开发商的所有文件根据有关规定，开发商在交付商品房时应当提交的文件有：建筑工程竣工验收备案表；商品房面积实测技术报告书；住宅质量保证书和住宅使用说明书。并且房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。认真检查房屋质量其实这步工作是您在早些时候便应该进行的，但往往开发商在签订合同时回避这个问题。这时候您最应该注意的就是