维多利亚花园公寓报告.doc

维多利亚花园公寓报告项目基本情况维多利亚花园公寓项目的开发商为：正旭晶典房地产开发有限公司；设计单位为：Bates Smart公司和DCM公司；营销代理为：泛恩房地产经纪公司；物业管理公司为：中信物业管理公司。1 项目地理位置：维多利亚花园公寓项目位于朝阳公园西侧，距离东三环1公里左右。靠近燕莎商圈和第三使馆区，周围有高档公寓和成熟社区围绕，周边配套设施较完善。位置如图所示：2设计单位背景：该项目的一个突出特点是项目设计由国际著名设计公司完成。该项目的设计单位是Bates Smart公司和DCM公司联合设计， 其自我定位为“纯澳洲风格高档住宅”。澳大利亚建筑设计公司Bates Smart有150年的历史，其2003年设计的住宅项目“墨尔本人公寓”获得住宅设计全部金奖。在此次项目中Bates Smart公司参与总体规划，建筑风格的设计，材料的选择和技术监理。DCM公司成立30多年，1996年被授予澳大利亚皇家建筑金奖。2004年5月出版的当代世界建筑将其列在世界定级建筑事务所的第六位。设计效果图如下：3项目基本技术指标：占地11000 平方米建筑面积48000 平方米容积率3.10绿化率30%开盘时间2005年9月总套数214套，其中175套可售主力户型150平方米左右起价15800元/平方米均价19000元/平方米最高价32000元/平方米取暖及制冷德国欧文托普PEXC地板采暖、美国雷诺士独立中央空调冷暖系统供水市政精装修标准4000元/平方米五金、洁具、橱柜的品牌德国 KERAMAG（凯勒玛）JOOP系列，主卫浴缸：意大利，ALBATROS（亚巴图），卫浴配件：意大利 ZUCCHETTI（舒洁蒂），洗衣房龙头：意大利 ZUCCHETTI（舒洁蒂），电器开关：室内开关：法国LEGRAND（罗格朗），可视对讲：法国LEGRAND（罗格朗）物业管理费用8.5美金，中信物业管理公司停车场： 三层式机械式地下车库4户型设计：此项目为低层通透板楼，户型主要分为3类：平层，复式，顶层复式带空中花园。面积从120平米到500平米不等，主力户型面积为150平米左右。建筑在设计楼层高度，梯度和方向时考虑到北京的日照情况，所以户内采光较好。户型的设计较为简单，区域分割明确。复式户型的设计将主人生活区和会客区分开，有效的保证私密型。下图是主力户型中的两种：建筑面积分别为：151.95平方米和154.57平方米。5项目配套设施及景观：项目的一层为底商，有洗衣房，咖啡机西餐，健身，游泳池等设施。这些商铺出服务此项目的客户以外也对外开放，这必然增加了小区以及周围人员的复杂性。此项目在智能化设施方面没有什么亮点，但是一般生活必备的安防设施比较齐全。例如：电子巡更系统、围墙红外线周界防范系统，有害气体探测器，火灾报警探测器。地下配有机械式车库，车位1: 1.5以上。由于围合式设计，给此项目创建了一个独立，封闭的中央花园（三千平米左右），使得小区每一户都可以看到相对安静的内部花园。6项目营销策略以及销售情况：A.项目宣传卖点和针对客户：项目独特的设计风格和高档的内部装修是此项目的宣传卖点。针对的客户群是：外籍人士，公司高管以及一小部分置业投资者。由于建筑的整个风格比较欧化，加之内部装修为的现代风格，所以比较受喜爱西方文化和现代感的年轻人的喜爱。复式内部装修图如下：B.销售情况：从2005年9月18日开盘以来，已经售出50多套。在3月14日周二下午2点进行的近40分钟的现场调查过程中我们看到销售现场相对比较冷清，只有一个客户来看房。在已购房客户中外籍人士自住占总数的六成。另外，此项目最具特色的顶层复式并不在可销售的范围之内。C.市场竞争：周围同档次的项目有“皇石国际公寓”，“天安豪园”和“九号公寓”。由于“皇石”项目为私产酒店，主要针对的客户是投资性客户，所以彼此间的竞争性不大。因为天安豪园项目销售已接近尾声，建筑所营造的风格也与此项目相差较多，所以销售人员认为彼此间不构成竞争。正在建设的九号公寓销售价格，建筑规模，主力户型面积与该项目较为接近，会给此项目的销售带来一定影响。二、项目综合分析：1项目优势A.该项目的位置较好，位于三，四环之间，交通便利。项目的东侧为北京市的大型公园朝阳公园，提升了周围的环境品质。项目周边配套设施齐全，包括涉外医院，学校，餐饮娱乐配套等，距离西北方向的燕莎商场车程大约5分钟，步行可以前往附近的高尔夫球场。该项目的周围主要为高档社区，私产酒店等。项目所处的位置属于北京市内高消费的地区。B.建筑设计是此项目的最大特点。该项目设计追求舒适，私密和高品质，营造出澳洲建筑风格。建筑采用围合式设计使得建筑物中央形成三千多平米的维多利亚式独立花园；楼顶波浪梯度是设计突现委婉的澳洲风格；18套超大屋顶空中花园能够时时感受阳光气息与怡然清风。外立面墙体采用澳大利亚进口珍珠云母加ORICA高级防水耐久性石漆，耐腐蚀性强，易刷洗，可以使外立面墙体珍珠白色长期散发柔和光彩。外墙阳台间用小孔铝板连接，有效遮挡窗户，既保证了私密性也同时保证了足够的采光和通风。C.此项目在户型设计中并没有设置保姆间，而是在公寓地下设置了保姆床位，业主可以为其租用。这样的构思对保证业主的私密性有一定的帮助，能够吸引一部分喜好享受完全独立空间的客户。2.项目劣势：A.项目周围有一些高层建筑，密度较大，对该项目的采光造成一定影响，并且站在此项目周围的路上有置身水泥森林之感，这就会使得一些追求自然生活感觉的，期望低密度住宅生活的客户对此项目的总体评价降低。B.据销售人员介绍内部装修全部采用进口高档材料，但是一些材料非专业人士很难辨别优劣，从外观来看并无明显的优势。另外此项目内部装修风格过于单一，所有户型风格一致，只是墙面色调略有不同，两种不同色调，风格一致的精装修房屋使客户在选择上过于单一。C.复式户型（非顶层）的销售价格888万有些偏高，据销售人员介绍， 大多数客户认为性价比偏低，不愿选择。D.此项目在建筑过程中曾