5土地增值税.doc

一、单选1.土地增值税的征税范围包括（ ）。A.出让国有土地使用权B.转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物C.以继承、赠与等方式无偿转让的房地产D.转让集体土地使用权答案：B2.土地增值税实行（ ）税率。A.超额累进 B.超率累进 C.比例 D.定额答案：B3.土地增值税的纳税人包括（ ）。A.企事业单位 B.国家机关C.社会团体 D.外资企业答案：ABCD4.土地增值税的清算主体是（ ）。A.税务机关 B.纳税人C.中介机构 D.房地产行业主管部门答案：B5.在计算土地增值税扣除项目金额时，可以加计20%扣除的项目是（ ）。A.房地产开发企业进行房屋开发的项目B.制造企业转让旧房的项目C.房地产开发企业取得土地使用权后直接转让的项目D.物流企业转让存量土地的项目 答案：A6.房地产开发企业转让房地产所取得的收入包括（ ）。A.货币收入 B.计入房价代政府收取的费用C.还建房 D.分配职工住房答案：ABCD7.土地增值税暂行条例规定扣除项目金额包括（ ）。A.取得土地使用权支付的土地出让金B.开发土地的成本及费用C.新建房及配套设施的成本及费用D.房地产开发企业转让商品房的印花税答案：ABC8.我省规定：以规划部门发放的( )审批的房地产开发项目为土地增值税清算单位。A.建设用地规划许可证 B.商品房预售许可证C.建设工程施工许可证 D.建设工程规划许可证答案：D9.我市房地产开发企业现行土地增值税预征率为（ ）。A.普通标准住宅1% B.非普通标准住宅3%C.转让旧房3% D.单纯土转让地3%答案：B10.我市中心城区现行普通住宅划分标准（ ）。A.容积率1.0以上（含1.0）B.单套建筑面积140平方米以下（含140平方米）C.单价7000元/平方米D.总价不超过80万元（含80万元）答案：BC11.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让国有土地使用权的企业 D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间答案：D12.某外资房地产开发企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入8000万元，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10。该单位的转让行为应缴纳土地增值税（ ）万元。A.600 B.681 C.720 D.710答案：C13.下列项目中，计征土地增值税时不按评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的（ ）。A.出售新房屋 B.出售旧房C.虚报房地产成交价格的 D.扣除项目金额不实的答案：A14.下面情形中，不属于主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算的是（ ）。A.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.纳税人审批注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的D.已竣工验收的房地产开发项目70%销售，其余可销售部分自用或出租的答案：B15.某县房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入10000万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10。转让此住宅应缴土地增值税额（）万元。A.2107.5 B.2017 C.2114 D.2400.56答案：C16.某市房地产企业2007年建设一栋普通标准的住宅出售，取得销售收入1000万元，该公司为了建造普通住宅支付的地价款200万元，房地产开发成本400万元，银行贷款利息由于与其他项目无法划分，所以无法提供准确的数字，则该房地产企业应缴纳的土地增值税是（ ）万元。（该市房地产开发费用的扣除比例在利息不得扣除时规定的比例10%，利息可以扣除时，规定的比例为5）A.0 B.49.50 C.69.50 D.79.50答案：A17.以下属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的是（ ）。A.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的D.直接转让土地使用权的答案：A18.下列各项中，符合土地增值税有关规定的是（ ）。A.纳税人既建设普通住宅，又搞其他房地产开发的，不得享受减免优惠，一律计征土地增值税B.个人转让居住满3年未满5年的非普通住宅，全额征收土地增值税C.因国家建设需要，纳税人自行转让的房地产，不得享受减免优惠D.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税答案：D19.根据土地增值税的有关规定，以下优惠政策正确的是（ ）。A.建造高级公寓出售的，增值税未超过扣除项目金额之和20的，予以免税B.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税，纳税人自行转让的，没有免征土地增值税的优惠 C.对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税 D.对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅由各省、自治区、直辖市税务机关确定是否减免答案：C20.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后（ ）日内，到税务机关办理纳税申报。 A.5 B.7 C.10 D.15答案：B二、多项选择题1.下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（ ）。 A.直接转让土地使用权的 B.房地产开发项目全部竣工完成销售的 C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的 答案：ABC2.计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有（ ）。A.发行债券支付的利息 B.境外借款利息C.超过国家的有关规定上浮幅度的部分 D.超过贷款期限的利息部分 答案：CD3.土地增值税的纳税人转让房地产取得的收入，包括（ ）。A.利息收入 B.货币收入C.实物收入 D.其他收入E.租金收入答案：BCD4.下列各项中，符合2007年土地增值税有关规定的有（ ）。A.个人转让居住未满3年的非普通住房，按规定计征土地增值税B.个人转让居住未满1年的非普通住房，加征50%的土地增值税C.个人转让居住满3年未满5年的非普通住房，减半征收土地增值税D.个人转让居住满5年或5年以上的非普通住房，免予征收土地增值税E.个人拥有的普通住房转让，增值额超过20的部分，全额征收土地增值税答案：ACD5.下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（ ）。A.出售新房屋及建筑物的 B.出售旧房屋及建筑物的C.虚报房地产成交价格的 D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格E.提供扣除项目金额不实的答案：BCE三、判断题1.土地增值税纳税人包括单位和个人，个人转让别墅应按规定缴纳土地增值税。（ ）答案：错误解析：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。2.自2010年7月1日起，我市房地产开发企业现行土地增值税核定征收率分别为3%、5%、7%。（ ）答案：正确3.自2008年11月1日起，我市远城区普通住宅划分标准必须满足三个条件：容积率1.5以上，单套住房面积140平方米以下，单价5700元/平方米，且总价不超过80万元。（ ）答案：错误解析：我市远城区普通住宅划分标准必须满足三个条件：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;(2)住房面积在140平方米(含140平方米)以下;(3)单价不超过5700元/平方米，总价不超过80万元(含80万元)。4.房地产开发企业将开发产品用于赞助、对外投资、分配给股东的，应按规定征收土地增值税。（ ）答案：正确5.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能评估但能提供购房发票的，其扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除。（ ）答案：正确6.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，纳税人应进行土地增值税的清算。（ ）答案：错误解析：纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的。 7.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。（ ）答案：对8.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后15日内，到税务机关办理纳税申报。（ ）答案：错误 解析:土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到税务机关办理纳税申报。 9.企业之间交换房地产免征土地增值税。 ( ) 答案：错误解析:免征土地增值税的项目包括：企业兼并转让房地产；个人为改善居住条件而出售居住2年的住房；合作建房后分房自用等。10.土地增值税可以在企业所得税前扣除。（ ）答案：正确四、计算题1、2009年，某上市房地产开发公司在我市开发4栋住宅楼，可售面积20,000平方米，已售16,000平方米，均价为12,000元/平方米，均为非普通住宅及其他开发产品，取得销售收入30,000万元，用于拆迁还建2000平方米（拆迁还建房不包括在土地价款中）。该项目应分摊地价款5,000万元，开发成本为9,500万元（其中尚未取得建安发票质量保证金500万元未付），预提配套设施建造费用1,000万元，与转让房地产有关的税金已缴（营业税及附加按5.85%计算），开发费用为2,000万元（该公司利息支出不能提供金融机构证明，全省规定房地产开发费用可按地价款与房地产开发成本之和的10%计算扣除）。该公司按照主管税务机关下达的土地增值税清算通知进行了清算，请计算该项目应纳的土地增值税（保留两位小数）。答案：第一步：确定房地产转让收入房地产转让收入=30000+2400=32400（万元）第二步：确定扣除项目金额（1）已售房屋及拆迁还建用房取得土地使用权所支付地价款=500018000/20000=4500（万元）（2）开发成本=（9000+2400）18000/20000=10260（万元）（3）开发费用=（4500+10260）10%=1476（万元）（4）与房地产转让税金=（30000+2400）5.85%=1895.4（万元）（5）加计20%扣除金额=（4500+10260）20%=2952（万元）（6）该房地产开发项目应扣除项目金额之和=4500+10260+1476+1895.4+2952=21083.4（万元）第三步：计算该项目增值额增值额=32400-21083.4=11316.6（万元）第四步：计算增值额与扣除项目比率增值额与扣除项目比率=11316.6/21083.4100%=53.68%第五步：计算应纳土地增值税因增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%，其适用税率为40%，其应纳土地增值税额=11316.640%-21083.45%=4526.64-1054.17=3472.47（万元）2、某企业2009年3月转让其职工疗养院，取得收入15,000万元。该疗养院占地50亩，为划拨用地，项目转让时国土部门按20万元/亩补收其土地出让金；该疗养院地上建筑物10,000平方米，成新度折扣率为80%，经合法评定其重置成本价为1,500万元，支付评估费、转让时支付的有关税费910万元。请计算该项目转让应纳的土地增值税。第一步：确定该职工疗养院转让收入根据题意，已知转让取得收入为15000万元第二步：确定扣除项目金额（1）补缴土地出让金=2050=100