宏观调控政策对房地产业的影响性分析.doc

宏观调控政策对房地产业影响性分析摘要关键词一、浅析国家宏观调控（一）宏观调控的含义（二）主要目标及手段二：房地产业近几年背景及其调控成效（一）近几年房地产业的发展状况（二）近几年国家调控房地产的成效三、房地产市场存在的问题（一）地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差。（二）调控对自住性住房需求存在一定的积压效应。（三）保障性住房融资与管理机制不健全。（四）开发企业对政策及市场敏感性差，市场垄断可能性加大。（五）房地产研究咨询服务发展滞后。四、国家对房地产业进行宏观调控的必要性五、宏观调控的一些措施（一）设立监督管理委员会,加强对房地产市场的调控力度。 （二）加强房地产信息系统建设,运用经济手段与法律手段限制炒房行为。 （三）调整住房市场的供给结构,限制高档住宅的开发,增加保障性住房供给。 六、针对房地产业宏观调控的三大政策土地政策，财政政策，税收政策七、宏观调控对房地产业的积极影响及消极影响宏观调控政策对房地产业的影响内容提要 本文以近年来房地产背景为前提，以宏观调控为基石，以宏观调控对房地产的影响为核心，以了解国家调控政策及熟悉房地产业为目的，进一步分析宏观调控对房地产的影响性关 键 词 房地产市场宏观调控 正文 国家宏观调控宏观调控就是国家对国民经济总量进行的调节与控制,被称作“一双看得见的手”。在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。从一般的意义上来说，我国宏观经济调控的主要目标是：促进经济增长、增加就业、稳定物价、保持国际收支平衡我国采取宏观调控的手段：（1）法律手段（2）经济手段（3）行政手段房地产业近几年环境背景及调控成效2006年以来，住宅房地产市场的供应方有比较充足的资金，投资稳定增加，但是住宅施工面积的增速却呈现出放缓趋势。住宅房地产供应商将大量的资金投入到了购买土地当中，先囤积土地然后分时段开发，并通过跨期歧视定价来实现最大化的垄断利润。而进入价格上行通道的房地产市场会提高潜在购买者的购买意愿，即使购买者未必有居住需求。而且2006年、2007年，我国流动性比较充裕，所以大量的购买支撑了供应者的这种跨期供应战略，使得2007年的住宅房地产市场呈现购销两旺的局面。但是，在2007年年底2008年年初，房地产供应者的资金面开始趋紧。首先，国家开始明确完善住房保障制度之后，部分潜在购买者开始进入观望期，而2007年7月实施的“限外令”和9月份规定执行的提高第二套住宅首付比例则在一定程度上压缩了住宅的投资性需求量。住宅销售量下降，房地产供应商资金回笼速度减慢，同时，通过定金和预收款而获得的资金来源减少。其次，2007年年底2008年年初我国商业银行信贷适度紧缩，房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发贷款利率也有所提高，住宅房地产供应商资金面进一步趋紧。再次，为了加强房地产业的宏观调控，国家开始规范外资进入中国市场，在2007年10月修订的外商投资产业指导目录中，则更是将房地产行业的外商投资行为全部列入“限制”行列。同时，次贷危机的爆发也在一定程度上减少了通过非正规渠道进入我国房地产开发市场的境外资金量。最后，进入2008年以来，我国实行从紧的货币政策，民间融资利率上升较快，而且融资难度也比较大。一方面，开发商需要收回资金，另一方面，大量的资金压在所囤积的土地上却没有更多的资金进行开发。为了加快资金回收，供应商被迫降低住宅销售价格，而住宅价格的降低将会降低潜在购买者的购买意愿，进一步加大供应商的资金压力，迫使供应商可能继续降价。因此，2006年、2007年的金融、税收、土地以及住宅保障等政策的综合作用压缩了购买者的需求量，同时加大了住宅供应商跨期供应的成本和难度，使得房地产商被迫减缓提价幅度或进行价格下浮，说明宏观调控政策在一定程度上取得成效。2008年年初以来，我国住宅房地产市场价格上涨趋缓，但是这只能说明宏观调控达到了阶段性的目标，对住宅房地产市场价格的调控仍然任重道远。一方面，我国住宅房地产市场最大的一个特点就是供需矛盾依旧比较突出，居住型需求比较旺盛。尽管保障性住房制度正在加快建立，但投入仍不充分，而且要形成有效供给仍需时日。供需矛盾的紧张使得购买者的心态较为不稳定，一旦市场环境发生变化，住宅价格就有可能重新进入上行通道；而受压抑的购买力一旦释放将加剧短期内价格的上升幅度。另一方面，此次调控取得一定效果的重要原因之一是调控政策加大了房地产商实施跨期供应战略的成本和难度，但目前住宅供应商对银行贷款的依赖有所下降，一旦通过业内土地流转方式缓解了资金来源的紧张局面，供应商就会继续提价。 2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展， 经国务院同意，国务院办公厅于1月26日印发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即国8条）。房地产市场存在的问题一是地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差。600多个城市出台了房价调控目标，但是绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些调控目标与社会预期存在较大落差，除了北京市之外，目标都是在增长的，所以被称为涨价目标或者涨价标准。二是调控对自住性住房需求存在一定的积压效应。2011年商业银行信贷进一步收紧，首套房贷款首付比例和贷款利率上调，公积金贷款购房的利率也于2月初上调。首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间，使首套购房者难以分享房地产市场调控的成果。三是保障性住房融资与管理机制不健全。保障性住房建设尚未形成一套完备的金融支持政策体系。保障性住房建设融资渠道不畅，特别是出租型保障性住房，比如公租房和廉租房，资金投入大、利润少且回收期长，甚至无利润或负利润，又缺乏相应的担保和保险政策，没有明确的风险补偿机制和激励机制。在建设过程中，财政补贴成为该类保障性住房的主要资金来源，但财政资投入比例低、土地收益回落且支出门类不断增多，这种情况下，地方政府建设资金的来源和风险加大。四是开发企业对政策及市场敏感性差，市场垄断可能性加大。2011年尽管商品住房交易量增速回落，但商品房住宅投资同比增长30.2%，远高于“十一五”增速，反映开发企业对政策和市场变化的敏感性不强，市场判断力相对比较弱。这和房地产开发企业的性质有关系，因为国有企业占的主导成分比较大。在市场严厉调控的情况下，房地产市场交易低迷，部分中小企业资金占用和融资压力增强，推动行业内规模重组，加大市场垄断。五是房地产研究咨询服务发展滞后。一是因为中国房地产市场时间尚短，统计数据自身研究力度不是很大。另外一方面，房地产市场这些年一直处于卖方市场，对于开发企业来说，寻求市场咨询的压力不是很大，所以表现出来的市场需求不是很够，研究机构应该进一步加强房地产领域的深入研究。国家对房地产业进行宏观调控的必要性1、 房价过高，涨速过快是行业调整的内在原因；对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调整的直接原因 ；美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期；近期我国已进入此轮房市周期的下行轨道2、 政府对房地产经济的宏观调控是以政府为主体，通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康可持续的发展。3、在市场经济条件下，有些领域存在市场失灵，必须通过政府干预来纠正。房地产业本身的特点决定了它的市场必然是特殊的，要发挥其在资源配置中的基础性作用，又要注重克服市场缺陷和防范其可能引发的经济的较大波动，努力实现经济持续稳定快速增长，这决定了政府必须在促进经济发展方面发挥更积极、主动的作用。而我国当下的房地产市场状况已迫在眉睫，老百姓甚至达不到“居者有其屋”的简单标准，更是需要政府实施宏观调控的最重要的原因。房地产宏观调控的一些举措：1.设立监督管理委员会,加强对房地产市场的调控力度。 监督管理委员会主要职能如下: (1)全面、及时、深入地分析房地产市场形势,作出权威性的判断,为国家决策提供科学依据。(2)促进住房社会保障体系建设,推进全面小康社会的实现。(3)检查房地产开发中占用土地的情况,查处房地产交易中土地收益的流失。2.加强房地产信息系统建设,运用经济手段与法律手段限制炒房行为。 (1)建立全国各大中城市统一的房产权属档案和信用档案体系。在建立全国个人信用体系的同时,由政府牵头指导,整合银行、房管、税务等部门及社会有关层面的力量,实现全国各大中城市联网,建立个人房产权属信息和信用数据信息资源共享的平台,实现房管、银行、税务部门之间个人信息的共享,规范标准和查询体系。与此同时,国务院或有关部委要以规章制度形式,对房产权属信息档案体系和个人信用体系的建立和信用信息的采集、使用、管理等进行规范。 (2)实行购房累进制税率。投机炒房使具有垄断性土地及住房资源停滞于“投资”环节,这是对资源的浪费,并使不可再生的土地资源被滥用于少数人牟取暴利,使地产成为少数富人向一般社会公众赚取超额利润的工具。政府应实行购房累进制税率,随着个人买房数量的增加,其缴纳的税收费用逐级提高,以此来约束炒房投机行为。 (3)落实城市房地产管理法,并为开征不动产闲置税做好准备。(4)进一步提高对购买两套以上住房的贷款门槛。对购买两套以上住房的人采取限制政策,如银行信贷方面进一步提高首付款的比重和房贷利率、缩短贷款年限等。 3.调整住房市场的供给结构,限制高档住宅的开发,增加保障性住房供给。 住房市场需求的主体是普通中低收入居民家庭,住宅供给也应该以大众化需求住房为主体,否则,住宅与房地产业的发展就会因缺少原动力而趋于萎缩。4.调整房地产市场运行层次结构,着力培养二手房市场,形成梯度消费模式。 将旧房进行改造,改造居住环境,完善居住功能,也可以达到或接近小康住宅居住标准的要求。二手房市场在解决城市中低收入家庭住房问题上可以发挥积极作用。5.调整房地产市场的交换方式,着力培育租赁市场。 住房市场是买卖和租赁并重的市场,即使在经济发达国家也是如此。要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念,租房应是城镇居民居住的第二选择。我国租赁居住的,包括广大农民工多是中低收入者,其租赁也应具有一定保障性。针对房地产业宏观调控的三大政策：一、土地政策从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件要求从 7月 1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在 2004 年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年4月29 日，国务院办公厅下发了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知明确提出“三个暂停”：即在深入开展土地市场治理整顿半年期间，全国暂停农用地转用审批，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用总体的修改。二、信贷政策房地产业是资本密集型产业，资金投入大，周转时间长，因此必须有充足的资金支持和畅通的融资渠道。房地产金融市场目前尽管有一些突破，但还是没有改变融资渠道单一、主要来自银行这一现状。据初步统计，银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的30%左右，是房地产企业的第三大资金来源。但作为第一大资金来源的企业自筹资金，主要由商品房销售收入转变而来，其中很大一部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30% 计算，企业收入中有 70%来自银行贷款。三、税收政策税收政策对对房地产市场起到的调控作用表现在三个方面：一是在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格飙升;二是通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标;三是改革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为。原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格，提高房地产市场的有效需求。宏观调控对房地产业的积极影响及消极影响：积极影响(1) 国家通过加息改变了购房者和售房者的成本收益曲线，通过“看不见的手”有利于引导双方自动调整自己的行为，使供需双方在动态中达到一种均衡。(2) 通过开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。(3) 限购令有利于社会公平和资源节约(4) 保障性住房政策有利于推进住房保障体系建设，有利于稳定房地产投资增长（5）在一定