浅析遏制政策下北京房地产市场.docx

浅析遏制政策下北京房地产市场学号：20111041130 姓名：杨铭 班级：经济学班关键词：房价；政策；货币摘要：自从2008年美国次贷危机造成全球经济震荡，波及我国金融业、制造业、农业等多个行业，并导致我国有价证券市场泡沫破裂，经济危机发生，出口下降，投资减少，消费长期不足的情况下，大量游资无法找到投资的出路，终于在房地产市场落脚了，大量的投资导致我国房价的上涨的起源并一并带动建材业等房地产相关产业的价格上涨。在最近几年来，国家连续出台一系列遏制房价上涨的政策却始终未能抑制房价的脚步。本文针对在这样政策环境下的房地产市场进行浅析，并对上涨现象进行原因剖析，尝试提出对策。北京作为这一波房价上涨最显著的城市之一，同时作为中国经济政治的中心而备受关注。在政府出台稳定房价甚至是遏制房价上涨的政策之后，房价仍是一路上涨。从3月和4月的数据表明，在“国五条”出台后，北京平均房价上涨仍在7%左右。在目前国家遏制调控效果不佳状况下, 如何遏制房价继续上扬变得越发紧迫和严峻。图2 15到59岁劳动力人口变动图1 住房供应量首先需要强调的是根据中航证券、经济学人杂志、央行调查统计司以及中国房地产调查报告的研究表明，中国将告别住房短缺时代，统计显示每年有越来越多的住宅竣工，与此同时人口增长速度越来越缓慢，维持现有的人口政策下在14年后的2027年人口将达到峰值并回落，事实上中国15至59岁的劳动人口数第一次出现下降。中国当前普通住房约2.2亿至2.3亿套，2012年城镇家庭数达到2.48亿，平均每家住房接近1套。而在北上广住房供应紧张是房地产客观存在的结构性问题，而其他大部分地区的住房供应已不存在较大问题。 图3 人口总数变动一、北京市房价持续上涨的原因北京市房价上涨存在多方面原因，虽然近期国家出台一系列遏制房价上涨的税收、信贷政策，但政策旨在于封堵房价，未适当引导消费，再加上今年持续的扩张到稳健的货币政策以及难以在短期内改善的供需问题等使北京房价逆政策而上。1、政策生硬缺乏引导近期北京出台的“国五条”被称为“史上最严”，要求新建商品房价格与2012年持平，降低自住型和改善型住房的价格，同时增加了20%的个人所得税。对北京单身限购一套住房看似禁止居民购买更多住房，在市场上造成的暗示却是快买房吧，只要购买就能赚钱，而对单身购房的限制却又闹出了无数的假结婚；政策出台前人们对20%个税的恐慌情绪导致交易量和成交价格同时上涨，一方面减少了二手房的供应量，买房者等待房价继续上涨以弥补个税的损失，同时又激发了一些处于观望态度的购房者在政策出台之前，提前购房的需求，使得供应量下跌而需求量激增。其次，京版国五条已经完全化解了“严格按照个人转让住房所得的20%计征”的内容。因为，后面还有一条规定，如果因为不能核实房屋原值的，按照核定征收 方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税。也就是说，住房交易所得税的征收又让北京市回到“国五条”出台前的原点，等于“国五条”根本就不要出台。政策盲目封堵房价，在开放的市场中，靠提高税收抑制价格是完全不可能，税收总是会转化到最终消费者身上；政策流于形式，缺乏切实有效的执行，没有真正做到引导消费者的消费需求，导致房价一涨再涨。2、货币供给量过大，一切都在膨胀涨价货币供给量是反映居民购买力与社会总需求的重要指标，是中国人民银行行使货币调控政策的中介目标。随着城市化进程的加快，居民对住房的需求极其旺盛，同时住房购买是居民资金运用的主要方式; 另一方面也反映了当前我国购房者对购房资金量的需求要强于开发商对建房资金量的需求，从而导致了货币供给量的增加冲击对房价产生了持续的正向作用。从上图可知，调控货币供给量的政策手段对我国房价的冲击作用效果较好。货币供给量稳定合理的供应将有助于宏观经济的同步增长，同时有助于有效地遏制我国当前房地产市场出现的“非理性繁荣”现象。3、土地招拍挂制度是推手土地招拍挂制度很大程度上是为了确保土地出让的过程透明公开，但却也不免将争夺激烈的土地价格推向一个又一个高点。在国资委的责令下78家央企退出房地产业, 这在很大程度上打击了央企频频制造地王的气焰，同时也一定程度上对地方国企和民企起到警示作用，但在土地稀缺性和房价不断上涨的双重助推下，地价仍然一路上升。地价反映到最后的商品房价格上就导致房价的上升。二、应对北京市房价持续上涨的建议1、货币供给量是调控房价的杀手锏货币供给量对房价的冲击作用最大，货币供给量的增加将会持续的对住房价格产生正向的影响。货币供给量是反映购买力与社会总需求的重要指标。城市化进程的加快引起我国居民对购房的资金需求量逐渐加大从而推高了房价。因此，调控货币供给量的货币政策能更有效地调控房价，稳定的货币供给量增长率能有效地保持房地产市场的健康稳定发展及宏观经济的同步增长。2、北京保障房建设的保证与保障切实有效的实施。对于北上广这样仍存在房产供应不足问题的大型城市保障性住房的建设保障就成为稳定房价一个至关重要的稳定器。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。保障性住房能大量解决低收入人群的住房问题，对于处于刚刚工作、创业阶段的大学生毕业生来说也解决的刚性住房问题，有效分流了市场需求。同时切实有效的保证保障性住房服务针对人群，严惩骗取保障房资格者是维护低收入人群利益的重要举措。3、完善招拍挂制度，灵活多样的分流需求抑制房价土地招拍挂制度很大程度上避免了土地腐败的出现，造就一种相对公平的竞争环境，但长期以来我国人多地少造成的土地稀缺性与持续不断上涨的房价致使“地王”的出现。灵活解决获得土地使用权价格过高的问题，同时缓解北京住宅需求，增加低价房源供给成为亟待解决的问题。现行也采用一些灵活的竞标方式如下述：“分类出让”即根据不同的商品房用地采取不同竞标方式，对高档住宅商品房采取价高者得，对普通住宅商品房综合评价，内容包括地价、户型、面积、房价等综合计算。达到既获取合理地价又满足普通居民的住房需求。“捆绑限价”即将商品房用地与保障房用地捆绑在一起推出, 明确出让土地中保障性用房的比例和价格