窗口期的大概率事件(世联-陈劲松).doc

窗口期的大概率事件作者：陈劲松2011.10.08 我之前说过，现在的市场处于“中场休息阶段”。在限购、限贷、限价下，出现了很多怪现象：交定不等于签约，签约不等于备案，备案不等于按揭，按揭不等于放款。即便如此，今年上半年世联销售额超过630亿，整个增长超过我们预期。在市场完全叫停的时候还能出量，只要价格合适，量就可以走出去。由此，本人认为，目前依然是房地产市场重要的窗口期，而且是价格弹性窗口期。关注沉默的大多数我读了一系列包括国际机构的一些预测，好像有一个共识，就是中国房地产市场泡沫在这一轮重压之下，在今年或明年就应该爆破。这个共识跟市场是不是一致的？我在研究生时期读过一本书叫做增长的极限，是国际一流的研究团队罗马俱乐部于1972年发布的研究成果。书中说全球黄金和白银将分别在2003年和2006年消耗殆尽，2013年全球石油将开采完毕，而当时世界经济的平均增速不超过5%。事实上，世界经济的发展速度远远超过了当时的预测，到目前为止，罗马俱乐部无论是关于森林面积、淡水还是石油的预测几乎全部失效。由此可见，明星或是权威的预测有时候只是一种说法，并不是共识，而某些所谓的共识只是部分媒体的共识。我们怎么判断目前市场形势和未来走势呢？我的建议是看看沉默的市场、被细心统计的市场和之前被管制的市场发生的事情，它们或许能够给我们一些长远提示，我认为这个极其重要。沉默的大多数不被写进新闻、不被微博关注，但是可以被细心的统计，他们的大量存在，正是我给诸位打气的立足点。房价下跌50%对银行体系大有影响日前有说法称房价下跌50%对中国银行体系没有影响，说是经过了压力测试，这种说法是有问题的。这里有两个数据：第一，2004年全球浮动资产大概是这样分布的，55%是房地产（含商业地产），25%是债券，19%是股票，剩下的分别是黄金和收藏品。房地产目前仍是全球浮动资产最主要的承担者。第二，全球浮动资产有多大？是GDP的45倍。尽管中国是一个浮动资产不发达的国家，但房价下跌50%对中国银行体系没有影响这种说法还是不准确的，因为它只考虑了银行按揭的因素。房价下跌50%，抵押贷款方面或许没有问题，但是总体经济却将发生严重的问题，而银行是总体经济直接的承担者，中国银行体系当然会有影响。据过去几年来OECD（经济合作与发展组织）国家统计，房价下跌25%大概会致使GDP下降15%，同时建造业等相关行业也会受到连带影响。金九银十是大概率事件虽然今年的市场发展有一些结构性的变化，但是市场依然非常强劲。TOP20的开发商成交总量中位数增长超过50%。在调控压力下，市场能有如此的表现，意味着什么？意味着这次所谓房地产周期完全是政策造成的，我管它叫做资本支出和库存周期引发的一场波动，是政策造成的资本开支和库存引发了这场波动。在这场波动中，今年上半年的房价依然坚挺，成交量主要在二三线城市增长，形成了重要的窗口期。这里所谓的窗口期，就是开发商资金回笼后，还有没有再投资的机会。如果开发商资金回笼，没有新的投资项目，而地价还在上涨，当然就不是什么窗口期，挺一挺就过去了。但今年下半年的情势显然不是这样，上半年土地出让量实在太低了，使得下半年地方政府出让土地的压力暴增，因此下半年土地出让价格将会有明显的下降。最近建设部又出台了关于三线城市限购的五个原则。事实上，本人认为根本不用出，市场已经进入存货积压周期了。也就是说，上半年如果三线城市还在上涨的话，下半年市场本身的库存积压就会带来价格调整，中央一定要给市场留一点时间。这就取决于民间跟政府的互动。如果三线城市限购，将会对中国城市化进程造成阶段性的严重影响。从这个角度来看，市场只要价格理性，就不会再出新的调控政策，加之目前开发商普遍面临回款压力，因此，我认为，从成交量的角度看，下半年金九银十还是大概率事件。这种大概率事件将使得中国房地产摆脱目前这种被政策强压的局面，然后我们就要面对一个新的问题，那就是应对世界经济危机。若GDP增长降温，通货膨胀年底有一个明显的降幅，整体行业的氛围应该会有所改善。其次，今年房地产业并购活动超过了以往任何一个年份，上半年的企业并购和重组活动，包括项目合作的程度，其数量和金额都创历史最高，预计下半年依然如此。在整个窗口期，这个进程都将加速进行。商业地产是滞后指标现在大家普遍认为商业地产是未来一个大的趋势，但事实上，全球房地产市场价值的分布大致是住宅占75%，商业占25%。而且中国商业地产只有20%享受充分的回报，80%是随着大流走。住宅是房地产的先行指标，商业地产是房地产的滞后指标。商业地产什么时候达到高潮呢？取决于央行，当央行认为经济过热，不支持信贷的时候，商业地产往往达到历史性高点，接下来就是一轮所谓的洗牌。但目前商业地产还没到过热的程度，因为正好符合全球的OECD的规律。因此,目前开发商全力转向商业，从财务和信贷角度，我都觉得这都是不应该出现的事。如果出现，可能大家会碰到难处。有句话说商业地产是埋没英雄的地方，盲目转向商业地产，本人并不看好。关注短期救不了我们中国房地产界太关注短期资讯了，媒体更是如此，希望听到诸如下半年房价是跌还是不跌、政策出到什么程度这些话题，否则大家觉得心里没有底。为什么十几年来我们一直在短期预测上打转，而忽视了我们的中长期呢？不是因为我们水平低，实在是因为环境带给我们所有房地产参与人一种完全的不确定性。这种不确定性首先体现在市场规则的不确定。比如说限购，我们不知道下半年怎么限购，因此我们不确定哪些城市、哪些项目应该做什么样的安排。这些是完全的不确定性。市场机制被叫停，因为从资金来源、土地供应、购房者资格到贷款都受限了，在这